事業の内容
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/ 原文長 約3989文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社（株式会社ジェイ・エス・ビー）、連結子会社９社、持分法非適用関連会社１社から構成されており、不動産賃貸管理事業、高齢者住宅事業及びその他事業を営んでおります。 当社グループは全国的な事業展開を行っており、平成30年４月現在の管理戸数は62,720戸、管理棟数は1,681棟となっております。（北海道地区 3,047戸/66棟、東北地区 4,879戸/100棟、首都圏地区 17,098戸/447棟、東海地区 4,026戸/118棟、京滋・北陸地区 12,426戸/349棟、阪神地区 7,897戸/217棟、中国・四国地区 6,148戸/183棟、九州地区 7,199戸/201棟） 平成30年10月現在の直営店舗数は76店舗となっております。（北海道地区 ４店舗、東北地区 ５店舗、首都圏地区 17店舗、東海地区 ５店舗、京滋・北陸地区 15店舗、阪神地区 ８店舗、中国・四国地区 ８店舗 、九州地区 14店舗） 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。なお、持分法非適用関連会社については、記載を省略しております。 （1）不動産賃貸管理事業 当社は、主に学生を対象としたマンション（以下「学生マンション」という。）の企画提案、竣工後の建物の賃貸運営及び管理業務を行っております。 具体的には、当社オリジナル仕様の学生マンション等を不動産オーナーに企画提案し、建物が竣工した後は当社が一括借上を行い、オーナーに対する家賃保証を行った上で、学生等の入居者に転貸することを主たる事業としております。また、不動産オーナーと入居者間で賃貸借契約を締結する運営方式の場合には、入居に応じ当社グループにて家賃回収代行を行っております。なお、建物メンテナンスや入居者サポート業務、アセットマネジメント会社からのプロパティマネジメント業務の受託及び大学等からの学生寮の企画・運営業務の受託も行っております。 当社が運営を受託した学生マンション等の入居者募集業務及び仲介業務は、株式会社ジェイ・エス・ビー・ネットワークが行っており、その対象は学生や社会人、法人等となります。 建物及び付帯設備メンテナンスや入居者管理業務については、当社が不動産オーナーから受託し、当該業務全般を株式会社ジェイ・エス・ビー・ネットワークに再委託しております。また、物件のリフォーム提案業務も建物メンテナンス業務の一環として行っております。物件改修工事については、建設業免許を有する総合管財株式会社が株式会社ジェイ・エス・ビー・ネットワークから案件紹介を受け、不動産オーナーより受託しております。 各業務の主な内容は以下のとおりであります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3559文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針 当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 この経営理念のもと、事業拡充や安定収益の確保を通じて持続的成長を果たすため、コーポレートガバナンスの充実と強化により、経営の効率性や透明性を高めるとともに、積極的な人材育成を行い、多様な人材が活躍できる企業風土の醸成、組織力の強化に努めてまいります。 また、来たる超高齢化社会に対応するため、これまでの学生マンション事業で得た経験と実績を生かし、高齢者住宅事業への取り組みにもより一層注力し、さらに、今後の物件開発においては、立地環境等に応じ、不動産オーナーに対して学生と高齢者がともに住まう「共生型賃貸集合住宅」も提案して新しいコミュニティ形成を図り、『学生マンション総合プロデュース企業』から『共生創造企業』への成長を目指してまいります。 （2）経営環境 文部科学省「平成30年度学校基本調査速報」によりますと、平成30年春の大学・短期大学進学率（過年度卒を含む）は57.9％と前年度より0.6ポイント上昇し、前年同様に過去最高となりました。また、大学（大学院を含む）の学生数は290.9万人と前年度より1.8万人増加し、前年に引き続き増加いたしました。 このような環境も後押しとなり、当社グループの主力事業である学生を対象とした不動産賃貸管理事業において、今後も都市部への学生の移動が継続して行われるものと予測されることから、仲介数・入居率は概ね順調に推移するものと思われます。 （3）経営戦略等 当社グループは2020年を最終年度とする中期経営計画を策定し、強固な経営基盤の構築に向け、事業領域を不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業に集中することにより、競争力の強化、営業力のキャパシティ拡大等、戦略的投資を行う次期ステージを目指す３か年と位置付けて取り組んでおります。 ■成長戦略 不動産賃貸管理事業 ① 戸数増加とともに利益重視へ ② 自社学生マンションブランドの差別化・サービス品質向上 ③ 企画開発・賃貸営業・メンテナンス各部門の一層連携 高齢者住宅事業 ① 新規高齢者住宅の受託 ② 運営力の向上 ③ 地域に根差した存在 ～高齢者住宅を地域の公民館に～ （4）目標とする経営指標等 2020年度 経営数値目標 売上高 経常利益 経常利益率 親会社株主に帰属する当期純利益 管理戸数 契約決定件数 435億円 33億円 7.…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3559文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針 当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 この経営理念のもと、事業拡充や安定収益の確保を通じて持続的成長を果たすため、コーポレートガバナンスの充実と強化により、経営の効率性や透明性を高めるとともに、積極的な人材育成を行い、多様な人材が活躍できる企業風土の醸成、組織力の強化に努めてまいります。 また、来たる超高齢化社会に対応するため、これまでの学生マンション事業で得た経験と実績を生かし、高齢者住宅事業への取り組みにもより一層注力し、さらに、今後の物件開発においては、立地環境等に応じ、不動産オーナーに対して学生と高齢者がともに住まう「共生型賃貸集合住宅」も提案して新しいコミュニティ形成を図り、『学生マンション総合プロデュース企業』から『共生創造企業』への成長を目指してまいります。 （2）経営環境 文部科学省「平成30年度学校基本調査速報」によりますと、平成30年春の大学・短期大学進学率（過年度卒を含む）は57.9％と前年度より0.6ポイント上昇し、前年同様に過去最高となりました。また、大学（大学院を含む）の学生数は290.9万人と前年度より1.8万人増加し、前年に引き続き増加いたしました。 