事業の内容
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3 【事業の内容】 当社グループの企業集団は、当社及び連結子会社(ロードスターインベストメンツ㈱、ロードスターファンディング㈱及びLD1合同会社等)の計11社(うち8社はHIRAMATSU HOTELSの保有・運営に係る連結子会社)で構成されており、オフィスビル・ホテル等への不動産投資事業を中心に、不動産賃貸事業およびホテル運営事業(以下、不動産投資事業、不動産賃貸事業及びホテル運営事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」という。)、不動産アセットマネジメント事業、不動産特化型のクラウドファンディング事業等を展開しております。 当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、各サービス別に記載をしております。 (1) コーポレートファンディング事業 ① 不動産投資事業 コーポレートファンディング事業では、バリューアップ余地のある中規模オフィスビル等を取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高めるサービスを行っております。 主な投資対象は、東京23区内の数十億円程度の中規模オフィスビル等のうち、稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件、権利関係が複雑な物件等です。理由としては、当社の強みである不動産投資業界の経験とネットワークを活かして、これらの要因を整理・解決することにより物件本来の適正価格にバリューアップすることができるからです。また、中規模オフィスビルは取引件数も多く流動性が高いことも投資要因の一つです。 情報を入手した物件については、不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成される役職員がデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、購入の可能性が高い物件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価書を取得した上で、迅速な意思決定により物件を取得しております。 物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致することや周辺賃料に比した適正賃料への契約改定を含む)を行うことによる稼働率及び収益率の向上に加え、管理コストの低減等に努めることで付加価値を高めてまいります。 付加価値を高めた物件については長期保有を前提としながらも、物件やマーケットの状況を鑑みて売却も選択肢の1つとしております。不動産価格は必ずしも1つではなく、購入者の意向やタイミングによって変化することがあり、例えば不動産投資ファンド等の予算消化、事業会社の自社利用、相続に絡む買い替え需要等においては高めの価格での交渉が可能な傾向にあります。このように日々刻々と変化するマーケット情報を、経験豊富な役職員のネットワークを駆使することで収集し、物件の運用効果が最大限になるように努めております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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(2) 経営戦略等 (コーポレートファンディング事業) ① 安定的な経営基盤の確立 東京23区の潜在的価値の高い中規模オフィスビルへの投資に注力して不動産ストックを拡大し、賃貸から得られる利益のみで会社固定費を安定的に賄える事業規模へ到達し、より革新的なビジネスを遂行する基礎の構築を目指します。また、新規取得と合わせて適度に物件を入れ替えることで、投資ノウハウを社内に蓄積し、案件ごとの利益率の向上を図るとともに、事業成長促進を意識した投資ポートフォリオの運用を行ってまいります。 ② 財務基盤の強化 事業拡大による収益の確保と安定化を図るために、市場環境に応じて効率的な財務戦略を立案し実行しております。また、保有物件を担保とした借入金の返済期間を原則長期とすることにより、貸し剥がしやリファイナンスのリスクを低減し、安定した財務基盤を構築しております。 ③ ホテル運営 長年ホテル運営を手掛けてきた㈱ひらまつとともに、客室稼働率・客室単価の向上を通して収益拡大を目指してまいります。 (アセットマネジメント事業) 日本の、特に東京の不動産市場は世界的にも魅力的なマーケットであるため、今後も旺盛な需要をもつ国内投資家及び投資ニーズがある海外投資家の開拓を推進し、受託資産残高(AUM)の積み上げを強化してまいります。 (クラウドファンディング事業) 貸付型商品の大型化や多様化、エクイティ型商品の安定供給を目指すことで、従来機関投資家等が独占していた不動産投資領域を、少額から始められる新たな不動産投資市場として個人投資家に開放していくとともに、資金供給源が主に金融機関に限定されていた不動産投資市場に個人マネーを引き入れることで同市場の安定化に貢献してまいります。 (3) 経営環境 当社が営む事業は多くの競合が存在し、また市場環境の変化を比較的受けやすくなっております。当社は、経験豊富かつ専門性の高い役職員を擁し、その知見とネットワークを活用するとともに、スピーディーな意思決定により競争優位を築いております。また、役職員はリーマンショックを経験したメンバーが多く、景気動向を踏まえた事業展開を常に意識しております。 アセットマネジメント事業も多くの競合がいるものの、国内投資家の需要は旺盛であり、また、日本の不動産に興味をもつ海外投資家は多く、その市場規模も大きいことから、着実に受託資産(AUM)を積上げてまいります。 クラウドファンディング事業は近年、同種事業を営む会社が増加傾向にあり、市場規模拡大が見込まれます。当社は他の事業会社に先んじて、国内で初めての不動産特化型クラウドファンディングを開始しており、その知見が蓄積されていること、上場会社としての信用力、不動産の専門家が提供するサービスであることなどの競争優位を構築しております。
