株式会社グランディーズ

証券コード: 3261 / 対象年度: 2016 / 提出日: 2017-03-24
業種 不動産業

現在、過去年度の有価証券報告書に基づく分析を表示しています。

このページは、EDINETに提出された有価証券報告書をもとに、 企業のリスク認識・投資領域・経営方針を自動整理したものです。

AI・自動処理による整理を含むため、誤りや不完全な表現が含まれる場合があります。 重要な情報はEvidenceやEDINET等の一次資料をご確認ください。 投資判断ではなく、企業理解の入口としてご利用ください。

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3分で読める事業概要

有価証券報告書の記載内容をもとに、事業内容・主なサービス・確認ポイントを自動整理した参考情報です。

事業の概要

不動産販売事業の単一セグメントを持つ企業です。大分、宮崎、愛媛、香川などの地方都市を中心に、低価格で高品質な建売住宅「フォレクス」や、個人富裕層向けの一棟単位の投資用マンション・メゾネット型アパートを企画・開発し、提供しています。また、建築請負事業も展開しており、土地の有効活用やリフォーム工事なども手掛けています。

主な事業領域

建売住宅販売、投資用不動産販売、および建築請負の3つの主要な柱で構成される不動産販売事業を展開。

主な製品・サービス

  • 建売住宅(フォレクス)
  • 投資用マンション(レスコ)
  • 投資用メゾネット型アパート(アテレーゼ)
  • 建築請負(建物のみ、賃貸住宅、リフォーム等)

ビジネスモデル

企画・開発した付加価値の高い魅力的な住宅・投資用不動産を販売し、また建築請け負うことで収益を得る。特に低価格で耐震性の高い商品を提供することで、競合他社に比べ優位なポジションを確立。

セグメント・事業構成

単一セグメント(不動産販売事業)

戦略・方向性

縮小する市場への対応として新拠点開設による商圏拡大と基軸事業の強化。競争激化に対し、低価格かつ耐震性の高い商品訴求で地方都市におけるニッチ・トップを目指す。また、人材の確保と育成に注力。

強みとして読み取れる点

  • 「フォレクス」ブランドの確立
  • 狭小地や変形地への建築対応能力
  • 投資用不動産(レスコ、アテレーゼ)の独自シリーズ展開
  • 地方都市におけるニッチ・トップ戦略

課題として読み取れる点

  • 少子高齢化による市場縮小
  • 良質な用地取得の競争激化
  • 建築コストの上昇懸出
  • 競合企業の増加

確認ポイント

  • 新拠点(高松など)でのブランド浸透状況
  • 人材育成と教育体制の充実度
  • 地方都市におけるニッチ・トップ戦略の成否

概要整理の信頼度: 4 / 5 ・事業内容、製品シリーズ、経営課題、および具体的な地域展開が含まれており、概要把握には十分な情報があるため。

有報ナビによる分析

有価証券報告書の記載内容をもとに、リスク、経営方針、 投資・研究開発に関する情報を整理したものです。

各スコアは、有価証券報告書の記載内容を整理するための参考指標です。 5段階表示で、スコアが高いほど各項目の性質が強く出ていることを表します。 ただし、投資判断、企業価値、将来業績を評価・予測するものではありません。

特に「リスク開示記載度」は、高いほど良いという意味ではありません。 有報上で注意して読むべきリスク記述が多い、具体的、または重い可能性があるという意味です。

スコアの詳しい見方
リスク開示記載度
スコアが高いほど、有価証券報告書に記載されたリスク開示について、 注意して読むべき記述の多さ・具体性・重さが強いことを表します。 企業そのものの危険度や倒産リスクを示すものではありません。
方針記載度
スコアが高いほど、経営方針、対処すべき課題、資本政策、 リスク対応などが具体的に記載されていることを表します。 方針の良し悪しや実現可能性を判定するものではありません。
投資・変化記載度
スコアが高いほど、設備投資、研究開発、新規事業、DX、海外展開、 事業構造の変化など、将来に向けた取り組みの記載が強いことを表します。 成長性や投資成果を予測するものではありません。

