事業の内容
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/ 原文長 約3780文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社１社（株式会社One’s Life ホーム）により構成されており、旧借地法・借家法（注１ 以下、「旧法」という。）の適用される底地等に係る「不動産販売事業」、戸建注文住宅などの「建築事業」を主たる業務として行っております。当社グループの事業の内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付け並びにセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、次の２部門についてはセグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産販売事業 当事業におきましては、当社が、主にひとつの不動産に複数の権利者がいるため、自由な活用が制限されていたり、資産価値が低くなっている物件を土地所有者から買取り、権利関係を調整（以下、「権利調整」※という。）することにより、不動産の価値を高めた上で販売する事業を行っております。物件情報は不動産仲介業者等からの紹介によって収集しており、物件の法的規制や権利関係などの調査を実施し、土地所有者と仕入交渉を行って物件を買取っております。 なお、当事業において取扱う具体的な物件は以下の通りでありますが、案件によって単体の場合と、①～③が混在している場合があります。 ※以下の「①底地」「②居抜き」文中の下線部が、当社による権利調整に該当します。 ① 底地 底地とは、主に「借地権負担付土地」であり、土地所有者が第三者に土地を貸し、賃借料（以下「地代」という。）収入を得ている土地を指します。一般的な土地には、土地所有者に「土地の所有権と利用権」（以下、「完全所有権」という。）がありますが、土地所有者が、その土地を第三者に貸し、第三者がその土地に家を建てると、当該第三者は、地代を支払う義務を負う代わりに「土地の利用権」（「借地権」）を得ます（以下、この第三者を「借地権者」という。）。一方、土地所有者は、土地の利用権を一時的に失った状態となり、「土地の所有権と地代徴収権」（「底地権」）を持つことになります。 当社は、主に旧法が適用される底地を土地所有者より買取り、 隣地との境界確定、借地区画ごとの分筆や借地権者との交渉 の後、借地権者のニーズに合わせて、以下のように対応します。 イ 借地権者への底地の販売（借地権者の完全所有権化） ロ 借地権者からの借地権の買取り等による当社の完全所有権化 後、不動産仲介業者を通じての不動産会社や事業会社、個人に販売 このように、当社が当事者（土地所有者）として様々な権利を適切に調整することで、借地権者との間におけるトラブルを回避し、満足頂けるようなソリューションを提供しております。また、当社が取得した底地を販売するまでの期間は、借地権者から地代を得ております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1517文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題 当社は、2019年10月の消費税増税、2020年の東京オリンピック以降の景気の不透明感が想定される中、さらなる成長を果たすべく、空き家・木密問題等の不動産諸問題に対応する新規事業の収益化、既存事業の着実な成長、利益還元の拡大を基本方針とした中期経営計画を、本年度より推進しております。 ① 不動産諸問題に対応する新規事業 当社では、不動産諸問題に対応する新規事業として、民泊事業及び障害者に入居可能な賃貸物件を提供する障害者自立支援事業を展開しております。 民泊事業については、平成30年11月に東京都大田区で第二号物件の運用を開始し、障害者自立支援事業については、平成30年５月に千葉県船橋市で第一号物件の運用を開始しており、ノウハウの取得を継続するとともに、今後の事業拡大を検討いたします。 また、その他にも、当社のノウハウや連結子会社である株式会社One’s Life ホームを活用した新規事業や、他社との提携やＭ＆Ａの活用を検討いたします。 ② 既存事業の着実な成長 ⅰ 積極的な営業展開 当社の既存事業の成長のためには、情報収集先の拡大により物件仕入を増加させる必要があります。そのため、仕入情報チャネルの拡大を図るために、金融機関及び証券会社等とのネットワークの拡大、不動産仲介業者への営業強化に継続して取り組んでおります。 また、関西地域においては関西支店を中心に営業活動を展開しておりましたが、京都エリアにおける営業活動の一層の強化・充実を図るため、京都支店を開設し、平成30年９月より営業を開始しております。これにより、事業拠点は９拠点（東京・札幌・仙台・武蔵野・横浜・名古屋・京都・関西・福岡）となり、引き続き、事業拡大の余地のあるエリアについては、新規拠点の開設を検討いたします。 ⅱ 組織力の強化 当社の事業は、顧客のニーズに合わせたきめ細かいコンサルティングを提供することが求められており、業務を行うためには、不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められ、また、土地所有者、借地権者と交渉を進めるにあたって高いコミュニケーション能力が求められます。