事業の内容
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/ 原文長 約492文字
3 【事業の内容】 当社グループ(当社及び連結子会社をいう。以下同じ。)は、不動産ソリューション事業とプロパティマネジメント事業を展開しています。 各事業の内容、主要な関係会社は次のとおりです。 なお、次の2事業は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一です。 ① 不動産ソリューション事業 当セグメントは、東京23区内を中心としたエリアにおいて、土地仕入、投資用コンパクトマンションの企画・開発、販売、建物管理等を行う不動産ソリューションサービスを提供しています。資産運用を目的とした国内外の個人投資家を主要顧客とし、自社ブランドのコンパクトマンション「アルテシモ」シリーズを主力商品として販売しています。 ② プロパティマネジメント事業 当セグメントは、プロパティマネジメントサービスを提供しています。具体的には、自社ブランド「アルテシモ」シリーズに対するサブリース業務や管理代行業務を行っています。 [主要な関係会社] ㈱グローバル・リンク・パートナーズ 以上述べた事項を事業系統図によって示すと、次のとおりです。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1091文字
(2) 経営戦略等 当社グループは、主に東京23区の主要沿線の、駅から徒歩10分圏内、ターミナル駅まで30分前後の立地を、「駅からチカ(近)い」、「都心からチカ(近)い」、「高いチカ(地価)」から「3チカ」と称し、この長期的に収益性、資産価値が高いと見込まれる「3チカ」を開発の前提条件としています。この「3チカ」に立地する物件に関して、不動産の土地仕入、投資用コンパクトマンションの企画・開発、販売、賃貸管理、建物管理までをワンストップサービスとして提供しています。それにより、土地仕入に際して「価格競争力」、「迅速な企画対応」を実現し、その実績から新たな土地情報が入手できるという好循環が成立しています。また、税理士や弁護士等の士業との提携を強化しているほか、自社開催セミナーや自社運営インターネットサイトの活用、「等価交換スキーム」を活用した土地所有者との共同開発などを推進しています。 また当社グループでは、「アルテシモ」オーナーに対して最大35年間の契約期間のサブリースサービス(原則7年毎の賃料改定、賃料の下げ幅最大5%、6か月の予告期間で双方からの解約が可能)を提供しています。その背景としては、「3チカ」の「アルテシモ」の優位性と、きめ細やかな賃貸管理の運営により、当社グループが賃貸管理している物件の入居率が5年連続で入居率99%を上回っていることがあります。それらにより、高い顧客満足度を獲得し、既存顧客からのリピート、もしくは紹介といった安定的な収益基盤確立につなげています。また、新規顧客開拓については、インターネット上でのデジタルマーケティング手法を活用した集客を行い、お客様を当社コンサルタントが開催するセミナーに誘導する「プル型営業」の形態をとっています。 これらの好循環の徹底に加え、IT活用、デジタルマーケティングの更なる活用、海外投資家への販売を推進していきます。 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループは中長期的な企業価値の増大を目指す考えの下、営業利益成長率を経営上の重要な指標と位置付けています。 (4) 経営環境 東京23区への人口流入、晩婚化や高齢化等による単身世帯の増加によりワンルームマンションの賃貸需要は底堅く推移してきました。こうした傾向は今後も暫く続くことが見込まれます。 また資産運用に対する社会的関心が高まる中、不動産投資に対する認知・需要は年々高まってきています。その中でもワンルームマンション投資に対する関心は非常に高いものとなっており、今後も一定程度の需要が安定的に見込まれます。
対処すべき課題
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/ 原文長 約1337文字
