事業の内容
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/ 原文長 約1789文字
３ 【事業の内容】 当社のグループは、当社と親会社２社（株式会社はーとふるセゾン及び株式会社ハウスセゾン）、連結子会社４社（株式会社明豊プロパティーズ、株式会社ハウスセゾンエンタープライズ、マクロスデベロップメント合同会社、株式会社ムーンアセット）の７社により構成されており、当社グループ（当社及び連結子会社）は、不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び請負事業に係る業務を行っております。 当社グループの事業に係わる位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一であります。 (1）不動産分譲事業(当社及び連結子会社) 不動産分譲事業は、自社単独事業『シェルゼ』の形態と、他のデベロッパーとの共同事業によりマンション分譲を展開する事業、中古マンションリニューアル分譲事業ならびに『MIJAS（ミハス）』ブランドによる投資用不動産開発事業等であります。当事業は、当社グループの主力事業として、主に当社が事業を展開しております。 ① マンション分譲事業 当社は、事業理念である「Partner For Life ～一生涯のお付き合い～」の追求に向け、マンション購入後においても、購入者と一生涯に亘る関係を構築するため、管理組合の支援を通して長寿命で高い資産価値を維持したマンションを実現するためのリビング・サービス・システム(Ｌ.Ｓ.Ｓ.)と、健康と環境に配慮した外断熱工法を採用した超長期耐用型エコロジーマンションを融合させた『シェルゼ』を当社独自ブランドとして、自社単独によるマンション開発・分譲を展開しております。 ② 投資用不動産開発事業 早期資金の運用・回収を目的としてエンドユーザーニーズを十分に反映しながら環境配慮型分譲マンション『シェルゼ』同様、『エコロジー』・『エコノミー』に根ざした戸建、賃貸アパートメントブランドであります『MIJAS（ミハス）』のほか、不動産小口化ブランド『M-lots（エムロット）』、シェアハウス等の開発事業を展開しております。 ③ 中古マンションリニューアル事業 収益不動産の買取を実行し、リニューアル、室内リフォーム等により資産価値、居住快適性の向上を行い、再販展開しております。 ④ 共同事業 共同事業物件は、不動産分譲事業の一つの主力形態であり、都内を中心とした首都圏エリア及び大阪を中心とした関西エリアにおいて、デベロッパーに対してマンション用地情報を主体とした物件企画を提案し、共同事業としてマンション分譲を展開しております。 当社は、相手先デベロッパーのブランド力、資金力及びプロジェクト遂行に係るノウハウ等を活用することにより、マンション分譲に伴う投資リスクの低減を図っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2106文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社グループは基本理念である『Partner For Life ～一生涯のお付き合い～』を実現すべく「外断熱とリビング・サービス・システム(L.S.S.)で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション シェルゼ」ならびに賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』を主力商品として、他社との差別化を図り安定的な企業成長を続けていくことを経営目標としております。 この経営目標を実現するための基本方針は以下のとおりです。 ①住宅系不動産業を中核とし、少数精鋭にて、高い収益率を生み出すプロ集団を目指す。 ②お客様からの高い評価、信頼を得るために、常に新しいものへチャレンジする企業として「挑戦」と「適 応」をキーワードに、常にお客様のニーズを先取りし、柔軟に対応していく。 ③高い収益、安定した収益を確保するために、お客様ニーズを先取りをしたマーケティングを実現し、これに 付加価値を加えていく発想・アイデアを生み出していく。 近年、環境・建築・安全に対するお客様の関心が高まりを見せる中、当社グループは「リビング・サービス・システム(L.S.S.)」を通して、お客さまのあらゆるニーズに真摯に応え、コミュニティ支援も行っていくことで真に満足戴けるマンションライフを提供してまいります。そのために「外断熱とリビング・サービス・システム(L.S.S.)で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション シェルゼ」を主力商品として、他社とは差別化した健康・快適・省エネで資産価値の維持が図れる外断熱工法を採用した分譲マンションならびに投資用不動産として賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』の供給拡大に積極的に取り組んでまいります。 （２）目標とする経営指標 当社グループは、安定的な企業成長を目指し、収益性を重視した経営を行っております。具体的な経営指標と しましては、売上高経常利益率及び自己資本比率に主眼を置き、安定的な業績の実現を目指しております。 （３）中長期的な会社の経営戦略 当社グループは、企業活動を継続していくために、業務効率の高い少数精鋭の組織を構築するとともに、当社 グループが得意とする不動産開発市場で資金効率の高い事業を中心に取り組み、経営の安定と成長を実現してまいります。 具体的な事業推進の方針は、以下のとおりです。