事業の内容
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/ 原文長 約3210文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社20社及び持分法適用関連会社１社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産サービス事業」、「オペレーション事業」及び「その他」を行っております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは、次のとおりであります。 ＜不動産再生事業＞ 不動産再生事業では、リプランニング事業、ホテル開発事業、賃貸ビル事業・サブリース事業、不動産証券化事業等を行っております。 (1) リプランニング事業 都心の既存オフィスビルを購入し、お客様視点のニーズを具現化した高品質でデザイン性に優れた新しいコンセプトのビルへ生まれ変わらせ、地域に根ざしたテナント斡旋力によって稼働率を改善させ、市場価値を高め、ビルオーナー様や投資家に対して販売しております。 また、販売後もプロパティマネジメント事業での不動産サービスを通じてお客様に寄り添い、お客様と深く長いお付き合いができる関係づくりに取り組んでおります。 （主な関係会社）Sun Frontier NY CO.,Ltd (2) ホテル開発事業 既存ホテルの再生、新規ホテルの開発またはオフィスからホテルへのコンバージョン等を行ったうえで、日本を含むアジアの富裕層のお客様に対し、収入が安定した投資商品として販売いたします。特に、当社グループが運営するホテルは、販売後、買主であるお客様と長期賃貸借契約を締結し、お客様と深く長いお付き合いができる関係づくりに取り組んでまいります。 （主な関係会社）サンフロンティア沖縄㈱ (3) 賃貸ビル事業・サブリース事業 好立地で将来的にも価値向上が見込めるような高収益ビル等、当社の保有基準に従い物件を購入・保有し、あるいは賃借し転貸する、賃貸ビル事業・サブリース事業を行っております。当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証事業等で培った総合的な不動産運営能力を活かし、高稼働率を維持し、安定的な賃料収入を確保しております。 また、事業化中のリプランニング物件における売却までの期間に得る賃料収入も当事業の収益となります。 (4) 不動産証券化事業等 私募ファンドへの出資のほか、不動産証券化事業にかかる資産管理業務その他のサービス業務を受託するアセットマネジメント事業を行っております。 （主な関係会社）サンフロンティア不動産投資顧問㈱ ＜不動産サービス事業＞ 不動産サービス事業では、プロパティマネジメント事業、ビルメンテナンス事業、売買仲介事業、賃貸仲介事業を行っております。 (1) プロパティマネジメント事業 ① プロパティマネジメント事業 ビルオーナー様の経営パートナーとして、建物管理から入居者管理、アカウント業務に至るまで、総合的なプロパティマネジメントを行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約732文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針 当社グループは、以下の経営理念と企業哲学を経営の基本方針として事業に取り組んでおります。 （経営理念） 「全従業員を守り、物心の幸福を追求することを旨とし、同時に共生の心をもって人類・社会の繁栄に貢献する。」 （企業哲学） 「我々社員は仕事を通して知識・技能・人格を溢れる熱意で向上させ、不動産ストックの活用と流通に専念することにより、再生産不可能な資源の無駄遣いをおさえ、永続的な地球上の人類や動植物の繁栄に寄与する。」 (2) 目標とする経営指標 当社グループは、中長期的に安定した成長を目指し、財務の安全性の観点から自己資本比率50％以上の水準を、また、収益性・生産性の観点から売上高経常利益率20％以上の水準をそれぞれ維持することを重視しております。 (3) 経営環境 日本経済は、政府による経済政策と金融緩和政策を背景に企業業績が堅調に推移するなか、設備投資の増加基調が持続、雇用・所得環境が改善し、景気は自然災害の影響で一時的な下振れがあったものの底堅く推移しました。世界経済は、米中間の通商問題や英国のＥＵ離脱の行方など、不確実性や先行きの不透明感の高まりから景気の減速が懸念されております。 不動産市場においては、東京都心部で空室率の低下と緩やかな賃料上昇が続いており、足元では引き続き堅調な状況にあります。一方で、都心部にて大規模新築ビルが高稼働で竣工するなか、既存ビルの大型解約や集約などに伴う影響も出始め、市場はピークに近づきつつあるとの懸念も台頭し始めております。
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約1184文字