リスク開示の整理

リスク開示記載度: 3 / 5

有報ナビによる整理

不動産市況、金利動向、税制による経営成績への影響。投資用不動産の引渡時期の変動による売上計上の不確実性。新規拠点の展開遅延リスク。有利子負債および金利動向の影響。在庫滞留による減損や含み損のリスク。用地仕入における競合、土壌汚染等の問題(工期遅延・追加費用)。外注先の経営不安定や後継者難による確保困難。設計・施工の外部委託先に関するリスク。特定経営者への過度な依存。人材不足による拠点拡大への支障。法的規制、訴訟、品質保証に関連するリスク。これらに対し、瑕疵担保責任保険への加入、外重先の社内格付、個人情報保護体制等の対応策を講じています。

経営方針・課題の整理

方針記載度: 4 / 5

有報ナビによる整理

不動産販売および建築請法を主軸とする。低価格・高品質な建売住宅と投資用不動アパートメントの提供を通じ、地方都市におけるニッチ市場での強みを持つ。新規拠点の拡大と人材育成への注力により、経営基盤の強化と成長を目指す。

成長方針

新拠点の展開(高松等)による商圏拡大、低価格・高品質な建売住宅と投資用不動産の強化、ニッチ市場でのブランド浸透。人材育成を通じた組織力の強化。

資本政策

地域金融機関からの借入による資金調達、および事業基盤の強靭化に向けた多角的な調達手段の確保。

リスク対応方針

複数業者への外注の分散、品質保証保険への加入、社内体制の整備による経営者依存度の低減、およびリスク管理を徹底した用地仕入と施工管理。

関連する原文は、下部の「有報本文」に掲載しています。

投資・研究開発・成長施策の整理

投資・変化記載度: 1 / 5

有報ナビによる整理

不動産販売・建築請負の単一セグメント企業。独自の「フォレックス」や投資用物件の企画力が強み。DXや高度な技術革新よりも、地方都市における特定ニーズへの適合と拠点展開による規模拡大を戦略としており、経営者への依存度が高い点がリスク。

設備投資の方向性

新規拠点の開設(高松営業所等)による事業領域の拡大と、既存の強みである低価格・高品質な物件の開発体制維持。

研究開発・商品開発

特段の研究開発活動に関する記載なし。技術革新よりも不動産企画・販売スキルの蓄積に重点を置くモデル。

投資・変化テーマ

  • 不動産開発
  • 地方都市のニッチ市場開拓
  • 投資用不動産販売

関連キーワード

  • 低価格住宅
  • 耐震性向上
  • メゾネット型アパート

財務情報

提出書類の財務情報を、会計基準や表示範囲とあわせて整理しています。

表示基準

会計基準日本基準 連結区分単体 対象期間2016-01-01 〜 2016-12-31 表示状況表示可能

提出日: 2017-03-24

財務情報

業績

売上高

19.44億円
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売上高
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営業利益

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経常利益

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税引前利益

3.1億円
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当期利益

1.97億円
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財政状態・流動性

総資産

15.99億円
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13.1億円
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株主資本

13.1億円
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現金及び現金同等物

7.73億円
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キャッシュフロー

3区分

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-2.48億円
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投資CF