対処すべき課題
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(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の対処すべき課題 ① 安定的な経営基盤確立のための仕入体制の強化・維持 安定的な経営基盤の確立のためには不動産ストックの積み上げが必須であります。当社の主な投資領域である東京23区は限られた範囲であることから、他社との競争の中でいかに早く情報収集を行い、スピーディーに対応できるかが重要と考えており、豊富な経験とネットワーク及び高い専門性を有する役職員による迅速な意思決定により対応しておりますが、引き続き、優秀な人材の獲得や業務にかかる知識と経験、ノウハウの蓄積等によって、仕入体制の維持・強化に努めてまいります。 ② 金利変動の影響 不動産の取得に当たっては、金融機関から資金調達しております。そのほとんどは変動金利による調達であり、金利が大幅に上昇した場合、当社の損益に影響を与える可能性があります。引き続き日本銀行の動きや景気動向には注視してまいります。なお、金利スワップ契約による金利変動リスクヘッジも一部実施しております。 ③ アセットマネジメント事業の強化 投資家に代わって投資用不動産の管理・運用を行うアセットマネジメント事業では、投資家の発掘・関係維持と投資目線に適う投資対象不動産の仕入・運用・売却が重要課題となります。当社は、不動産投資ファンドやアセットマネジメント会社出身の役職員を多数擁しており、国内外の投資家への不動産アセットマネジメントサービスに関する知見とコーポレートファンディング事業で培った物件仕入の強みを活かして当該課題に対応し、投資家利益を最大化すべく事業の強化を図ってまいります。 ④ 不動産投資市場の個人への開放を目的としたクラウドファンディング事業の拡大 クラウドファンディング事業の対処すべき課題としては、案件組成数の増加、及び投資家会員数と投資金額の拡大が挙げられます。これらの課題を解決するため、エンジニアによるクラウドファンディングシステムの最適化やSFA(セールス・フォース・オートメーション)の利用といったDX(デジタルトランスフォーメーション)を推進し、案件組成数の増加を図っております。また、サイトリニューアル等を通じたUI/UX(ユーザーインターフェース/ユーザーエクスペリエンス)の向上及びWEBマーケティングを通じた投資家会員数と投資金額拡大を企図しております。 クラウドファンディング事業は複数の法規制に基づき運営しており、法規制の改正により同事業の推進に影響が生じる可能性がありますが、業界団体等からも情報収集し、社内における改正内容の事前検討などを通じて対応を図ってまいります。 ⑤ 人材の確保・育成について 当社グループの持続的な発展のためには、優秀な人材の確保が必要であります。…
経営成績・財政状態の概況
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4 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 a. 経営成績の概況 (売上高の状況) 当連結会計年度は堅調な不動産マーケットを背景に全ての事業が順調に進んだことから、売上高は34,421百万円(前年同期比19.8％増)となりました。 当連結会計年度に当社グループが取得した株式会社ひらまつが運営するホテル6件(以下、「HIRAMATSU HOTELS」という)は他の既存保有ホテルと契約形態が異なることから、当連結会計年度から「コーポレートファンディング事業(ホテル運営)」を新設し、HIRAMATSU HOTELSのホテル運営売上のみを記載しております。他の既存ホテル関連の売上はこれまで通り、コーポレートファンディング事業(不動産賃貸)に記載しております。 主要なサービス別の概況は以下のとおりであります。なお、当社グループは単一セグメントであるため、セグメントごとに記載しておらず、サービス別に区分して記載しております。 ⅰ．コーポレートファンディング事業 イ．不動産投資事業 東京都内のオフィス8物件を売却した結果、不動産投資売上は27,970百万円(前年同期比11.2％増)となりました。 ロ．不動産賃貸事業 上記8物件を売却しましたが、新たに東京都内のオフィスビル4棟及びビジネスホテル4棟を含む計9物件を取得いたしました。また、インバウンド需要を取り込み、既存ホテルの賃貸収益も増加しております。その結果、不動産賃貸売上は2,924百万円(同20.3％増)となりました。 ハ．ホテル運営事業 HIRAMATSU HOTELSを取得し、保有・運営する連結子会社については、決算期のずれにより、2か月遅れで連結取込みを行っております。そのため、当連結会計年度には2024年7月から10月分のホテル運営実績が反映されており、ホテル運営売上は1,655百万円となりました。 ⅱ．アセットマネジメント事業 新規案件の受託及び既存受託資産の一部売却を行った結果、アセットマネジメント事業売上は1,192百万円(同76.8％増)となりました。なお、当連結会計年度末現在における受託資産残高(AUM)は、1,400億円超となっております(連結子会社からの受託資産(HIRAMATSU HOTELS)を含む)。 ⅲ．クラウドファンディング事業 当連結会計年度は不動産事業者の資金需要が旺盛であり、総計12,645百万円(同47.5％増)の融資を実行した一方、総計9,799百万円の償還がありました。…
セグメント関連
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【セグメント情報】 前連結会計年度(自 2023年1月1日 至 2023年12月31日) 当社グループは、不動産関連事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。 当連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日) 当社グループは、不動産関連事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。