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2106文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社グループは基本理念である『Partner For Life ～一生涯のお付き合い～』を実現すべく「外断熱とリビング・サービス・システム(L.S.S.)で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション シェルゼ」ならびに賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』を主力商品として、他社との差別化を図り安定的な企業成長を続けていくことを経営目標としております。 この経営目標を実現するための基本方針は以下のとおりです。 ①住宅系不動産業を中核とし、少数精鋭にて、高い収益率を生み出すプロ集団を目指す。 ②お客様からの高い評価、信頼を得るために、常に新しいものへチャレンジする企業として「挑戦」と「適 応」をキーワードに、常にお客様のニーズを先取りし、柔軟に対応していく。 ③高い収益、安定した収益を確保するために、お客様ニーズを先取りをしたマーケティングを実現し、これに 付加価値を加えていく発想・アイデアを生み出していく。 近年、環境・建築・安全に対するお客様の関心が高まりを見せる中、当社グループは「リビング・サービス・システム(L.S.S.)」を通して、お客さまのあらゆるニーズに真摯に応え、コミュニティ支援も行っていくことで真に満足戴けるマンションライフを提供してまいります。そのために「外断熱とリビング・サービス・システム(L.S.S.)で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション シェルゼ」を主力商品として、他社とは差別化した健康・快適・省エネで資産価値の維持が図れる外断熱工法を採用した分譲マンションならびに投資用不動産として賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』の供給拡大に積極的に取り組んでまいります。 （２）目標とする経営指標 当社グループは、安定的な企業成長を目指し、収益性を重視した経営を行っております。具体的な経営指標と しましては、売上高経常利益率及び自己資本比率に主眼を置き、安定的な業績の実現を目指しております。 （３）中長期的な会社の経営戦略 当社グループは、企業活動を継続していくために、業務効率の高い少数精鋭の組織を構築するとともに、当社 グループが得意とする不動産開発市場で資金効率の高い事業を中心に取り組み、経営の安定と成長を実現してまいります。 具体的な事業推進の方針は、以下のとおりです。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3091文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、インバウンドの増加や、地価の上昇も相まって企業収益や雇用・所得の環境が改善し、個人消費や設備投資への持ち直しが継続するなど、緩やかな回復基調で推移しました。一方、アジアを取り巻く地政学リスクの顕在化、欧米での金融政策変更の動き・米国による保護主義色の強い通商政策などの影響により、株価が乱高下するなど、先行き不透明な状況が続いております。 当社グループの属する不動産業界においては、地価の上昇基調が継続する中で、販売価格の高騰が懸念されたものの、日銀の金融緩和政策を背景に実需は底堅い動きを示しており、事業環境は概ね良好であります。 このような事業環境下、当社グループは各事業セグメントにおいて、以下のような取り組みを行いました。 不動産分譲事業においては、主要ブランド『MIJAS(ミハス)』事業の仕入・販売活動を積極的に行い、都心近郊におきまして22棟の引渡しを完了いたしました。また、プレミアム賃貸マンションシリーズ『EL FARO（エルファーロ）』の第１弾として「エルファーロ小竹向原」の引渡しを完了しております。更に不動産再生事業として『ME BLD.（エムイービルド）』シリーズの開発・提供など、多種多様な商品展開により潜在的な賃貸不動産検討顧客の掘り起こしを行うなど更なる収益拡大に努めました。 不動産賃貸事業においては、既存オーナー様向けに賃貸トラブルや相続税対策などの各種セミナーを開催するなど、積極的にコミュニケーションを図り、また賃貸管理サービスの品質向上に努め、高稼働率の維持・管理戸数の増加につなげることができました。 不動産仲介事業においては、不動産分譲事業など他事業を含めた独自の情報網を活用し、顧客ニーズに合わせた物件紹介を行い、収益獲得に努めました。 請負事業においては、当社グループによる『MIJAS(ミハス)』シリーズの設計・施工６棟の竣工、その他管理物件の特性に合わせたリフォーム・リノベーションを行い収益拡大に努めました。 以上の結果、当社グループの当連結会計年度における売上高は106億38百万円（前連結会計年度比26.5％減）、営業利益４億48百万円（前連結会計年度比83.7％減）、経常利益２億91百万円（前連結会計年度比88.9％減）、親会社株主に帰属する当期純利益１億38百万円（前連結会計年度比93.9％減）となりました。 セグメント別の業績は、次のとおりであります。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約1168文字
