事業の内容
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/ 原文長 約3313文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社13社及び持分法適用関連会社１社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産サービス事業」、「オペレーション事業」及び「その他事業」を行っております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 なお、当社グループは、当連結会計年度より報告セグメントの区分方法を変更しており、従来「その他」に含めて開示しておりました「ホテル事業」及び「スペースレンタル事業」を統合した「オペレーション事業」と、「仲介事業」及び「プロパティマネジメント事業」を統合した「不動産サービス事業」を新たな報告セグメントとしております。 ＜不動産再生事業＞ 主に、老朽化した都心オフィスビルをリノベーションし、空室率を改善することを通じて市場価値を高め、ビルオーナー様や投資家に対して適正価格で販売するリプランニング事業、ホテル開発事業、賃貸ビル事業・サブリース事業、不動産証券化事業等を行っております。 (1) リプランニング事業 稼働率の低い不動産やリニューアルを要する建物を購入し、エントランスや内外装をデザインし、電気、給排水、空調、エレベーター等の設備改修やＯＡ対応はもとより、屋上緑化や太陽光発電設備の設置等、環境循環型社会のニーズに合致した仕様にリノベーションを行います。そのうえでテナント募集を行い、収益性の高い不動産に再生させ、富裕層や資産家、事業法人の皆様に販売します。 また、販売後もプロパティマネジメント事業での管理受託等のフォローアップを通じて、お客様と深く長いお付き合いができる関係づくりに取り組んでおります。 (2) ホテル開発事業 既存ホテルの再生、新規ホテルの開発またはオフィスからホテルへのコンバージョンを行った上で、日本を含むアジア富裕層の皆様に対し、収入が安定した投資商品として販売いたします。特に、当社グループが運営するホテルは、販売後、買主と長期賃貸借契約を締結し、お客様と深く長いお付き合いができる関係づくりに取り組んでまいります。 (3) 賃貸ビル事業・サブリース事業 好立地で将来的にも価値向上が見込めるような高収益ビル等、当社の保有基準に従い物件を購入・保有、あるいは賃借し転貸する、賃貸ビル事業・サブリース事業を行っております。当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証事業等で培った総合的な不動産運営能力を活かし、高稼働率を維持し、安定的な賃料収入を確保しております。 また、事業化中のリプランニング物件における売却までの期間に得る家賃収入も当事業の収益となります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1428文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針 当社グループは、以下の経営理念と企業哲学を経営の基本方針として事業に取り組んでおります。 （経営理念） 「全従業員を守り、物心の幸福を追求することを旨とし、同時に共生の心をもって人類・社会の繁栄に貢献する。」 （企業哲学） 「我々社員は仕事を通して知識・技能・人格を溢れる熱意で向上させ、不動産ストックの活用と流通に専念することにより、再生産不可能な資源の無駄遣いをおさえ、永続的な地球上の人類や動植物の繁栄に寄与する。」 (2) 目標とする経営指標 当社グループは、中長期的に安定した成長を目指し、財務の安全性の観点から[自己資本比率50％以上]の水準を、また、収益性・生産性の観点から[売上高経常利益率20％以上]の水準をそれぞれ維持することを重視しております。 (3) 経営環境 日本経済は緩やかな回復基調を続けており、雇用や所得環境も改善傾向にあるものの、世界的な保護主義の台頭や、金融の引き締め、さらに中東や朝鮮半島における地政学リスク等の国外要因の影響により、先行き不透明感が増しています。不動産市場においては、好調な企業業績を背景に、東京都心部では空室率の低下と緩やかな賃料上昇が続いており、足元では引き続き堅調な状況にあります。しかしながら世界経済の不確実性や、2018年以降に東京都心部で予定されているオフィスの大量供給（竣工）等の影響により、市場はピークに近づきつつあるとの懸念も台頭し始めております 。 (4)対処すべき課題 当社グループは、中核事業であるオフィスビル事業のメインフィールドを東京都心と定め、お客様である「ビルオーナー様・資産家、富裕層」の皆様に寄り添い、不動産に関するあらゆるお困りごとの解決とお客様の幸せづくりに全社一丸となって真摯に取り組むことで“世界一お客様に愛され、選んでいただける不動産会社”を目指しています。物件ではなくお客様にフォーカスし、当社独自の専門的な不動産サービスによって、小さなお困りごと解決を繰り返し、何でも相談できる「不動産のパートナー・コンサルティング会社」として、お客様との絆を深めてまいりました。 当連結会計年度の業績は、おかげさまで営業利益・経常利益が過去最高益となり、７期連続の増収・経常増益となりました。そのような中、当社グループは東京都心の不動産価値を高め、提供し、「国益に資する事業を持って立つ企業」として、お客様や地域社会の幸せづくりに貢献することを通じて、中長期な企業価値の向上を図るため、また、成長市場であるホテル事業、海外事業に計画的に投資を行うために、2019年3月期を初年度とする「中期経営計画」（以下「本中計」といいます。