事業の内容
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/ 原文長 約2592文字
３【事業の内容】 当社グループは、主要な事業として、不動産投資家（以下、「オーナー様」という。）に対し、主に投資用新築一棟賃貸マンション（以下、「賃貸マンション」という。）の用地仕入、企画、設計・監理、施工、入居募集、賃貸管理（家賃保証）、売却までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業と管理物件にプロパンガスを供給するエネルギー事業を行っております。 （事業の特徴） 一般的にオーナー様が賃貸マンション経営を行う場合には、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、建設会社が建物を施工し、不動産会社が入居者を募集し、物件管理を行います。そのため、オーナー様自身で各業者の選定、事業計画の精査等を行う必要があることから、物件の取得自体が難しい場合があります。 当社グループでは、企画、開発及び運営の全てを自社で行えることにより、オーナー様は当社への相談のみでスムーズな物件取得が可能です。また、当社グループにおいては、各工程で収益を確保できるビジネスモデルであることが特徴です。 １．不動産投資マネジメント事業 当事業は、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンション用地の仕入、企画、設計・監理、施工及び売却をサポートするアセットマネジメント事業と、入居募集及び賃貸管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業によって構成されております。 (1)アセットマネジメント事業 当社グループは、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンションの取得から売却までをトータルサポートしております。主に福岡市内、熊本市内及び那覇市内を中心に用地仕入、企画、設計・監理及び施工を行い、自社賃貸マンションブランド「LIBTH」として販売しております。 当社グループでは、賃貸マンションの入居者様をお客様、賃貸マンションのオーナー様を共に事業を行うパートナーと位置づけており、入居者様の満足度向上が、オーナー様の満足度向上にもつながると考え、一貫して入居者様目線での賃貸マンションの開発を行っております。そのため、入居者様の住みやすさと利便性を追求し、長期的に資産価値が維持される賃貸マンションを開発、販売しております。 また、オーナー様の資産ポートフォリオを把握し、保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。 ①用地仕入 用地仕入は、賃貸マンション経営において最も重要な要素となります。用地情報の収集については、不動産会社等の情報提供者より多数の土地情報並びに市場の賃貸情報を収集し、これまでのマンション用地取得実績に基づく当社独自の仕入基準により、オーナー様の収益性を確保できる可能性の高い土地を厳選し、仕入れております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3796文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。 (1)経営方針 当社グループは、いい住まいの提供を通じ、人々の暮らしを良くすることが当社グループの存在意義であると考え、お客様、パートナーの皆様、取引先の皆様、そして従業員、当社グループに関わる全ての人々に「GOOD LIFE（いい人生）」を送っていただきたいという想いから、「GOOD LIFE」を経営理念として定めております。 (2)経営環境 当社グループを取り巻く環境としましては、ウィズコロナのもとで、政府の各種政策の効果もあり景気は持ち直しの動きがみられたものの、資源価格の高騰及びウクライナ情勢の長期化に対する懸念もあり、依然として先行き不透明な状況にあります。 このような環境である一方、マンション用地価格の上昇や建築資材価格の高騰等、懸念材料はあるものの日本銀行の金融緩和政策の継続を背景として、国内の投資用不動産に対する底堅い需要が想定されるため、その市場動向は堅調に推移しております。 建設業界においては、建設工事受注高は引き続き高水準で堅調に推移しております。一方で、建設技術者の有効求人倍率は前年同様に高い水準が維持されており、労働人口の減少に伴う建設技能労働者の不足が深刻化する恐れがあります。 (3)中長期的な経営戦略 当社グループの安定的かつ持続的な成長には、入居者様及びオーナー様満足度の向上に努め、賃貸マンションの用地仕入、企画、設計・監理、施工、売却を行う「アセットマネジメント事業」によるフロー収益と、入居募集、賃貸管理を行う「プロパティマネジメント事業」、当社が管理する物件に対してプロパンガスの供給を行う「エネルギー事業」からなるストック収益を継続的に確保して参ります。 これらの事業活動は現在、福岡、熊本、沖縄エリアで展開しており、今後もより注力するエリアとして事業の発展へと努めて参ります。 アセットマネジメント事業においては、用地の仕入れをより一層強化して参ります。