事業の内容
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/ 原文長 約3343文字
3 【事業の内容】 当社グループの企業集団は、当社及び連結子会社(ロードスターファンディング株式会社)の計2社で構成されており、オフィスビル等への不動産自己投資を中心に、不動産賃貸事業(以下、不動産投資事業及び不動産賃貸事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」という。)、不動産特化型のクラウドファンディング (注1) 事業、不動産仲介・コンサルティング事業、及び不動産アセットマネジメント事業を展開しております。 当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、各サービス別に記載をしております。 (1) コーポレートファンディング事業 ① 不動産投資事業 当社の コーポレートファンディング(不動産投資)事業で は、物件本来の価値よりも割安となっている中規模オフィスビルを取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高めるサービスを行っております。 当社の主な投資対象は、東京23区内の数億円から30億円程度の中規模オフィスビル等のうち、テナント不在で稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件や借地権付建物や区分所有権者・共有者が多数のため権利関係が複雑な物件としております。理由としては、当該物件はこれらの要因により本来の適正価格よりも割安となって市場に出回っているものが多くあるにもかかわらず、中規模オフィスビルは購入希望者が限定的であるため、商品価値は高いが買手がついていない物件があるためです。購入希望者が限定的である理由としては、不動産の取得から賃貸、及び売却に至る一連の手続に係る管理コストが必ずしも不動産の規模に比例するわけではないことから、大手不動産投資会社等は収益性の高い大規模オフィスビルを投資対象とすることが比較的多く、また、中規模以上のオフィスビルを投資対象に出来る資金力を持つ個人投資家は限定的であることによります。 情報を入手した物件については、過去に数十から数百の物件の取得・管理・売却の経験を有する不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成される当社メンバーがデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象の物件状況、流動性を把握するほか、購入の可能性が高い案件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価を取得した上で、物件本来の価値より割安となっているものを峻別するとともに、迅速な意思決定により物件を取得しております。 物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある 物件に対してテナントを誘致すること )を行うことによる稼働率の上昇、及び、管理コストの低減等に努めることで、付加価値を高めてまいります。 付加価値を高めた物件については保有を継続していくものの、当該物件の状況やマーケットの状況を鑑みて売却も選択肢の1つとしております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1630文字
(2) 経営戦略等 (コーポレートファンディング事業) ① 自己投資資産残高の拡大による賃料収入等の増加 更なる賃料上昇が期待できる東京都心エリアの中規模オフィスビルへの投資に注力していくことで、自己投資資産残高を拡大し、賃料収入のみで会社固定費を賄える事業規模への到達を目指します。また、保有物件の付加価値を高めることで収益の拡大とノウハウの獲得を図ります。 ② 財務基盤の強化 コーポレートファンディング事業の拡大による収益の確保と安定化を図るために、市場環境に応じて効率的な財務戦略を立案し実行しております。 また、自己保有物件を担保とした借入金の返済期間を原則10年から50年とする長期間のファイナンスにより、安定した財務基盤を構築いたします。 (クラウドファンディング 事業 ) ① 個人投資家による少額不動産投資市場の形成 クラウドファンディング事業のプラットフォームであるOwnersBookは、IT技術によって投資募集業務を効率化し、一口1万円からの不動産投資を可能にしました。今後はエクイティ投資型商品を成長させることで、従来機関投資家等が独占していた不動産投資領域を、少額から始められる新たな不動産投資市場として個人投資家に開放してまいります。 ② 多様な不動産投資商品の組成 現在の不動産市場において、個人投資家の投資選択肢としては実質的にJ-REIT若しくは現物不動産への直接投資しかありませんが、それぞれ利回りや投資資金に一長一短があります。当社グループはこの問題を解決するため クラウドファンディング事業において貸付型商品とエクイティ投資型商品を提供しております。これらの商品の提供により、不動産投資市場を個人投資家に開放すると共に、従来、資金供給源が主に金融機関に限定されていた不動産投資市場に個人マネーを引き入れることで同市場の安定化へ貢献してまいります。 (その他 事業 ) ① アセットマネジメント事業機会の獲得 世界的には東京の不動産は魅力的なマーケットでありますため、今後も投資ニーズがある海外投資家の開拓を推進してまいります。また、海外投資家に対するアセットマネジメント事業の展開を企図し、年間数十億円程度のファンド資産残高の積み上げを目指してまいります。 ② コンサルティング・仲介事業による収益の確保 社内に蓄積された不動産ビジネスのノウハウをコンサルティング・仲介事業に活かすべく、継続的に案件の獲得と収益の確保を目指してまいります。 ③ AIの活用による不動産市場の効率化 オフィス不動産のデータ蓄積と登録内容の充実による『AI-Checker』の精度の向上とAIに強い会社との連携等によるサービスの認知度向上を図り、不動産仲介市場への利用促進を進めてまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2124文字
