事業の内容
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/ 原文長 約3735文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社２社（株式会社サンセイランディックファンディング、八幡平観光活性化合同会社）により構成されており、旧借地法・借家法（注１ 以下、「旧法」という。）の適用される底地等に係る「不動産販売事業」を主たる業務として行っております。当社グループの事業の内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付け並びにセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分についてはセグメントと同一の区分であります。 ただし、戸建注文住宅などの「建築事業」については、2022年３月31日付で当社の連結子会社であった株式会社One’s Life ホームの全株式を譲渡したことに伴い、株式会社One’s Life ホームを連結の範囲から除外し、当社グループとしての事業運営を取りやめました。 (1) 不動産販売事業 当事業におきましては、当社が、主にひとつの不動産に複数の権利者がいるため、自由な活用が制限されていたり、資産価値が低くなっている物件を土地所有者から買取り、権利関係を調整（以下、「権利調整」※という。）することにより、不動産の価値を高めた上で販売する事業を行っております。物件情報は不動産仲介業者等からの紹介によって収集しており、物件の法的規制や権利関係などの調査を実施し、土地所有者と仕入交渉を行って物件を買取っております。 なお、当事業において取扱う具体的な物件は以下の通りでありますが、案件によって単体の場合と、①～③が混在している場合があります。 ※以下の「①底地」「②居抜き」文中の下線部が、当社による権利調整に該当します。 ① 底地 底地とは、主に「借地権負担付土地」であり、土地所有者が第三者に土地を貸し、賃借料（以下「地代」という。）収入を得ている土地を指します。一般的な土地には、土地所有者に「土地の所有権と利用権」（以下、「完全所有権」という。）がありますが、土地所有者が、その土地を第三者に貸し、第三者がその土地に家を建てると、当該第三者は、地代を支払う義務を負う代わりに「土地の利用権」（「借地権」）を得ます（以下、この第三者を「借地権者」という。）。一方、土地所有者は、土地の利用権を一時的に失った状態となり、「土地の所有権と地代徴収権」（「底地権」）を持つことになります。 当社は、主に旧法が適用される底地を土地所有者より買取り、 隣地との境界確定、借地区画ごとの分筆や借地権者との交渉 の後、借地権者のニーズに合わせて、以下のように対応します。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2116文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題 当社は、「Transformation to 2024」をテーマとして、2022年度から中期経営計画を推進してまいりました。 ウィズコロナの新たな段階への移行が進められているものの、金利環境の変動を背景とした不動産市況の不透明感が増している中、中長期で安定的に事業成長を実現できる事業基盤を構築するため、既存事業の拡大、事業領域の拡張及び経営基盤の強化を推進するとともに、利益還元の拡大を図ってまいります。 ① 既存事業の拡大 当社の事業において安定した継続的な成長を実現させていくためには、全社において個人主体から組織主体の体制への転換、また、単なる人員増加に頼らない規模拡大を推進させていく必要があります。その中で、SFA（営業支援システム）やBI（分析システム）導入による改善プロセスの強化、Webマーケティングの強化、既存事業を核とした新たなビジネススキームの検証を行ってまいりました。今後もこの取組みを加速させていくとともに、営業生産性の向上や人事戦略の策定・実施を進めていくことで、より一層の組織力の強化を図ってまいります。 ② 事業領域の拡張 当社では、底地・居抜きに次ぐ第三の柱となる新規事業の検討を加速するため、2024年度までに新規事業の領域で計10億円の投資を実行し、粗利額計1億円を創出することを目標としております。 地域再開発事業においては、2022年4月に、八幡平温泉郷において1棟目となる宿泊施設の運営を開始しております。今後は、同地域に点在する周辺の未活用不動産に取組み、不動産権利調整のノウハウを活かし地域活性化に貢献するとともに、当プロジェクトをモデルケースとして他地域への事業拡大も検討してまいります。 また、2022年度に新たに策定した経営ビジョンに基づき、女性社員から起案された新規事業を採用し、事業化に向けた検証を行っております。バイクのライダー向け宿泊施設の運営を検討しており、地元企業とも連携して年内開業を目指して準備を進めております。 ③ 経営基盤の強化 上記の既存事業の拡大及び事業領域の拡張を推進していくため、ガバナンス体制の強化、バックオフィス体制の見直し、財務基盤の強化及び人事改革を推進しております。 ガバナンス体制の強化については、危機管理体制の整備及び事業継続計画（BCP）の策定を進めてまいりました。今後も、これらの取組みは継続していくとともに、情報管理体制も含めたリスクマネジメント体制の強化を進めてまいります。 バックオフィス体制の見直しについては、昨年から全社横断的に進めてきた業務効率化プロジェクトをさらに推進していき、ITも積極的に導入することで、営業部と管理本部の生産性の改善を図ってまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2116文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題 当社は、「Transformation to 2024」をテーマとして、2022年度から中期経営計画を推進してまいりました。 