事業の内容
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/ 原文長 約3816文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社３社（株式会社One’s Life ホーム、株式会社サンセイランディックファンディング、八幡平観光活性化合同会社）により構成されており、旧借地法・借家法（注１ 以下、「旧法」という。）の適用される底地等に係る「不動産販売事業」、戸建注文住宅などの「建築事業」を主たる業務として行っております。当社グループの事業の内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付け並びにセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、次の２事業についてはセグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産販売事業 当事業におきましては、当社が、主にひとつの不動産に複数の権利者がいるため、自由な活用が制限されていたり、資産価値が低くなっている物件を土地所有者から買取り、権利関係を調整（以下、「権利調整」※という。）することにより、不動産の価値を高めた上で販売する事業を行っております。物件情報は不動産仲介業者等からの紹介によって収集しており、物件の法的規制や権利関係などの調査を実施し、土地所有者と仕入交渉を行って物件を買取っております。 なお、当事業において取扱う具体的な物件は以下の通りでありますが、案件によって単体の場合と、①～③が混在している場合があります。 ※以下の「①底地」「②居抜き」文中の下線部が、当社による権利調整に該当します。 ① 底地 底地とは、主に「借地権負担付土地」であり、土地所有者が第三者に土地を貸し、賃借料（以下「地代」という。）収入を得ている土地を指します。一般的な土地には、土地所有者に「土地の所有権と利用権」（以下、「完全所有権」という。）がありますが、土地所有者が、その土地を第三者に貸し、第三者がその土地に家を建てると、当該第三者は、地代を支払う義務を負う代わりに「土地の利用権」（「借地権」）を得ます（以下、この第三者を「借地権者」という。）。一方、土地所有者は、土地の利用権を一時的に失った状態となり、「土地の所有権と地代徴収権」（「底地権」）を持つことになります。 当社は、主に旧法が適用される底地を土地所有者より買取り、 隣地との境界確定、借地区画ごとの分筆や借地権者との交渉 の後、借地権者のニーズに合わせて、以下のように対応します。 イ 借地権者への底地の販売（借地権者の完全所有権化） ロ 借地権者からの借地権の買取り等による当社の完全所有権化 後、不動産仲介業者を通じての不動産会社や事業会社、個人に販売 このように、当社が当事者（土地所有者）として様々な権利を適切に調整することで、借地権者との間におけるトラブルを回避し、満足頂けるようなソリューションを提供しております。また、当社が取得した底地を販売するまでの期間は、借地権者から地代を得ております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2379文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題 当社は、2022年度より「Transformation to 2024」をテーマとした新中期経営計画を推進しております。 2019年までは平均10％超の成長率を達成してきましたが、新型コロナウイルスの影響により営業活動が大幅に制限され、前中期経営計画で掲げた2020年の経営目標は大幅な未達となりました。そのため、新中期経営計画においては最終年度の2024年の目標値は保守的に設定し、2022年から2024年は質的な強化を目指す期間として、2025年以降の成長に向けた取組みに重点を置いております。2025年以降のプライム上場に向けて、財務基盤を強化するとともに、投資先行で新規取組みを加速することで、新たな成長への転換点と位置付けております。 新型コロナウイルス終息後も安定的に事業成長を実現できる盤石の事業基盤を構築するため、今後３年間で既存事業の拡大、事業領域の拡張、経営基盤の強化及び利益の還元を推進してまいります。計画最終年度の経営指標としては、連結営業利益18.0億円、連結経常利益16.5億円、ＲＯＥ9.0％を目標としております。 ① 既存事業の拡大 当社の既存事業において安定した継続的な成長を実現させていくためには、全社において個人主体から組織主体の体制への転換、また単なる人員増加に頼らない規模拡大を推進させていく必要があります。そのため、これまで以上に組織力の強化に注力するとともに、データ分析とその結果を現場にフィードバックできる仕組みを整備し、１人当たり取扱件数等の主要なＫＰＩを設定したうえで、仕入及び販売の強化に取り組んでまいります。また、これまでは結果を重視する中でプロセス上の諸問題が蓄積しており、それら諸問題を解決できるような社内体制作りを推進いたします。 ② 事業領域の拡張 当社では、第三の柱となる新規事業の検討を加速するため、2024年までに新規事業の領域で計10億円の投資を実行し、粗利額計１億円を創出することを目標としております。 特に底地や居抜き等の既存事業においてこれまで取り組んでこなかった物件やスキームの開発、また既存事業に拘らない新たな領域での事業開発を目指し、自社展開に限定せずにＭ＆Ａやアライアンスも積極的に活用いたします。 今後も保有在庫の継続的な資金化や棚卸資産の回転期間の短縮化を推進することで、余剰キャッシュを生み出し、新規事業への投資資金に充てることを計画しております。また投資枠の確保に加えて、新たな事業創出のため、社内運営体制の整備、重点領域の方向性の策定、新規事業に関する社内評価の整備及び社員教育の拡充等を推し進めてまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2379文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題 当社は、2022年度より「Transformation to 2024」をテーマとした新中期経営計画を推進しております。 2019年までは平均10％超の成長率を達成してきましたが、新型コロナウイルスの影響により営業活動が大幅に制限され、前中期経営計画で掲げた2020年の経営目標は大幅な未達となりました。そのため、新中期経営計画においては最終年度の2024年の目標値は保守的に設定し、2022年から2024年は質的な強化を目指す期間として、2025年以降の成長に向けた取組みに重点を置いております。