事業の内容
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３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(株式会社アズ企画設計)、連結子会社２社(合同会社アズプラン、株式会社富士ホーム)で構成されております。『空室のない元気な街を創る』という企業理念のもと、「アズ(ＡＺ)」という社名の由来である「ＡからＺまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」を目指し、不動産ビジネスを展開しております。 当社グループは、東京都心部を中心に一都三県で、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っております。 なお、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」の３区分は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 また、当社は、各事業内の区分として「領域」という名称を用いております。 (1) 不動産販売事業 ① 収益不動産売買領域 入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、当社保有中にリーシング(賃貸募集活動)やリノベーション(間取り変更を伴う内装工事等)、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しております。物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致する物件へと再生しております。また、開発用地を取得し、賃貸ニーズに合致する不動産を建設・リーシングすることで、収益不動産として商品づくりをし、販売しております。これらを速やかに実行し、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。 (2) 不動産賃貸事業 ① 不動産賃貸領域 リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しております。当社が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っております。また、所有不動産からの賃料収入や不動産販売事業において取得した販売用不動産を売却するまでの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。 ② 空間再生領域 長期間稼働していない建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から土地・建物を賃借し、再生利用しております。 店舗、事務所、倉庫等の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。 遊休地については、貸しコンテナ、コインパーキング・月極駐車場などの一括貸地等として施設利用者に提供いたします。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1688文字
(3) 経営戦略等 当社グループでは、中期経営計画（2025年２月期～2027年２月期）（2024年７月11日付公表。以下、「中期経営計画」といいます。）を推し進めており、「営業利益」や「１人当たり営業利益」を重視した経営に取組んでおります。本中期経営計画では、「営業利益10.8億円」「１人当たり営業利益1,800万円」を目標値とし、従前より販売事業の規模を拡大させるために取組んできた取扱物件の大型化と多様化に加え、営業利益向上に向けた取組み、社外との連携に向けた取組みを加えた大きく３つの取組みを進めています。なお、2027年２月期の更なる成長に向け、現中期経営計画を見直した新中期経営計画を2026年７月に策定・公表する見込みです。 ① 営業利益向上に向けた取組み 営業利益向上を目的に、一部収益不動産の長期保有により、イ）内部成長（保有する不動産の収益性向上）の充実と、ロ）ストック収益（保有期間中の賃料収入）の拡充の２つに取り組んでまいります。短い保有期間は当社の強みですが、物件を選んで長期間保有する間に、難易度の高い賃料交渉や時間のかかる大規模なリニューアル工事、管理経費の削減などに取組み、販売時の利益率を向上させることが可能となります。また、保有期間を伸ばすことで、保有期間中の賃料収入増加による安定的な営業利益の積上げも期待することができます。 ② 社外との連携に向けた取組み 営業強化による持続的成長だけでなく、非連続的な成長に向けて３つの重点領域を中心に、戦略的業務提携やＭ＆Ａ、連携（取引）先の拡充や提供サービスの活用等を進めてまいります。 〔賃貸・管理〕 ・ＡＭ（アセットマネジメント） ・ＢＭ（ビルマネジメント） ・オーナー管理 ・ＰＭ（プロパティマネジメント） 〔流通・再生〕 ・資金調達 ・仕入れ ・バリューアップ・販売 〔業務改善〕 ・ＡＩ／ＤＸ（業務効率化） ③ 販売事業の規模拡大に向けた取組み 旧中期経営計画（2022年２月期～2024年２月期）（2021年12月14日付「新市場区分の上場維持基準の適合に向けた計画書」（以下、「計画書」といいます。）にて公表）では、当社グループの成長戦略として「取扱物件の大型化」「利益管理の見直し」「取扱商品の多様化」を掲げ、取扱高や取引件数の増加に向けた取組みを進めてまいりました。価格帯の向上については、旧中期経営計画で目標としていた３億円以上の物件の取扱いを中心とすることができたものと評価しております。したがいまして、本中期経営計画においては、さらに目標値を向上させ「５億円以上」へと変更しております。また、多様な商品種別を取扱うことで、マーケットのニーズに合わせてその時々でニーズの高い商品に寄せることも可能となっております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1762文字
