事業の内容
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3 【事業の内容】 当社グループの企業集団は、当社及び連結子会社(ロードスターファンディング株式会社)の計2社で構成されており、オフィスビル等への不動産自己投資を中心に、不動産賃貸事業(以下、不動産投資事業及び不動産賃貸事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」という。)、不動産特化型のクラウドファンディング (注1) 事業、不動産仲介・コンサルティング事業、及び不動産アセットマネジメント事業を展開しております。 当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、各サービス別に記載をしております。 (1) コーポレートファンディング事業 ①不動産投資事業 当社の コーポレートファンディング(不動産投資)事業 は、物件本来の価値よりも割安となっている中規模オフィスビルを取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高め売却するサービスを行っております。 当社の主な投資対象は、東京23区内の数億円から30億円程度の中規模オフィスビル等のうち、テナント不在で稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件や借地権付建物や区分所有権者・共有者が多数のため権利関係が複雑な物件としております。理由としては、当該物件はこれらの要因により本来の適正価格よりも割安となって市場に出回っているものが多くあるにもかかわらず、中規模オフィスビルは購入希望者が少ないため、商品価値は高いが買手がついていない案件があるためです。購入希望者が少ない理由としては、不動産の取得から賃貸、及び売却に至る一連の手続に係る管理コストが必ずしも不動産の規模に比例するわけではないことから、大手不動産投資会社等は収益性の高い大規模オフィスビルを投資対象とすることが比較的多く、また、中規模以上のオフィスビルを投資対象に出来る資金力を持つ個人投資家は限定的であることによります。 情報を入手した物件については、過去に数十から数百の物件の取得・管理・売却の経験を有する不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成される当社メンバーがデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象の物件状況、流動性を把握するほか、購入の可能性が高い案件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価を取得した上で、物件本来の価値より割安となっているものを峻別するとともに、迅速な意思決定により物件を取得しております。 物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある 物件に対してテナントを誘致すること )を行うことによる稼働率の上昇、及び、管理コストの低減等に努めることで、付加価値を高めてまいります。 付加価値を高めた物件については最適な時期に売却していくこととなりますが、その売却の時期は、当該物件の時々の状況やマーケットの状況を鑑みて柔軟に判断しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1670文字
(2) 経営戦略等 (コーポレートファンディング事業) ① 自己投資資産残高の拡大による賃料収入等の増加 更なる賃料上昇が期待できる東京都心エリアの中規模オフィスビルへの投資に注力していくことで、自己投資資産残高を拡大し、賃料収入のみで会社固定費を賄える事業規模への到達を目指します。また、保有物件の付加価値を高め、適切なタイミングで売却することで収益とノウハウの獲得を図ります。 ② 財務基盤の強化 コーポレートファンディング事業の拡大による安定した収益の確保と保有資産の着実な成長による事業の安定化を図るために、市場環境に応じて効率的な財務戦略を立案し実行しております。 また、自己保有物件を担保とした借入金の返済期間を原則10年から50年とする長期間のファイナンスにより、安定した財務基盤を構築いたします。 (クラウドファンディング 事業 ) ① 個人投資家による少額不動産投資市場の形成 当社のクラウドファンディングサービスであるOwnersBookは、IT技術によって投資募集業務の効率化し、一口1万円からの不動産投資を可能にしました。今後はエクイティ投資型クラウドファンディングサービスを展開することで、従来機関投資家等が独占していた不動産投資領域を、少額から始められる新たな不動産投資市場として個人投資家に開放してまいります。 ② 早期のエクイティ投資型商品の組成 現在、当社は貸付型クラウドファンディングサービスを提供しておりますが、2018年1月19日付けで投資運用業と電子申込型電子募集取扱業務の登録が完了しましたので、不動産投資商品の幅を拡大させるためもエクイティ投資型商品の早期組成を目指します。 エクイティ投資型の不動産クラウドファンディング商品は競合他社でも未着手の分野であり、先んじて取りかかることで差別化が図れ、また、J-REITや不動産直接投資とは別の第3の不動産投資市場を形成できるものであります。 (その他 事業 ) ① アセットマネジメント事業機会の獲得 世界的な金融緩和状態という環境下で、日本の不動産への投資ニーズがある海外投資家の開拓を推進してまいります。海外投資家に対するアセットマネジメント事業を実施し、年間数十億円程度のファンド資産残高の積み上げを目指してまいります。 ② コンサルティング・仲介事業による安定収益の確保 運用力とサービスの質向上の基本となる事務管理体制を更に強化し、コンサルティング・仲介事業の充実をはかります。また、蓄積された不動産ビジネスについてのノウハウを活かしてコンサルティング・仲介事業を継続実施し、収益を確保してまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2498文字
