事業の内容
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３ 【事業の内容】 当社のグループは、当社と連結子会社４社（株式会社明豊プロパティーズ、株式会社ハウスセゾンエンタープライズ、株式会社協栄組、株式会社明豊エンジニアリング）、非連結子会社１社（東京明豐開發股份有限公司）の６社により構成されております。 当社グループ（当社及び連結子会社）は、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び建設事業に係る業務を行っております。 当社グループの事業に係わる位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一であります。 （1）不動産開発事業(当社及び連結子会社) 不動産開発事業は、『EL FARO（エルファーロ）』・『MIJAS（ミハス）』・『LOS ARCOS（ロスアルコス）』ブランドによる新築１棟投資用賃貸住宅シリーズの開発事業を主に行っております。当事業は、当社グループの主力事業として、主に当社が事業を展開しております。 ① 新築１棟投資用賃貸住宅開発事業 東京23区内でも人気の高い城南・城西エリアを集中に新築１棟投資用賃貸住宅ブランドであります『EL FARO（エルファーロ）』『MIJAS（ミハス）』『LOS ARCOS（ロスアルコス）』の開発事業等を展開しております。 ② 不動産再生事業 一棟マンション・オフィスビル・店舗ビル等を取得し、各々の物件特性に応じた不動産価値の最適・最大化を図ります。建物機能を最大限に引き出すため、リノベーション工事や管理計画・仕様の見直し、リーシングマネジメントの実施等、付加価値創造型の建物再生事業を展開しております。 （2）不動産賃貸事業(連結子会社) 当事業は、マンション及びビル等の賃貸を行っており、子会社が賃貸マンション等のオーナーより建物管理を受託し、オーナーに代わって家賃回収・建物管理等を行う不動産管理事業を中心に展開しております。 ① 自社保有物件 マンション又はビル等を一棟又は区分所有により自社保有し、一般に賃貸しております。 ② 不動産管理受託 子会社において、オーナーと賃貸建物管理委託契約を締結し、家主に代わって家賃回収・建物管理等を行っております。 ③ サブリース物件 子会社において、賃貸マンション等のオーナーより一括賃借を行い、オーナーに対して賃料収入を保証すると共に一定の利潤を加算した家賃により一般に賃貸(転貸)しております。 (3）不動産仲介事業(当社及び連結子会社) 当事業は、主に不動産開発事業に関連して発生するマンション用地等の仲介業務を行っており、加えて、取引先等からの依頼による仲介業務も行っております。また、台湾現地法人を通じて海外の顧客に向けた国内不動産の仲介業務を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約658文字
(4) 中長期的な会社の経営戦略 当社は、これまでに確立した垂直統合モデルをさらに発展させ、水平展開戦略を推進しております。垂直統合モデルによる、高品質・低コストを実現した既存事業モデルにより、販売物件は高収益を確保しております。今後は、この強みを活かし、確立した事業モデルを他地域や他分野へ横展開することで、収益の安定化と持続的な成長機会の拡大を図ってまいります。 不動産開発事業では、城南・城西エリアで培った実績を基盤に、国内外の投資家ネットワークを拡大し、販路および資金調達の多様化を進めます。海外投資家や富裕層との連携を強化し、安定した長期資金を確保するとともに、プロジェクト管理や販売支援等によるフィービジネスを導入し、自己資金負担を抑えつつ役務収益の拡大を目指します。 不動産賃貸事業では、AI・ITを活用した効率的な管理サービスを国内外のオーナーに提供し、管理戸数および収益源の拡大を図ります。 建設事業においては、住宅施工に加え、オフィス・ホテル等の非住宅案件やリニューアル工事の受注拡大を進め、自社の建設ノウハウを外部案件にも展開することで、安定した収益基盤を構築してまいります。 また、人的資本面では、若手が主体となるPJチーム制のもと、グループ全社で協力し合う文化を醸成し、主体的に挑戦できる組織風土を育成しています。さらに、職種別キャリア設計や、入社２年目社員が新卒教育を担う循環型成長システムを導入することで、人材育成の継続性と組織の活性化を図り、持続的な企業成長の原動力としてまいります。
対処すべき課題
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/ 原文長 約419文字
(5) 会社の対処すべき課題 当社を取り巻く事業環境は、景気動向や金利、地価、建築費の変動など外部環境の影響を受けやすく、収益性が左右される可能性があります。当社は、短期間で資金を回収できる開発・販売サイクルを確立し、環境変化に対して柔軟に対応できるビジネスモデルを構築しております。 また、競合の増加や人員負荷等により、土地取得が計画どおり進まない場合には、成長計画に影響を及ぼすおそれがあります。このため、重点エリアにおける情報収集力の強化や、社内業務の効率化・分業体制の整備を進めることで、安定的な仕入れ体制と取得スピードの維持に努めております。 さらに、当社の事業特性上、物件販売のタイミングにより売上計上が年度をまたぐ場合があり、一時的な業績変動が生じる可能性があります。しかしながら、販売予定物件は翌期以降に反映されることから、中期的な成長に大きな影響を及ぼすものではなく、通期および中期的な安定成長の確保を図ってまいります。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4006文字
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度（ 2024年８月１日 ～ 2025年７月31日 ）における我が国経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の回復等を背景に緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、ウクライナ情勢の長期化、中東情勢に伴う原材料・エネルギー価格の高止まり、米国の関税措置の今後の成り行き等、経済環境に与える影響が引き続き懸念される状況です。 当社グループが属する不動産業界においては、住居系不動産を中心とした投資用不動産につきましては、継続する低金利環境や円安等を背景に、海外投資家の国内不動産に対する注目度は高く、供給・需要とも継続して堅調に推移しているものの、土地価格及び建設工事費等の原価高騰による不動産価格の高額化等、引き続き注意を要する状況であります。 