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 不動産マーケットにおいては、エリアやアセットタイプごとに状況に違いがありますが、特に当社グループが取扱う都心や首都圏の優良なオフィス・店舗ビルやレジデンスは、空室率や賃料が安定的に推移していることもあり、国内外の不動産投資家の需要は依然として高く推移しています。一方で、日本銀行により政策金利が段階的に引き上げられており、引き続き金融動向には注視してまいります。 このような状況下における、当社グループの課題は、以下のとおりであります。 ① 主力である不動産販売事業の強化 当社グループは不動産販売事業が売上高の90％以上を占めるとともに、利益でも大部分を占めている中核セグメントです。そのため、物件の在庫・滞留リスクに対処しつつ事業基盤を構築することが課題となっております。 国籍・性別を問わず能力のある者を積極的に採用・育成し、社員が一体となって、出口戦略まで見据えた都心の優良資産を厳選して仕入れ、バリューアップやリーシングを通じてテナント・オーナー様双方にとって満足度の高い物件づくりを行っています。仕入物件を短期間で回転させ、不動産販売事業のさらなる拡大に努めてまいります。 ② 金利の上昇 近年、日本銀行の政策金利が段階的に引き上げられています。金利上昇による借入コストが増大することで、不動産購入や不動産投資が抑制される可能性があります。 当社は、ハード面のバリューアップ、低水準にある賃料の引き上げを行うとともに管理コストの最適化によるコスト削減を行い、収益性を向上させています。金利コストを十分に吸収しつつ、投資魅力ある商品組成を実現してまいります。 不動産投資家の投資意欲は旺盛であることから、こうした取組みを着実に進めることで、金利の上昇下でも成長は期待できると考えております。 ③ 物価上昇並びに建築費の高騰 物価上昇並びに建築費の高騰により当初予定していた収益を下回るリスクがあります。 これに対しては、長年継続的に取引している建築会社と綿密に連携しており、一方で賃料上昇や売却価格への転嫁を行い、他方でコスト低減に努めております。当社の注力事業地域である都心の不動産市場は成長市場であり、物価上昇を上回る収益を上げることは可能と考えております。 ④ 安定収益基盤の確立 不動産市況に左右されない収益基盤の確立に向けて、ストック型収益の強化も目指しています。2025年9月に浅草で70年不動産管理事業を営む株式会社富士ホームを子会社化し、管理戸数の増加を図りました。今後もM&Aを通じてストック型収益企業をグループ化し、安定収益基盤を確立してまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6554文字
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 当社グループは「空室のない元気な街を創る」という企業理念のもと、入居率や賃料水準の低下等により、収益の改善が必要となった中古不動産を取得し、リノベーションやリーシング(賃貸募集活動)を実施し、収益改善による収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売するという不動産販売事業を主力事業として、東京都心部を中心に１都３県で事業を展開しております。 当連結会計年度（2025年3月1日から2026年2月28日まで）におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の底堅さや、旺盛なインバウンド需要等に支えられ、緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、日本銀行の政策金利引き上げに伴う借入コストの上昇や、依然として高止まりする建築資材価格・人件費の影響、さらには不安定な国際情勢による資源価格の変動など、先行きについては依然として不透明な状況が続きました。 当社グループの属する不動産業界におきましては、金利水準の上昇に伴う金融情勢の変化は見られるものの、都心部を中心とした地価の上昇や、実需・投資両面における旺盛な需要に支えられ、総じて活況な市場環境が継続いたしました。 このような事業環境下におきまして当社グループは、主力事業である不動産販売事業で26件の販売件数となりました。仕入については、一棟マンションや一棟オフィスを中心としつつも、区分マンション、区分オフィス・店舗など多様な不動産種別の取扱いを目指して積極的に仕入を進めた結果、販売用不動産残高は前連結会計年度を上回る8,293,512千円となり、2027年２月期以降の販売に寄与する販売在庫を大きく抱えることができました。 この結果、当連結会計年度の業績として、 売上高は13,543,337千円 （ 前年同期比9.0％増 ）、 営業利益は774,443千円 （同20.6％減） 、 経常利益は468,107千円 （同36.8％減） 、 親会社株主に帰属する当期純利益は294,734千円 と （同36.2％減） なりました。 セグメント別の経営成績は次のとおりであります。 (不動産販売事業) 不動産販売事業におきましては、主に中古物件を購入しリノベーションやリーシング（賃貸募集業務）を行い、付加価値を高めたうえで不動産投資家への販売を手掛けてまいりました。当連結会計年度は、レジデンス８棟、区分マンション７件、区分事務所６件、ビル５棟を売却いたしました。その結果、当連結会計年度における 売上高は12,585,011千円 （ 同9.…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約595文字
(2) セグメント資産の調整額 4,739,150千円 は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金並びに本社備品等であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度(自 2025年３月１日 至 2026年２月28日 ) (単位：千円) 報告セグメント 調整額 (注)１ 連結財務諸表 計上額 (注)２ 不動産 販売事業 不動産 賃貸事業 不動産 管理事業 売上高 外部顧客への売上高 12,585,011 703,651 254,675 13,543,337 13,543,337 セグメント間の内部 売上高又は振替高 12,585,011 703,651 254,675 13,543,337 13,543,337 セグメント利益 926,402 74,362 88,929 1,089,695 △ 315,251 774,443 セグメント資産 8,578,059 418,102 17,641 9,013,803 5,500,651 14,514,454 その他の項目 減価償却費 26,448 26,448 6,872 33,321 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 3,210 3,210 762 3,973 (注) １．調整額は、以下のとおりであります。