+2.49億円
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財務項目の関係

資本項目の関係

同値だが別Fact
根拠・定義
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確認事項

開示上の確認事項

この表示に確認事項はありません。

文書情報を確認
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有報本文

有報ナビによる整理の根拠となる原文を、項目ごとに確認できます。

事業・経営に関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業・経営に関する有報本文を表示

事業の内容

抜粋表示 / 原文長 約1221文字

3【事業の内容】 (1)事業の内容 当社は、建売住宅及び投資用不動産の販売並びに建築請負を主体とする不動産販売事業の単一セグメントであります。「我々の創造する立派な不動産を通じ全てのステークホルダーと共に物質的・精神的豊かさを追求する」という経営理念の下、付加価値の高い魅力的な住宅・投資用不動産を企画・開発し、継続的に提供することを目指しております。 事業の内容をセグメント別の記載に代えて事業部門別に記載すると、以下のとおりであります。 ① 建売住宅販売事業 建売住宅販売事業は、平成21年4月に大分県の経営革新計画の承認を得たのを機に本格展開した事業であります。“ほどよい価格、ほどよい住み心地”を基本コンセプトに、コンパクトな木造戸建住宅「フォレクス(FORLUX)」を大分県、宮崎県、愛媛県、香川県の県都を中心に企画・開発し、提供しております。 基本プランは3LDK(約80㎡)と4LDK(約86㎡)の2タイプ。「好品質で低価格(中心価格帯1,800万円~1,900万円台)」「狭小地や変形地にも建設が可能」「デザインや色調は斬新」という点が大きな特徴です。若年ファミリー層や単身者をターゲットに、ちいさな住まいの提供を通じて新しいライフスタイルを提案しております。 ② 投資用不動産販売事業 投資用不動産販売事業は、「レスコ(RESCO)」シリーズと「アテレーゼ(ATTRESE)」シリーズの投資用マンションや投資用メゾネット型アパートを企画・開発し、提供する事業であります。 (ア) レスコ(投資用マンション) レスコは、個人富裕層向けに一棟単位で提供する投資用マンションであります。一棟あたり16室~30室程度の小型の賃貸マンションで、販売価格は100,000千円~300,000千円前後。分譲マンション並みの品質と個人富裕層が収益不動産として取得しやすい価格に抑えているのが特徴です。 (イ) アテレーゼ(投資用メゾネット型アパート) アテレーゼは、個人富裕層向けに一棟単位で提供する投資用アパートであります。一棟あたり3戸~12戸程度のメゾネット型の木造アパートで、販売価格は40,000千円~200,000千円前後。戸建て感覚の生活が実現でき、単身者向けの投資物件に比べ入退去が少なく、安定した経営ができることが特徴です。 ③ 建築請負事業 建築請負事業は、フォレクスの建物のみの建築、木造戸建賃貸住宅や一般住宅の建築、各種リフォームの工事等を請け負う事業であります。戸建賃貸住宅は、駐車場にしか利用できそうもない変形の土地や狭小な遊休地にも建築が可能という特徴があり、土地の有効活用の一手段として未稼働土地の所有者に新たな収益機会を提供しております。一方、一般住宅の建築や各種リフォームの工事は、既存顧客の紹介等により受注しております。…

経営方針・経営戦略・対処すべき課題

抽出本文 / 原文長 約808文字

3【対処すべき課題】 今後のわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、各種政策の効果もあって、緩やかな回復に向かうことが期待されますが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動がわが国経済に影響を及ぼす可能性もあり、先行きには不透明な要因が残る状況となっております。 住宅業界におきましては、景気回復が緩やかなテンポで進展することで、引き続き底堅い住宅需要が続くものと予想されますが、マイナス金利政策などを背景とした住宅市場への投資資金の流入なども相まって、良質な用地の取得における競争激化や、建築コストの上昇懸念など、事業環境の厳しさは続いております。また、当社が拠点を構える地方都市の新築市場はとりわけ伸び悩みとなる可能性があります。 このような状況のもと、当社は以下の課題に取り組んでまいります。 ①縮小する市場への対応 今後、日本国内においては、少子高齢化の進行による人口・世帯数の減少が見込まれます。それに伴う住宅市場の縮小に対応し持続的な成長を可能とする基盤固めを進めるには、新たな拠点開設により商圏の拡大を急ぐとともに基軸となる事業を強化してまいります。 ②増加する競合企業への対応 当社が扱う低価格建売住宅の需要は根強くあり、競合企業もそれに伴い増加傾向にあります。本社のある大分はもちろん、宮崎、松山、それに新たな拠点である高松では供給エリアを絞り込み、低価格でありながらも耐震性が高いといった同業他社に比べ優位な商品性を訴求し、地方都市におけるニッチ・トップを目指し、地方都市へのブランド浸透を図ってまいります。 ③人材の確保と育成 上記の課題を克服するため継続的に優秀な人材を確保し、育成することが最も重要であると認識しております。 今後も社員教育、社員研修を充実させ、組織を構成する一人ひとりの業務に対する品質水準を向上させるとともに、当社の経営方針を理解した責任ある社員の育成を行います。

