事業の内容
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/ 原文長 約2941文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社（株式会社長栄）及び子会社３社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。 当社は、11都府県で事業を展開しており、当事業年度末日現在の管理戸数は次のとおりであります。 近畿 京都府 滋賀県 大阪府 兵庫県 管理物件 22,067戸 1,226棟 1,934戸 49棟 2,247戸 67棟 141戸 2棟 内自社物件 2,102戸 72棟 1,337戸 15棟 1,259戸 19棟 141戸 2棟 関東 東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 管理物件 116戸 13棟 387戸 8棟 465戸 7棟 25戸 1棟 内自社物件 387戸 8棟 465戸 7棟 25戸 1棟 中部 九州 合計 愛知県 福岡県 熊本県 管理物件 1,367戸 65棟 507戸 11棟 23戸 1棟 29,279戸 1,450棟 内自社物件 922戸 30棟 487戸 9棟 23戸 1棟 7,148戸 164棟 店舗数は管理センター25ヶ所、賃貸仲介センター３ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所となっております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 〔事業系統図〕 事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （注）当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。 当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、各事業の具体的内容は以下のとおりであります。なお、両事業は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 （１）不動産管理事業 当社の不動産管理事業は、不動産オーナー様（以下、オーナー様とする）の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理に加えビルメンテナンス並びにリフォーム工事・賃貸仲介（リーシング）など、賃貸経営に必要なサービスを提供しております。入居者様に長期にわたり住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化につながるとの観点から、入居者満足度向上のための様々な施策を行っております。 具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所（京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所）、滋賀県（大津市）・大阪府（大阪市）・愛知県（名古屋市）・東京都（渋谷区）、千葉県（松戸市）、福岡県（北九州市）に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1416文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社は、「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念に基づき、人材育成を重視しております。 また、「人道を重んじ正義を持って経営を行う」ことを経営理念として、以下の経営方針を掲げ、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。 一、管理業を通じて社会に貢献する 一、創意と工夫で業界の発展と社会的地位の向上に努める 一、仕事は厳しく、人に優しく人間性豊かな企業を目指す （２）目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略 堅実な経営基盤を将来的に維持しつつ、営業基盤の拡大を図るために管理物件戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視いたします。但し、管理物件戸数は一朝一夕に増加させることができるわけではありません。当社は、管理物件の入居者様の満足度の向上がオーナー様の経営の安定化に繋がると考え、入居者様向けのサービスを拡充してまいります。日々の管理業務を通じオーナー様からの信頼を得ることが新たな管理受託に繋がると考えております。 徐々にではありますが、管理物件戸数を増加させることで事業の発展、経営効率の改善及び財務体質の強化に努める所存であります。併せて新規優良物件に対する投資を継続的に推進いたします。 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社の対処すべき課題は、主に利益率の低下と人的資本経営への取り組みであると認識しております。 当社は自社物件の購入原資を原則として金融機関からの長期借入金にて調達しており、かつそのほとんどを変動金利によっているため、金利変動の影響を強く受けます。そのため、金利の動向を注視し適正に価格転嫁を行うとともに、金利上昇への対応手段を検討してまいります。また自社物件の選定においては今後の金利上昇を想定しこれまで以上の厳しい基準を設け、収益性の高い物件のみを購入することで借入金利の上昇に対応してまいります。 世界的な情勢不安を端緒とした物価の高騰は賃貸マンション経営にも大きな影響を及ぼします。不動産管理事業において補修部材の価格上昇や不足、人件費の上昇等が利益率の低下につながるだけではなく、不動産オーナー様の賃貸マンション経営に影響を及ぼすことで大規模修繕等の受注が減少するなど、売上高の減少も想定されます。これに対しては当社の原価上昇を売上高に転嫁するだけではなく、あわせてオーナー様が所有される物件の賃料改定を行う等により健全な賃貸経営を維持し、当社とオーナー様が共に物価高に対応できる環境をつくってまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1416文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社は、「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念に基づき、人材育成を重視しております。 また、「人道を重んじ正義を持って経営を行う」ことを経営理念として、以下の経営方針を掲げ、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。 一、管理業を通じて社会に貢献する 一、創意と工夫で業界の発展と社会的地位の向上に努める 一、仕事は厳しく、人に優しく人間性豊かな企業を目指す （２）目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略 堅実な経営基盤を将来的に維持しつつ、営業基盤の拡大を図るために管理物件戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視いたします。但し、管理物件戸数は一朝一夕に増加させることができるわけではありません。当社は、管理物件の入居者様の満足度の向上がオーナー様の経営の安定化に繋がると考え、入居者様向けのサービスを拡充してまいります。