事業の内容
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/ 原文長 約3869文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社（㈱ジェイ・エス・ビー）、連結子会社10社から構成されており、不動産賃貸管理事業、高齢者住宅事業及びその他事業を営んでおります。 当社グループは全国的な事業展開を行っており、2021年４月現在の管理戸数は76,612戸、管理棟数は2,101棟となっております。（北海道地区 3,544戸/74棟、東北地区 6,717戸/126棟、首都圏地区 22,463戸/622棟、東海地区 5,077戸/144棟、京滋・北陸地区 13,783戸/395棟、阪神地区 8,864戸/244棟、中国・四国地区 7,330戸/234棟、九州地区 8,834戸/262棟） 2021年10月現在の直営店舗数は79店舗となっております。（北海道地区 ４店舗、東北地区 ３店舗、首都圏地区 21店舗、東海地区 ６店舗、京滋・北陸地区 14店舗、阪神地区 ８店舗、中国・四国地区 ９店舗 、九州地区 14店舗） 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 （1）不動産賃貸管理事業 当社は、主に学生を対象としたマンション（以下「学生マンション」という。）の企画提案、竣工後の建物の賃貸運営及び管理業務を行っております。 具体的には、当社オリジナル仕様の学生マンション等を不動産オーナーに企画提案し、建物が竣工した後は当社が一括借上を行い、オーナーに対する家賃保証を行った上で、学生等の入居者に転貸することを主たる事業としております。また、不動産オーナーと入居者間で賃貸借契約を締結する運営方式の場合には、入居に応じ当社グループにて家賃回収代行を行っております。なお、建物メンテナンスや入居者サポート業務、アセットマネジメント会社からのプロパティマネジメント業務の受託及び大学等からの学生寮の企画・運営業務の受託も行っております。 当社が運営を受託した学生マンション等の入居者募集業務及び仲介業務は、㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが行っており、その対象は学生や社会人、法人等となります。 建物及び付帯設備メンテナンスや入居者管理業務については、当社が不動産オーナーから受託し、当該業務全般を㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークに再委託しております。また、物件のリフォーム提案業務も建物メンテナンス業務の一環として行っております。物件改修工事については、建設業免許を有する総合管財㈱が㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークから案件紹介を受け、不動産オーナーより受託しております。 各業務の主な内容は以下のとおりであります。 （学生マンションの企画提案、運営業務の受託） 当社が、不動産オーナーに対して主として学生マンションによる不動産の活用を企画提案し、竣工後のマンション運営業務の受託を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3858文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針 当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 また、この経営理念に立ち返り、未来を開拓する「健全な若者の育成」を通じて、魅力溢れる社会を創造するグローバルトップブランド『ＵｎｉＬｉｆｅ』という存在目的（Purpose：パーパス）を定義し、「豊かな生活空間」のディスラプション（創造的破壊（Disruption））として「学び・成長・つながり」を生むリアル空間へ再創造することを掲げ、これを2030年における当社グループのありたい姿、長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』としました。そして、この長期ビジョンの実現に向けた最初の３か年を第一フェーズと位置付け中期経営計画『ＧＴ０１』を策定しました。 これにあわせ、新しい領域に挑戦する「探索」と、既存の事業の一層成長を図る「深化」という活動が、高い次元でバランスよく調和していることを目指す『両利きの経営』と、規模の大きさで競合相手を圧倒する消耗戦から、社員一人一人が知識を機動的に生み出す力を発揮するかたちへと転換し、組織の学習スピードを高めることを目指す『社員全員の経営』の２つを経営の基本方針としました。 （2）経営環境 文部科学省「令和３年度学校基本調査（速報値）」によりますと、大学（大学院を含む）の学生数は291.8万人と前年より３千人増加し、前年度の減少から一転、増加へ転じることとなり、当社グループを取り巻く市場環境につきましては追い風となる状況となっております。 しかし一方では、新型コロナウイルス感染症収束の見通しが立たない中、学生のライフスタイルの変化やその動向、また、教育機関の動向につきましても引き続き注視が必要であり、加えて、刻々と変化する経営環境に応じた柔軟な対応・対策の必要性も増加傾向にあります。 当社の推計では、18歳人口の減少とともに学生マンション需要は2019年から2040年にかけて年平均1.1％減少すると見込んでおりますが、学生マンション需要に対する当社グループ管理戸数の市場シェアは５％程度であると考えております。 また、学生マンション事業への特化や、これまで蓄積してきた学生マンションの運営ノウハウ、学生のニーズの早期把握、大学及び大学生協との連携等を通じて、市場における一定の優位性は確保しているものと考えております。 今後もこの優位性を維持しつつ、市場シェアの拡大を図り、長期的な成長を目指してまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3858文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針 当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 また、この経営理念に立ち返り、未来を開拓する「健全な若者の育成」を通じて、魅力溢れる社会を創造するグローバルトップブランド『ＵｎｉＬｉｆｅ』という存在目的（Purpose：パーパス）を定義し、「豊かな生活空間」のディスラプション（創造的破壊（Disruption））として「学び・成長・つながり」を生むリアル空間へ再創造することを掲げ、これを2030年における当社グループのありたい姿、長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』としました。そして、この長期ビジョンの実現に向けた最初の３か年を第一フェーズと位置付け中期経営計画『ＧＴ０１』を策定しました。 