事業の内容
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/ 原文長 約3343文字
３【事業の内容】 当社グループは、主要な事業として、不動産投資家（以下、「オーナー様」という。）に対し、主に、投資用新築一棟賃貸マンション（以下、「賃貸マンション」という。）の用地仕入、設計、建築、賃貸仲介、賃貸管理（家賃保証）、売買仲介までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業と管理物件にプロパンガスを供給するエネルギー事業を行っております。 （事業の特徴） 多くの不動産開発は、各工程が分業化され、中間コストの増加や情報の分断が生じやすい構造となっております。当社グループでは、アパレル業界のＳＰＡ（製造小売）モデルに着想を得た「不動産ＳＰＡモデル」を構築し、投資用新築一棟賃貸マンションの用地仕入、販売、設計、建築、賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、エネルギー供給までを自社で一貫して行っております。このモデルの最大の特徴は、運営・管理で得られる入居者ニーズや稼働データを次の企画・設計に反映できる「商品力の強化」と、中間マージンの抑制及び原価管理の高度化を通じた「コスト構造の最適化」にあります。こうした独自の垂直統合型ビジネスモデルによって、商品力と収益性を兼ね備えた再現性の高いビジネスモデルを構築しております。 １．不動産投資マネジメント事業 当事業は、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンション用地の仕入から販売、設計、建築及び売買仲介を行うアセットマネジメント事業と、賃貸仲介及び賃貸管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業によって構成されております。 また、連結子会社である株式会社デベロップデザインでは、主に首都圏で不動産開発、設計・監理及び近隣対策業務を行っており、マンション事業用地や戸建分譲事業用地等の不動産の情報を収集し、設計、デザインを行ったうえで、デベロッパーに不動産を提供しております。 (1)アセットマネジメント事業 当社グループは、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンションの取得から売却までをトータルサポートしております。主に福岡、熊本、那覇及び札幌にて賃貸マンション用地を仕入れ、オーナー様へ賃貸マンション用地を販売、オーナー様から設計及び建築を請負っております。当社グループにて企画した物件は自社賃貸マンションブランド「LIBTH」として開発しております。 当社グループでは、賃貸マンションの入居者様をお客様、賃貸マンションのオーナー様をともに事業を行うパートナーと位置付けており、入居者様の満足度向上が、オーナー様の満足度向上にも繋がると考え、一貫して入居者様目線での賃貸マンションの開発を行っております。そのため、入居者様の住みやすさと利便性を追求し、長期的に資産価値が維持される賃貸マンションを開発、販売しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3731文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1)経営方針 当社グループは、以下のとおり「経営理念」を定め、誠実な事業運営を通じて皆様に真の価値を提供し、社会から必要不可欠とされる存在を目指しております。時代の変化に柔軟に適応しながら持続的な成長を遂げ、事業の拡大を通じて価値提供の範囲を広げることで、企業価値の向上と社会貢献の両立を追求して参ります。 ＜ミッション＞ 価値を創り、成長し続ける。 ＜ビジョン＞ プライム上場を果たし、時価総額1,000億を実現。 その先の、日本を代表する企業へ。 (2)経営環境 当社グループを取り巻く環境は、雇用・所得環境の改善及びインバウンド需要の質的向上を背景に、内需主導による緩やかな景気拡大が継続いたしました。一方で、エネルギー価格の高騰や、為替相場の変動に加え、日本銀行による段階的な追加利上げに伴い国内経済は「金利ある世界」の定着局面に移行しております。 不動産業界においては、これにより資金調達コストの上昇や不動産投資家による投資判断基準の厳格化が予想されるなど、事業環境の先行きについては引き続き注視していく必要があります。しかしながら、その一方で主要都市圏を中心とした全国的な地価の上昇や、インフレヘッジを目的とした国内投資用不動産に対する底堅い需要に支えられ、市場動向は堅調に推移いたしました。 建設業界においては、いわゆる「2024年問題」に起因する労働規制の適用が常態化しており、深刻な技能労働者不足を背景とした労務コストの上昇や工期の長期化が業界全体の課題となっております。 (3)中長期的な経営戦略 このような状況のもと、当社グループは、2026年度から2028年度までの３ヶ年を対象とした「中期経営計画2026-2028」を策定いたしました。本計画では、次なる飛躍に向けた基盤構築のステージと位置づけ、東証プライム市場上場及び時価総額1,000億円の実現を目標に掲げております。 具体的には、独自の垂直統合型ビジネスモデルである「不動産ＳＰＡモデル」を核とし、以下の３つの成長戦略を重点的に推進して参ります。 ＜東京エリアへの本格進出＞ 自社設計・自社施工の強みを活かし、市場規模の大きい首都圏での供給棟数を飛躍的に高めることで、収益基盤を強固なものとします。 ＜建築機能の強化による「ゼネコン化」＞ 技術者の採用・育成を強化し建築技術をさらなる高みへと引き上げ、自社開発のみならず外部からの施工受託を拡大させることで、フロー収益の増大を図ります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3731文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1)経営方針 当社グループは、以下のとおり「経営理念」を定め、誠実な事業運営を通じて皆様に真の価値を提供し、社会から必要不可欠とされる存在を目指しております。時代の変化に柔軟に適応しながら持続的な成長を遂げ、事業の拡大を通じて価値提供の範囲を広げることで、企業価値の向上と社会貢献の両立を追求して参ります。 ＜ミッション＞ 価値を創り、成長し続ける。 ＜ビジョン＞ プライム上場を果たし、時価総額1,000億を実現。 その先の、日本を代表する企業へ。 (2)経営環境 当社グループを取り巻く環境は、雇用・所得環境の改善及びインバウンド需要の質的向上を背景に、内需主導による緩やかな景気拡大が継続いたしました。一方で、エネルギー価格の高騰や、為替相場の変動に加え、日本銀行による段階的な追加利上げに伴い国内経済は「金利ある世界」の定着局面に移行しております。 不動産業界においては、これにより資金調達コストの上昇や不動産投資家による投資判断基準の厳格化が予想されるなど、事業環境の先行きについては引き続き注視していく必要があります。