対処すべき課題

抽出本文 / 原文長 約808文字

3【対処すべき課題】 今後のわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、各種政策の効果もあって、緩やかな回復に向かうことが期待されますが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動がわが国経済に影響を及ぼす可能性もあり、先行きには不透明な要因が残る状況となっております。 住宅業界におきましては、景気回復が緩やかなテンポで進展することで、引き続き底堅い住宅需要が続くものと予想されますが、マイナス金利政策などを背景とした住宅市場への投資資金の流入なども相まって、良質な用地の取得における競争激化や、建築コストの上昇懸念など、事業環境の厳しさは続いております。また、当社が拠点を構える地方都市の新築市場はとりわけ伸び悩みとなる可能性があります。 このような状況のもと、当社は以下の課題に取り組んでまいります。 ①縮小する市場への対応 今後、日本国内においては、少子高齢化の進行による人口・世帯数の減少が見込まれます。それに伴う住宅市場の縮小に対応し持続的な成長を可能とする基盤固めを進めるには、新たな拠点開設により商圏の拡大を急ぐとともに基軸となる事業を強化してまいります。 ②増加する競合企業への対応 当社が扱う低価格建売住宅の需要は根強くあり、競合企業もそれに伴い増加傾向にあります。本社のある大分はもちろん、宮崎、松山、それに新たな拠点である高松では供給エリアを絞り込み、低価格でありながらも耐震性が高いといった同業他社に比べ優位な商品性を訴求し、地方都市におけるニッチ・トップを目指し、地方都市へのブランド浸透を図ってまいります。 ③人材の確保と育成 上記の課題を克服するため継続的に優秀な人材を確保し、育成することが最も重要であると認識しております。 今後も社員教育、社員研修を充実させ、組織を構成する一人ひとりの業務に対する品質水準を向上させるとともに、当社の経営方針を理解した責任ある社員の育成を行います。

セグメント関連

抽出本文 / 原文長 約343文字

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 前事業年度(自 平成27年1月1日 至 平成27年12月31日) 該当事項はありません。 当事業年度(自 平成28年1月1日 至 平成28年12月31日) 該当事項はありません。 (表示方法の変更) (製品及びサービスの区分変更にともなう表示方法の変更) これまで「1.製品及びサービスごとの情報」では、分譲マンションと投資マンションを合わせて「マンション」として区分しておりましたが、当事業年度より新たにメゾネット型木造投資アパートの販売を開始したことを踏まえ、当事業年度よりこれまでの区分である「マンション」に統合し「投資用不動産」として区分しております。 なお、この変更による損益及びセグメント情報等に与える影響はありません。