当社グループの事業は主に、投資用新築一棟賃貸マンションをワンストップで提供するビジネスモデルであることから、その入口である用地の仕入れを強化することで、以降の工程である、企画、設計・監理、施工、入居募集、賃貸管理、売却にまで好影響をもたらすと考えております。 プロパティマネジメント事業においては、他社管理物件の委託先替え強化に伴う管理戸数の増加とアセットマネジメント事業の加速によって増加する開発棟数及び管理戸数に加え、業務オペレーションの見直しによる業務効率化や、ＩＴの活用等による生産性の向上により、管理物件の適切な運営管理による入居率の維持向上が入居者様及びオーナー様の満足度向上へつながると考えております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3796文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。 (1)経営方針 当社グループは、いい住まいの提供を通じ、人々の暮らしを良くすることが当社グループの存在意義であると考え、お客様、パートナーの皆様、取引先の皆様、そして従業員、当社グループに関わる全ての人々に「GOOD LIFE（いい人生）」を送っていただきたいという想いから、「GOOD LIFE」を経営理念として定めております。 (2)経営環境 当社グループを取り巻く環境としましては、ウィズコロナのもとで、政府の各種政策の効果もあり景気は持ち直しの動きがみられたものの、資源価格の高騰及びウクライナ情勢の長期化に対する懸念もあり、依然として先行き不透明な状況にあります。 このような環境である一方、マンション用地価格の上昇や建築資材価格の高騰等、懸念材料はあるものの日本銀行の金融緩和政策の継続を背景として、国内の投資用不動産に対する底堅い需要が想定されるため、その市場動向は堅調に推移しております。 建設業界においては、建設工事受注高は引き続き高水準で堅調に推移しております。一方で、建設技術者の有効求人倍率は前年同様に高い水準が維持されており、労働人口の減少に伴う建設技能労働者の不足が深刻化する恐れがあります。 (3)中長期的な経営戦略 当社グループの安定的かつ持続的な成長には、入居者様及びオーナー様満足度の向上に努め、賃貸マンションの用地仕入、企画、設計・監理、施工、売却を行う「アセットマネジメント事業」によるフロー収益と、入居募集、賃貸管理を行う「プロパティマネジメント事業」、当社が管理する物件に対してプロパンガスの供給を行う「エネルギー事業」からなるストック収益を継続的に確保して参ります。 これらの事業活動は現在、福岡、熊本、沖縄エリアで展開しており、今後もより注力するエリアとして事業の発展へと努めて参ります。 アセットマネジメント事業においては、用地の仕入れをより一層強化して参ります。当社グループの事業は主に、投資用新築一棟賃貸マンションをワンストップで提供するビジネスモデルであることから、その入口である用地の仕入れを強化することで、以降の工程である、企画、設計・監理、施工、入居募集、賃貸管理、売却にまで好影響をもたらすと考えております。 プロパティマネジメント事業においては、他社管理物件の委託先替え強化に伴う管理戸数の増加とアセットマネジメント事業の加速によって増加する開発棟数及び管理戸数に加え、業務オペレーションの見直しによる業務効率化や、ＩＴの活用等による生産性の向上により、管理物件の適切な運営管理による入居率の維持向上が入居者様及びオーナー様の満足度向上へつながると考えております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3899文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1)経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりです。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、ウィズコロナのもとで、政府の各種政策の効果もあり景気は持ち直しの動きがみられたものの、世界的な金融引き締め、原材料やエネルギーの供給面での制約及び価格の高騰、中国における感染動向に対する懸念もあり、依然として先行き不透明な状況にあります。 不動産業界におきましては、金融緩和政策の継続を背景として、不動産投資家の投資姿勢は引き続き旺盛であり、投資への需要は底堅い状況が続いているものの、マンション用地価格の上昇、ウッドショックによる資材不足や価格高騰等の影響を注視していく必要があります。 このような環境のもと、当社グループは、アセットマネジメント事業におけるフロー収益と、プロパティマネ ジメント事業におけるストック収益に加え、株式会社グッドライフエネルギーにおけるエネルギー事業との連携 により、各事業間のシナジー効果創出に努めるとともに、営業力、技術力及びサービス品質の向上に努め、収益 力の向上及び企業価値の最大化を図って参りました。 その結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は下記のとおりとなりました。 ａ．財政状態 （資産） 当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ1,965百万円増加し、6,188百万円となりました。