事業の内容
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/ 原文長 約1630文字
３【事業の内容】 当社は、『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、「アズ（ＡＺ）」という社名の由来である「ＡからＺまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」をモットーに、不動産ビジネスを展開しております。 当社は、主に東京、埼玉、千葉、神奈川エリアを中心として、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っております。 なお、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」の３区分は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1）財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 また、当社は、各事業内の区分として「領域」という名称を用いております。 (1）不動産販売事業 ① 収益不動産売買領域 入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、当社保有時にリーシング（賃貸募集活動）やリノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しております。物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致するような物件へと再生しております。また、購入後に速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。 ② ビジネスホテル売買領域 稼働率が低くリニューアルを要するビジネスホテルを取得し、当社でビジネスホテルを建設会社やホテル運営会社の協力のもと改修・運営することにより運用効率を上げ、ビジネスホテルとしての収益向上後に不動産投資家に販売しております。 (2）不動産賃貸事業 ① 不動産賃貸領域 リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しております。当社が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っております。また、不動産販売事業において取得した販売用不動産の売却までの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。 ② 空間再生領域 長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から未利用建物又は土地を賃借し、再生利用しております。 店舗、事務所、倉庫等の不稼働の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。 遊休地については、貸コンテナの設置や、コインパーキングあるいは月極駐車場、一括貸し地等として施設利用者に提供いたします。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1497文字
３【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1）経営方針 当社は、『空室のない元気な街を創る』の経営理念のもと、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業を展開しております。当社の最大の強みは空室率の改善力であり、今後も、①不動産販売事業においては、その力を活かして収益力の落ちた投資用不動産を生まれ変わらせて不動産投資家へ再販するビジネスを深化させていきます。また、②不動産賃貸・管理事業におけるスケール（受託戸数）の拡大や多様な空室・遊休地に対する多様なソリューションの深化、③東北・都市型ビジネスホテルの運営における物件の取得運営拡大にも注力してまいります。 (2）経営環境 当社を取り巻く事業環境は、政府や日銀による経済・金融政策の効果が下支えする中で、景気は緩やかな回復基調が続くものと予想されます。 中長期的には、オリンピック・パラリンピックの東京開催決定の追い風もあり、海外投資マネーの更なる流入が不動産投資市場の拡大を加速させ、当社が販売する投資用不動産の購入ニーズも上昇傾向に推移すると想定されます。また、相続税に関する新税制が施行され、相続税における評価額の低い不動産への資産の組み替えが増加しております。一方で、居住用不動産の販売は、競合増加に伴う仕入価格の上昇や販売ターゲット層の実質所得の伸び悩み、長期的な人口の減少による空室率の上昇等を背景に厳しい事業環境が想定されます。 (3）対処すべき課題 当社の事業別の課題は、以下のとおりであります。 ① 不動産販売事業 付加価値を生み出す開発力を高めることが当面の課題であると認識しております。物件の付加価値を向上させて収益力を高めるには、難易度の高いバリューアップが必要となるため、ノウハウの蓄積及び人材育成、組織力強化を進めてまいります。また、当該事業においては資金需要が旺盛であり、かつ機動的な資金も必要であるため、多様な資金調達手段を確保し、更なる財務基盤の強化を進めてまいります。 ② 不動産賃貸事業 イ．不動産賃貸領域 中古物件を借り上げ、または取得し、リニューアルにより高収益が得られる不動産に再生することができる、企画力・開発力・デザイン力を強化し、バリューアップできる対象物件・手法の拡大をしてまいります。 ロ．空間再生領域 空室率が悪化する中で、他物件と差別化できるリノベーション提案力、物件の選定力を高めることが当面の課題であります。そのためには、取引先との関係を強化しリノベーション提案力を高めることと、物件選定力を高めるための人材育成を進め、長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者から所有不動産の再生利用を受託できる能力の強化を進めてまいります。 ハ．…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1497文字
３【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1）経営方針 当社は、『空室のない元気な街を創る』の経営理念のもと、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業を展開しております。当社の最大の強みは空室率の改善力であり、今後も、①不動産販売事業においては、その力を活かして収益力の落ちた投資用不動産を生まれ変わらせて不動産投資家へ再販するビジネスを深化させていきます。また、②不動産賃貸・管理事業におけるスケール（受託戸数）の拡大や多様な空室・遊休地に対する多様なソリューションの深化、③東北・都市型ビジネスホテルの運営における物件の取得運営拡大にも注力してまいります。 (2）経営環境 当社を取り巻く事業環境は、政府や日銀による経済・金融政策の効果が下支えする中で、景気は緩やかな回復基調が続くものと予想されます。 中長期的には、オリンピック・パラリンピックの東京開催決定の追い風もあり、海外投資マネーの更なる流入が不動産投資市場の拡大を加速させ、当社が販売する投資用不動産の購入ニーズも上昇傾向に推移すると想定されます。また、相続税に関する新税制が施行され、相続税における評価額の低い不動産への資産の組み替えが増加しております。一方で、居住用不動産の販売は、競合増加に伴う仕入価格の上昇や販売ターゲット層の実質所得の伸び悩み、長期的な人口の減少による空室率の上昇等を背景に厳しい事業環境が想定されます。 (3）対処すべき課題 当社の事業別の課題は、以下のとおりであります。 ① 不動産販売事業 付加価値を生み出す開発力を高めることが当面の課題であると認識しております。物件の付加価値を向上させて収益力を高めるには、難易度の高いバリューアップが必要となるため、ノウハウの蓄積及び人材育成、組織力強化を進めてまいります。また、当該事業においては資金需要が旺盛であり、かつ機動的な資金も必要であるため、多様な資金調達手段を確保し、更なる財務基盤の強化を進めてまいります。 ② 不動産賃貸事業 イ．不動産賃貸領域 中古物件を借り上げ、または取得し、リニューアルにより高収益が得られる不動産に再生することができる、企画力・開発力・デザイン力を強化し、バリューアップできる対象物件・手法の拡大をしてまいります。 ロ．空間再生領域 空室率が悪化する中で、他物件と差別化できるリノベーション提案力、物件の選定力を高めることが当面の課題であります。そのためには、取引先との関係を強化しリノベーション提案力を高めることと、物件選定力を高めるための人材育成を進め、長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者から所有不動産の再生利用を受託できる能力の強化を進めてまいります。 ハ．…
セグメント関連
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/ 原文長 約1502文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報 前事業年度（自 平成28年３月１日 至 平成29年２月28日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 財務諸表計上額（注）２ 不動産販売事業 不動産賃貸事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 4,018,720 611,319 112,210 4,742,250 4,742,250 セグメント間の内部売上高又は振替高 4,018,720 611,319 112,210 4,742,250 4,742,250 セグメント利益 362,651 62,889 39,820 465,361 △ 165,420 299,940 セグメント資産 1,565,124 1,074,124 26,843 2,666,093 1,751,887 4,417,980 その他の項目 減価償却費 70,487 70,487 2,413 72,901 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 440,719 440,719 34,341 475,060 （注）１．調整額は、以下のとおりであります。 (1）セグメント利益の調整額△165,420千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門にかかる費用であります。 (2）セグメント資産の調整額1,751,887千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金並びに本社備品等であります。 (3）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額34,341千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。 ２．セグメント利益は、損益計算書の営業利益と調整を行っております。…