(5) 事業上及び財務上の対処すべき課題 ① 経営基盤となるコーポレートファンディング事業の持続的な成長 a. 安定的な経営基盤の確立 当社は、不動産賃貸収入で会社固定費を賄うべく不動産保有資産残高を増加させることにより、安定的な経営基盤の確立を目指しております。また、新規取得と合わせて適度に案件を入れ替えることで、投資ノウハウを社内に蓄積し、案件ごとの利益率の向上を図るとともに、事業成長促進を意識した投資ポートフォリオの運用を行ってまいります。現在の状況では、不動産市場における良好な資金調達環境や空室率の低下などから、当社がターゲットとする規模の物件取得環境は引き続き楽観できない状況が続くものと考えられますが、当社の強みであるスピーディーな意思決定と円滑な契約事務処理能力、及び当社独自のネットワークと仲介会社との連携を駆使して、取得する物件の規模を徐々に大きくしていく方針であります。 b. 仕入体制の強化・維持 当社の主な投資領域である東京23区は限られた範囲であることから、他社との厳しい競争の中でいかに早く情報収集を行いその情報に対してスピーディーな対応ができるかが重要と考えております。当社グループでは、過去に数十から数百の物件の取得・管理・売却の経験を有する当社メンバーが、当該経験に基づきデューデリジェンスから意思決定まで迅速に行うことで対応しており、今後もこの体制を維持しつつ、優秀な人材の補充や業務にかかる知識と経験、投資ノウハウの蓄積等によって、その強化に努めてまいります。 c. 不動産情報の強化 当社グループの強みは不動産業界における経験が豊富なメンバーが有する人的ネットワークですが、今後の継続的な成長を図るためにもさらなる情報ルートやネットワークの強化が必要不可欠であります。そのため、既存情報提供元との良好な取引関係を維持するとともに、情報ルートの多様化、強化に努め、引き続き優良な情報の確保を進める方針であります。 d. 付加価値の向上 不動産市場においては、適切な管理運営がなされていないために割安となっている物件があります。当社ではそうした物件を取得し、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致することや周辺賃料に比した適正賃料への契約改定)を行うことによる稼働率の上昇、及び、管理コストの低減等に努めることで、物件の付加価値を高め、更なる収益増加に積極的に努めてまいります。 ② 不動産市場の個人への開放を目的とした事業等 当社は、「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」という経営理念を掲げ、不動産投資市場をITの力で個人投資家に開放していくことに取り組んでおります。具体的には、クラウドファンディングサービスとAIを利用したオフィス価値算定プログラムを提供しております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約164文字
【セグメント情報】 前連結会計年度(自 2016年1月1日 至 2016年12月31日) 当社グループは、不動産関連事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。 当連結会計年度 (自 2017年1月1日 至 2017年12月31日) 当社グループは、不動産関連事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約677文字
(3) 販売実績 当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。なお、当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。 サービスの名称 当連結会計年度 (自 2017年 1月 1日 至 2017年12月31日) 金額(百万円) 前年同期比(％) コーポレートファンディング(不動産投資)事業 7,762 92.1 コーポレートファンディング(不動産賃貸)事業 965 62.7 クラウドファンディング事業 65 827.3 その他事業 △93.5 合計 8,794 88.7 (注)1. 最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 (自 2016年 1月 1日 至 2016年12月31日) 当連結会計年度 (自 2017年 1月 1日 至 2017年12月31日) 金額(百万円) 割合(％) 金額(百万円) 割合 (％) 禹諾国際株式会社 1,452 16.5 サンフロンティア不動産株式会社 1,165 13.2 リストデベロップメント 株式会社 1,152 13.1 日本マテリアル株式会社 1,150 13.1 個人(注3) 953 10.8 ヒューリック株式会社 2,159 46.4 株式会社エー・ディー・ワークス 1,881 40.4 2. 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 3. 当社とは利害関係のない外部の第三者である資産家であり、当社保有不動産を一般的な取引と同じ条件で売却しております。