(5) 事業上及び財務上の対処すべき課題 当社グループでは、持続的な成長へ向けて、以下の経営課題に取り組んでいきます。 ①仕入ルートの拡充 当社グループの事業基盤である東京23区内での事業用地や仕入物件の確保は、地価の上昇に加え、他社との競 合もあり、厳しさを増すものと想定されています。当社グループでは、自社ブランド「アルテシモ」の開発用地 の継続的、安定的な確保を実現するために、東京23区内の土地所有者と共同開発する等の新たな仕入チャネルを 増やしていきます。この一環として、平成30年5月に弁護士ドットコム株式会社が運営する税務相談ポータルサイ ト「税理士ドットコム」のユーザーに対し、当社グループの不動産ソリューションサービスを紹介することを目 的とした業務提携契約を締結しています。 ②新規サービスの導入 当社グループでは、安定的な事業拡大には、様々な土地仕入先、販売先の開拓は、必要不可欠なものと考えて います。このような認識のもと、高まる国内外富裕層の不動産投資ニーズに応えるため、「ARTESSIMO Premium Investment」を新しいサービスとして開始しました。また、東京23区高入居率地区での留学生等向けマンション の開発、オペレーションサービスの提供を行う「UCHIWA(団扇)」を新規事業として平成31年1月1日から開始する 準備を整えました。 ③優秀な人材の確保と育成 当社グループでは、企業理念を十分理解し、不動産全般に対する必要な知識とノウハウを持ち、お客様の信頼 を獲得する人材を育成することが、当社グループの強みであり、企業価値の源泉であると認識しています。こう した人材の採用と育成を重要な経営課題の一つとして捉え、従業員社宅制度を設け、全国的に人材の採用を進め るとともに、社員の教育研修制度(資格取得支援制度)を充実させています。 ④財務体質の強化 当社グループの不動産ソリューション事業における販売用不動産の購入資金は、金融機関からの借入を主とし ています。今後の事業拡大を目指すためにも、金融機関との良好な関係を構築するとともに、資金調達手段の多 様化に取り組んでいきます。また、販売用不動産の早期売却を図り、運転資金の確保や財務基盤の拡充を図って いきます。 ⑤コーポレート・ガバナンスの強化 当社グループでは、持続的な成長を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが最重要で あると考えており、コーポレート・ガバナンスの強化の取組みとして、組織体制、人員体制の強化及び意思決定 プロセスの明確化などを図ってきました。平成30年12月には、当社グループが最良のコーポレート・ガバナンス を実現するための基盤として「コーポレート・ガバナンス・ガイドライン」を策定し開示しています。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3588文字
3 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1)経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。))の状況の概要は次のとおりです。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度(自 平成30年1月1日 至 平成30年12月31日)は、年後半に米中間の通商問題の高まりや、欧州の政治情勢を巡る不透明感等から投資家のリスク回避姿勢が強まり、海外経済の減速が懸念されましたが、総じてみれば着実な成長が続きました。そうした中、日本経済は、政府の経済政策と継続する日銀の金融緩和策を背景に、労働需給の引き締まりが継続、ゆるやかな景気の拡大が続きました。不動産業界においては、住宅投資は、貸家の新設住宅着工が金融機関の融資姿勢の厳格化や節税ニーズの需要一巡などを受け減少傾向となった一方、持家と分譲住宅は持ち直し傾向をみせました。 このような環境の下、当社グループは、「不動産を通じてお客様の真の豊かさに貢献する」を企業理念として、開発から管理までをワンストップで提供する不動産ソリューションサービスを主力として事業活動に取り組みました。 当連結会計年度は、既存事業の拡大に向け、IT・デジタル活用戦略を推進しました。マンション投資・経営ITプラットフォーム「Mansion Tech」をリリースした他、オウンドメディア、SEO(検索エンジン最適化)、リスティング・アフィリエイト広告等を用いたデジタルマーケティングにより、販売効率の向上を実現しました。その結果、当社が開催する少人数不動産セミナーには年間1,000名超の方々にご来場いただきました。 また、高まる国内外富裕層の不動産投資ニーズに応えるため、「ARTESSIMO Premium Investment」を新しいサービスとして開始しました。ARTESSIMO Premium Investmentは、大手金融機関と連携し、大手金融機関の顧客である富裕層に対して一般公開前の開発物件情報を優先的に提供し、富裕層の個々の方の要望に沿った資産運用プランを提案します。 加えて、平成30年1月に海外事業部を新設し、主にアジアの富裕層投資家向けの販売体制を整備・強化しました。その一環として、東京23区高入居率地区での留学生等向けマンションの開発、オペレーションサービスの提供を行う「UCHIWA(団扇)」を新規事業として平成31年1月1日から開始する準備を整えました。 当社グループの 当連結会計年度 の売上高は、販売が好調に推移したことから22,644百万円(前連結会計年度比31.9％増)となりました。売上原価は、仕入環境の悪化等により18,910百万円(同35.1％増)となり、売上総利益は3,733百万円(同17.…
