事業の内容
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/ 原文長 約3852文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社１社（株式会社One’s Life ホーム）により構成されており、旧借地法・借家法（注１ 以下、「旧法」という。）の適用される底地等に係る「不動産販売事業」、戸建注文住宅などの「建築事業」を主たる業務として行っております。当社グループの事業の内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付け並びにセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、次の２部門についてはセグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産販売事業 当事業におきましては、当社が、主にひとつの不動産に複数の権利者がいるため、自由な活用が制限されていたり、資産価値が低くなっている物件を土地所有者から買取り、権利関係を調整（以下、「権利調整」※という。）することにより、不動産の価値を高めた上で販売する事業を行っております。物件情報は不動産仲介業者等からの紹介によって収集しており、物件の法的規制や権利関係などの調査を実施し、土地所有者と仕入交渉を行って物件を買取っております。 なお、当事業において取扱う具体的な物件は以下の通りでありますが、案件によって単体の場合と、①～③が混在している場合があります。 ※以下の「①底地」「②居抜き」文中の下線部が、当社による権利調整に該当します。 ① 底地 底地とは、主に「借地権負担付土地」であり、土地所有者が第三者に土地を貸し、賃借料（以下「地代」という。）収入を得ている土地を指します。一般的な土地には、土地所有者に「土地の所有権と利用権」（以下、「完全所有権」という。）がありますが、土地所有者が、その土地を第三者に貸し、第三者がその土地に家を建てると、当該第三者は、地代を支払う義務を負う代わりに「土地の利用権」（「借地権」）を得ます（以下、この第三者を「借地権者」という。）。一方、土地所有者は、土地の利用権を一時的に失った状態となり、「土地の所有権と地代徴収権」（「底地権」）を持つことになります。 当社は、主に旧法が適用される底地を土地所有者より買取り、 隣地との境界確定、借地区画ごとの分筆や借地権者との交渉 の後、借地権者のニーズに合わせて、以下のように対応します。 イ 借地権者への底地の販売（借地権者の完全所有権化） ロ 借地権者からの借地権の買取り等による当社の完全所有権化 後、不動産仲介業者を通じての不動産会社や事業会社、個人に販売 このように、当社が当事者（土地所有者）として様々な権利を適切に調整することで、借地権者との間におけるトラブルを回避し、満足頂けるようなソリューションを提供しております。また、当社が取得した底地を販売するまでの期間は、借地権者から地代を得ております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1631文字
(4) 経営戦略の現状と見通し 我が国経済は、政府による各種政策や好調な企業収益に支えられ、緩やかな回復基調が続くと予想されます。 不動産市況におきましては、金融緩和と低金利の状況は当面継続するため、より高い金利を求めて、リスク分散しながらも、不動産への資金流入は当面継続するものと考えられますが、不動産融資残高が過去最高を更新する中、金利の変動、金融機関による融資姿勢の変化など注視していく必要があると考えられます。 当社が主に取り扱っている底地については、地域的な格差はあるものの、全国的に見ると未だ権利調整を必要としている土地も多く、潜在的な需要が多く存在するものと考えられます。また、国税庁発表の平成27年分相続税申告状況によると、平成27年１月施行の相続税の税制改正により、相続税の課税対象者となった被相続人の数は前年比83.2%増の約10万3千人、課税対象者の割合は前年比3.6ポイント増の8.0%となり、今後とも、相続対策による不動産の売却、不動産資産の組み換えニーズが増加していくと考えられます。更に、底地は商品化するまでに複雑な権利調整を要する場合が多く、問題解決のために特殊なノウハウと時間・費用等のコストを要するため、底地を購入・販売する業者は限定されます。以上のような状況から、底地等に関する様々な権利調整を行ってきた実績に伴うノウハウを蓄積している当社にとって良好な市場環境が続くものと考えられます。 この他にも空き家、耐震化、木造密集住宅、高齢化等の多くの不動産に関する問題が取り沙汰されてきております。 当社はこれまで、取り組むことが容易ではない不動産権利調整において、各関係者のニーズを丁寧に聞きながら、関わる方々全てにメリットをもたらす事が出来るビジネスを展開してまいりました。その培って来たノウハウを活かし、不動産諸問題の解決へ向け、事業を進めて参りたいと考えております。 このような状況下において、当社は、組織の効率化と生産性の向上などレベルアップを更に進めて、取扱量の拡大、仕入情報の拡大、コンサルティング事業の展開による収益力の向上を図ってまいります。 (5) 経営者の問題意識と今後の方針について 当社は平成27年度を初年度とし策定した中期経営計画に基づき、次なる成長に向けて、「既存事業を拡大し、これまで培ってきた権利調整のノウハウを活かした新たな事業展開」という方針を掲げています。 当社は平成14年より全国展開を開始し、現在８拠点（東京・札幌・仙台・武蔵野・横浜・名古屋・大阪・福岡）において底地をはじめとした権利調整を行う一方で、地域ごとの権利調整に関するノウハウとデータの蓄積を行ってまいりました。 新規事業として、仙台支店においては、石巻エリアを中心とした被災地において、当社としての被災地復興支援の仕組みを構築すべく活動しております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1210文字