このような事業環境下、当社グループは、各事業セグメントにおいて、以下のような取り組みを行いました。 不動産開発事業においては、情報分析力、事業企画力などの強みを最大限に生かし、立地を厳選し、仕入れコストを低減することによる市況変動リスクへの耐性強化を図りながら物件調達力の強化を推進しております。また国内での販売活動に加え、海外セミナーを実施しインバウンド販売の強化に努めております。その結果、主要ブランド『EL FARO（エルファーロ）』『MIJAS（ミハス）』事業の販売活動においては、31棟（前年では24棟）の引渡し、その他、開発事業用地14物件（前年では２物件）の引渡しを行いました。 不動産賃貸事業においては、既存オーナー様の利益を最大化していくため、エリアマーケティングに加え、ＡＩ査定システム及び成約事例に基づいたベストな賃料設定、首都圏仲介会社とのネットワークを活かしたリーシング戦略の提案によって空室解消を目指し、当社グループの管理物件における高稼働率を実現しております。また、オーナー様との情報共有専用アプリの本格導入に加え、メーカー保証期間外の設備不具合に対して最長20年保証可能な住宅設備保証サービスを導入し、資産価値の維持保全に貢献することで更なる顧客満足度向上を図っております。…
セグメント関連
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３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2023年８月１日 至 2024年７月31日 ) (単位：千円) 報告セグメント その他 合計 調整額(注) 連結財務諸表計上額 不動産開発 事業 不動産賃貸 事業 不動産仲介 事業 建設事業 売上高 外部顧客に対する売上高 15,923,125 1,957,732 1,970 2,627,945 20,510,773 51,575 20,562,348 20,562,348 セグメント間の内部売上高又は振替高 28,366 274 28,641 28,641 △ 28,641 15,923,125 1,986,099 1,970 2,628,219 20,539,414 51,575 20,590,989 △ 28,641 20,562,348 セグメント利益又は損失(△) 2,941,395 49,519 1,958 △ 440,747 2,552,126 51,199 2,603,326 △ 261,705 2,341,620 セグメント資産 23,130,325 1,704,219 251 3,136,130 27,970,927 20,012 27,990,939 113,561 28,104,501 その他の項目 減価償却費 4,871 26,815 30,828 62,515 62,515 1,391 63,907 支払利息 326,063 9,054 7,402 342,520 342,520 34,164 376,685 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 1,915 36,251 20,626 58,792 58,792 12,634 71,427 (注)１．調整額は以下のとおりであります。 (1)セグメント利益又は損失(△)の調整額 △261,705千円 は、セグメント間取引消去 △913千円 、各報告セグメントに配分していない全社費用 △260,791千円 であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 (2)セグメント資産の調整額 113,561千円 は、各報告セグメントに配分していない全社資産 113,561千円 が含まれております。全社資産は、投資有価証券及び一般管理部門に係る資産等であります。 (3)減価償却費の調整額 1,391千円 及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額 12,634千円 は、全て全社資産に係るものであります。 (4)支払利息の調整額 34,164千円 は、特定物件に係る借入以外の借入利息が含まれております。
主要な顧客・販売先
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３．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 当連結会計年度 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） 合同会社Yotei Two 2 3,227,928 15.7 いちごオーナーズ株式会社 3,821,233 12.8 販売実績が総販売実績に対して10％以下である相手先については、「金額」「割合」の記載を省略しております。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用並びに過去の実績や合理的な方法に基づく見積りが行われ、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。なお、これらの見積りについては継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積り特有の不確実性が伴うため、実際の結果と異なる場合があります。 当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する分析・検討内容 1）財政状態の分析 （資産合計） 当連結会計年度末の総資産残高は、前連結会計年度末と比較して ９億94百万円増加 し、 290億99百万円 となりました。これは、現金及び預金が 19億83百万円増加 、新規開発事業用地の取得、建築中の投資用不動産等により仕掛販売用不動産が 12億36百万円増加 した一方、販売用不動産の販売により 17億77百万円減少 したこと等によるものです。 （流動資産） 当連結会計年度末における流動資産の残高は、 266億39百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 13億37百万円増加 いたしました。これは、現金及び預金が 19億83百万円増加 、賃貸マンションブランド（EL FARO）及び賃貸アパートメントブランド（MIJAS）の新規事業用地購入により仕掛販売用不動産が 12億36百万円増加 した一方、販売用不動産の販売により 17億77百万円減少 したこと等によるものです。 （固定資産） 当連結会計年度末における固定資産の残高は、 24億60百万円 となり、前連結会計年度末に比べ ３億43百万円減少 いたしました。これは、所有物件の売却に伴い、建物及び構築物が 3億6百万円減少 したこと等によるものです。…