事業の内容
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/ 原文長 約1434文字
３【事業の内容】 当社は、『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、「アズ（ＡＺ）」という社名の由来である「ＡからＺまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」をモットーに、不動産ビジネスを展開しております。 当社は、主に東京、埼玉、千葉、神奈川エリアを中心として、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っております。 なお、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」の３区分は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1）財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 また、当社は、各事業内の区分として「領域」という名称を用いております。 (1）不動産販売事業 ① 収益不動産売買領域 入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、当社保有時にリーシング（賃貸募集活動）やリノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しております。物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致するような物件へと再生しております。また、開発用地を取得し、賃貸ニーズに合致するような不動産を建設・リーシングすることでバリューアップを施し、収益不動産として販売しております。これらを速やかに実行することで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。 (2）不動産賃貸事業 ① 不動産賃貸領域 リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しております。当社が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っております。また、所有不動産からの賃料収入や不動産販売事業において取得した販売用不動産の売却までの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。 ② 空間再生領域 長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から未利用建物又は土地を賃借し、再生利用しております。 店舗、事務所、倉庫等の不稼働の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。 遊休地については、貸コンテナの設置や、コインパーキングあるいは月極駐車場、一括貸し地等として施設利用者に提供いたします。 ③ 宿泊事業領域 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく住宅宿泊事業として、当社が不動産物件を賃借し、運営会社協力のもと宿泊サービスを提供する民泊施設の運営も行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2681文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1）経営方針 当社は、『空室のない元気な街を創る』の経営理念のもと、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業を展開しております。当社の最大の強みは空室の改善力であり、今後も、①不動産販売事業においては、その力を活かして収益力の落ちた投資用不動産を生まれ変わらせて不動産投資家へ再販するビジネスを深化させていきます。東京本社開設から８年ほどで大きな収益源へと成長しており、今後も不動産販売事業を中心として、会社全体の事業規模を拡大してまいります。また、②不動産賃貸・管理事業については、営業活動の強化と、ＩＴを活用した管理業務の効率化により、スケール（受託戸数）の拡大も行い、空室・遊休地に対する多様なソリューションについても深化させていきます。 (2）経営環境 当社を取り巻く事業環境は、継続する金融緩和を背景に、堅調に推移してまいりました。また、新型コロナウイルスの感染流行が繰り返される中で、ワクチンの普及や行動制限の緩和により徐々に経済活動の正常化に向けて持ち直しが見られる状況でした。一方で、世界経済の先行きの不透明感は増しており、同時に日本銀行による金融緩和の縮小などに注視する動きが出てきております。不動産業界においては、金融緩和を背景に、金融機関の融資姿勢に大きな変化が無いことや記録的な円安が一時進行し、日本の不動産の割安感が増したことから需要は底堅く推移いたしました。当社としましても、主要事業である不動産販売事業において、引き続き優良な収益不動産を選定し、取扱う限り、環境は良好であると想定しております。 一方で、前述の金融緩和の縮小などは不動産投資家の投資マインドに影響を与えることが考えられ、不動産マーケット全体に大きな影響を与える可能性があります。その他、原材料価格の高騰、エネルギー不足、ウクライナ情勢等、経済環境の先行きは不透明な状況が続くことが予想されます。 (3）経営戦略等 当社の事業別の戦略は、以下のとおりであります。 （不動産販売事業） ①仕入競争力の確立 上記環境のとおり収益不動産の売買に関しては底堅い需要があり、安定的な取引が見込まれますが、仕入価格目線としては依然として高止まり感があります。当社では、空室等により収益性が低下し価格競争力が落ちている収益不動産をバリューアップ後を想定した価格で購入できるため、価格優位性があると認識しております。この強みを活かし仕入競争力を高めてまいります。 ②取扱物件の大型化と多様化 依然として不動産投資家に対する金融情勢の厳しさは続いている状況です。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2681文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1）経営方針 当社は、『空室のない元気な街を創る』の経営理念のもと、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業を展開しております。当社の最大の強みは空室の改善力であり、今後も、①不動産販売事業においては、その力を活かして収益力の落ちた投資用不動産を生まれ変わらせて不動産投資家へ再販するビジネスを深化させていきます。東京本社開設から８年ほどで大きな収益源へと成長しており、今後も不動産販売事業を中心として、会社全体の事業規模を拡大してまいります。また、②不動産賃貸・管理事業については、営業活動の強化と、ＩＴを活用した管理業務の効率化により、スケール（受託戸数）の拡大も行い、空室・遊休地に対する多様なソリューションについても深化させていきます。 (2）経営環境 当社を取り巻く事業環境は、継続する金融緩和を背景に、堅調に推移してまいりました。また、新型コロナウイルスの感染流行が繰り返される中で、ワクチンの普及や行動制限の緩和により徐々に経済活動の正常化に向けて持ち直しが見られる状況でした。