事業の内容
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/ 原文長 約2254文字
３ 【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（株式会社ムゲンエステート）及び連結子会社２社（株式会社フジホーム、株式会社ムゲンファンディング）で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。 なお、以下に示すセグメント区分は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。 ＜不動産売買事業＞ 不動産売買事業では、不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業、不動産開発事業、不動産特定共同事業を行っております。 （１）不動産買取再販事業 当社は、本店及び横浜支店、並びに北千住、船橋、荻窪、赤羽、池袋に営業拠点を設け、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）において、中古不動産の不動産買取再販事業を展開しております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、子会社である株式会社フジホーム（以下 (株)フジホームという）でバリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）を図り、「再生不動産」として販売しております。不動産買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主としており、(株)フジホームへも一部の仲介を依頼しております。 投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家に販売しております。 居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客さまに販売しております。 （２）不動産内外装工事事業 当社が買取した中古不動産の内外装工事を(株)フジホームが行っております。一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、中古不動産を時代に調和した形に生まれ変わらせております。 （３）不動産流通事業 当社が中古不動産を買取再販する際に、(株)フジホームが一部仲介業務を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約5017文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針 当社は、社是として、経営の考え方の根幹であり社名の由来でもある『夢現』（夢を現実に）を掲げ、お客さまの夢を実現することで会社としても成長し、ステークホルダーを含めたすべての人の夢の実現を目指しております。 そのために、ミッションを、『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』とし、事業活動を通して地球温暖化、少子高齢化、空き家問題や住宅ストックの老朽化等、不動産業界が抱える数々の社会課題の解決に取組み、持続的な企業価値の向上を目指しております。 また、ミッションの実現に向けた、行動の基軸として『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを定めております。 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略 [経営環境] 当社グループが属する不動産業界では、継続する低金利環境を背景に、不動産価格は安定的に上昇してきました。 居住用不動産に関しましては、テレワークの増加や定着に伴う、より広い物件への住み替えニーズの高まりに加え、首都圏新築マンションの供給が減少したことによるマンション価格の高騰が、比較的、低価格な中古マンションへの高い需要につながったこと、中古マンション事業者のリノベーション力が向上したことによりデザイン性・機能性に優れた新築マンションと遜色ない物件が供給されるなど、中古マンションの需要は年々高まっております。その結果、2016年以降、首都圏においては中古マンションの契約件数が新築マンションの契約件数を上回る状況が続いております。 投資用不動産に関しましては、インバウンド向け投資需要は依然として回復には至らないものの、低金利が続くなか、国内の不動産投資家の投資意欲は変わらず高い需要を維持してきました。 新型コロナウイルス感染症の影響は、緊急事態宣言が繰り返されるなど、収束の見えない状況が続いておりますが、海外でのロックダウンによる住宅設備の大幅な納期遅延、一方で、世界的な生産活動の回復に伴う原油価格の高騰、輸入木材の高騰などの影響を受け、内外装工事事業の工事遅延や材料価格の高騰など、予断を許さない状況が続いております。 [中期的な会社の経営戦略] 当社グループでは、2019年12月期から2021年12月期までの第１次中期経営計画を実行しました。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約5017文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針 当社は、社是として、経営の考え方の根幹であり社名の由来でもある『夢現』（夢を現実に）を掲げ、お客さまの夢を実現することで会社としても成長し、ステークホルダーを含めたすべての人の夢の実現を目指しております。 そのために、ミッションを、『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』とし、事業活動を通して地球温暖化、少子高齢化、空き家問題や住宅ストックの老朽化等、不動産業界が抱える数々の社会課題の解決に取組み、持続的な企業価値の向上を目指しております。 また、ミッションの実現に向けた、行動の基軸として『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを定めております。 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略 [経営環境] 当社グループが属する不動産業界では、継続する低金利環境を背景に、不動産価格は安定的に上昇してきました。 居住用不動産に関しましては、テレワークの増加や定着に伴う、より広い物件への住み替えニーズの高まりに加え、首都圏新築マンションの供給が減少したことによるマンション価格の高騰が、比較的、低価格な中古マンションへの高い需要につながったこと、中古マンション事業者のリノベーション力が向上したことによりデザイン性・機能性に優れた新築マンションと遜色ない物件が供給されるなど、中古マンションの需要は年々高まっております。その結果、2016年以降、首都圏においては中古マンションの契約件数が新築マンションの契約件数を上回る状況が続いております。 