事業の内容
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/ 原文長 約2985文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社（株式会社長栄）及び子会社３社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。 当社は、10都府県で事業を展開しており、当事業年度末日現在の管理戸数は次のとおりであります。 近畿 京都府 滋賀県 大阪府 兵庫県 管理物件 21,341戸 1,173棟 1,357戸 49棟 1,974戸 52棟 141戸 2棟 内自社物件 1,995戸 68棟 698戸 13棟 1,242戸 19棟 141戸 2棟 中部 関東 愛知県 東京都 神奈川県 千葉県 管理物件 1,190戸 55棟 74戸 5棟 147戸 4棟 165戸 6棟 内自社物件 854戸 29棟 147戸 4棟 165戸 6棟 九州 合計 福岡県 熊本県 管理物件 288戸 5棟 23戸 1棟 26,700戸 1,352棟 内自社物件 288戸 5棟 23戸 1棟 5,553戸 147棟 店舗数は管理センター24ヶ所、賃貸仲介センター３ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所となっております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 〔事業系統図〕 事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （注）当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。 当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、各事業の具体的内容は以下のとおりであります。なお、両事業は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 （１）不動産管理事業 当社は、不動産オーナー様（以下、オーナー様とする）の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとより、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介（リーシング）及びリフォーム工事などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、『入居率120％（空室待ちが発生している状態、家賃が下がらない状態）』の実現を目指し、入居者満足度を上げ、テナントリテンション（入居者保持）を実現するための様々な施策を行っております。 具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所（京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所）、滋賀県（大津市）・大阪府（大阪市）・愛知県（名古屋市）・東京都（渋谷区）、千葉県（松戸市）に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1694文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社は、「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念に基づき、人材育成を重視しております。 また、「人道を重んじ正義を持って経営を行う」ことを経営理念として、以下の経営方針を掲げ、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。 一、管理業を通じて社会に貢献する 一、創意と工夫で業界の発展と社会的地位の向上に努める 一、仕事は厳しく、人に優しく人間性豊かな企業を目指す （２）目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略 堅実な経営基盤を将来的に維持しつつ、営業基盤の拡大を図るために管理物件戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視いたします。但し、管理物件戸数は一朝一夕に増加させることができるわけではありません。当社は、管理物件の入居者様の満足度の向上がオーナー様の経営の安定化に繋がると考え、入居者様向けのサービスを拡充してまいります。日々の管理業務を通じオーナー様からの信頼を得ることが新たな管理受託に繋がると考えております。 徐々にではありますが、管理物件戸数を増加させることで事業の発展、経営効率の改善及び財務体質の強化に努める所存であります。併せて新規優良物件に対する投資を継続的に推進いたします。 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社の経営環境は、経済活動の正常化や2025年の大阪・関西万博開催などで賃貸マンションやマンスリーマンションの需要増が予想される反面、資材価格やエネルギー価格の高騰等により諸経費の高止まりが予想されます。さらに、日銀のマイナス金利政策の解除により今後緩やかな金利上昇が見込まれます。 このような経営環境の下、当社の対処すべき主な課題は、以下の項目と認識しております。 ① 管理物件戸数及び自社物件戸数の増加 当社は、安定収入である管理収入及び家賃収入に繋がる管理物件戸数及び自社物件戸数の増加に一層注力してまいります。 既存のエリアにおいては、これまで同様、入居者満足度を高めることで高い入居率を維持し、オーナー様の満足度を向上させ、既存のオーナー様や金融機関等から新たなオーナー様をご紹介いただくことで、管理物件戸数の増加を目指します。また、新規進出エリアにおいては、自社物件の取得を進めるほか当該物件管理を足掛かりとした管理物件の獲得を目指します。当社は、これらの方法による管理物件戸数及び自社物件戸数の増加を加速させるとともに、今後は上記以外のスキームについても検討してまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1694文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社は、「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念に基づき、人材育成を重視しております。 また、「人道を重んじ正義を持って経営を行う」ことを経営理念として、以下の経営方針を掲げ、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。 一、管理業を通じて社会に貢献する 一、創意と工夫で業界の発展と社会的地位の向上に努める 一、仕事は厳しく、人に優しく人間性豊かな企業を目指す （２）目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略 堅実な経営基盤を将来的に維持しつつ、営業基盤の拡大を図るために管理物件戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視いたします。