日々の管理業務を通じオーナー様からの信頼を得ることが新たな管理受託に繋がると考えております。 徐々にではありますが、管理物件戸数を増加させることで事業の発展、経営効率の改善及び財務体質の強化に努める所存であります。併せて新規優良物件に対する投資を継続的に推進いたします。 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社の対処すべき課題は、主に利益率の低下と人的資本経営への取り組みであると認識しております。 当社は自社物件の購入原資を原則として金融機関からの長期借入金にて調達しており、かつそのほとんどを変動金利によっているため、金利変動の影響を強く受けます。そのため、金利の動向を注視し適正に価格転嫁を行うとともに、金利上昇への対応手段を検討してまいります。また自社物件の選定においては今後の金利上昇を想定しこれまで以上の厳しい基準を設け、収益性の高い物件のみを購入することで借入金利の上昇に対応してまいります。 世界的な情勢不安を端緒とした物価の高騰は賃貸マンション経営にも大きな影響を及ぼします。不動産管理事業において補修部材の価格上昇や不足、人件費の上昇等が利益率の低下につながるだけではなく、不動産オーナー様の賃貸マンション経営に影響を及ぼすことで大規模修繕等の受注が減少するなど、売上高の減少も想定されます。これに対しては当社の原価上昇を売上高に転嫁するだけではなく、あわせてオーナー様が所有される物件の賃料改定を行う等により健全な賃貸経営を維持し、当社とオーナー様が共に物価高に対応できる環境をつくってまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4857文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態の状況 （資産） 当事業年度末における流動資産は12,618,403千円となり、前事業年度末に比べ243,737千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が107,482千円増加したことによるものです。 固定資産は60,397,923千円となり、前事業年度末に比べ6,086,737千円増加いたしました。これは自社物件を11棟取得したことにより有形固定資産が6,103,992千円増加したことなどによるものです。 以上の結果、当事業年度末における資産合計は73,016,327千円となり、前事業年度末に比べ6,330,474千円増加いたしました。 （負債） 当事業年度末における流動負債は4,688,226千円となり、前事業年度末に比べ560,667千円増加いたしました。これは主に短期借入金360,000千円、１年内返済予定の長期借入金198,304千円がそれぞれ増加したことによるものであります。 固定負債は56,025,121千円となり、前事業年度末に比べ5,399,602千円増加いたしました。これは主に長期借入金が5,566,297千円増加したことによるものであります。 以上の結果、当事業年度末における負債合計は60,713,348千円となり、前事業年度末に比べ5,960,269千円増加いたしました。 （純資産） 当事業年度末における純資産合計は12,302,979千円となり、前事業年度末に比べ370,204千円増加いたしました。これは主に配当金の支払551,750千円により純資産が減少した一方、当期純利益996,330千円を計上したことによるものであります。 ② 経営成績の状況 当事業年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境が改善する中、緩やかな回復が継続しております。一方で、中東情勢の影響や物価上昇の継続による消費マインドの低下による景気の下振れ圧力については、引き続き注視が必要な状況です。 当社の属する不動産業界では、都市部を中心とした高い需要が継続しており、賃貸用不動産においても広いエリアで賃料の上昇が続いております。一方で、建築費や人件費の高騰に加え、政策金利の引き上げを背景とする借入金利の上昇も継続しており、コスト負担が増加傾向にあります。 当社はこのような環境の中、管理獲得のための営業活動に注力し、管理戸数（自社物件除く）は前事業年度末より744戸増加いたしました。また、物件の取得を進め、自社物件戸数は前事業年度末より748戸増加いたしました。他方で、役員の退任に伴い退職金を計上したほか、借入金利の上昇の影響から支払利息が増加いたしました。 以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高11,008,008千円（前期比9.…
セグメント関連
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/ 原文長 約2142文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前事業年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） (単位：千円) 報告セグメント 調整額（注）２ 財務諸表計上額（注）３ 不動産管理事業 不動産賃貸事業 顧客との契約から生じる収益 管理収入 1,643,989 1,643,989 1,643,989 工事売上 1,661,300 1,661,300 1,661,300 その他の売上（注）１ 538,614 280,111 818,725 818,725 3,843,904 280,111 4,124,016 4,124,016 その他の収益 家賃収入、マンスリー売上等 227,158 5,666,834 5,893,992 5,893,992 227,158 5,666,834 5,893,992 5,893,992 外部顧客への売上高 4,071,062 5,946,945 10,018,008 10,018,008 セグメント間の内部売上高又は振替高 621,757 144,427 766,185 △ 766,185 4,692,820 6,091,373 10,784,194 △ 766,185 10,018,008 セグメント利益 685,217 1,115,607 1,800,825 1,800,825 セグメント資産 1,175,786 58,419,223 59,595,009 7,090,843 66,685,852 その他の項目 減価償却費 43,994 1,536,815 1,580,809 1,580,809 支払利息 185 594,556 594,741 594,741 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 52,130 6,932,508 6,984,639 143,004 7,127,643 （注）１．不動産管理事業のその他の売上の内容は、仲介収入、業務委託収入、会費収入、手数料収入等であります。 また、不動産賃貸事業のその他の売上の内容は、家賃収入（水道料）、コインパーキング収入等であります。 ２．調整額は以下のとおりであります。 （１）セグメント資産の調整額は、報告セグメントに配分していない全社資産であり、主として本社部門の現金及び預金並びに有形固定資産及び無形固定資産であります。 （２）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、報告セグメントに配分していない全社資産の設備投資額であります。 ３．セグメント利益は、財務諸表の営業利益と一致しております。…