事業の内容
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/ 原文長 約3392文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社（株式会社長栄）及び子会社３社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。 当社は京都府、滋賀県、大阪府、兵庫県、愛知県、東京都、神奈川県で事業を展開しており、当事業年度末日現在の管理戸数は以下のとおりです。 京都府 滋賀県 大阪府 兵庫県 管理物件 21,060戸 1,129棟 1,316戸 45棟 1,586戸 44棟 99戸 1棟 内自社物件 1,871戸 65棟 697戸 13棟 1,154戸 18棟 99戸 1棟 愛知県 東京都 神奈川県 管理物件 892戸 33棟 134戸 5棟 70戸 2棟 25,157戸 1,259棟 内自社物件 788戸 24棟 70戸 2棟 4,679戸 123棟 店舗数は管理センター23ヶ所、賃貸仲介センター２ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所、ホテルが１ヶ所（2022年３月末に営業終了）となっております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 〔事業系統図〕 事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （注）１.当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。 ２.ホテル事業（自社運営ホテルの営業）については、2022年３月末に終了しております。 当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、両事業は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。各事業の具体的内容は以下のとおりです。 （１）不動産管理事業 当社は、マンションオーナー様（以下、オーナー様とする）の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとより、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介（リーシング）及びリフォーム工事などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、『入居率120％（空室待ちが発生している状態、家賃が下がらない状態）』の実現を目指し、入居者満足度を上げ、テナントリテンション（入居者保持）を実現するための様々な施策を行っております。 具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所（京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所）、滋賀県（大津市）・大阪府（大阪市）・愛知県（名古屋市）・東京都（港区）に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2812文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社は、「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念に基づき、人材育成を重視しております。 また、「人道を重んじ正義を持って経営を行う」ことを経営理念として、以下の経営方針を掲げ、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。 一、管理業を通じて社会に貢献する 一、創意と工夫で業界の発展と社会的地位の向上に努める 一、仕事は厳しく、人に優しく人間性豊かな企業を目指す （２）目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略 堅実な経営基盤を将来的に堅持しつつ、営業基盤の拡大を図るために管理戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視いたします。但し、管理戸数は一朝一夕に増加させることができるわけではありません。当社は、管理物件の入居者様の満足度の向上がオーナー様の経営の安定化に繋がると考え、入居者様向けのサービスを拡充してまいります。日々の管理業務を通じオーナー様からの信頼を得ることが新たな管理受託に繋がると考えております。 徐々にではありますが、管理戸数を増加させることで事業の発展、経営効率の改善及び財務体質の強化に努める所存であります。併せて新規優良物件に対する投資を継続的に推進いたします。 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 今後のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症や物価上昇の影響を受けて、賃貸経営を取り巻く環境は先行き不透明な状況が続いております。 このような経営環境の下、当社の対処すべき主な課題は、以下の項目と認識しております。 ① 管理戸数及び自社物件戸数の増加 当社は、今後の成長戦略として、管理戸数及び自社物件戸数の増加を重視しております。当社は、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から入居者満足度の向上を重視しており、この施策によりオーナー様や金融機関等から新たなオーナー様をご紹介いただくことで管理戸数を増加させております。また、不動産管理事業で得たノウハウを活かし、収益性が見込めると判断した物件を取得することで自社物件戸数を増加させております。 当社は、上記の方法による管理戸数及び自社物件戸数の増加を加速させるとともに、今後は上記以外の方法も検討してまいります。 ② 他社との差別化を図る特色ある入居者様向けサービスの強化 管理戸数700～1,300戸毎に管理センターを設け、入居者様からの問い合わせに迅速に対応できる体制を構築しております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2812文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社は、「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念に基づき、人材育成を重視しております。 また、「人道を重んじ正義を持って経営を行う」ことを経営理念として、以下の経営方針を掲げ、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。 一、管理業を通じて社会に貢献する 一、創意と工夫で業界の発展と社会的地位の向上に努める 一、仕事は厳しく、人に優しく人間性豊かな企業を目指す （２）目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略 堅実な経営基盤を将来的に堅持しつつ、営業基盤の拡大を図るために管理戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視いたします。