(4) 対処すべき課題 このような事業環境のもと、当社グループは、中長期的に安定した成長を遂げ「フローとストックの両足で立つ」収益構造を確立するべく、影響力の強い都心オフィスビル事業をさらに深化させるとともに、成長市場である「ホテルとアジア」にフォーカスし、事業を拡充してまいります。また、これらを成長加速させるＭ＆Ａも積極的に活用してまいります。そして、現在、取り組んでいる2019年３月期を初年度とする５カ年の「中期経営計画」において、2023年３月期売上高1,000億円、経常利益200億円、当期純利益140億円を目指してまいります。 なお、中期経営計画の概要は下記のとおりです。 中期経営計画（2019年３月期～2023年３月期） 基本方針［都心特化ビジネスと成長市場への展開］ ＜３つの戦略＞ ①当社の強みであり、影響力が強い都心に尖り、差別化された付加価値づくりで、中核事業である「都心オフィスビル事業」を伸ばす。 ●オフィスビル事業 2023年３月期 売上高800億円（ホテルの売却売上高を含む） ・不動産再生・開発事業、不動産サービス事業の更なる深化・拡大と共に、貸会議室事業を急拡大させる。 ②成長市場である「ホテル」と「アジア」にフォーカスし、積極果敢に展開する。 ●ホテル運営事業 2023 年３月期売上高 140 億円、稼動客室数 5,000 室 ・ホテル： 2023 年 3 月期末における稼働客室数 5,000 室を目指し、開発・賃借・再生・Ｍ＆Ａ等の 多様な方法で取り組む。 ●海外事業 2023 年３月期 売上高 60 億円、総投資額 200 億円 ・アジア：ベトナム、インドネシアの住宅事業に重点投資（投資200億円）し、高い品質と企画で良質な住宅を供給することを通じて、地元の人々に支持されるブランドを確立する。 ③上記事業の成長を加速させるためにＭ＆Ａを積極的に活用する。 ●2023年３月期までに200億円以上の Ｍ＆Ａ を実施 ・オフィスビル事業およびホテル事業の成長を牽引する手段として周辺事業（建築施工・設備・貸会議室・ホテル運営等）の Ｍ＆Ａ を積極的に活用する。 当社の強みは、「利他」の価値観のもと、フィロソフィをベースとした社員の結束力にあり、各々が時代を取り込む感性を高め続ける社員の力で、構想力を増し、デジタル化にも積極的に取り組み、収益力を高めてまいります。「ビジネスとは、他を利すること」であり、多くの人の利益をつくることが企業の使命であるとの信念のもと、不動産の価値創造とマネジメントで、自由かつ果敢な挑戦を奨励する企業を目指してまいります。 〈ご参考〉 2023年３月期〈定量目標〉 売上高 1,000億円 経常利益 200億円 当期純利益 140億円 自己資本比率 50％以上 経常利益率 20％以上
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6507文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績 当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による経済政策と金融緩和政策を背景に企業業績が堅調に推移するなか、設備投資の増加基調が持続、雇用・所得環境が改善し、景気は自然災害の影響で一時的な下振れがあったものの底堅く推移しました。一方、世界経済は、米中間の通商問題や英国のＥＵ離脱の行方など、不確実性や先行きの不透明感の高まりから景気の減速が懸念されております。 不動産業界においては、都心オフィスビル市場（都心5区：千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均空室率がバブル期の1991年以来27年ぶりに2％を下回り、2019年3月末には1.78％と低下傾向が続いております。一方、2019年3月末の平均賃料は21,134円（坪単価）となり、63カ月連続で上昇し、2018年4月からは1,238円上昇（6.2％増）しました（民間調査機関調べ）。また、不動産価格の高騰を背景に一部金融機関の融資姿勢が慎重になっているものの、不動産投資市場は、堅調な企業収益による底堅い需要が続いております。 このような環境下、当社グループでは、東京都心部における中小型オフィスビルに特化した「不動産再生と活用」をコアビジネスとし、ビルオーナー様の不動産に関する様々な不満や不便、「お困りごと解決」にスピード感を持って期待以上で応えるべく、お客様視点で真摯かつ誠実に取り組んでまいりました。また、お客様お一人おひとりに対し、ビルの賃貸仲介及び売買仲介、ビル管理・メンテナンス、小規模・大規模リニューアル、相続や税務相談、賃料滞納に備えた保証の提供等に至るまで、親切で丁寧に寄り添い、また、高度な専門知識と豊富な不動産サービスを提供することを通してお客様からの信頼を積み上げてまいりました。このように当社グループは、既存ビルを市場ニーズに即した高付加価値ビルに再生させる差別化戦略を図りつつ、同時にお客様に対しては、安全安心のビル管理、地域に根ざしたテナントの仲介、専門家による資産コンサルティング等のきめ細かな包括サービスをワンストップで提供し、お客様に選んでいただける「不動産経営のパートナー」として、圧倒的な信頼関係を構築しております。 また、当社グループは、「心温かいホテル」をテーマに、ホテルの開発・再生・運営事業を展開しております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1526文字