2025年以降のプライム上場に向けて、財務基盤を強化するとともに、投資先行で新規取組みを加速することで、新たな成長への転換点と位置付けております。 新型コロナウイルス終息後も安定的に事業成長を実現できる盤石の事業基盤を構築するため、今後３年間で既存事業の拡大、事業領域の拡張、経営基盤の強化及び利益の還元を推進してまいります。計画最終年度の経営指標としては、連結営業利益18.0億円、連結経常利益16.5億円、ＲＯＥ9.0％を目標としております。 ① 既存事業の拡大 当社の既存事業において安定した継続的な成長を実現させていくためには、全社において個人主体から組織主体の体制への転換、また単なる人員増加に頼らない規模拡大を推進させていく必要があります。そのため、これまで以上に組織力の強化に注力するとともに、データ分析とその結果を現場にフィードバックできる仕組みを整備し、１人当たり取扱件数等の主要なＫＰＩを設定したうえで、仕入及び販売の強化に取り組んでまいります。また、これまでは結果を重視する中でプロセス上の諸問題が蓄積しており、それら諸問題を解決できるような社内体制作りを推進いたします。 ② 事業領域の拡張 当社では、第三の柱となる新規事業の検討を加速するため、2024年までに新規事業の領域で計10億円の投資を実行し、粗利額計１億円を創出することを目標としております。 特に底地や居抜き等の既存事業においてこれまで取り組んでこなかった物件やスキームの開発、また既存事業に拘らない新たな領域での事業開発を目指し、自社展開に限定せずにＭ＆Ａやアライアンスも積極的に活用いたします。 今後も保有在庫の継続的な資金化や棚卸資産の回転期間の短縮化を推進することで、余剰キャッシュを生み出し、新規事業への投資資金に充てることを計画しております。また投資枠の確保に加えて、新たな事業創出のため、社内運営体制の整備、重点領域の方向性の策定、新規事業に関する社内評価の整備及び社員教育の拡充等を推し進めてまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5826文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況 当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末から20百万円減少し、20,050百万円となりました。 当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末から255百万円減少し、9,748百万円となりました。 当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末から235百万円増加し、10,301百万円となりました。 ② 経営成績の状況 当連結会計年度の経営成績は、売上高16,836百万円（前年同期比5.3％減）となり、営業利益1,117百万円（前年同期比31.9％増）、経常利益999百万円（前年同期比40.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益609百万円（前年同期比70.5％増）となりました。 セグメント別の概況は次のとおりであります。 （不動産販売事業） 不動産販売事業の売上高は、15,529百万円（前年同期比3.6％減）となり、セグメント利益は、2,333百万円（前年同期比20.6％増）となりました。 当連結会計年度の販売実績及び仕入実績は次のとおりであります。 ⅰ 販売実績 区分 件数 前年同期比(％) 売上高(百万円) 前年同期比(％) 底地 344 △0.3 8,208 ＋29.8 居抜き 57 △24.0 6,083 △13.7 所有権 △38.5 864 △61.9 その他の不動産販売事業 373 △19.5 合計 409 △5.5 15,529 △3.6 （注）１．上記金額には消費税等は含まれておりません。 ２．セグメント間取引については相殺消去しております。 ３．「件数」については、売買契約の件数を記載しております。 ４．底地・居抜き・所有権の「区分」については、仕入時の区分により記載しております。仕入後に権利調整により底地から所有権に変わった区画等に関しては、仕入時の区分に基づき底地に含めて記載しております。また、底地・居抜き・所有権が混在する物件については、底地を含む物件は「底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「居抜き」に含めて記載しております。 ５．「その他の不動産販売事業」は、地代家賃収入、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。 販売におきましては、底地の販売が増加したものの、居抜き及び所有権の販売が減少したことから、売上高は前年同期比で減少いたしました。 ⅱ 仕入実績 区分 区画数 前年同期比(％) 仕入高(百万円) 前年同期比(％) 底地 367 ＋4.0 4,474 △10.3 居抜き 74 ＋32.…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約589文字
(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ２．不動産販売事業の減価償却費には賃貸不動産に係る減価償却費7,430千円が含まれております。 当連結会計年度（自 2021年１月１日 至 2021年12月31日 ） (単位：千円) 報告セグメント 調整額 (注)１ 連結財務諸表計上額 不動産販売 事業(注)2 建築事業 売上高 外部顧客への売上高 15,529,561 1,306,556 16,836,117 16,836,117 セグメント間の内部 売上高又は振替高 4,042 10,887 14,929 △ 14,929 15,533,603 1,317,443 16,851,047 △ 14,929 16,836,117 セグメント利益又は損失(△) 2,333,370 △ 145,657 2,187,713 △ 1,070,100 1,117,613 セグメント資産 14,028,406 393,217 14,421,623 5,629,072 20,050,696 その他の項目 減価償却費 33,960 33,960 8,970 42,931 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 28,698 28,698 11,408 40,107 （注）１．調整額は以下の通りであります。