但し、管理戸数は一朝一夕に増加させることができるわけではありません。当社は、管理物件の入居者様の満足度の向上がオーナー様の経営の安定化に繋がると考え、入居者様向けのサービスを拡充してまいります。日々の管理業務を通じオーナー様からの信頼を得ることが新たな管理受託に繋がると考えております。 徐々にではありますが、管理戸数を増加させることで事業の発展、経営効率の改善及び財務体質の強化に努める所存であります。併せて新規優良物件に対する投資を継続的に推進いたします。 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 今後のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症や物価上昇の影響を受けて、賃貸経営を取り巻く環境は先行き不透明な状況が続いております。 このような経営環境の下、当社の対処すべき主な課題は、以下の項目と認識しております。 ① 管理戸数及び自社物件戸数の増加 当社は、今後の成長戦略として、管理戸数及び自社物件戸数の増加を重視しております。当社は、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から入居者満足度の向上を重視しており、この施策によりオーナー様や金融機関等から新たなオーナー様をご紹介いただくことで管理戸数を増加させております。また、不動産管理事業で得たノウハウを活かし、収益性が見込めると判断した物件を取得することで自社物件戸数を増加させております。 当社は、上記の方法による管理戸数及び自社物件戸数の増加を加速させるとともに、今後は上記以外の方法も検討してまいります。 ② 他社との差別化を図る特色ある入居者様向けサービスの強化 管理戸数700～1,300戸毎に管理センターを設け、入居者様からの問い合わせに迅速に対応できる体制を構築しております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5823文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態の状況 当事業年度末における総資産は53,571,799千円となり、前事業年度末に比べ1,333,300千円増加いたしました。 （流動資産） 当事業年度末における流動資産は8,910,855千円となり、前事業年度末に比べ1,542,898千円増加いたしました。これは主に、自社物件の売却や新株発行等により、現金及び預金が1,462,331千円増加したことによるものであります。 （固定資産） 当事業年度末における固定資産は44,660,943千円となり、前事業年度末に比べ209,597千円減少いたしました。これは主に、減損損失の発生などにより繰延税金資産が103,640千円増加した一方、ホテル用途で賃貸していた物件１棟及び２棟のマンションの土地（底地）を売却したこと及び減損損失を計上したことなどにより有形固定資産が371,430千円減少したことによるものです。 （流動負債） 当事業年度末における流動負債は4,096,942千円となり、前事業年度末に比べ1,048,186千円減少いたしました。これは主に、未払法人税等が422,638千円増加した一方、１年内返済予定の長期借入金が1,432,888千円減少したことによるものであります。 （固定負債） 当事業年度末における固定負債は40,690,311千円となり、前事業年度末に比べ137,629千円減少いたしました。これは主に、自社物件売却に関連し長期前受収益が1,522,740千円、資産除去債務が337,068千円それぞれ増加した一方、長期借入金が2,050,373千円減少したことによるものであります。 （純資産） 当事業年度末における純資産合計は8,784,545千円となり、前事業年度末に比べ2,519,116千円増加いたしました。これは主に配当金の支払335,453千円を計上する一方で、株式上場に伴う新株発行及び自己株式の処分により資本金が540,684千円、資本剰余金が550,230千円それぞれ増加したこと及び当期純利益1,562,890千円を計上したことによるものであります。 ② 経営成績の状況 当事業年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に係るワクチン接種が進み新型コロナウイルス感染症の拡大が抑制されたことにより、持ち直しの動きがみられました。しかしながら、新たな変異株の出現により新型コロナウイルス感染症の終息時期についてはいまだ見通せず、不透明な状況が継続するものと予測しております。 当社の経営環境については、管理業務においてオーナー様の物件売却等により管理解約となるケースが一定件数発生しております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約2031文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前事業年度（自 2020年４月１日 至 2021年３月31日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額（注）１ 財務諸表計上額（注）２ 不動産管理事業 不動産賃貸事業 売上高 外部顧客への売上高 3,155,658 4,875,599 8,031,258 8,031,258 セグメント間の内部売上高又は振替高 522,563 143,250 665,813 △ 665,813 3,678,221 5,018,850 8,697,071 △ 665,813 8,031,258 セグメント利益 518,910 1,512,457 2,031,368 △ 218,150 1,813,218 セグメント資産 545,882 47,517,211 48,063,094 4,175,403 52,238,498 その他の項目 減価償却費 45,185 1,138,831 1,184,017 1,184,017 支払利息 520,435 520,435 35,620 556,055 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 7,857 3,115,573 3,123,430 43,215 3,166,645 （注）１．調整額は以下のとおりであります。 （１）セグメント利益の調整額は、報告セグメントに配分していない全社費用であり、本社部門の管理費であります。 （２）セグメント資産の調整額は、報告セグメントに配分していない全社資産であり、主として本社部門の現金及び預金並びに有形固定資産及び無形固定資産であります。 （３）支払利息の調整額は、主として報告セグメントに配分していない全社資産に係る借入金に関する支払利息であります。 （４）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、報告セグメントに配分していない全社資産の設備投資額であります。 ２．セグメント利益は、財務諸表の営業利益と調整を行っております。…