事業の内容
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/ 原文長 約3806文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社２社（株式会社One’s Life ホーム、株式会社サンセイランディックファンディング）により構成されており、旧借地法・借家法（注１ 以下、「旧法」という。）の適用される底地等に係る「不動産販売事業」、戸建注文住宅などの「建築事業」を主たる業務として行っております。当社グループの事業の内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付け並びにセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、次の２部門についてはセグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産販売事業 当事業におきましては、当社が、主にひとつの不動産に複数の権利者がいるため、自由な活用が制限されていたり、資産価値が低くなっている物件を土地所有者から買取り、権利関係を調整（以下、「権利調整」※という。）することにより、不動産の価値を高めた上で販売する事業を行っております。物件情報は不動産仲介業者等からの紹介によって収集しており、物件の法的規制や権利関係などの調査を実施し、土地所有者と仕入交渉を行って物件を買取っております。 なお、当事業において取扱う具体的な物件は以下の通りでありますが、案件によって単体の場合と、①～③が混在している場合があります。 ※以下の「①底地」「②居抜き」文中の下線部が、当社による権利調整に該当します。 ① 底地 底地とは、主に「借地権負担付土地」であり、土地所有者が第三者に土地を貸し、賃借料（以下「地代」という。）収入を得ている土地を指します。一般的な土地には、土地所有者に「土地の所有権と利用権」（以下、「完全所有権」という。）がありますが、土地所有者が、その土地を第三者に貸し、第三者がその土地に家を建てると、当該第三者は、地代を支払う義務を負う代わりに「土地の利用権」（「借地権」）を得ます（以下、この第三者を「借地権者」という。）。一方、土地所有者は、土地の利用権を一時的に失った状態となり、「土地の所有権と地代徴収権」（「底地権」）を持つことになります。 当社は、主に旧法が適用される底地を土地所有者より買取り、 隣地との境界確定、借地区画ごとの分筆や借地権者との交渉 の後、借地権者のニーズに合わせて、以下のように対応します。 イ 借地権者への底地の販売（借地権者の完全所有権化） ロ 借地権者からの借地権の買取り等による当社の完全所有権化 後、不動産仲介業者を通じての不動産会社や事業会社、個人に販売 このように、当社が当事者（土地所有者）として様々な権利を適切に調整することで、借地権者との間におけるトラブルを回避し、満足頂けるようなソリューションを提供しております。また、当社が取得した底地を販売するまでの期間は、借地権者から地代を得ております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1494文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針 当社は、「不動産権利調整のForerunner（先駆者）であり続ける 全てのステークホルダーとWIN-WIN-WINの関係を目指す」という経営ビジョンを掲げ、事業を行っております。 当社では、流通性が低い「底地」を扱っておりますが、底地は、適切な権利調整を行なうことによって本来の不動産価値を取り戻し、流通性を高めることができます。底地をあるべき姿に戻す、正常化し、本来の価値を取り戻すことが私達に求められているニーズであり、これからも「不動産の再生および活用」を通じて社会に貢献してまいります。 (2) 目標とする経営指標 中期経営計画（最終年度2020年12月期）定量目標 ・連結営業利益：20億円超 ・連結経常利益：19億円超 ・連結総資産経常利益率：12%超 上記定量目標に対し、2020年12月期の利益計画は、連結営業利益1,686百万円、連結経常利益1,559百万円としており、定量目標を下回る計画となっております。 2020年12月期は、不動産販売事業においては売上高を拡大し、建築事業においては黒字転換を計画しております。 一方、2019年10月の消費増税と、東京オリンピック後に不動産市況が落ち込む可能性を考慮し、2019年12月期の実績に、不動産市況が落ち込む想定を加味した結果、2020年12月期の計画は、中期経営計画上の利益率より低くなっております。 また、2020年12月期の販売物件の構成は、居抜き、所有権で約６割を占めており、中期経営計画上の割合を上回っております。不動産販売事業においては、底地と比較して、居抜き、所有権の利益率が低いため、居抜き、所有権の割合増加もまた、不動産販売事業全体の利益率の低下要因となります。 加えて、消費増税による租税公課の増加、居抜き、所有権の販売増加による販売手数料の増加等の経費の増加を見込んでおります。 以上の要因により、2020年12月期の利益計画は、中期経営計画の定量目標を下回る計画となっておりますが、販売予定物件が十分にある中で、2019年12月期に比べ利益率を保守的に見込んでいるため、2019年12月期並みの利益率を維持できた場合には、中期経営計画の定量目標は達成可能であると見込んでおります。 現時点では中期経営計画の定量目標を下回る計画となっておりますが、中期経営計画の達成を目指し、事業を推進してまいります。 また、当社は、収益性と資産効率の向上を図るため、総資産経常利益率を重視しております。 中期経営計画では、総資産経常利益率12.0％超の維持が目標ですが、2019年12月期の実績は9.…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1494文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針 当社は、「不動産権利調整のForerunner（先駆者）であり続ける 全てのステークホルダーとWIN-WIN-WINの関係を目指す」という経営ビジョンを掲げ、事業を行っております。 当社では、流通性が低い「底地」を扱っておりますが、底地は、適切な権利調整を行なうことによって本来の不動産価値を取り戻し、流通性を高めることができます。底地をあるべき姿に戻す、正常化し、本来の価値を取り戻すことが私達に求められているニーズであり、これからも「不動産の再生および活用」を通じて社会に貢献してまいります。 (2) 目標とする経営指標 中期経営計画（最終年度2020年12月期）定量目標 ・連結営業利益：20億円超 ・連結経常利益：19億円超 ・連結総資産経常利益率：12%超 上記定量目標に対し、2020年12月期の利益計画は、連結営業利益1,686百万円、連結経常利益1,559百万円としており、定量目標を下回る計画となっております。 2020年12月期は、不動産販売事業においては売上高を拡大し、建築事業においては黒字転換を計画しております。 一方、2019年10月の消費増税と、東京オリンピック後に不動産市況が落ち込む可能性を考慮し、2019年12月期の実績に、不動産市況が落ち込む想定を加味した結果、2020年12月期の計画は、中期経営計画上の利益率より低くなっております。 また、2020年12月期の販売物件の構成は、居抜き、所有権で約６割を占めており、中期経営計画上の割合を上回っております。不動産販売事業においては、底地と比較して、居抜き、所有権の利益率が低いため、居抜き、所有権の割合増加もまた、不動産販売事業全体の利益率の低下要因となります。 加えて、消費増税による租税公課の増加、居抜き、所有権の販売増加による販売手数料の増加等の経費の増加を見込んでおります。 以上の要因により、2020年12月期の利益計画は、中期経営計画の定量目標を下回る計画となっておりますが、販売予定物件が十分にある中で、2019年12月期に比べ利益率を保守的に見込んでいるため、2019年12月期並みの利益率を維持できた場合には、中期経営計画の定量目標は達成可能であると見込んでおります。 現時点では中期経営計画の定量目標を下回る計画となっておりますが、中期経営計画の達成を目指し、事業を推進してまいります。 また、当社は、収益性と資産効率の向上を図るため、総資産経常利益率を重視しております。 中期経営計画では、総資産経常利益率12.0％超の維持が目標ですが、2019年12月期の実績は9.…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5285文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況 当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末から2,516百万円増加し、19,293百万円となりました。 当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末から1,529百万円増加し、9,398百万円となりました。 当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末から987百万円増加し、9,894百万円となりました。 ② 経営成績の状況 当連結会計年度の経営成績は、売上高18,020百万円（前年同期比7.1％増）となり、営業利益1,860百万円（前年同期比5.4％増）、経常利益1,758百万円（前年同期比7.0％増）、親会社に帰属する当期純利益1,158百万円（前年同期比15.1％増）となりました。 セグメント別の概況は次のとおりであります。 （不動産販売事業） 不動産販売事業の売上高は、16,266百万円（前年同期比1.4％増）となり、セグメント利益は、2,953百万円（前年同期比2.5％増）となりました。 当連結会計年度の販売実績及び仕入実績は次のとおりであります。 ⅰ 販売実績 区分 件数 前年同期比(％) 売上高(百万円) 前年同期比(％) 底地 339 ＋1.8 6,697 △5.5 居抜き 67 ＋13.6 7,399 ＋46.2 所有権 13 △51.9 1,703 △50.7 その他の不動産販売事業 466 ＋4.5 合計 419 0.0 16,266 ＋1.4 （注）１．上記金額には消費税等は含まれておりません。 ２．セグメント間取引については相殺消去しております。 ３．「件数」については、売買契約の件数を記載しております。 ４．底地・居抜き・所有権の「区分」については、仕入時の区分により記載しております。仕入後に権利調整により底地から所有権に変わった区画等に関しては、仕入時の区分に基づき底地に含めて記載しております。また、底地・居抜き・所有権が混在する物件については、底地を含む物件は「底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「居抜き」に含めて記載しております。 ５．「その他の不動産販売事業」は、地代家賃収入、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。 販売におきましては、底地及び所有権の販売は減少したものの、居抜きの販売が大幅に増加したことにより、売上高は前年同期比で増加いたしました。 ⅱ 仕入実績 区分 区画数 前年同期比(％) 仕入高(百万円) 前年同期比(％) 底地 452 △11.9 5,094 △1.…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約598文字
(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ２．不動産販売事業の減価償却費には賃貸不動産に係る減価償却費7,765千円が含まれております。 当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日） (単位：千円) 報告セグメント 調整額 (注)１ 連結財務諸表計上額 不動産販売 事業(注)2 建築事業 売上高 外部顧客への売上高 16,266,923 1,753,356 18,020,279 18,020,279 セグメント間の内部 売上高又は振替高 52 65,616 65,668 △ 65,668 16,266,975 1,818,972 18,085,948 △ 65,668 18,020,279 セグメント利益又は損失(△) 2,953,755 △ 44,395 2,909,359 △ 1,048,774 1,860,585 セグメント資産 14,475,686 463,806 14,939,493 4,354,260 19,293,753 その他の項目 減価償却費 37,755 2,911 40,667 10,581 51,248 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 21,436 29,381 50,818 10,208 61,026 （注）１．調整額は以下の通りであります。