(5) 事業上及び財務上の対処すべき課題 ① 経営基盤となるコーポレートファンディング事業の持続的な成長 a. 安定的な経営基盤の確立 当社は、不動産賃貸収入で会社固定費を賄うべく不動産保有資産残高を増加させることにより、安定的な経営基盤の確立を目指しております。また、新規取得と合わせて適度に物件を入れ替えることで、投資ノウハウを社内に蓄積し、物件ごとの利益率の向上を図るとともに、事業成長促進を意識した投資ポートフォリオの運用を行ってまいります。現在の状況では、不動産市場における良好な資金調達環境や空室率の低下などから、当社がターゲットとする規模の物件取得環境は引き続き楽観できない状況が続くものと考えられますが、当社の強みであるスピーディーな意思決定と円滑な契約事務処理能力、及び当社独自のネットワークと仲介会社との連携を駆使して、取得する物件の規模を徐々に大きくしていく方針であります。 b. 仕入体制の強化・維持 当社の主な投資領域である東京23区は限られた範囲であることから、他社との厳しい競争の中でいかに早く情報収集を行いその情報に対してスピーディーな対応ができるかが重要と考えております。当社グループでは、過去に数十から数百の物件の取得・管理・売却の経験を有する当社メンバーが、当該経験に基づきデューデリジェンスから意思決定まで迅速に行うことで対応しており、今後もこの体制を維持しつつ、優秀な人材の補充や業務にかかる知識と経験、投資ノウハウの蓄積等によって、その強化に努めてまいります。 c. 不動産情報の強化 当社グループの強みは不動産業界における経験が豊富なメンバーが有する人的ネットワークですが、今後の継続的な成長を図るためにもさらなる情報ルートやネットワークの強化が必要不可欠であります。そのため、既存情報提供元との良好な取引関係を維持するとともに、情報ルートの多様化、強化に努め、引き続き優良な情報の確保を進める方針であります。 d. 付加価値の向上 不動産市場においては、適切な管理運営がなされていないために割安となっている物件があります。当社ではそうした物件を取得し、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシングを行うことによる稼働率の上昇、及び、管理コストの低減等に努めることで、物件の付加価値を高め、更なる収益増加に積極的に努めてまいります。 ② 不動産投資市場の個人への開放を目的としたクラウドファンディング事業等 a. クラウドファンディング事業 クラウドファンディング事業の対処すべき課題としては、投資家会員数と累積投資金額の拡大が挙げられます。この課題を解決するため、エンジニアの採用を強化し、システムの増強をいたしました。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5770文字
3 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 2018年におけるわが国の経済は、好調な企業業績やそれに伴う雇用・所得環境の改善を背景とした底堅い個人消費に牽引され堅調に推移いたしました。一方で、米連邦準備制度理事会による金利引上げ動向や米中貿易摩擦の動向、ブレグジットをはじめとしたEU情勢の不透明な状況などが世界経済へ与える影響に注視する必要があります。 当社グループが属する不動産及び不動産金融業界、特にB to Bのオフィス不動産マーケットにおきましては、日本銀行の金融緩和政策が継続し、金融機関の融資姿勢に大きな変化は見られないため資金調達環境が良好であり、物件取得意欲は依然として旺盛なものとなっております。三鬼商事㈱の最新オフィスビル市況(2018年12月時点)によれば、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の既存オフィスビルの空室率は1.88％と引き続き低位で推移しており、坪当たり平均賃料についても20,887円と前年同月比8.94％、60か月連続の上昇となっております。 また、㈱矢野経済研究所「国内クラウドファンディング市場の調査を実施(2018年)」(2018年12月3日発表) (ご参考：https://www.yano.co.jp/press-release/show/press_id/2036) によると、国内のクラウドファンディング市場規模は、高い成長率で拡大しており、2018年度の市場規模は前期比20.3％増の2,044億円となる見込みです。 こうした環境の中、当社グループでは、コーポレートファンディング事業において、当社の注力市場である東京都心の数億円～30億円程度の中規模オフィス等への投資によって自己保有資産残高の拡大を図りました。また、クラウドファンディング事業においては、不動産担保融資の貸付型に加えて、不動産SPCに出資を行うエクイティ投資型商品の提供を開始し、投資家会員数と累積投資金額が増加いたしました。 これらの活動の結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりとなりました。 イ. 財政状態 (資産) 当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ11,048百万円増加し、33,028百万円となりました。 このうち、流動資産は、前連結会計年度末に比べ10,936百万円増加し、32,785百万円となりました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約165文字
【セグメント情報】 前連結会計年度 (自 2017年1月1日 至 2017年12月31日) 当社グループは、不動産関連事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。 当連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) 当社グループは、不動産関連事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。