事業の内容
抽出本文
/ 原文長 約908文字
３ 【事業の内容】 当社は、中国地方及び九州地方において、不動産の売買、賃貸、その他不動産に関連する事業を行っております。特に、リフォームを施した戸建住宅の中古住宅等を提供しております。 その主な事業内容と当該事業に係る位置付けは、次のとおりであります。なお、次の４事業は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 事業区分 概要 不動産売買事業 自社不動産売買事業 当社所有の不動産の販売を行います。 主に築年数20～40年程度の戸建住宅及びマンションの中古住宅を仕入れ、水回り設備を取り替えるリフレッシュ・リフォーム(注１)を施す等、当社独自の再生ノウハウを活用して、中古住宅の販売に多くの実績を有します。主な顧客層として年収300万円前後、20～30代の一次取得者を対象としております。なお、顧客のニーズに応じて、一部、新築戸建住宅の販売や土地だけの販売も行います。 また顧客が所有する不動産の各種リフォーム工事を請負います。 不動産売買仲介事業 他者所有の不動産の売買仲介を行います。 不動産賃貸事業 不動産賃貸仲介事業 他者所有の不動産の賃貸の仲介を行います。 不動産管理受託事業 他者所有の不動産の賃貸管理業務を受託します。 自社不動産賃貸事業 当社所有の不動産の賃貸を行います。 不動産関連事業 保険代理店事業 住宅等の火災保険等の代理店販売を行います。 その他事業 介護福祉事業 主に介護福祉に関する用品販売等、器具レンタル、シルバー・リフォーム(注２)工事の請負を行います。 (注) １．リフレッシュ・リフォームとは、住宅の内外装やキッチン、バス、トイレ等の水回り設備において経年劣化や部材の陳腐化等により修繕する箇所を改装・改良することを指します。 ２．シルバー・リフォームとは、住宅の内外装や設備において住まわれている方が高齢、加齢又は身体の障害により使用困難になった箇所を改装・改良することを指します。 以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりであります。 ●不動産売買事業 ●不動産賃貸事業 ●不動産関連事業 ●その他事業
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2192文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1) 経営の基本方針及び経営環境 ①営業地域の拡大 当社は、当社を取り巻く事業環境について、国内で少子高齢化、地方から都市部への人口集中及び空き家の増加といった課題がみられる中で、中古住宅に対する需要が拡大し、中古住宅の取引市場も整備されると考えております。たとえば、空き家等の再生促進、中古住宅の取引の際における建物状況調査（インスペクション）等が挙げられ、一般消費者にとって住宅取得の選択肢として中古住宅の魅力が一層高まると考えられます。 当社の営業エリアは広島県、山口県、福岡県、大分県及び佐賀県であり、首都圏等の三大都市圏に比べると人口が少なく、人口密度も低い地域ですが、一部の市街地を除いて、戸建住宅が多いという特徴があります。そうした中で、当社の自社不動産売買事業は８割以上が中古の戸建住宅であります。中古の戸建住宅は、使用状況や周辺環境により劣化の進行あるいは程度が物件ごとに大きく異なることから、中古マンションに比べてチェックポイントが多くなり、査定も難しくなります。当社は、社内で中古の戸建住宅の仕入れ、リフォーム、販売及び在庫管理に関する独自のノウハウを蓄積しておりますので、それらのノウハウを個々の営業員に浸透させることにより、競争力を維持できるものと考えております。 一方で、当社の営業エリアにおける人口動態は一部の地域を除いて、いずれも減少傾向にあります。そこで、当社は、第１次中期経営計画の中で、中国地方と九州地方の中古住宅再生ＮＯ．１企業を目指すことを掲げて、店舗を増やすことにより、そうしたマイナス要因をカバーしてまいります。具体的には、既存店舗の周辺地域に新規出店（いわゆるドミナント出店）をしてまいります。今後も出店候補地域に対するマーケットリサーチを綿密に実施して、出店の可否を判断してまいります。また、店舗拡大のためには、新たな店長やスタッフが必要となるため、店長候補はじめ人材の育成及び採用にも積極的に取り組むとともに人事制度を運用して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現することにより、離職率を低下させ、営業人員85名を目指してまいります。 ②仕入れの強化及び販売価格の方針 当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズに合った立地の中古住宅を多く仕入れることが重要であります。しかしながら、中古住宅を売却する理由は、家族構成の変化や資金事情等、様々な事情があって、秘匿性の高い場合も少なくありません。そうした情報をいち早く得ることが仕入れのポイントでもあります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3294文字
