事業の内容
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/ 原文長 約1107文字
３【事業の内容】 当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。 具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、当社グループは事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務が主体となります。このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化することにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。 当社グループの事業セグメントは、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」及び「店舗運営事業」に区分され、その内容は以下のとおりであります。 (1) 開発・販売事業 開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。 上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。 ≪デベロップメント事業の系統図≫ ≪リセール事業の系統図≫ (2) 賃貸・管理事業 賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。また、当社所有の商業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。 なお、当社子会社は、当該商業施設の一部においてテナントとして店舗運営事業を営んでおります。 ≪ストック事業の系統図≫ （用語解説） ＢＭ（ビルメンテナンス） 建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。 ＰＭ（プロパティマネジメント） 建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。 ※一部施設に関しては株式会社ネオフリーク（連結子会社）にＢＭ、ＰＭを委託しております。 (3) 店舗運営事業 店舗運営事業は、当社が所有する土地や建物等を株式会社ネオフリーク（連結子会社）へ賃貸し、同社がテナントとして店舗運営を行うものであります。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約843文字
(1) 経営方針 当社グループは、「不動産の活性化を追求し、新たな価値を創造してまいります」を企業理念として、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発及び販売事業を行っております。 今後につきましても、「コーディネート＆マネジメントの強化・拡大」を経営方針に掲げるとともに、事業ポートフォリオの組み替えによる企業価値の最大化を図ってまいります。 (2) 目標とする経営指標 当社グループは、不動産事業開始以降、一貫して少人数経営が可能なビジネスモデルを構築し、事業展開しております。 今後も全員参画型経営体制を一層強化して少数精鋭集団を確立し、「１人当たり営業利益40,000千円」を目指してまいります。 (3) 経営環境 当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、リーマンショック以降、不動産の賃貸・管理事業として商業施設の賃貸及び運営管理を中心とした「ストック型ビジネス」を強化してまいりました。 しかし、世界的なＩＴの発展に伴い、小売業態は店舗販売からインターネットショップ販売に大きく変貌している経済環境の中で、当社収益の要となる商業施設につきましては、テナント構成も小売業中心から徐々にサービス業態へと変化し、さらに実店舗の出店ハードルが年々高まってきております。 さらに今後においては、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大に伴う、国内経済や世界経済の減速は必至となり、不動産業界においても当該感染症の影響により厳しい経営環境に置かれている小売業や飲食業の出店意欲の減退が予想され、商業施設におけるテナントリーシングは今まで以上に困難になることが予想されます。 このような経営環境のもと、商業施設の稼働率維持及び向上に向けた取り組みが一層必要になってまいりました。一方で既存の事業をベースとしてさらに飛躍するためには、開発・販売事業における収益向上に注力するとともに、新たな収益源となる新規事業を模索する必要が生じてまいりました。
対処すべき課題
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/ 原文長 約1136文字
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社グループは、テナントリーシングの強化、コスト管理の徹底及び長期的な資金の安定化に努めてまいりました。しかしながら、総資産に対する有利子負債割合は未だ高いため、引き続きキャッシュ・フローを重視した経営改善を進め、長期的な資金の一層の安定化に向けて事業活動を行っていく必要があります。 この課題に対処するべく、今後の事業活動におきましても、これまで同様に以下の対応を継続実施してまいります。 ① 収益基盤の確立 開発・販売事業においては、既存販売用不動産の早期完売を目指すとともに「リセール事業」を強化し、資金の回転率を高め、新たな収益基盤を確立してまいります。 賃貸・管理事業においては、これまで以上にテナントリーシングを強化し、新規テナントの確保に努めるとともに既存テナントの退去防止及びコスト管理の徹底により、収益基盤を強化・拡充してまいります。 ② 財務体質の健全化 ①の施策により売上高の拡大とコストダウンの徹底を図ります。 