事業の内容
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/ 原文長 約1105文字
３【事業の内容】 当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。 具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、当社グループは事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務が主体となります。このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化することにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。 当社グループの事業セグメントは、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」及び「店舗運営事業」に区分され、その内容は以下のとおりであります。 (1) 開発・販売事業 開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。 上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。 ≪デベロップメント事業の系統図≫ ≪リセール事業の系統図≫ (2) 賃貸・管理事業 賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。また、当社所有の商業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。 なお、当社子会社は、当該商業施設の一部においてテナントとして店舗運営事業を営んでおります。 ≪ストック事業の系統図≫ （用語解説） ＢＭ（ビルメンテナンス） 建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。 ＰＭ（プロパティマネジメント） 建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。 ※一部施設に関しては株式会社リユニオン（連結子会社）にＢＭ、ＰＭを委託しております。 (3) 店舗運営事業 店舗運営事業は、当社が所有する土地や建物等を株式会社リユニオン（連結子会社）へ賃貸し、同社がテナントとして店舗運営を行うものであります。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約776文字
(1) 経営方針 当社グループは、「不動産の活性化を追求し、新たな価値を創造してまいります」を企業理念として、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発及び販売事業を行っております。 今後につきましても、「コーディネート＆マネジメントの強化・拡大」を経営方針に掲げるとともに、事業ポートフォリオの組み替えによる企業価値の最大化を図ってまいります。 (2) 目標とする経営指標 当社グループは、不動産事業開始以降、一貫して少人数経営が可能なビジネスモデルを構築し、事業展開しております。 今後も全員参画型経営体制を一層強化して少数精鋭集団を確立し、「売上高営業利益率10％」を目指してまいります。 (3) 経営環境 当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産の賃貸・管理事業として商業施設の賃貸及び運営管理を中心とした「ストック型ビジネス」を強化してまいりました。 しかし、世界的なＩＴの発展に伴い、小売業態は店舗販売からインターネットショップ販売に大きく変貌している経済環境の中で、当社収益の要となる商業施設のテナント構成も、小売業中心から徐々にサービス業へと変化しつつあり、実店舗の出店ニーズが年々下がってきております。 また、当社グループの属する不動産業界は、ここ数年で、特に新型コロナウイルス感染症の影響もあり、生活様式や働き方の変化で不動産へのニーズが多様化しており、さらにＤＸ化の動きも加速するなど、大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。 このような経営環境のもと、当社グループは、開発・販売事業として宅地及び建売物件、並びに中古戸建てのリフォームの販売活動を行うとともに、賃貸・管理事業として商業施設５物件の事業活動を展開しながら、新たなビジネスモデルの構築を図ってまいりました。
対処すべき課題
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/ 原文長 約874文字
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ① 債務超過の解消 2023年４月11日に公表いたしました「保有不動産の売却方針の決定に伴う特別損失（減損損失）の計上、特別利 益（固定資産売却益）の計上等に関するお知らせ」のとおり、当社グループは2023年２月期におきまして、多額の 減損損失を計上したことにより、一時的な債務超過状態にあります。 他方、同じく当該お知らせにありますとおり、2024年２月期においては、固定資産の譲渡により、特別利益の計 上を見込んでおります。また、2023年３月においては、2023年３月31日に公表いたしました「アークホールディン グス株式会社との間のコンサルティング業務委託契約に基づく手数料収入の発生に関するお知らせ」にありますと おり、当該取引により186,652千円の売上が計上される見込みであり、これらにより、物件引渡が完了する2024年 ２月期第２四半期における債務超過の解消を見込んでおります。 ② 賃貸・管理事業の再構築 保有不動産の売却により、主力事業である賃貸・管理事業は大幅に縮小されることになりますが、上記①を進める中で、財務状態が大きく改善される見込みであるため、新たな賃貸物件の取得をはじめとした収益基盤の再構築を検討しております。 ③ デベロップメント事業及びリセール事業の推進 デベロップメント事業及びリセール事業においては、現在保有している販売用不動産を早期に売却することが急務になっておりますため、まずは販売の促進に注力してまいります。加えて、これらの事業につきましても財政状態の改善とともに、積極的に仕入れを行っていくことを検討しております。 ④ 子会社を活用した新たなビジネスモデルの構築 当社グループでは、これまでのストック事業、デベロップメント・リセール事業に加え、連結子会社の株式会社リユニオンで事業展開を予定しております不動産会社への「メタバースオンラインプラットフォーム」の販売や ＤＸ推進事業などを通じ、引き続き新たなビジネスモデルの構築を図ってまいります。
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響下にあったものの、徐々に回復の動きが見られてきました。しかしながら、原材料価格の高騰や円安の進行により物価が上昇しており、またウクライナ情勢も長期化の様相を呈するなど、依然として、先行き不透明な状況が続いております。 当社グループの属する不動産業界は、ここ数年で、特に新型コロナウイルス感染症の影響により、生活様式や働き方に変化が生じたことで、ニーズがさらに多様化しており、またＤＸ化の動きも加速するなど、大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。 このような状況のもと、当社グループは、開発・販売事業として宅地及び建売物件、ならびに中古戸建のリフォームの販売活動を行うとともに、賃貸・管理事業として商業施設５物件の事業活動を展開しながら、新たなビジネスモデルの構築を図ってまいりました。 売上高は、主に販売事業における宅地及び建売販売が計画に対し未達であったことから、前連結会計年度に対して減収となりました。営業利益及び経常利益は、急激なエネルギー価格の上昇により、計画を下回る結果にはなったものの、販売管理費等のコストの見直しが功を奏し増益となりました。 しかしながら、今期は当社保有物件の一部につき、売却予定価額が帳簿価額を下回ったことにより、2,388,617千円の減損損失を計上することになりました。 この結果、当連結会計年度の業績は、売上高1,395,105千円（前連結会計年度比6.0％減）、営業利益72,368千円（同66.5％増）、経常利益25,208千円（前連結会計年度は経常損失22,988千円）、親会社株主に帰属する当期純損失2,359,588千円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失76,968千円）となりました。 また、連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し、2,485,457千円減少の6,274,372千円となりました。 当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に対し261,821千円減少の7,635,337千円になりました。 当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に対し2,223,636千円減少の△1,360,964千円となりました。 セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。 ａ．…
セグメント関連
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/ 原文長 約869文字
２．セグメント利益の調整額△172,142千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△176,506千円及びセグメント間取引消去4,363千円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額479,552千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金及び管理部門に係る資産等であります。 減価償却費の調整額733千円は、報告セグメントに帰属しない全社資産の減価償却費であります。 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額400千円は、報告セグメントに帰属しない全社資産の取得価額であります。 ３．セグメント利益の合計は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2022年３月１日 至 2023年２月28日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 調整額 （注）２ 連結財務諸表計上額（注）３ 開発・販売 事業 賃貸・管理 事業 売上高 外部顧客への売上高 60,984 1,316,237 1,377,222 17,883 1,395,105 セグメント間の内部売上高又は振替高 6,302 6,302 △ 6,302 60,984 1,322,540 1,383,524 17,883 △ 6,302 1,395,105 セグメント利益又は損失（△） △ 425 232,322 231,897 4,945 △ 164,474 72,368 セグメント資産 143,285 5,594,456 5,737,741 22,314 514,316 6,274,372 その他の項目 減価償却費 182,725 182,725 627 718 184,071 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 30,694 30,694 4,760 580 36,035 （注）１．「その他」区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主として店舗運営事業及び不動産 仲介事業であります。