(3) 対処すべき課題 今後の当社を取り巻く経営環境を展望すると、人口の減少や少子高齢化の影響から空き家が増加すると予想されます。政府は、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に移行することが重要であるとして、中古住宅市場の活性化に向け、「安心Ｒ住宅」制度を創設する等、中古住宅市場の環境整備を進めています。こうした政府の後押しにより、今後、不動産の流通市場及び住宅リフォーム市場は拡大することが期待されております。 かかる状況下で、当社は中国地方と九州地方の中古住宅再生ＮＯ．１企業を目指し、2017年（平成29年）９月25日に2020年５月期までの第１次中期経営計画を策定し、経営ビジョンを明確化いたしました。その中で、当社は、重点成長基盤として、営業体制強化、出店拡大、人材育成、コーポレート・ガバナンス体制整備を挙げており、計画の達成に向け、積極的な事業展開を図ってまいりました。 しかしながら、国内における人手不足が一向に改善せず、当社の目標としていた営業人員100名体制については第１次中期経営計画の期間中に達成することは、困難な状況にあることに加え、要員計画の未達等により出店計画についても毎期２店舗以上の出店の達成が困難な状況にあることから、第１次中期経営計画を修正することといたしました。 主な修正点は、要員、売上高及び利益であります。なお、重点成長基盤については、修正をしておりません。 上記を前提に当社は、対処すべき課題として、次のものがあると認識しております。 ① 営業地域の拡大 当社は、現状、広域的な顧客ニーズに十分に応えられていないことが課題であると認識しております。 この課題を克服するために、当社は、第１次中期経営計画との連動を図りつつ、既存店舗の延長地域へ新規出店するドミナント方式により、営業地域の拡大を図ります。なお、出店に際しては、出店候補地の営業エリアに関するマーケットリサーチ、取引実績の積み重ね及び出店計画の精密化、出店作業及び事務処理の標準化、出店に必要な人材の確保及び教育にも努めております。 ② 販売用不動産仕入の強化 当社は、顧客ニーズに適合する中古住宅の在庫を一層拡充することが課題であると認識しております。 この課題を克服するために、当社は、金融機関との良好な関係を維持し、中古住宅の仕入資金を確保いたします。また、地域に根ざした事業活動及び広告を通して知名度を高めるとともに、中古住宅の仕入情報の入手を網羅的かつ早期に行うため、情報ルートである地域同業者のほか、地域住民の方との繋がりの深い地元金融機関等との関係を強化いたします。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3974文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 ア）財政状態について 当事業年度末における総資産は 4,513,560千円 となり、現金及び預金の増加等によって前事業年度末に比べ 255,769千円増加 しました。 当事業年度末における負債合計は 1,544,240千円 となり、短期借入金の減少等によって前事業年度末に比べ 92,975千円減少 しました。 当事業年度末における純資産合計は 2,969,319千円 となり、当期純利益の計上によって前事業年度末に比べ 348,744千円増加 しました。 イ）経営成績について 当事業年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続き、個人消費が緩やかな回復基調で推移する一方、中国経済の減速や米国と中国の通商摩擦等の影響による先行きへの不透明さから輸出及び生産活動が弱含んでおり、まだら模様の様相を呈しております。 当社が属する不動産業界におきましては、国土交通省の調査「主要都市の高度利用地地価動向報告」（2019年６月公表）によれば、2019年第１四半期（2019年１月１日～2019年４月１日）の主要都市・高度利用地100地区の地価動向は、2018年第４四半期（2018年10月１日～2019年１月１日）に比べ、97地区が上昇し、５期連続で９割を超えました。 また、当社の主力事業である中古住宅の売買の状況については、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に登録されている物件情報の集計結果である「市況動向データ」の直近の調査（2019年６月公表）によると、中国地方では、2018年６月から2019年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて0.5％増となりました。九州地方では、2018年６月から2019年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて10.7％増となりました。 このような環境の中、当社は、2019年２月に防府店（山口県防府市）を出店する等、主力事業である不動産売買事業に注力いたしました。 この結果、当事業年度の売上高は 7,128,251千円 （前事業年度比 7.4％増 ）となり、売上高の増加から営業利益は 588,382千円 （同 0.9％増 ）、経常利益は 589,101千円 （同 1.3％増 ）、当期純利益は 412,495千円 （同 4.9％増 ）となりました。 なお、事業別の業績は、次のとおりであります。…