主な要因は、販売用不動産が1,577百万円、仕掛販売用不動産が347百万円、契約資産が310百万円及びその他の流動資産が50百万円増加した一方、完成工事未収入金が312百万円及び売掛金が45百万円減少したことによります。 固定資産は、前連結会計年度末に比べ124百万円増加し、822百万円となりました。主な要因は、有形固定資産が227百万円増加した一方、無形固定資産が70百万円及び投資その他の資産が32百万円減少したことによります。 この結果、総資産は、前連結会計年度末に比べ2,090百万円増加し、7,010百万円となりました。 （負債） 当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ1,764百万円増加し、3,531百万円となりました。主な要因は、短期借入金が1,059百万円、１年内返済予定の長期借入金が672百万円、契約負債が389百万円及び工事未払金が123百万円増加した一方、未成工事受入金が461百万円減少したことによります。 固定負債は、前連結会計年度末に比べ42百万円増加し、899百万円となりました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約770文字
３．セグメント資産の調整額20百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない本社資産であります。 ４．セグメント利益又は損失(△)は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2022年１月１日 至 2022年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額（注） ２．３ 連結財務諸表計上額（注）４ 不動産投資マネジメント事業 エネルギー事業 売上高 完成工事高 4,445 4,445 4,445 4,445 土地売上高 1,749 1,749 1,749 1,749 建売売上高 788 788 788 788 プロパティマネジメント事業収入 717 717 717 717 エネルギー事業収入 134 134 134 134 その他 224 224 225 225 顧客との契約から生じる収益 7,926 134 8,060 8,061 8,061 その他の収益 外部顧客への売上高 7,926 134 8,061 8,061 8,061 セグメント間の内部 売上高又は振替高 7,926 134 8,061 8,061 8,061 セグメント利益 又は損失（△） 704 △ 22 681 △ 5 676 △ 104 571 セグメント資産 6,122 785 6,908 83 6,992 18 7,010 その他の項目 減価償却費 15 50 65 66 69 顧客関連資産償却費 事業撤退損 59 59 59 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 22 240 262 58 320 320 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、人材サービス事業を含んでおります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1651文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりです。 相手先 前連結会計年度 （自 2021年１月１日 至 2021年12月31日） 当連結会計年度 （自 2022年１月１日 至 2022年12月31日） 金額（百万円） 割合（％） 金額（百万円） 割合（％） 株式会社九州リースサービス 783 10.6 株式会社ケイ・エル・アイ 1,142 14.2 福岡地所株式会社 867 10.8 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 今後の見通しにつきましては、依然として新型コロナウイルス感染症の収束時期が見通せない状態が続いているほか、世界情勢の緊迫により、資源やエネルギー、その他原材料価格などが世界的に高騰しております。また、金融資本市場の変動等により世界的な景気後退懸念が高まるなど、今後の社会経済活動や金融情勢は依然として不透明な状況にあります。 日本国内においては、ウィズコロナのもとで感染抑制と経済活動の両立に向けた取組みが進められて参りました。特に、全国的に国内外からの旅行客増加等で人流も回復基調となり、社会経済活動の正常化が期待されております。 このような外部環境のもと、当社グループは、2023年12月期の重点施策として、不動産投資マネジメント事業における賃貸マンション用地の仕入れ強化に加えて、熊本における開発エリアの拡大と、それに伴う人材の採用、確保及び退職の抑制を掲げております。採用については、賃貸マンションの建築工事件数の増加に対応するため、連結子会社である株式会社グッドライフ建設における現場監督を担える人材について引き続き積極的に採用を行うこととしております。 これら一連の諸施策により、当社グループの経営基盤を強化し、増収増益基調を確実にして企業価値を拡大して参ります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの主な資金需要は 、 用地仕入資金 、 建築資金 、 設備投資資金及び運転資金であります 。…