そのため、ＯＪＴ方式による人材教育、宅地建物取引士をはじめとした資格取得の推進、ノウハウのマニュアル化による共有を継続するとともに、課長職を中心に部門間の人材交流研修を実施し、人材育成を促進するとともに、管理職のマネジメント力強化を図っております。 ③ 利益還元の拡大 ⅰ 株主還元 当社では、収益力の向上を図り配当原資を確保することにより、継続的かつ安定的な配当の実施及び経営成績に応じた積極的な利益還元を配当の基本方針としており、業績の拡大に応じて増配を継続してまいりました。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1517文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題 当社は、2019年10月の消費税増税、2020年の東京オリンピック以降の景気の不透明感が想定される中、さらなる成長を果たすべく、空き家・木密問題等の不動産諸問題に対応する新規事業の収益化、既存事業の着実な成長、利益還元の拡大を基本方針とした中期経営計画を、本年度より推進しております。 ① 不動産諸問題に対応する新規事業 当社では、不動産諸問題に対応する新規事業として、民泊事業及び障害者に入居可能な賃貸物件を提供する障害者自立支援事業を展開しております。 民泊事業については、平成30年11月に東京都大田区で第二号物件の運用を開始し、障害者自立支援事業については、平成30年５月に千葉県船橋市で第一号物件の運用を開始しており、ノウハウの取得を継続するとともに、今後の事業拡大を検討いたします。 また、その他にも、当社のノウハウや連結子会社である株式会社One’s Life ホームを活用した新規事業や、他社との提携やＭ＆Ａの活用を検討いたします。 ② 既存事業の着実な成長 ⅰ 積極的な営業展開 当社の既存事業の成長のためには、情報収集先の拡大により物件仕入を増加させる必要があります。そのため、仕入情報チャネルの拡大を図るために、金融機関及び証券会社等とのネットワークの拡大、不動産仲介業者への営業強化に継続して取り組んでおります。 また、関西地域においては関西支店を中心に営業活動を展開しておりましたが、京都エリアにおける営業活動の一層の強化・充実を図るため、京都支店を開設し、平成30年９月より営業を開始しております。これにより、事業拠点は９拠点（東京・札幌・仙台・武蔵野・横浜・名古屋・京都・関西・福岡）となり、引き続き、事業拡大の余地のあるエリアについては、新規拠点の開設を検討いたします。 ⅱ 組織力の強化 当社の事業は、顧客のニーズに合わせたきめ細かいコンサルティングを提供することが求められており、業務を行うためには、不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められ、また、土地所有者、借地権者と交渉を進めるにあたって高いコミュニケーション能力が求められます。そのため、ＯＪＴ方式による人材教育、宅地建物取引士をはじめとした資格取得の推進、ノウハウのマニュアル化による共有を継続するとともに、課長職を中心に部門間の人材交流研修を実施し、人材育成を促進するとともに、管理職のマネジメント力強化を図っております。 ③ 利益還元の拡大 ⅰ 株主還元 当社では、収益力の向上を図り配当原資を確保することにより、継続的かつ安定的な配当の実施及び経営成績に応じた積極的な利益還元を配当の基本方針としており、業績の拡大に応じて増配を継続してまいりました。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約2966文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況 当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末から138百万円減少し、16,777百万円となりました。 当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末から1,039百万円減少し、7,869百万円となりました。 当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末から901百万円増加し、8,907百万円となりました。 ② 経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、企業収益、雇用・所得環境の改善が続くなか、個人消費も持ち直していくなど、緩やかな景気回復基調を続けております。 しかしながら、米中の貿易戦争の激化による世界経済に与える影響や、中国経済の減速の可能性など海外の不確実性、金融資本市場の変動の影響に留意が必要となっております。 当社グループの事業領域であります住宅地につきましては、一時期の活況から落ち着きをみせているエリア、変わらず活況なエリアと選別がなされてきており、より慎重な事業活動が必要になると考えられます。 このような状況の中、当社グループは、本年度より「更なる成長への布石を」をテーマとした新中期経営計画をスタートしております。 