(5) その他の項目の持分法による投資損益の調整額△26,380千円には、各報告セグメントに配分しない全社資産に係る持分法による投資損益△26,380千円が含まれております。 (6) その他の項目の有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額△47,072千円には、セグメント間取引の消去△79,924千円、各報告セグメントに配分しない全社資産に係る有形固定資産及び無形固定資産の増加額32,852千円が含まれております。 ３ セグメント利益は、連結損益計算書の経常利益と調整を行っております。 当連結会計年度(自 2018年４月１日 至 2019年３月31日) (単位：千円) 報告セグメント その他 (注)１ 合計 調整額 (注)２ 連結財務諸表 計上額 (注)３ 不動産再生 不動産サービス オペレーション 売上高 外部顧客への売上高 45,095,302 2,829,118 3,898,155 51,822,576 1,469,354 53,291,931 53,291,931 セグメント間の内部売上高又は振替高 395,199 350,708 745,908 38,970 784,878 △ 784,878 45,490,502 3,179,826 3,898,155 52,568,484 1,508,325 54,076,810 △ 784,878 53,291,931 セグメント利益 14,962,049 1,898,811 412,903 17,273,763 784,924 18,058,688 △ 5,245,122 12,813,566 セグメント資産 79,852,791 511,604 3,019,176 83,383,572 5,720,802 89,104,374 21,794,232 110,898,606 セグメント負債 45,410,466 1,199,049 336,332 46,945,848 4,047,700 50,993,549 4,044,933 55,038,483 その他の項目 減価償却費 867,833 193 87,290 955,317 13,522 968,840 83,667 1,052,507 のれん償却額 60,537 60,537 7,934 68,471 68,471 支払利息 360,620 3,236 363,857 36,955 400,813 1,414 402,228 持分法による投資利益又は損失(△) 6,456 6,456 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 491,606 1,931 411,266 904,803 577,113 1,481,917 19,285 1,501,203 (注) １ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、滞納賃料保証事業…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1573文字
３ 前連結会計年度の合同会社パシフィックスリー及び当連結会計年度の株式会社ボルテックスに対する販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満のため、記載を省略しております。 ４ 上記の金額には消費税等は含まれておりません。 (2) 財政状態 当連結会計年度末における総資産は110,898百万円（前期比20.9％増）、負債は55,038百万円（同28.3％増）、純資産は55,860百万円（同14.4％増）となりました。 総資産の増加の主な要因は、流動資産のたな卸資産の増加19,736百万円、その他に含まれる前渡金の増加523百万円、有形固定資産の増加773百万円、投資その他の資産のその他に含まれる差入保証金の増加647百万円等があったものの、一方で現金及び預金の減少3,635百万円等があったことによるものであります。 負債の増加の主な要因は、買掛金の増加669百万円、長期借入金の増加8,885百万円、流動負債のその他に含まれる前受金2,491百万円等があったものの、一方で未払法人税等の減少516百万円等があったことによるものであります。 純資産の増加の主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上8,783百万円等の増加があったものの、期末配当金の支払い1,633百万円等があったことによるものであります。 なお、自己資本比率は50.3％（同2.9ポイント減）となりました。 (3) キャッシュ・フロー 当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による資金が5,988百万円減少、投資活動による資金が4,258百万円減少、財務活動による資金が6,599百万円増加した結果、期首残高に比べ3,748百万円減少し、当連結会計年度末残高は18,933百万円となりました。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動においては、5,988百万円（前期は6,989百万円の支出超過）の支出超過となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益12,813百万円及び減価償却費1,052百万円、売上債権の減少による収入1,764百万円等があったものの、一方でたな卸資産の増加による支出17,324百万円及び法人税の支払額5,030百万円等があったことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動においては、4,258百万円（前期は2,443百万円の支出超過）の支出超過となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入2,108百万円等があったものの、一方で定期預金の預入による支出2,221百万円及び連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出2,593百万円、有形固定資産の取得による支出881百万円、差入保証金の差入による支出658百万円等があったことによるものであります。…