事業の内容
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/ 原文長 約3930文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社（ ㈱ ジェイ・エス・ビー）、連結子会社10社から構成されており、不動産賃貸管理事業、高齢者住宅事業及びその他事業を営んでおります。 当社グループは全国的な事業展開を行っており、2020年４月現在の管理戸数は73,150戸、管理棟数は2,003棟となっております。（北海道地区 3,397戸/73棟、東北地区 6,992戸/142棟、首都圏地区 20,766戸/567棟、東海地区 4,510戸/133棟、京滋・北陸地区 13,407戸/383棟、阪神地区 8,562戸/236棟、中国・四国地区 7,145戸/222棟、九州地区 8,371戸/247棟） 2020年10月現在の直営店舗数は79店舗となっております。（北海道地区 ４店舗、東北地区 ３店舗、首都圏地区 21店舗、東海地区 ６店舗、京滋・北陸地区 14店舗、阪神地区 ８店舗、中国・四国地区 ９店舗 、九州地区 14店舗） 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。なお、持分法非適用関連会社については、記載を省略しております。 （1）不動産賃貸管理事業 当社は、主に学生を対象としたマンション（以下「学生マンション」という。）の企画提案、竣工後の建物の賃貸運営及び管理業務を行っております。 具体的には、当社オリジナル仕様の学生マンション等を不動産オーナーに企画提案し、建物が竣工した後は当社が一括借上を行い、オーナーに対する家賃保証を行った上で、学生等の入居者に転貸することを主たる事業としております。また、不動産オーナーと入居者間で賃貸借契約を締結する運営方式の場合には、入居に応じ当社グループにて家賃回収代行を行っております。なお、建物メンテナンスや入居者サポート業務、アセットマネジメント会社からのプロパティマネジメント業務の受託及び大学等からの学生寮の企画・運営業務の受託も行っております。 当社が運営を受託した学生マンション等の入居者募集業務及び仲介業務は、 ㈱ ジェイ・エス・ビー・ネットワークが行っており、その対象は学生や社会人、法人等となります。 建物及び付帯設備メンテナンスや入居者管理業務については、当社が不動産オーナーから受託し、当該業務全般を ㈱ ジェイ・エス・ビー・ネットワークに再委託しております。また、物件のリフォーム提案業務も建物メンテナンス業務の一環として行っております。物件改修工事については、建設業免許を有する総合管財 ㈱ が ㈱ ジェイ・エス・ビー・ネットワークから案件紹介を受け、不動産オーナーより受託しております。 各業務の主な内容は以下のとおりであります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3513文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針 当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 また、この経営理念に立ち返り、未来を開拓する「健全な若者の育成」を通じて、魅力溢れる社会を創造するグローバルトップブランド『ＵｎｉＬｉｆｅ』という存在目的（Parpose：パーパス）を定義し、「豊かな生活空間」のディスラプション（創造的破壊（Disruption））として「学び・成長・つながり」を生むリアル空間へ再創造することを掲げ、これを2030年における当社グループのありたい姿、長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』としました。そして、この長期ビジョンの実現に向けた最初の３か年を第一フェーズと位置付け新中期経営計画『ＧＴ０１』を策定しました。 これにあわせ、新しい領域に挑戦する「探索」と、既存の事業の一層成長を図る「深化」という活動が、高い次元でバランスよく調和していることを目指す『両利きの経営』と、規模の大きさで競合相手を圧倒する消耗戦から、社員一人一人が知識を機動的に生み出す力を発揮するかたちへと転換し、組織の学習スピードを高めることを目指す『社員全員の経営』の２つを経営の基本方針としました。 （2）経営環境 文部科学省「令和２年度学校基本調査（速報値）」によりますと、大学（大学院を含む）の学生数は291.6万人と前年より３千人減少し、近年における学生数の上昇傾向から一転、減少へ転じることとなりましたが、概ね前年度と同水準で推移していると考えられるため、市場環境につきましては、前年度の状況を維持しているものと考えております。 しかし一方では、新型コロナウイルス感染収束の見通しが立たない中、学生のライフスタイルの変化やその動向、また、教育機関の動向につきましても引き続き注視が必要であり、加えて、刻々と変化する経営環境に応じた柔軟な対応・対策の必要性も増加傾向にあります。 当社の推計では、18歳人口の減少とともに学生マンション需要は2019年から2040年にかけて年平均1.1％減少すると見込んでおりますが、学生マンション需要に対する当社グループ管理戸数の市場シェアは前中期計画最終年度時点（2020年10月期）においても５％にも満たない状況であると考えております。 また、学生マンション事業への特化や、これまで蓄積してきた学生マンションの運営ノウハウ、学生のニーズの早期把握、大学及び大学生協との連携等を通じて、市場における一定の優位性は確保しているものと考えております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3513文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針 当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 また、この経営理念に立ち返り、未来を開拓する「健全な若者の育成」を通じて、魅力溢れる社会を創造するグローバルトップブランド『ＵｎｉＬｉｆｅ』という存在目的（Parpose：パーパス）を定義し、「豊かな生活空間」のディスラプション（創造的破壊（Disruption））として「学び・成長・つながり」を生むリアル空間へ再創造することを掲げ、これを2030年における当社グループのありたい姿、長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』としました。そして、この長期ビジョンの実現に向けた最初の３か年を第一フェーズと位置付け新中期経営計画『ＧＴ０１』を策定しました。 これにあわせ、新しい領域に挑戦する「探索」と、既存の事業の一層成長を図る「深化」という活動が、高い次元でバランスよく調和していることを目指す『両利きの経営』と、規模の大きさで競合相手を圧倒する消耗戦から、社員一人一人が知識を機動的に生み出す力を発揮するかたちへと転換し、組織の学習スピードを高めることを目指す『社員全員の経営』の２つを経営の基本方針としました。 （2）経営環境 文部科学省「令和２年度学校基本調査（速報値）」によりますと、大学（大学院を含む）の学生数は291.6万人と前年より３千人減少し、近年における学生数の上昇傾向から一転、減少へ転じることとなりましたが、概ね前年度と同水準で推移していると考えられるため、市場環境につきましては、前年度の状況を維持しているものと考えております。 しかし一方では、新型コロナウイルス感染収束の見通しが立たない中、学生のライフスタイルの変化やその動向、また、教育機関の動向につきましても引き続き注視が必要であり、加えて、刻々と変化する経営環境に応じた柔軟な対応・対策の必要性も増加傾向にあります。 当社の推計では、18歳人口の減少とともに学生マンション需要は2019年から2040年にかけて年平均1.1％減少すると見込んでおりますが、学生マンション需要に対する当社グループ管理戸数の市場シェアは前中期計画最終年度時点（2020年10月期）においても５％にも満たない状況であると考えております。 また、学生マンション事業への特化や、これまで蓄積してきた学生マンションの運営ノウハウ、学生のニーズの早期把握、大学及び大学生協との連携等を通じて、市場における一定の優位性は確保しているものと考えております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約7207文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 経営成績等の状況の概要 （1）経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、2019年10月の消費税率引き上げや、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により消費が低迷するなか、緊急事態宣言解除後の経済活動再開や海外経済の底入れに伴い、個人消費や輸出を中心に持ち直し基調へ転じたものの、新型コロナウイルス感染収束の見通しが立たないこともあり、総じて回復の足取りは重く、先行きに対する不透明感が一層強まっており、依然として予断を許さない状況が継続しております。 このような経営環境のもと、当社グループの主たる顧客層である学生の動向におきましては、大学（大学院を含む）の学生数は291.6万人と前年より３千人減少（文部科学省「令和２年度学校基本調査（速報値）」）し、近年における学生数の上昇傾向から一転、減少へ転じることとなりましたが、概ね前年度と同水準で推移していると考えられるため、市場環境につきましては、前年度の状況を維持しているものと考えております。 しかし一方では、コロナ禍における学生のライフスタイルの変化やその動向、また、教育機関の動向につきましても引き続き注視し、実体経済の見極めを慎重に行っていく必要があります。 このような環境の中で、当社グループにおきましては、2017年12月に公表した中期経営計画の最終年度を迎え、高付加価値を備えた競争力のある新規物件開発や大手デベロッパーとの連携の推進、事業会社のＭ＆Ａを通じた総合力強化、人員の増強に加え基幹システムの刷新による業務効率の向上等、様々な成長施策の実践を図ることで当初の計画数値を超過達成するに至りました。 以上の結果、当連結会計年度の連結売上高は 48,058 百万円（前年同期比 12.6％増 ）、経常利益は 4,248 百万円（同 27.0％増 ）、親会社株主に帰属する当期純利益は 2,761 百万円（同 19.7％増 ）となりました。 セグメントごとの経営成績の概況は次のとおりです。 ① 不動産賃貸管理事業 物件管理戸数は順調に増加いたしました。（前期比6,420戸増 72,484戸 ※４月末現在 ）一方、借上・自社所有物件の入居率については高水準を維持したものの0.1ポイントの減少となりました。（前期99.9％ 当期99.8％ ※４月末現在 ） 入居率の低下に伴う直接的な影響は限定的であり、学生マンションの家賃収入をはじめ、各種不動産賃貸関連サービスにおける売上高は順調に推移いたしました。 費用面では、人員数の増加による人件費負担の増加、来春に向けた積極的な広告活動に伴う広告費の増加に加え、自社所有物件の増加に伴う減価償却費の増加、食事付き学生マンションの増加に伴う厨房設備関連費用の増加がありました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約971文字
(2) セグメント資産の調整額10,475,968千円は各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は主に余剰運用資金（現金及び預金）、長期貸付金、長期投資資金（投資有価証券）であります。 (3) その他の項目の調整額 減価償却費の調整額は報告セグメントに帰属しない本社所管資産に係るもの等であります。 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は報告セグメントに帰属しない本社所管資産に係るもの等であります。 ３．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2019年11月１日 至 2020年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結財務諸表計上額 不動産賃貸 管理事業 高齢者住宅 事業 売上高 外部顧客への売上高 44,932,997 2,714,125 47,647,123 411,158 48,058,282 48,058,282 セグメント間の 内部売上高又は振替高 71,657 71,657 15,481 87,139 △ 87,139 45,004,655 2,714,125 47,718,781 426,640 48,145,421 △ 87,139 48,058,282 セグメント利益 又は損失（△）(注)３ 5,464,358 306,273 5,770,632 △ 106,177 5,664,455 △ 1,326,111 4,338,343 セグメント資産 27,194,395 749,601 27,943,996 724,611 28,668,608 11,577,131 40,245,739 その他の項目 減価償却費 811,382 36,635 848,017 19,112 867,129 16,718 883,848 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 4,630,217 5,464 4,635,682 450,871 5,086,553 16,577 5,103,130 （注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産販売事業、学生支援サービス及び日本語学校事業等を含んでおります。 ２．調整額は以下のとおりであります。