セグメント関連
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/ 原文長 約669文字
(3) その他の項目の減価償却費の調整額 11,071 千円、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額 22,906 千円は、各報告セグメントに配分しない全社資産に係るものであります。 ３．セグメント利益は、財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当事業年度（自 2018年６月１日 至 2019年５月31日） (単位：千円) 報告セグメント その他 (注)１ 合計 調整額 (注)２ 財務諸表 計上額 (注)３ 不動産 売買事業 不動産 賃貸事業 不動産 関連事業 売上高 外部顧客への売上高 6,864,169 144,322 44,152 7,052,644 75,606 7,128,251 7,128,251 セグメント利益又は損失(△) 879,059 28,132 27,861 935,053 △ 8,364 926,688 △ 338,306 588,382 セグメント資産 3,288,428 626,298 91,735 4,006,462 57,203 4,063,666 449,894 4,513,560 その他の項目 減価償却費 9,224 3,954 249 13,427 568 13,996 12,601 26,597 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 64,260 15,349 79,609 534 80,143 400 80,543 (注) １．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、介護福祉事業であります。 ２．調整額の内容は、以下のとおりであります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約6266文字
２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。 ３．不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。 ４．不動産賃貸事業の販売高は、不動産賃貸仲介手数料、不動産賃貸物件の管理料、賃貸物件の賃貸収入等が主な項目となります。 ５．不動産関連事業の販売高は、不動産の火災保険料の代理店手数料が主な項目となります。当事業年度は、リフォーム事業を不動産売買事業に統合したため、販売高は大幅に減少しました。 ６．その他事業の販売高は、介護福祉事業の物品販売が主な項目となります。当事業年度は物品販売の減少により減少しました。 オ）不動産売買事業の地域別販売実績 当事業年度における不動産売買事業の地域別の販売実績を自社不動産売買事業と不動産売買仲介事業に分けて示すと、次のとおりであります。 当事業年度 (自 2018年６月１日 至 2019年５月31日) 売上高 (千円) 構成比 (％) 前事業年度比(％) 山口県 自社不動産売買事業 1,886,312 27.5 6.9 不動産売買仲介事業 187,800 2.7 15.8 ７店舗計 2,074,113 30.2 7.7 その他 自社不動産売買事業 242,563 3.5 95.5 不動産売買仲介事業 8,915 0.1 △32.5 １店舗計 251,478 3.7 83.2 合計 自社不動産売買事業 2,128,876 31.0 12.8 不動産売買仲介事業 196,716 2.9 12.2 ８店舗計 2,325,592 33.9 12.7 福岡県 自社不動産売買事業 3,723,819 54.3 12.3 不動産売買仲介事業 174,713 2.5 41.8 10店舗計 3,898,533 56.8 13.4 その他 自社不動産売買事業 617,330 9.0 △26.1 不動産売買仲介事業 22,712 0.3 98.4 ２店舗計 640,043 9.3 △24.4 合計 自社不動産売買事業 4,341,150 63.2 4.6 不動産売買仲介事業 197,425 2.9 46.6 12店舗計 4,538,576 66.1 5.9 全店 自社不動産売買事業 6,470,027 94.3 7.1 不動産売買仲介事業 394,142 5.7 27.1 全20店舗計 6,864,169 100.0 8.1 (注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 ２．自社不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。 ３．不動産売買仲介事業の販売高は、不動産売買仲介手数料が主な項目となります。…