但し、管理物件戸数は一朝一夕に増加させることができるわけではありません。当社は、管理物件の入居者様の満足度の向上がオーナー様の経営の安定化に繋がると考え、入居者様向けのサービスを拡充してまいります。日々の管理業務を通じオーナー様からの信頼を得ることが新たな管理受託に繋がると考えております。 徐々にではありますが、管理物件戸数を増加させることで事業の発展、経営効率の改善及び財務体質の強化に努める所存であります。併せて新規優良物件に対する投資を継続的に推進いたします。 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社の経営環境は、経済活動の正常化や2025年の大阪・関西万博開催などで賃貸マンションやマンスリーマンションの需要増が予想される反面、資材価格やエネルギー価格の高騰等により諸経費の高止まりが予想されます。さらに、日銀のマイナス金利政策の解除により今後緩やかな金利上昇が見込まれます。 このような経営環境の下、当社の対処すべき主な課題は、以下の項目と認識しております。 ① 管理物件戸数及び自社物件戸数の増加 当社は、安定収入である管理収入及び家賃収入に繋がる管理物件戸数及び自社物件戸数の増加に一層注力してまいります。 既存のエリアにおいては、これまで同様、入居者満足度を高めることで高い入居率を維持し、オーナー様の満足度を向上させ、既存のオーナー様や金融機関等から新たなオーナー様をご紹介いただくことで、管理物件戸数の増加を目指します。また、新規進出エリアにおいては、自社物件の取得を進めるほか当該物件管理を足掛かりとした管理物件の獲得を目指します。当社は、これらの方法による管理物件戸数及び自社物件戸数の増加を加速させるとともに、今後は上記以外のスキームについても検討してまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4821文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態の状況 （資産） 当事業年度末における流動資産は10,633,259千円となり、前事業年度末に比べ2,666,871千円増加いたしました。これは主に自社物件を２棟売却したことで、現金及び預金が2,667,877千円増加したことによるものであります。 固定資産は50,017,745千円となり、前事業年度末に比べ1,132,292千円増加いたしました。これは物件売却があった一方、主に自社物件を12棟取得したことにより、有形固定資産が1,037,042千円増加したことによるものであります。 以上の結果、当事業年度末における資産合計は60,651,005千円となり、前事業年度末に比べ3,799,164千円増加いたしました。 （負債） 当事業年度末における流動負債は4,508,569千円となり、前事業年度末に比べ1,059,666千円増加いたしました。これは主に１年内償還予定の社債が260,000千円減少した一方、未払消費税等が500,212千円、未払法人税等が375,887千円及び１年内返済予定の長期借入金が178,856千円それぞれ増加したことによるものであります。 固定負債は45,882,861千円となり、前事業年度末に比べ1,962,357千円増加いたしました。これは主に長期借入金が2,114,967千円増加したことによるものであります。 以上の結果、当事業年度末における負債合計は50,391,431千円となり、前事業年度末に比べ3,022,024千円増加いたしました。 （純資産） 当事業年度末における純資産合計は10,259,573千円となり、前事業年度末に比べ777,140千円増加いたしました。これは主に配当金の支払437,150千円により純資産が減少した一方、当期純利益1,256,294千円を計上したことによるものであります。 ② 経営成績の状況 当事業年度におけるわが国の経済は、社会活動が正常化したことによる経済活動の回復が一服して足踏みがみられたものの、雇用・所得環境が改善する中、緩やかな回復が継続しております。一方で、海外経済の回復ペース鈍化の影響によるわが国の経済への下押し圧力や、物価や賃金の上昇、金融政策の動向等については、引き続き注視が必要な状況です。 このような環境の中、当社は自社物件の取得を積極的に進めました。また、管理獲得のための営業活動を推進し需要が回復したマンスリーマンション業務などに注力しました。 これらの取組みの結果、当事業年度の経営成績は、売上高9,368,596千円（前期比2.…
セグメント関連
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/ 原文長 約2272文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前事業年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日） (単位：千円) 報告セグメント 調整額（注）２ 財務諸表計上額（注）３ 不動産管理事業 不動産賃貸事業 顧客との契約から生じる収益 管理収入 1,536,944 1,536,944 1,536,944 工事売上 1,522,096 1,522,096 1,522,096 その他の売上（注）１ 691,954 252,588 944,542 944,542 3,750,995 252,588 4,003,583 4,003,583 その他の収益 家賃収入、マンスリー売上等 163,176 4,995,627 5,158,803 5,158,803 163,176 4,995,627 5,158,803 5,158,803 外部顧客への売上高 3,914,171 5,248,215 9,162,387 9,162,387 セグメント間の内部売上高又は振替高 558,414 121,075 679,490 △ 679,490 4,472,585 5,369,291 9,841,877 △ 679,490 9,162,387 セグメント利益 847,220 1,482,097 2,329,318 2,329,318 セグメント資産 688,400 52,215,448 52,903,849 3,947,991 56,851,840 その他の項目 減価償却費 40,407 1,274,459 1,314,867 1,314,867 支払利息 2,637 506,976 509,613 509,613 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 24,870 5,579,304 5,604,174 75,931 5,680,106 （注）１．不動産管理事業のその他の売上の内容は、仲介収入、業務委託収入、会費収入、手数料収入等であります。 また、不動産賃貸事業のその他の売上の内容は、家賃収入（水道料）、コインパーキング収入等であります。 ２．調整額は以下のとおりであります。 （１）セグメント資産の調整額は、報告セグメントに配分していない全社資産であり、主として本社部門の現金及び預金並びに有形固定資産及び無形固定資産であります。 （２）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、報告セグメントに配分していない全社資産の設備投資額であります。 ３．セグメント利益は、財務諸表の営業利益と一致しております。…