セグメント関連
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/ 原文長 約1457文字
3．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 平成29年1月1日 至 平成29年12月31日) (単位：千円) 報告セグメント 調整額 (注)1 連結財務諸表計上額 (注)2 不動産ソリューション事業 プロパティマネジメント事業 売上高 外部顧客への売上高 15,035,107 2,131,934 17,167,041 17,167,041 セグメント間の内部売上高又は振替高 29,085 22,393 51,479 △ 51,479 15,064,192 2,154,328 17,218,521 △ 51,479 17,167,041 セグメント利益 1,040,636 68,261 1,108,897 1,108,897 セグメント資産 7,754,728 357,112 8,111,840 △ 42,856 8,068,984 セグメント負債 5,473,857 218,645 5,692,502 △ 7,856 5,684,646 その他の項目 減価償却費 23,667 3,298 26,966 26,966 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 185,628 809 186,437 186,437 (注)1．調整額は以下のとおりです。 (1) セグメント間の内部売上高又は振替高△ 51,479千円は、セグメント間取引消去 △ 51,479千円です。 (2) セグメント資産の調整額△42,856 千円は、セグメント間取引消去 △42,856 千円です。 (3) セグメント負債の調整額△ 7,856千円は、セグメント間取引消去 △ 7,856千円です。 2．セグメント利益は連結損益計算書の営業利益です。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2047文字
3．株式会社木下不動産の前連結会計年度については、販売実績がないため、記載していません。 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものです。 ①重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されています。連結財務諸表を作成するにあたって採用している重要となる会計方針は、「第5 経理の状況 1．連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりです。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えています。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っていますが、結果としてこれらの見積りと実績が異なる場合があります。 ②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 (売上高及び営業利益) 当連結会計年度の売上高は22,644百万円となり、前連結会計年度に比べて5,477百万円増加しました。販売戸 数が前連結会計年度489戸であったのに対して、当連結会計年度692戸と増加したことが主な要因になります。 当連結会計年度の売上総利益は3,733百万円となり、前連結会計年度に比べて566百万円増加しました。また、 当連結会計年度の営業利益は1,209百万円となり、前連結会計年度に比べて100百万円増加しました。 営業利益の前連結会計年度比増減分析結果は下記の通りです。 増収効果により当連結会計年度の営業利益は前連結会計年度に比べて1,010百万円増加しました。粗利率の悪 化要因により当連結会計年度の営業利益は前連結会計年度に比べて444百万円減少しています(粗利率:前連結会 計年度18.45%、当連結会計年度16.49%)。販売費及び一般管理費の増加要因により当連結会計年度の営業利益は 前連結会計年度の営業利益に比べて466百万円減少しています。 販売費及び一般管理費のうち増加した主なものは下記のとおりです。 人件費が前連結会計年度に比べて195百万円増加しています。これは当社グループの従業員数が増加したこと によります(従業員数:前連結会計年度末69名、当連結会計年度末93名)。広告宣伝費が88百万円、租税公課が80 百万円、支払手数料が76百万円、株主優待費用が32百万円、それぞれ前連結会計年度に比べて増加しています。…