３ 【対処すべき課題】 当社は、「不動産権利調整のForerunner（先駆者）であり続けること」を経営ビジョンとして掲げ、「既存事業を太くし、これまで培ってきた権利調整ノウハウを活かした新たな事業展開」を中期経営目標としております。今後、顧客ニーズに適応したサービスの充実、様々な顧客開拓を進めていくために、当社が取り組むべき主要な課題は以下のとおりです。 (1) 既存事業の安定と拡大 主に当社の取り扱う旧借地法・借家法が適用される底地は、今後増加することがないため数量に限りがあると言えます。 しかし、当社が買取りを行う底地は、一般の借地権の世帯数に対してはごく限られた数であり、当社が関わっていない潜在的な底地の市場は相当数あると考えております。当社は、これまで培ってきた不動産権利調整ノウハウを活かし、オーナーズパートナーやコンサルティングサービスを提供することにより、今まで接点のなかった土地所有者の囲い込みを実現し、既存事業の持続的かつ安定的な拡大を図ることができると考えております。このような「底地シェア拡大」のために、専門部署による提供するサービスの強化と社員研修などを通じたコンサルティング能力の向上に取り組む方針であります。 (2) 権利調整能力（ヒューマンスキル）を高める人材育成 当社の事業は、顧客のニーズに合わせたきめ細かいコンサルティングを提供することが求められており、業務を行うためには、不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められ、また、土地所有者、借地権者と交渉を進めるにあたって高いコミュニケーション能力が求められます。当事業年度においては、不動産権利調整ノウハウをマニュアルに反映させることにより、ノウハウの可視化及び共有化を推進いたしました。引き続き、ＯＪＴ方式による徹底した人材教育を行うこと及び不動産権利調整ノウハウの共有化を推進し、また、宅地建物取引士のみならず、不動産コンサルティングマスター、ファイナンシャルプランナー等の資格取得を積極的に推進させ、権利調整能力の向上を図り、不動産権利調整のスペシャリストを育成し、他社との差別化を進める方針であります。 (3) 物件情報の収集力の強化 当社は、仕入れ物件情報の大半を不動産仲介業者から入手しておりますが、金融機関や税理士などからの情報入手も増えており、情報チャネルの多様化が見られます。新たな金融機関及び証券会社とのネットワークの拡大等により、情報チャネルは拡大しておりますが、今後も継続的な成長を図るべく、既存情報入手先との良好な取引関係を維持するとともに、業務提携等による関係強化を行い、優良な情報の確保を進める方針であります。 また、ポータルサイト（底地.…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約592文字
(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ２．不動産販売事業の減価償却費には賃貸不動産に係る減価償却費10,170千円が含まれております。 当連結会計年度（自 平成28年１月１日 至 平成28年12月31日） (単位：千円) 報告セグメント 調整額 (注)１ 連結財務諸表計上額 不動産販売 事業(注)2 建築事業 売上高 外部顧客への売上高 10,959,115 1,341,020 12,300,136 12,300,136 セグメント間の内部 売上高又は振替高 49,801 49,801 △ 49,801 10,959,115 1,390,821 12,349,937 △ 49,801 12,300,136 セグメント損益(△は損失) 2,251,270 △ 56,169 2,195,100 △ 748,700 1,446,400 セグメント資産 7,743,691 378,758 8,122,449 2,710,353 10,832,803 その他の項目 減価償却費 52,996 16,511 69,508 16,168 85,676 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 83,953 1,690 85,643 31,831 117,474 （注）１．調整額は以下の通りであります。
主要な顧客・販売先
抽出本文
/ 原文長 約410文字
３．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当該割合が100分の10以上である相手先がないため記載を省略しております。 ４．「件数」については、不動産販売事業においては売買契約、建築事業においては受注契約の件数を記載しております。 ５．底地・居抜き・所有権の区分については、仕入時の区分により記載しております。仕入後に権利調整により底地から所有権に変わった区画等に関しては、仕入時の区分に基づき底地に含めて記載しております。また、底地・居抜き・所有権が混在する物件については、底地を含む物件は「うち底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「うち居抜き」に含めて記載しております。 ６．「その他の不動産販売事業」は、地代家賃収入、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。 ７．建築事業の件数・販売高につきましては、リフォーム工事・改築工事等の件数・金額を含んでおります。