投資用不動産に関しましては、インバウンド向け投資需要は依然として回復には至らないものの、低金利が続くなか、国内の不動産投資家の投資意欲は変わらず高い需要を維持してきました。 新型コロナウイルス感染症の影響は、緊急事態宣言が繰り返されるなど、収束の見えない状況が続いておりますが、海外でのロックダウンによる住宅設備の大幅な納期遅延、一方で、世界的な生産活動の回復に伴う原油価格の高騰、輸入木材の高騰などの影響を受け、内外装工事事業の工事遅延や材料価格の高騰など、予断を許さない状況が続いております。 [中期的な会社の経営戦略] 当社グループでは、2019年12月期から2021年12月期までの第１次中期経営計画を実行しました。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6290文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況 当連結会計年度（2021年１月１日～2021年12月31日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和される中で、持ち直しの動きがみられました。先行きについては、各種政策の効果や海外経済の改善もあって、景気が持ち直していくことが期待される一方で、供給面での制約や原材料価格の動向による下振れリスク、感染症による内外経済への影響、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要があります。 当社グループの属する不動産業界におきましては、金融緩和政策の継続や、働き方の変化によるニーズの変化もあり、需要は堅調に推移し取引価格は上昇基調となりました。新型コロナウイルス感染症による業界への影響は、資材の高騰や供給不足を引き起こし、需給バランスが逼迫したことも取引価格が上昇する一因となりました。居住用不動産は、生活様式や働き方の変化により都心以外の需要も増加しております。新築価格が高い水準を維持しているため、中古マンションの需要は引き続き高い水準で推移しました。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によれば、2021年度の首都圏の中古マンション成約件数は39,812件（前年比11.1％増）で過去最高となり、成約平米単価は59.81万円（同8.4％増）、成約価格は3,869万円（同7.5％増）と共に９年連続の上昇となりました。投資用不動産は、都心エリアのオフィス空室率上昇や賃料下落が進みましたが、金融緩和政策の継続により投資意欲は高い水準で推移しました。 このような事業環境の下、当社グループの主力事業である不動産売買事業のうち、投資用不動産に関しましては、稼働率向上やバリューアップによる商品の付加価値を高め、販売強化することにより、在庫回転率の向上に努めたものの、収益性を重視した販売活動により投資用不動産は前期比で減収となりました。居住用不動産に関しましては、エリアの深耕や仕入・販売の決済スピードを高める事を目的として、2021年９月に北千住営業所、10月に船橋営業所、11月に荻窪営業所・赤羽営業所、12月に池袋営業所と計５店舗を開設し、仕入・販売の強化に努めました。その結果、売上・利益共に前期を上回る業績となっております。一方で、投資用不動産の仕入を厳格化したことにより、在庫が減少となり、それに伴い賃料収入は減少しております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1341文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2020年１月１日 至 2020年12月31日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 (注) 合計 不動産売買事業 賃貸その他事業 売上高 外部顧客への売上高 31,866 2,992 34,858 34,858 セグメント間の内部 売上高又は振替高 26 26 53 △ 53 31,892 3,019 34,912 △ 53 34,858 セグメント利益 2,812 1,103 3,916 △ 1,450 2,465 セグメント資産 4,810 40,804 45,615 16,871 62,487 その他の項目 減価償却費 849 858 31 890 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 1,659 1,664 163 1,828 (注)１. 調整額は、以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額 △1,450百万円 は、主に一般管理費等の各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。 (2)セグメント資産の調整額 16,871百万円 は、主に現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産等、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 ３．投資用不動産について、販売までの期間に亘る賃料収入を賃貸その他事業の売上高としているため、保有期間中は賃貸その他事業のセグメント資産とし、販売の都度、帳簿価額で不動産売買事業のセグメント資産に振り替えております。 当連結会計年度(自 2021年１月１日 至 2021年12月31日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 (注) 合計 不動産売買事業 賃貸その他事業 売上高 外部顧客への売上高 31,842 2,113 33,956 33,956 セグメント間の内部 売上高又は振替高 37 34 72 △ 72 31,880 2,148 34,028 △ 72 33,956 セグメント利益 3,119 736 3,855 △ 1,513 2,342 セグメント資産 11,196 32,991 44,188 18,590 62,778 その他の項目 減価償却費 598 604 32 636 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 14 3,925 3,940 60 4,000 (注)１. 調整額は、以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額 △1,513百万円 は、主に一般管理費等の各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。 (2)セグメント資産の調整額 18,590百万円 は、主に現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産等、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。 ２．…