３．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主に保険代理業を含んでおります。 当連結会計年度(自 2018年８月１日 至 2019年７月31日) (単位：千円) 報告セグメント その他 （注３） 合計 調整額 (注１) 連結財務諸表計上額 (注２) 不動産分譲 事業 不動産賃貸 事業 不動産仲介 事業 請負事業 売上高 外部顧客に対する売上高 8,133,100 2,234,213 26,822 203,146 10,597,283 40,886 10,638,169 10,638,169 セグメント間の内部売上高又は振替高 51,165 51,165 51,165 △ 51,165 8,133,100 2,234,213 26,822 254,311 10,648,448 40,886 10,689,334 △ 51,165 10,638,169 セグメント利益 343,162 231,561 18,291 30,677 623,693 39,406 663,100 △ 214,677 448,422 セグメント資産 7,946,995 1,437,337 2,608 266,627 9,653,568 9,882 9,663,451 1,857,771 11,521,222 その他の項目 減価償却費 64 2,689 2,754 2,754 2,426 5,181 支払利息 148,458 4,223 152,682 152,682 4,920 157,602 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 600,939 600,939 600,939 5,264 606,204 (注)１．調整額は以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額△214,677千円は、セグメント間取引消去21,781千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△236,459千円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 (2)セグメント資産の調整額1,857,771千円は、セグメント間取引消去△30,044千円、各報告セグメントに配分していない全社資産1,887,815千円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社及び連結子会社での現金及び預金、投資有価証券及び一般管理部門に係る資産等であります。 (3)減価償却費の調整額2,426千円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額5,264千円は、すべて全社資産に係るものであります。 (4)支払利息の調整額4,920千円は、特定物件に係る借入以外の借入利息が含まれております。 ２．セグメント利益及びセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益及び資産合計と調整を行っております。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約4139文字
3.主な相手先の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 前連結会計年度 当連結会計年度 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） 株式会社タカラレーベン 4,562,832 42.9 ＣＡＳＡＢＬＡＮＣＡ合同会社 2,715,487 25.5 (注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 （2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用ならびに過去の実績や合理的な方法に基づく見積りが行われ、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。なお、これらの見積りについては継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積り特有の不確実性が伴うため、実際の結果と異なる場合があります。 当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する分析・検討内容 a．経営成績等 1）財政状態の分析 （資産合計） 当連結会計年度末の総資産残高は前連結会計年度末に比べ12億10百万円増加し、115億21百万円となりました。主たる要因としては、新規開発事業用地・中古マンション等再販事業物件等の取得により、たな卸資産等が合計で10億49百万円増加したこと等によるものです。 （流動資産） 当連結会計年度末における流動資産の残高は、105億13百万円となり、前連結会計年度末に比べ7億40百万円増加いたしました。これは、新規事業用地の取得及び中古リニューアル再販物件の購入により、たな卸資産等が合計で10億49百万円、また賃貸アパートメントブランド事業（MIJAS）の堅調な売却等により、現金及び預金が44百万円、それぞれ増加したこと等によるものです。 （固定資産） 当連結会計年度末における固定資産の残高は、10億8百万円となり、前連結会計年度末に比べ4億69百万円増加いたしました。これは、保有目的の変更により仕掛販売用不動産の一部を有形固定資産（建物172,724千円、土地428,215千円）に振り替えたこと等によるものです。 （負債合計） 負債の残高は前連結会計年度末に比べ12億77百万円増加し、73億30百万円となりました。…