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1428文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針 当社グループは、以下の経営理念と企業哲学を経営の基本方針として事業に取り組んでおります。 （経営理念） 「全従業員を守り、物心の幸福を追求することを旨とし、同時に共生の心をもって人類・社会の繁栄に貢献する。」 （企業哲学） 「我々社員は仕事を通して知識・技能・人格を溢れる熱意で向上させ、不動産ストックの活用と流通に専念することにより、再生産不可能な資源の無駄遣いをおさえ、永続的な地球上の人類や動植物の繁栄に寄与する。」 (2) 目標とする経営指標 当社グループは、中長期的に安定した成長を目指し、財務の安全性の観点から[自己資本比率50％以上]の水準を、また、収益性・生産性の観点から[売上高経常利益率20％以上]の水準をそれぞれ維持することを重視しております。 (3) 経営環境 日本経済は緩やかな回復基調を続けており、雇用や所得環境も改善傾向にあるものの、世界的な保護主義の台頭や、金融の引き締め、さらに中東や朝鮮半島における地政学リスク等の国外要因の影響により、先行き不透明感が増しています。不動産市場においては、好調な企業業績を背景に、東京都心部では空室率の低下と緩やかな賃料上昇が続いており、足元では引き続き堅調な状況にあります。しかしながら世界経済の不確実性や、2018年以降に東京都心部で予定されているオフィスの大量供給（竣工）等の影響により、市場はピークに近づきつつあるとの懸念も台頭し始めております 。 (4)対処すべき課題 当社グループは、中核事業であるオフィスビル事業のメインフィールドを東京都心と定め、お客様である「ビルオーナー様・資産家、富裕層」の皆様に寄り添い、不動産に関するあらゆるお困りごとの解決とお客様の幸せづくりに全社一丸となって真摯に取り組むことで“世界一お客様に愛され、選んでいただける不動産会社”を目指しています。物件ではなくお客様にフォーカスし、当社独自の専門的な不動産サービスによって、小さなお困りごと解決を繰り返し、何でも相談できる「不動産のパートナー・コンサルティング会社」として、お客様との絆を深めてまいりました。 当連結会計年度の業績は、おかげさまで営業利益・経常利益が過去最高益となり、７期連続の増収・経常増益となりました。そのような中、当社グループは東京都心の不動産価値を高め、提供し、「国益に資する事業を持って立つ企業」として、お客様や地域社会の幸せづくりに貢献することを通じて、中長期な企業価値の向上を図るため、また、成長市場であるホテル事業、海外事業に計画的に投資を行うために、2019年3月期を初年度とする「中期経営計画」（以下「本中計」といいます。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6276文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績 当連結会計年度におけるわが国経済は、引き続き好調な世界経済や、政府、日銀による各種政策の効果を背景に、緩やかな回復が続くことが期待されております。一方で、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります。不動産業界においては、都心オフィスビル市場の平均空室率が５年９ヶ月にわたって改善傾向が続き、平均賃料は４年３ヶ月にわたって緩やかな上昇が続いております。一方で、不動産投資市場は、引き続き活況を呈しているものの、投資利回りは低水準で推移し、投資対象物件の品薄感が強まっていることから、先行きには慎重な見方が続いています。 当社グループでは、こうした環境下において、東京都心部における中小型オフィスビルの「不動産再生と活用」を本業とし、ビルオーナー様の不動産経営のパートナーとして、様々な「お困りごと解決」にお客様視点で真摯に取り組んでまいりました。具体的には、お客様お一人おひとりにビルの賃貸仲介及び売買仲介、ビル管理・メンテナンス、小修繕から大規模リニューアル、専門家とタイアップした相続や税務等の相談、賃料滞納に備えた保証の提供等に至るまで多様なサービスをご提供することを通じて、お客様の不満や不便、お困りごとを現場で研究・解決し、多面的な収益機会の創出に繋げてまいりました。そして、自社で中古のオフィスビルを購入し、これらのサービスを提供する過程で培った知見やノウハウを連鎖的に活用することで、市場のニーズに沿うビルへバリューアップし、投資家に販売、さらにアフターサービスを万全にした不動産再生事業を展開しています。 さらに、当社グループは、中古オフィスビルの不動産再生事業及び不動産サービス事業を通じて培ってきた当社独自の事業モデルを、ホテルの開発・再生・運営事業に展開し、これをオフィスビルの事業に続く２本目の柱とすべく注力しております。日本政府による観光立国政策の実施及びそれを受けた訪日外国人の増加を好機と捉え、訪日外国人の宿泊需要に応えること、並びに従来からの国内の観光需要及びビジネス需要に対して良質なホテルをご提供することが社会利益に資するとの考えから、「観光・ビジネスに向けた宿泊特化型ホテル」の開発を進めております。 以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高47,463百万円（前年同期比17.5％増）、営業利益11,239百万円（同19.…
セグメント関連
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/ 原文長 約1407文字