加えて、借入先に対しては適時に当社の経営成績及び財政状態を報告し、理解を得ることによって良好な関係を築き、資金調達や資金繰りの一層の安定化に努めてまいります。 ③ 運転資金の確保 資金調達手段の多様化に取り組むとともに、自己資本の充実に注力してまいります。 ④ 子会社を活用したグループ価値の最大化 子会社株式会社ネオフリークにおいて店舗運営事業及び賃貸・管理事業を推進し、企業グループ収益の拡大を図ってまいります。 ⑤ 新規事業の展開 当社グループでは、中長期での安定的な収益基盤の確立を目指しております。そのためには現在主力としている既存事業以外にも中長期的には新規事業に進出する必要性を認識しており、新規事業の展開について適宜検討してまいります。 また、上記に加え、デベロップメント事業およびリセール事業においては、主要株主である、アークホールディングス株式会社との業務連携を進めてまいります。同社グループは、時間貸し駐車場事業をメイン事業としており、全国に2,000カ所程度の事業地を展開し、そのほとんどを不動産オーナーから賃借し運営をしているため、事業地数とほぼ同数の不動産オーナーとの継続的関係が構築されており、加えて不動産会社とのネットワークも全国に有しているため、同社グループとの情報連携により、デベロップメント事業およびリセール事業の事業ボリュームを拡大させたいと考えております。 総じて、当面は当社グループが本来有しているポテンシャルを最大限引き出すべく、早急に組織改革や事業改革をはじめとした社内改革に着手し、並行して事業ポートフォリオの最適化を図ってまいります。
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、依然として新型コロナウイルス感染症の影響下にあり、ワクチン接種の推進などにより、回復の兆しが見えた時期はあったものの、一方で新たな変異株の出現などにより、緊急事態宣言の発出や、まん延防止措置の適用が繰り返された時期もあり、未だ先行き不透明な状況が続いております。 当社グループの属する不動産業界におきましては、新型コロナウイルスの影響の長期化により、働き方や生活様式にも変化が生じたことにより、オフィス・テナント・住宅、いずれにおいてもニーズが変化し、それに伴い、業界をとりまく環境にも大きな変化が生じております。 このような状況のもと、当社グループは新型コロナウイルスの感染拡大に伴う事業環境への影響を注視しつつ、ステークホルダーの防疫対策に努め、開発・販売事業として宅地・建売住宅の販売及び中古戸建てのリフォーム販売、ならびに賃貸・管理事業として商業施設５物件の事業活動をいたしました。 売上高は、開発・販売事業における宅地及び建売販売が比較的順調であったことから前連結会計年度に対して増収となりました。営業利益及び経常利益は賃貸・管理事業における減収および一部ランニングコストの増加のほか、外部に収支管理を委託している物件における賃貸損益の計上方法を変更したこと等により前連結会計年度に対して減益となりました。また、前連結会計年度に比べ当連結会計年度の減損損失は減少したものの、親会社株主に帰属する当期純損失は経常利益の減少により増加しております。 この結果、当連結会計年度の業績は、売上高1,483,612千円（前連結会計年度比3.3％増）、営業利益43,464千円（同53.4％減）、経常損失22,988千円（前連結会計年度は経常利益45,093千円）、親会社株主に帰属する当期純損失76,968千円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失55,777千円）となりました。 セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。 ａ．…
セグメント関連
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/ 原文長 約799文字
２．セグメント利益の調整額△169,560千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△173,924千円及びセグメント間取引消去4,363千円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額563,977千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金及び管理部門に係る資産等であります。 減価償却費の調整額894千円は、報告セグメントに帰属しない全社資産の減価償却費であります。 ３．セグメント利益の合計は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2021年３月１日 至 2022年２月28日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 調整額 （注）２ 連結財務諸表計上額（注）３ 開発・販売 事業 賃貸・管理 事業 売上高 外部顧客への売上高 250,850 1,216,305 1,467,155 16,456 1,483,612 セグメント間の内部売上高又は振替高 4,955 4,955 △ 4,955 250,850 1,221,260 1,472,111 16,456 △ 4,955 1,483,612 セグメント利益 6,123 207,199 213,322 2,284 △ 172,142 43,464 セグメント資産 132,702 8,119,747 8,252,449 27,828 479,552 8,759,830 その他の項目 減価償却費 176,979 176,979 703 733 178,416 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 118,226 118,226 3,107 400 121,734 （注）１．「その他」区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主として店舗運営事業であります。