仕入におきましては、所有権の仕入は大幅に減少したものの、底地及び居抜きの仕入が順調に推移したことにより、販売用不動産は11,678百万円となりました。 販売におきましては、居抜きの販売は減少しましたが、底地及び所有権の販売が増加したことにより、売上高は前年比で増加し、不動産販売事業の業績は計画を上回る結果となりました。 一方、建築事業におきましては、下期以降、受注状況に改善が見られるものの、上期の不振の影響により、業績は大幅な計画未達となりました。 この結果、当連結会計年度の業績は、売上高16,833百万円（前年同期比28.5％増）、営業利益1,765百万円（前年同期比0.2％増）、経常利益1,642百万円（前年同期比1.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,006百万円（前年同期比9.4％減）となりました。 セグメント別の概況は次のとおりであります。 （不動産販売事業） 不動産販売事業におきましては、底地333件、居抜き59件、所有権27件の販売をいたしました。その結果、売上高は16,050百万円（前年同期比34.1％増）となり、セグメント利益は2,881百万円（前年同期比5.1％増）となりました。 （建築事業） 建築事業におきましては、戸建・リフォーム工事等130件の販売をいたしました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約595文字
(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ２．不動産販売事業の減価償却費には賃貸不動産に係る減価償却費7,699千円が含まれております。 当連結会計年度（自 平成30年１月１日 至 平成30年12月31日） (単位：千円) 報告セグメント 調整額 (注)１ 連結財務諸表計上額 不動産販売 事業(注)2 建築事業 売上高 外部顧客への売上高 16,049,629 783,772 16,833,401 16,833,401 セグメント間の内部 売上高又は振替高 1,200 99,846 101,046 △ 101,046 16,050,829 883,618 16,934,447 △ 101,046 16,833,401 セグメント利益又は損失(△) 2,881,384 △ 173,858 2,707,526 △ 941,844 1,765,682 セグメント資産 12,524,974 542,386 13,067,360 3,709,757 16,777,118 その他の項目 減価償却費 43,365 361 43,726 12,135 55,862 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 51,875 6,804 58,679 6,485 65,165 （注）１．調整額は以下の通りであります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2967文字
３．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当該割合が100分の10以上である相手先がないため記載を省略しております。 ４．「件数」については、不動産販売事業においては売買契約、建築事業においては受注契約の件数を記載しております。 ５．底地・居抜き・所有権の区分については、仕入時の区分により記載しております。仕入後に権利調整により底地から所有権に変わった区画等に関しては、仕入時の区分に基づき底地に含めて記載しております。また、底地・居抜き・所有権が混在する物件については、底地を含む物件は「うち底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「うち居抜き」に含めて記載しております。 ６．「その他の不動産販売事業」は、地代家賃収入、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。 ７．建築事業の件数・販売高につきましては、リフォーム工事・改築工事等の件数・金額を含んでおります。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ⅰ 財政状態の分析 （流動資産） 当連結会計年度末の流動資産は、前連結会計年度末から128百万円減少し、15,744百万円となりました。現金及び預金35百万円の増加、販売用不動産185百万円の減少、流動資産その他14百万円の増加が主な要因であります。 （固定資産） 当連結会計年度末の固定資産は、前連結会計年度末から9百万円減少し、1,032百万円となりました。賃貸不動産10百万円の減少、無形固定資産その他11百万円の減少、投資有価証券51百万円の減少、繰延税金資産11百万円の増加、投資その他の資産その他49百万円の増加が主な要因であります。 （流動負債） 当連結会計年度末の流動負債は、前連結会計年度末から2,270百万円減少し、6,159百万円となりました。買掛金95百万円の増加、短期借入金2,358百万円の減少、未払法人税等188百万円の減少、流動負債その他170百万円の増加が主な要因であります。…