(6) その他の項目の有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額89,424千円には、各報告セグメントに配分しない全社資産に係る有形固定資産及び無形固定資産の増加額89,424千円が含まれております。 ３ セグメント利益は、連結損益計算書の経常利益と調整を行っております。 当連結会計年度(自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日) (単位：千円) 報告セグメント その他 (注)１ 合計 調整額 (注)２ 連結財務諸表 計上額 (注)３ 不動産再生 不動産サービス オペレーション 売上高 外部顧客への売上高 40,681,870 2,977,149 2,898,565 46,557,585 906,079 47,463,665 47,463,665 セグメント間の内部売上高又は振替高 315,966 248,366 564,332 25,598 589,931 △ 589,931 40,997,837 3,225,515 2,898,565 47,121,918 931,678 48,053,597 △ 589,931 47,463,665 セグメント利益 12,493,938 1,993,417 326,837 14,814,193 566,917 15,381,110 △ 4,625,562 10,755,547 セグメント資産 59,527,644 455,714 2,194,723 62,178,081 4,097,044 66,275,126 25,486,415 91,761,542 セグメント負債 35,858,111 1,012,172 255,807 37,126,091 1,620,946 38,747,037 4,164,968 42,912,006 その他の項目 減価償却費 694,255 161 43,277 737,694 25,354 763,049 74,321 837,371 のれん償却額 59,285 59,285 59,285 59,285 支払利息 280,288 1,247 281,535 19,330 300,866 △ 3,186 297,679 持分法による投資損益 △ 26,380 △ 26,380 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 1,106,249 883 354,388 1,461,521 17,392 1,478,913 △ 47,072 1,431,841 (注) １ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、滞納賃料保証事業、海外事業、建設ソリューション事業等を含んでおります。 ２ 調整額の内容は以下のとおりであります。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1314文字
３ 前連結会計年度の株式会社ボルテックス及び当連結会計年度のGreen Garden特定目的会社、合同会社El Toroに対する販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満のため、記載を省略しております。 ４ 上記の金額には消費税等は含まれておりません。 (2) 財政状態 当連結会計年度末における総資産は91,761百万円（前連結会計年度末比44.2％増）、負債は42,912百万円（同53.4％増）、純資産は48,849百万円（同36.9％増）となりました。 総資産の増加の主な要因は、流動資産のその他に含まれる前渡金の減少 992 百万円等があったものの、たな卸資産の増加 18,407 百万円、現金及び預金の増加 7,646 百万円等があったことによるものであります。 負債の増加の主な要因は、社債の減少 1,413 百万円等があったものの、長期借入金の増加 12,754 百万円、未払法人税等の増加 2,375 百万円等があったことによるものであります。 純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払い 1,282 百万円等があったものの、増資による資本金及び資本剰余金の増加がそれぞれ 3,578 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益の計上 7,420 百万円等の増加があったことによるものであります。 なお、自己資本比率は 53.2 ％（同 2.8 ポイント減）となりました。 (3) キャッシュ・フロー 当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により6,989百万円減少、投資活動により2,443百万円減少、財務活動により17,235百万円増加した結果、期首残高に比べ7,810百万円増加し、当連結会計年度末残高は22,682百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動においては 6,989 百万円（前期は 4,353 百万円の収入超過）の支出超過となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益 10,755 百万円等があったものの、たな卸資産の増加額 19,126 百万円等があったことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動においては 2,443 百万円（前期は 4,764 百万円の支出超過）の支出超過となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入 1,784 百万円等があったものの、定期預金の預入による支出 1,620 百万円及び有形固定資産の取得による支出 1,406 百万円等があったことによるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動においては 17,235 百万円（前期は 1,984 百万円の収入超過）の収入超過となりました。…