このような環境も後押しとなり、当社グループの主力事業である学生を対象とした不動産賃貸管理事業において、今後も都市部への学生の移動が継続して行われるものと予測されることから、仲介数・入居率は概ね順調に推移するものと思われます。 （3）経営戦略等 当社グループは2020年を最終年度とする中期経営計画を策定し、強固な経営基盤の構築に向け、事業領域を不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業に集中することにより、競争力の強化、営業力のキャパシティ拡大等、戦略的投資を行う次期ステージを目指す３か年と位置付けて取り組んでおります。 ■成長戦略 不動産賃貸管理事業 ① 戸数増加とともに利益重視へ ② 自社学生マンションブランドの差別化・サービス品質向上 ③ 企画開発・賃貸営業・メンテナンス各部門の一層連携 高齢者住宅事業 ① 新規高齢者住宅の受託 ② 運営力の向上 ③ 地域に根差した存在 ～高齢者住宅を地域の公民館に～ （4）目標とする経営指標等 2020年度 経営数値目標 売上高 経常利益 経常利益率 親会社株主に帰属する当期純利益 管理戸数 契約決定件数 435億円 33億円 7.…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5146文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 経営成績等の状況の概要 （1）経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、好調な企業業績のもと、旺盛な設備投資や雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の持ち直しをはじめ、全体として緩やかな回復基調で推移いたしました。一方、米国政権の政策運営や保護主義の高まりに加え、米中貿易摩擦の拡大、相次ぐ自然災害による経済への影響等、不安定な外部環境が継続いたしました。 このような経営環境のもと、当社グループの主たる顧客層である学生の動向におきましては、平成30年春の大学・短期大学進学率（過年度卒を含む）は57.9％と前年度より0.6ポイント上昇し、前年同様に過去最高となり、 また、大学（大学院を含む）の学生数は290.9万人と前年より1.8万人増加し、前年に引き続き増加いたしました。（文部科学省「平成30年度学校基本調査（速報値）」） これらの外部要因を背景に、当社グループの主力事業であります不動産賃貸管理事業におきましては、当初計画を上回る物件管理戸数の増加や、高水準の入居率を維持したことにより家賃関連売上高は順調に推移いたしました。 高齢者住宅事業では、当期の新規拠点展開計画の一部について、グループホーム及び介護付有料老人ホーム事業をグループ外部からの事業譲受という形式で実施いたしました。事業譲受によることで、当初計画していた開業準備費用が圧縮され、翌期以降を想定していた新規拠点展開による当社連結決算への収益貢献が早期に実現したこともあり、事業利益は当初計画を上回ることとなりました。 一方、費用面では『ＵｎｉＬｉｆｅ』ブランドの浸透・認知度向上を目的とした広告宣伝活動の積極展開、情報セキュリティ強化や基幹システム刷新へ向けたシステム関連費用の増加、新旧システムの並行稼働に伴う人件費増加等もあり、連結営業利益・連結経常利益では概ね当初計画通りに推移いたしました。 親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、保有不動産の売却による固定資産売却益の計上、平成30年７月の新株式発行及び株式の売出しに伴う主要株主に係る議決権所有割合の異動により、留保金課税の適用対象外となり、法人税額が減少したため、当初計画を上回ることとなりました。 以上の結果、当連結会計年度の連結売上高は 38,940 百万円（前年同期比 6.9％増 ）、経常利益は 2,890 百万円（同 9.5％増 ）、親会社株主に帰属する当期純利益は 2,078 百万円（同 34.1％増 ）となりました。 セグメントごとの経営成績の概況は次のとおりであります。 ① 不動産賃貸管理事業 物件管理戸数の増加（前年同期比2,498戸増 62,183戸 ※４月末現在 ）や借上・自社所有物件の入居率（前期99.9％ 当期99.…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約968文字
(2) セグメント資産の調整額8,918,759千円は各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は主に余剰運用資金（現金及び預金）、長期貸付金、長期投資資金（投資有価証券）であります。 (3) その他の項目の調整額 減価償却費の調整額は報告セグメントに帰属しない本社所管資産に係るもの等であります。 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は報告セグメントに帰属しない本社所管資産に係るもの等であります。 ３．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 平成29年11月１日 至 平成30年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結財務諸表計上額 不動産賃貸 管理事業 高齢者住宅 事業 売上高 外部顧客への売上高 36,613,730 1,848,756 38,462,487 477,652 38,940,140 38,940,140 セグメント間の 内部売上高又は振替高 59,982 59,982 16,631 76,614 △ 76,614 36,673,713 1,848,756 38,522,470 494,284 39,016,754 △ 76,614 38,940,140 セグメント利益 又は損失（△）(注)３ 4,231,366 107,814 4,339,180 △ 7,313 4,331,867 △ 1,373,654 2,958,212 セグメント資産 19,425,810 607,998 20,033,809 207,963 20,241,773 9,691,669 29,933,443 その他の項目 減価償却費 596,419 15,178 611,597 12,564 624,162 16,684 640,847 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 2,529,782 352,211 2,881,994 41,654 2,923,649 94,987 3,018,636 （注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産販売事業、学生支援サービス及び日本語学校事業等を含んでおります。 ２．調整額は以下のとおりであります。