リスクに関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業等のリスクの原文を表示

事業等のリスク

抜粋表示 / 原文長 約5561文字

4【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、事業展開上のリスク要因となり、かつ投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある主な事項は、次のとおりであります。いずれも当社の判断により積極的に開示するものであり、一部リスク情報に該当しない、または当社が必ずしもリスクとして認識していない事項も含まれております。 なお、将来に関する事項については、本書提出日現在における当社独自の判断によるものであります。 (1)経営成績及び財政状態の変動リスク ① 景気動向や不動産市況の影響について 当社が行う不動産販売事業(建売住宅販売、投資用不動産販売等)は、用地価格が不動産市況の動向によって急激に変動したり、販売価格が他社の供給や価格の動向の影響で変動したり、消費者の購買意欲が景気の動向や所得・雇用の環境変化、金利情勢や住宅税制・消費増税等の動向に左右されたりする傾向があります。そのため、これらの動向次第で当社の経営成績や財政状態が大きく変動する可能性があります。 ② 投資用不動産の引渡時期の変動について 当社が行う不動産販売事業のうち投資用不動産販売事業は、開発期間が長いというだけでなく、高額であったり販売戸数が多かったりするため、販売にも長い時間を要します。そのため、その期間に天災等の不測の事態が発生したり、経済環境が急変したり、政府による住宅政策、税制の優遇措置の見直し等があったりすると、工期が遅れたり、販売環境が急激に好転したり、あるいは悪化したりして、引渡し時期が変動することとなります。そうなった場合には、当社は物件の引き渡しをもって売上高を計上する「引渡し基準」を採用しておりますので、売上計上の時期にズレが生じたり、特定の時期に偏ったり、あるいは売上計上に長期間を要したりすることとなり、当社の経営成績や財政状態が大きく変動する可能性があります。 ③ 営業地域の限定について 当社は、かねて大分市・別府市に限定した事業展開を行っておりましたが、平成25年10月に宮崎営業所、平成27年7月に松山営業所、平成28年11月に高松営業所を開設いたしました。これにより事業基盤に厚みが増し、収益力が一段と向上するとともに、さらなる拠点展開に向けノウハウ等が蓄積される可能性が高まることとなりました。ただ、宮崎、松山及び高松における事業活動は計画通りに進まない可能性もあり、その場合には今後の拠点展開が停滞し、ひいては当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 ④ 有利子負債への依存と金利変動の影響について 当社は、投資用不動産の開発資金の一部を金融機関からの借り入れに依存しております。当事業年度末現在の当社と金融機関との関係は良好であり、わが国の長短の金利も当面は低水準を維持すると予測されます。…

投資・研究開発に関する有報本文

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研究開発活動

抽出本文 / 原文長 約21文字

6【研究開発活動】 該当事項はありません。

設備投資等の概要

抽出本文 / 原文長 約589文字

2【主要な設備の状況】 平成28年12月31日現在 事業所名 (所在地) セグメント の名称 設備の内容 帳簿価額(千円) 従業員数 (人) 建物 構築物 工具、器具及び備品 リース資産 合計 本社 (大分県大分市) 不動産販売 事業 事務所用建物 事務用機器等 706 351 4.616 5,674 15 (-) 宮崎営業所 (宮崎県宮崎市) 不動産販売 事業 事務用機器 155 155 (-) 松山営業所 (愛媛県松山市) 不動産販売 事業 事務所用建物 事務用機器等 125 89 77 300 593 (-) 高松営業所 (香川県高松市) 不動産販売 事業 事務所用建物 事務用機器等 619 253 166 492 1,531 (-) (注)1.現在休止中の主要な設備はありません。 2.上記の金額に消費税等は含まれておりません。 3.上記の他、主要な設備のうち他の者から賃借している設備の内容は下記のとおりであります。 事業所名 (所在地) セグメントの名称 設備内容 年間賃借料(千円) 本社 (大分県大分市) 不動産販売事業 事務所用建物 4,673 宮崎営業所 (宮崎県宮崎市) 不動産販売事業 事務所用建物 960 松山営業所 (愛媛県松山市) 不動産販売事業 事務所用建物 1,080 高松営業所 (香川県高松市) 不動産販売事業 事務所用建物 331

その他の有報本文

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配当政策

抽出本文 / 原文長 約348文字

3【配当政策】 当社の剰余金の配当は、中間配当及び期末配当の年2回を基本的な方針としております。配当の決定機関は、期末配当は株主総会、中間配当は取締役会であります。ちなみに中間配当に関しては、定款に「取締役会決議によって毎年6月30日を基準日として中間配当をすることができる」と定めております。 当事業年度の期末配当金につきましては、上記方針に基づき、普通配当10円に加え、平成28年11月22日が当社の創業10周年であることから10円の記念配当を加えて、1株当たり20円の期末配当を実施することを決定しました。 なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。 決議年月日 配当金の総額 (千円) 1株当たり配当額 (円) 平成29年3月23日 定時株主総会決議 25,586 20

従業員の状況

抽出本文 / 原文長 約290文字

5【従業員の状況】 (1)提出会社の状況 平成28年12月31日現在 従業員数(人) 平均年齢(歳) 平均勤続年数(年) 平均年間給与(千円) 25(-) 41.3 3.3 4,272 (注)1.従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数は年間の平均人員を( )外数で表示しております。 2.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 3.当社は不動産販売事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。 (2)労働組合の状況 当社には労働組合はありませんが、労使関係は円滑に推移しております。 有価証券報告書(通常方式)_20170322164502