一方で、世界経済の先行きの不透明感は増しており、同時に日本銀行による金融緩和の縮小などに注視する動きが出てきております。不動産業界においては、金融緩和を背景に、金融機関の融資姿勢に大きな変化が無いことや記録的な円安が一時進行し、日本の不動産の割安感が増したことから需要は底堅く推移いたしました。当社としましても、主要事業である不動産販売事業において、引き続き優良な収益不動産を選定し、取扱う限り、環境は良好であると想定しております。 一方で、前述の金融緩和の縮小などは不動産投資家の投資マインドに影響を与えることが考えられ、不動産マーケット全体に大きな影響を与える可能性があります。その他、原材料価格の高騰、エネルギー不足、ウクライナ情勢等、経済環境の先行きは不透明な状況が続くことが予想されます。 (3）経営戦略等 当社の事業別の戦略は、以下のとおりであります。 （不動産販売事業） ①仕入競争力の確立 上記環境のとおり収益不動産の売買に関しては底堅い需要があり、安定的な取引が見込まれますが、仕入価格目線としては依然として高止まり感があります。当社では、空室等により収益性が低下し価格競争力が落ちている収益不動産をバリューアップ後を想定した価格で購入できるため、価格優位性があると認識しております。この強みを活かし仕入競争力を高めてまいります。 ②取扱物件の大型化と多様化 依然として不動産投資家に対する金融情勢の厳しさは続いている状況です。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6441文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を当事業年度の期首から適用しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表 注記事項 （会計方針の変更）」に記載の通りであります。 ①経営成績の状況 当社は「空室のない元気な街を創る」という企業理念の下、入居率や賃料水準の低下等により、収益の改善が必要となった中古不動産を取得し、リノベーションやリーシング（賃貸募集活動）を実施し、収益改善による収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売するという不動産販売事業を中心に事業を展開しております。 当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染流行の波が繰り返される中で、ワクチンの普及や行動制限の緩和で経済活動の正常化に向けて持ち直しが見られる状況です。一方で、世界経済の先行きの不透明感は増しており、同時に日本銀行による金融緩和の縮小などに注視する必要が出てきております。 当社の属する不動産業界においては、金融緩和が継続していることや記録的な円安が一時進行し、日本不動産の割安感が増したことから需要は底堅く推移いたしました。ただし、前述の金融緩和の縮小などは不動産市場に大きな影響を与える可能性がありますので、引き続き中止が必要な状況です。 このような事業環境下におきまして当社は、主力事業である不動産販売事業で24件の販売件数となりました。一方で１棟あたりの販売単価が低下しており、改めて大型物件の取組みを推進していく必要があります。また、販売用不動産在庫は期末としては最大の4,545,724千円となり、2024年２月期以降の販売に寄与する販売在庫を大きく抱えることができています。 この結果、当事業年度の業績として、売上高は9,374,746千円（前年同期比2.3％減）、営業利益は495,291千円（同37.8％増）、経常利益は349,065千円（同14.9％増）、当期純利益は493,412千円（前年同期は当期純損失526,674千円）となりました。 セグメント別の経営成績は次のとおりであります。 なお、居住用販売用不動産に係る控除対象外消費税等が大きく発生することが見込まれ金額的重要性が増したことから、より詳細な配賦基準を策定し配賦することで、各事業の実態を適切に反映させ、セグメントの損益情報をより適正に開示するため、居住用販売用不動産に係る控除対象外消費税等の配賦方法の変更を行っております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1375文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報 前事業年度（自 2021年３月１日 至 2022年２月28日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 財務諸表計上額（注）２ 不動産販売事業 不動産賃貸事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 8,924,136 474,084 194,333 9,592,554 9,592,554 セグメント間の内部売上高又は振替高 8,924,136 474,084 194,333 9,592,554 9,592,554 セグメント利益又は損失（△） 647,254 △ 117,296 42,459 572,417 △ 212,929 359,487 セグメント資産 889,098 314,797 8,338 1,212,234 2,776,617 3,988,851 その他の項目 減価償却費 61,955 61,955 4,931 66,887 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 5,506 5,506 5,506 （注）１．調整額は、以下のとおりであります。 (1）セグメント利益又は損失の調整額△212,929千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門にかかる費用であります。 (2）セグメント資産の調整額2,776,617千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金並びに本社備品等であります。 ２．セグメント利益又は損失は、損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当事業年度（自 2022年３月１日 至 2023年２月28日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 財務諸表計上額（注）２ 不動産販売事業 不動産賃貸事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 8,620,118 537,798 216,829 9,374,746 9,374,746 セグメント間の内部売上高又は振替高 8,620,118 537,798 216,829 9,374,746 9,374,746 セグメント利益 592,408 43,942 61,322 697,673 △ 202,382 495,291 セグメント資産 4,625,472 531,042 14,038 5,170,553 3,903,214 9,073,767 その他の項目 減価償却費 17,740 17,740 4,671 22,411 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 212,379 212,379 760 213,139 （注）１．調整額は、以下のとおりであります。…