ウィズコロナの新たな段階への移行が進められているものの、金利環境の変動を背景とした不動産市況の不透明感が増している中、中長期で安定的に事業成長を実現できる事業基盤を構築するため、既存事業の拡大、事業領域の拡張及び経営基盤の強化を推進するとともに、利益還元の拡大を図ってまいります。 ① 既存事業の拡大 当社の事業において安定した継続的な成長を実現させていくためには、全社において個人主体から組織主体の体制への転換、また、単なる人員増加に頼らない規模拡大を推進させていく必要があります。その中で、SFA（営業支援システム）やBI（分析システム）導入による改善プロセスの強化、Webマーケティングの強化、既存事業を核とした新たなビジネススキームの検証を行ってまいりました。今後もこの取組みを加速させていくとともに、営業生産性の向上や人事戦略の策定・実施を進めていくことで、より一層の組織力の強化を図ってまいります。 ② 事業領域の拡張 当社では、底地・居抜きに次ぐ第三の柱となる新規事業の検討を加速するため、2024年度までに新規事業の領域で計10億円の投資を実行し、粗利額計1億円を創出することを目標としております。 地域再開発事業においては、2022年4月に、八幡平温泉郷において1棟目となる宿泊施設の運営を開始しております。今後は、同地域に点在する周辺の未活用不動産に取組み、不動産権利調整のノウハウを活かし地域活性化に貢献するとともに、当プロジェクトをモデルケースとして他地域への事業拡大も検討してまいります。 また、2022年度に新たに策定した経営ビジョンに基づき、女性社員から起案された新規事業を採用し、事業化に向けた検証を行っております。バイクのライダー向け宿泊施設の運営を検討しており、地元企業とも連携して年内開業を目指して準備を進めております。 ③ 経営基盤の強化 上記の既存事業の拡大及び事業領域の拡張を推進していくため、ガバナンス体制の強化、バックオフィス体制の見直し、財務基盤の強化及び人事改革を推進しております。 ガバナンス体制の強化については、危機管理体制の整備及び事業継続計画（BCP）の策定を進めてまいりました。今後も、これらの取組みは継続していくとともに、情報管理体制も含めたリスクマネジメント体制の強化を進めてまいります。 バックオフィス体制の見直しについては、昨年から全社横断的に進めてきた業務効率化プロジェクトをさらに推進していき、ITも積極的に導入することで、営業部と管理本部の生産性の改善を図ってまいります。…
経営成績・財政状態の概況
抽出本文
/ 原文長 約1040文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況 当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末から8,926百万円増加し、28,976百万円となりました。 当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末から8,171百万円増加し、17,920百万円となりました。 当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末から754百万円増加し、11,056百万円となりました。 ② 経営成績の状況 当連結会計年度の経営成績は、売上高15,533百万円（前年同期比7.7％減）となり、営業利益1,469百万円（前年同期比31.5％増）、経常利益1,283百万円（前年同期比28.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,060百万円（前年同期比73.9％増）となりました。 セグメント別の概況は次のとおりであります。 （不動産販売事業） 不動産販売事業の売上高は、15,311百万円（前年同期比1.4％減）となり、セグメント利益は、2,797百万円（前年同期比19.9％増）となりました。 当連結会計年度の販売実績及び仕入実績は次のとおりであります。 ⅰ 販売実績 区分 件数 前年同期比(％) 売上高(百万円) 前年同期比(％) 底地 294 △14.5 5,703 △30.5 居抜き 42 △26.3 8,399 ＋38.1 所有権 18 ＋125.0 787 △8.9 その他の不動産販売事業 420 ＋12.8 合計 354 △13.4 15,311 △1.4 （注）１．セグメント間取引については相殺消去しております。 ２．「件数」については、売買契約の件数を記載しております。 ３．底地・居抜き・所有権の「区分」については、仕入時の区分により記載しております。仕入後に権利調整により底地から所有権に変わった区画等に関しては、仕入時の区分に基づき底地に含めて記載しております。また、底地・居抜き・所有権が混在する物件については、底地を含む物件は「底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「居抜き」に含めて記載しております。 ４．「その他の不動産販売事業」は、地代家賃収入、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。
セグメント関連
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/ 原文長 約2297文字