コーポレート・ガバナンス

抜粋表示 / 原文長 約6754文字

(1)【コーポレート・ガバナンスの状況】 ① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方 当社は、「我々の創造する立派な不動産を通じ、全てのステークホルダーと共に物質的・精神的豊かさを追求する」という経営理念の下に、上場企業として社会的責任を果たし、企業価値の持続的向上を図ることを目指しております。 そのために経営環境の変化に的確に対処し、迅速な意思決定を行うための組織体制の整備や経営の執行及び監督機能の充実を図り、適切な情報の開示と説明責任の遂行に努めることにより、経営の公正性・透明性を確保し、コーポレート・ガバナンスの一層の充実に努めてまいる所存であります。 (企業統治の体制の概要) 当社のコーポレート・ガバナンスの模式図は、次のとおりです。 ② コーポレート・ガバナンスに関する施策の実施状況 コーポレート・ガバナンスに関する施策の実施状況は、次のとおりであります。 イ.取締役会 当社は、毎月1回「定時取締役会」を開催するとともに、必要に応じて「臨時取締役会」を招集しております。取締役会は、取締役4名で構成されており、月次決算の報告等に基づいて業執執行にかかる意思決定の迅速化を図るとともに職務執行の適切な監督等に努めております。 ロ.監査役会 当社は、監査役制度を採用しており、全監査役(3名)によって「監査役会」が組織されております。監査役は取締役会をはじめ経営会議など社内の主要な会議に出席し、必要に応じて意見を述べるとともに、定時及び臨時の監査役会を開催しております。また、取締役及び部門責任者に対して適宜、事業の状況の報告を求めて、財産の状況等につき調査するとともに、監査契約を締結している監査法人と情報や意見の交換等を行い、会計及び業務にかかる監査の一段の充実に努めております。 ハ.経営会議 当社は、代表取締役社長を補佐する機関として「経営会議」を設置しています。経営会議は、常勤取締役及び主要部門の長で構成し、常勤監査役も出席し、毎週開催しております。経営方針や営業及び財務等の主要戦略の策定、開発案件の検討など業務執行にかかる重要事項について、執行機能と牽制機能のバランスのとれた協議を実施しております。 ニ.継続開示体制 当社は、経営情報の継続開示を実現するために所要の体制整備を進めております。そのうえで監査法人等の専門家の助言を受けながら、積極的かつ迅速な情報開示に努め、経営の透明性の一段の向上を図っております。 ホ.内部統制システムの基本方針及びリスク管理体制の整備の状況 当社は、取締役会で次のとおり「内部統制の基本方針」について決議し、全社的な統制環境の一層の整備と統制活動の円滑な推進に努めております。今後はその実効性の一段の向上を図り、財務報告の適正性と信頼性の確保に努めてまいります。…

重要な契約等

抽出本文 / 原文長 約25文字

5【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。

大株主の状況

抽出本文 / 原文長 約338文字

(7)【大株主の状況】 平成28年12月31日現在 氏名又は名称 住所 所有株式数(株) 発行済株式総数に対する所有株式数の割合(%) 亀井 浩 大分県別府市 694,300 54.27 須田 忠雄 群馬県桐生市 218,500 17.07 山本 修司 熊本市北区 25,000 1.95 藤樫 勇気 広島県東広島市 17,300 1.35 浜本 憲至 大阪府東大阪市 16,000 1.25 飯田 幸希 愛知県丹羽郡 13,800 1.07 青山 泰長 愛知県西尾市 11,800 0.92 若杉 精三郎 大分県別府市 10,100 0.78 枇杷木 秀範 福岡市城南区 8,900 0.69 山口 定男 東京都八王子市 8,200 0.64 1,023,900 80.03

出典

データ元
EDINET 有価証券報告書
docID
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技術情報

分析バージョン
2017
使用モデル
gemma4:12b

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