これにあわせ、新しい領域に挑戦する「探索」と、既存の事業の一層成長を図る「深化」という活動が、高い次元でバランスよく調和していることを目指す『両利きの経営』と、規模の大きさで競合相手を圧倒する消耗戦から、社員一人一人が知識を機動的に生み出す力を発揮するかたちへと転換し、組織の学習スピードを高めることを目指す『社員全員の経営』の２つを経営の基本方針としました。 （2）経営環境 文部科学省「令和３年度学校基本調査（速報値）」によりますと、大学（大学院を含む）の学生数は291.8万人と前年より３千人増加し、前年度の減少から一転、増加へ転じることとなり、当社グループを取り巻く市場環境につきましては追い風となる状況となっております。 しかし一方では、新型コロナウイルス感染症収束の見通しが立たない中、学生のライフスタイルの変化やその動向、また、教育機関の動向につきましても引き続き注視が必要であり、加えて、刻々と変化する経営環境に応じた柔軟な対応・対策の必要性も増加傾向にあります。 当社の推計では、18歳人口の減少とともに学生マンション需要は2019年から2040年にかけて年平均1.1％減少すると見込んでおりますが、学生マンション需要に対する当社グループ管理戸数の市場シェアは５％程度であると考えております。 また、学生マンション事業への特化や、これまで蓄積してきた学生マンションの運営ノウハウ、学生のニーズの早期把握、大学及び大学生協との連携等を通じて、市場における一定の優位性は確保しているものと考えております。 今後もこの優位性を維持しつつ、市場シェアの拡大を図り、長期的な成長を目指してまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約7682文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 経営成績等の状況の概要 （1）経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の断続的な感染再拡大により停滞が続いておりました。度重なる緊急事態宣言の発出等により経済社会活動が制限された結果、製造業や情報通信業が比較的堅調な一方、個人向けサービスの低迷が続くなど、業種による二極化が鮮明になりました。ワクチン接種の拡がりに伴い外出行動の抑制度合は段階的に縮小しており、消費も持ち直しに転じる見通しではあるものの、更なる感染再拡大への懸念等、依然として予断を許さない状況が続いております。 このような経営環境のもと、当社グループの主たる顧客層である学生の動向におきましては、大学（大学院を含む）の学生数は291.8万人と前年より３千人増加（文部科学省「令和３年度学校基本調査（速報値）」）し、前年度の減少から一転、増加へ転じることとなり、当社グループを取り巻く市場環境につきましては追い風となる状況となっております。 このような環境の中で、当社グループにおきましては、2030年長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』に基づく新中期経営計画『ＧＴ０１』（2021年10月期～2023年10月期）の計画実践初年度にあたる当連結会計年度において、主力の不動産賃貸管理事業では計画策定時点での低調な見通しから、前年を上回る入居率に至るなど、一転して好調な状況で推移しました。また、2021年７月26日の取締役会決議に基づき、新株式の発行及び株式売出しを行い、調達資金による成長投資の加速と、投資家層の拡大、市場株式の流動性向上を図ってまいりました。 次年度以降につきましても中期経営計画の超過達成を通じてより一層の成長を目指し、積極的な新規物件開発による収益基盤の底上げや、高水準の入居率確保へ向けた募集力、斡旋力の強化に努めてまいります。 以上の結果、当連結会計年度の連結売上高は52,787百万円（前年同期比9.8％増）、経常利益は5,203百万円（同22.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は3,252百万円（同17.8％増）となりました。 セグメントごとの経営成績の概況は次のとおりです。 ① 不動産賃貸管理事業 物件管理戸数は順調に増加しました。（前期比3,462戸増 75,946戸 ※４月末現在 ）借上・自社所有物件の入居率は前述のとおり、低調な予測から一転して前年を上回る水準を確保しました。（前期99.8％ 当期99.9％ ※４月末現在 ）この結果、学生マンションの家賃収入をはじめとする各種不動産賃貸関連サービスにおける売上高は順調に推移しました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約974文字
(2) セグメント資産の調整額11,577,131千円は各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は主に余剰運用資金（現金及び預金）、長期貸付金、長期投資資金（投資有価証券）であります。 (3) その他の項目の調整額 減価償却費の調整額は報告セグメントに帰属しない本社所管資産に係るもの等であります。 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は報告セグメントに帰属しない本社所管資産に係るもの等であります。 ３．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2020年11月１日 至 2021年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結財務諸表計上額 不動産賃貸 管理事業 高齢者住宅 事業 売上高 外部顧客への売上高 49,519,310 2,802,188 52,321,499 466,479 52,787,978 52,787,978 セグメント間の 内部売上高又は振替高 64,625 64,625 17,777 82,402 △ 82,402 49,583,936 2,802,188 52,386,124 484,256 52,870,381 △ 82,402 52,787,978 セグメント利益 又は損失（△）(注)３ 6,642,937 353,642 6,996,580 △ 172,150 6,824,429 △ 1,486,494 5,337,935 セグメント資産 33,593,118 716,299 34,309,418 502,622 34,812,040 15,523,234 50,335,275 その他の項目 減価償却費 948,259 44,114 992,373 18,464 1,010,838 17,877 1,028,715 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 6,988,600 22,629 7,011,229 8,537 7,019,767 54,300 7,074,067 （注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産販売事業、学生支援サービス及び日本語学校事業等を含んでおります。 ２．調整額は以下のとおりであります。