事業の内容
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/ 原文長 約1052文字
３【事業の内容】 当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。 具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、当社グループは事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務が主体となります。このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化することにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。 当社グループの事業セグメントは、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」及び「店舗運営事業」に区分され、その内容は以下のとおりであります。 (1) 開発・販売事業 開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。 上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。 ≪デベロップメント事業の系統図≫ ≪リセール事業の系統図≫ (2) 賃貸・管理事業 賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。また、当社所有の商業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。 なお、当社子会社は、当該商業施設の一部においてテナントして店舗運営事業を営んでおります。 ≪ストック事業の系統図≫ （用語解説） ＢＭ（ビルメンテナンス） 建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。 ＰＭ（プロパティマネジメント） 建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。 (3) 店舗運営事業 店舗運営事業は、当社が所有する土地や建物等を株式会社ネオフリーク（連結子会社）によりテナント運営を行う事業であります。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約839文字
(1) 経営方針 当社グループは、「不動産の活性化を追求し、新たな価値を創造してまいります」を企業理念として、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発及び販売事業を行っております。 今後につきましても、「コーディネート＆マネジメントの強化・拡大」を経営方針に掲げるとともに、事業ポートフォリオの組み替えによる企業価値の最大化を図ってまいります。 (2) 目標とする経営指標 当社グループは、不動産事業開始以降、一貫して少人数経営が可能なビジネスモデルを構築し、事業展開しております。 今後も全員参画型経営体制を一層強化して少数精鋭集団を確立し、「１人当たり営業利益業界№１」を目指してまいります。 (3) 経営環境 当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、リーマンショック以降、不動産の賃貸・管理事業として商業施設の賃貸及び運営管理を中心とした「ストック型ビジネス」を強化してまいりました。 しかし、世界的なＩＴの発展に伴い、小売業態は店舗販売からインターネットショップ販売に大きく変貌している経済環境の中で、当社収益の要となる商業施設につきましては、テナント構成も小売業中心から徐々にサービス業態へと変化し、さらに実店舗の出店ハードルが年々高まってきております。 さらに今後においては、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大に伴う、国内経済や世界経済の減速は必至となり、不動産業界においても当該感染症の影響により厳しい経営環境に置かれている小売業や飲食業の出店意欲の減退が予想され、商業施設におけるテナントリーシングは今まで以上に困難になることが予想されます。 このような経営環境のもと、商業施設の稼働率維持及び向上に向けた取り組みが一層必要になってまいりました。一方で既存の事業をベースとしてさらに飛躍するためには、開発・販売事業における収益向上に注力するとともに、新たな収益源となる新規事業を模索する必要が生じてまいりました。
対処すべき課題
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/ 原文長 約647文字
(4) 対処すべき課題 当社グループは、テナントリーシングの強化、コスト管理の徹底及び長期的な資金の安定化に努めてまいりました。 しかしながら、総資産に対する有利子負債割合は未だ高いため、引き続きキャッシュ・フローを重視した経営改善を進め、長期的な資金の一層の安定化に向けて事業活動を行っていく必要があります。 この課題に対処するべく、今後の事業活動におきましても、これまで同様に以下の対応を継続実施してまいります。 ① 収益基盤の確立 賃貸・管理事業においては、テナントリーシングを強化することで、既存テナントの退去防止、新規テナントの確保及びコスト管理の徹底により、収益基盤を強化・拡充してまいります。 開発・販売事業においては、「宅地販売」のみならず建物を付加した「建売販売」を強化し、さらに、個人向けだけではなく法人向け販売も実施することで、販路拡大ならびに収益向上を図ってまいります。 ② 財務体質の健全化 ①の施策により売上高の拡大とコストダウンの徹底を図ります。 加えて、借入先に対しては適時に当社の経営成績及び財政状態を報告し、理解を得ることによって良好な関係を築き、資金調達や資金繰りの一層の安定化に努めてまいります。 ③ 運転資金の確保 資金調達手段の多様化に取り組むとともに、自己資本の充実に注力してまいります。 ④ 子会社を活用したグループ価値の最大化 子会社株式会社ネオフリークにおいて店舗運営事業及び賃貸・管理事業を推進し、企業グループ収益の拡大を図ってまいります。
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済政策や日銀の金融政策を背景に、緩やかな回復基調が続いておりましたが、 2019年10月に実施された消費税率引き上げによる消費者マインドの低迷、さらには中国湖北省武漢市より発生した新型コロナウイルス感染症が世界各国に広がり、国内経済のみならず世界経済に与える影響が計り知れないものとなってまいりました。 このような状況のもと、当社グループは開発・販売事業として宅地開発１物件及びリセール住宅１戸の販売活動ならびに賃貸・管理事業として商業施設５物件の事業活動をいたしました。 売上高、営業利益及び経常利益は、主に開発・販売事業における 宅地及び建売販売の不振により、 前連結会計年度に対して減収減益となりました。また、 親会社株主に帰属する当期純損失は、北海道苫小牧市に所有する商業施設において主要テナントの退店が決定し、当該商業施設における固定資産評価の減少分として減損損失157,917千円を計上したことから、前連結会計年度に対して大幅減益となりました。 この結果、 当連結会計年度の業績は 、売上高1,397,053千円 （前年同期比4.4％減） 、営業利益132,436千円 （前年同期比14.1％減） 、経常利益63,040千円 （前年同期比26.8％減） 、親会社株主に帰属する当期純損失106,183千円 （前年同期は 親会社株主に帰属する当期純利益29,019千円 ） となりました。 セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。 ａ．開発・販売事業 開発・販売事業は、当社 において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。 当連結会計年度は、これまでに引き続き神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売、ならびに前連結会計年度より着手した長野県伊那市のリセール住宅（１戸）の販売を行い、宅地１区画及びリセール住宅１戸の引渡しを行いました。 この結果、売上高は45,171千円 （前年同期比45.8％減） となり、セグメント損失は7,426千円（ 前年同期 はセグメント利益974千円）となりました。 ｂ．…
セグメント関連
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/ 原文長 約804文字
２．セグメント利益又は損失の調整額△170,521千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△170,984千円及びセグメント間取引消去462千円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額311,173千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金及び管理部門に係る資産等であります。 減価償却費の調整額515千円は、報告セグメントに帰属しない全社資産の減価償却費であります。 ３．セグメント利益又は損失の合計は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2019年３月１日 至 2020年２月29日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 調整額 （注）２ 連結財務諸表計上額（注）３ 開発・販売 事業 賃貸・管理 事業 売上高 外部顧客への売上高 45,171 1,347,505 1,392,677 4,375 1,397,053 セグメント間の内部売上高又は振替高 1,808 1,808 △ 1,808 45,171 1,349,314 1,394,485 4,375 △ 1,808 1,397,053 セグメント利益又は損失（△） △ 7,426 314,998 307,572 △ 879 △ 174,256 132,436 セグメント資産 418,216 8,412,554 8,830,771 23,566 237,878 9,092,215 その他の項目 減価償却費 193,138 193,138 414 415 193,968 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 73,329 73,329 561 1,010 74,900 （注）１．「その他」区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、店舗運営事業であります。