３．分離した事業が含まれていた報告セグメント 建築事業 ４．当連結会計年度の連結損益計算書に計上されている分離した事業に係る損益の概算額 累計期間 売上高 222,037千円 営業損失(△) △16,824千円 （資産除去債務関係) 資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの １．当該資産除去債務の概要 当社及び子会社の本社事務所の不動産賃貸借契約に基づく退去時における原状回復義務を資産除去債務として認識しております。 ２．当該資産除去債務の金額の算定方法 当社及び子会社の本社事務所の資産除去債務は、負債計上に代えて、不動産賃貸借契約に関連する敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、当連結会計年度の負担に属する金額を費用に計上する方法によっております。 また、資産除去債務の負債計上に代えて敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、そのうち当連結会計年度の負担に属する金額を費用に計上する方法を用いているものに関して、前連結会計年度末における敷金の回収が最終的に見込めないと算定した金額は32,590千円であり、当連結会計年度末における敷金の回収が最終的に見込めないと算定した金額は31,317千円であります。 （賃貸等不動産関係） 当社グループでは、東京都その他の地域において、賃貸オフィスや賃貸住宅等を所有しております。2021年12月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は20,724千円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）、固定資産売却益は3,807千円（特別利益に計上）であります。2022年12月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は17,238千円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）、固定資産売却益は559千円（特別利益に計上）であります。 また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 (自 2021年１月１日 至 2021年12月31日 ) 当連結会計年度 (自 2022年１月１日 至 2022年12月31日 ) 連結貸借対照表計上額 期首残高 242,972 223,930 期中増減額 △19,041 7,550 期末残高 223,930 231,481 期末時価 262,236 216,750 （注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。 ２．前連結会計年度の増減額は次のとおりであります。 増加額 取得 2,355千円 減少額 売却 15,091千円、減価償却費 6,304千円 当連結会計年度の増減額は次のとおりであります。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約4477文字
５．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 当連結会計年度 金額(百万円) 割合(％) 金額(百万円) 割合(％) A社 2,951 19.3 （注）Ａ社との間で守秘義務を負っているため、社名の公表は控えております。 販売におきましては、居抜きの販売が増加したものの、底地及び所有権の販売が減少したことにより、売上高は前年同期比で減少いたしました。 ⅱ 仕入実績 区分 区画数 前年同期比(％) 仕入高(百万円) 前年同期比(％) 底地 326 △11.2 7,274 ＋62.6 居抜き 110 ＋48.6 11,979 ＋155.5 所有権 42 ＋110.0 1,383 ＋44.8 合計 478 ＋3.7 20,636 ＋104.0 （注）１．「区画数」については、底地の場合は借地権者の人数など、物件の仕入時に想定される販売区画の数量を記載しております。 ２．底地・居抜き・所有権が混在する物件の「区分」については、底地を含む物件は「底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「居抜き」に含めて記載しております。 仕入におきましては、全ての区分において仕入が増加したことにより、仕入高は前年同期比で増加いたしました。 （建築事業） 2022年３月31日付で当社の連結子会社であった株式会社One's Life ホームの全株式を譲渡したことに伴い、株式会社One's Life ホームを連結の範囲から除外し、当社グループとしての事業運営を取りやめました。なお、建築事業の当連結会計年度の売上高は、222百万円（前年同期比83.1％減）、セグメント損失は16百万円（前年同期は、145百万円のセグメント損失）となっております。 ③ キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末から1,563百万円減少し、3,188百万円（前期比32.9％減）となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において、営業活動の結果使用した資金は9,267百万円（前年同期は1,704百万円の収入）となりました。 収入の主な内訳は、税金等調整前当期純利益1,269百万円、契約負債の増加による収入321百万円であり、支出の主な内訳は、棚卸資産の増加による支出10,356百万円、法人税等の支払額426百万円であります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において、投資活動の結果使用した資金は266百万円（前年同期421.4％増）となりました。…