しかしながら、その一方で主要都市圏を中心とした全国的な地価の上昇や、インフレヘッジを目的とした国内投資用不動産に対する底堅い需要に支えられ、市場動向は堅調に推移いたしました。 建設業界においては、いわゆる「2024年問題」に起因する労働規制の適用が常態化しており、深刻な技能労働者不足を背景とした労務コストの上昇や工期の長期化が業界全体の課題となっております。 (3)中長期的な経営戦略 このような状況のもと、当社グループは、2026年度から2028年度までの３ヶ年を対象とした「中期経営計画2026-2028」を策定いたしました。本計画では、次なる飛躍に向けた基盤構築のステージと位置づけ、東証プライム市場上場及び時価総額1,000億円の実現を目標に掲げております。 具体的には、独自の垂直統合型ビジネスモデルである「不動産ＳＰＡモデル」を核とし、以下の３つの成長戦略を重点的に推進して参ります。 ＜東京エリアへの本格進出＞ 自社設計・自社施工の強みを活かし、市場規模の大きい首都圏での供給棟数を飛躍的に高めることで、収益基盤を強固なものとします。 ＜建築機能の強化による「ゼネコン化」＞ 技術者の採用・育成を強化し建築技術をさらなる高みへと引き上げ、自社開発のみならず外部からの施工受託を拡大させることで、フロー収益の増大を図ります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3800文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1)経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が下支えとなり、緩やかな回復基調で推移いたしました。しかしながら、米国の通商政策の影響による景気の下振れリスクに加えて原材料価格、エネルギー価格の高騰や、金融資本市場の変動など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。 不動産業界におきましては、人件費や建築資材の価格の高騰に伴う物件価格の上昇に加え、金利の上昇基調に伴う財務コストの増大など、事業環境の不確実性が高まっており、引き続き市場動向を慎重に見極める必要があります。しかしながら、主要都市での賃貸需要やインフレによる継続的なインカムゲインの確保が期待できることから、国内外の投資家による国内不動産への投資意欲は、引き続き高水準で推移しております。 このような環境のもと、当社グループは、2025年12月期の重点施策として、連結子会社である株式会社デベロップデザインの事業基盤を活かした首都圏エリアにおける賃貸マンション開発事業の展開を掲げ、注力して参りました。また、事業エリア拡大に伴う開発棟数の増加に対応するため、建築技術者の採用を引き続き積極的に進めて参りました。 その結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は下記のとおりとなりました。 ａ．財政状態 （資産） 当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ440百万円減少し、15,656百万円となりました。主な要因は、仕掛販売用不動産が1,651百万円、その他の流動資産が208百万円及び契約資産が206百万円減少した一方、販売用不動産が1,037百万円、現金及び預金が650百万円増加したことによります。 固定資産は、前連結会計年度末に比べ443百万円増加し、3,366百万円となりました。要因は、有形固定資産が378百万円及び投資その他の資産が145百万円増加した一方、無形固定資産が80百万円減少したことによります。 この結果、総資産は、前連結会計年度末に比べ３百万円増加し、19,023百万円となりました。 （負債） 当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ2,129百万円減少し、7,980百万円となりました。主な要因は、短期借入金が679百万円、１年内返済予定の長期借入金が597百万円、契約負債が441百万円、工事未払金が377百万円及び未払法人税等が300百万円減少した一方、その他の流動負債が183百万円及び預り金が72百万円増加したことによります。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約875文字
３．セグメント資産の調整額17百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない本社資産であります。 ４．セグメント利益又は損失(△)は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 ５．有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、新規連結に伴う増加額を含めておりません。 当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額（注） ２．３ 連結財務諸表計上額（注）４ 不動産投資マネジメント事業 エネルギー事業 売上高 完成工事高 8,982 8,982 8,982 8,982 土地売上高 8,964 8,964 8,964 8,964 建売売上高 3,869 3,869 3,869 3,869 プロパティマネジメント事業収入 1,311 1,311 1,311 1,311 エネルギー事業収入 319 319 319 319 その他 884 884 51 935 △42 893 顧客との契約から生じる収益 24,012 319 24,331 51 24,383 △42 24,340 その他の収益 165 165 165 165 外部顧客への売上高 24,178 319 24,497 24,505 24,505 セグメント間の内部 売上高又は振替高 42 42 △ 42 24,178 319 24,497 51 24,548 △ 42 24,505 セグメント利益 2,735 2,741 14 2,756 △ 183 2,573 セグメント資産 17,324 1,565 18,889 68 18,958 64 19,023 その他の項目 減価償却費 42 119 162 162 165 のれんの償却額 77 77 77 77 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 74 437 512 512 62 574 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1411文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） 当連結会計年度 （自 2025年１月１日 至 2025年12月31日） 金額（百万円） 割合（％） 金額（百万円） 割合（％） 福岡地所株式会社 2,209 12.9 578 2.4 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 今後の見通しにつきましては、日本銀行による段階的な追加利上げの実施を受け、国内金利は「金利ある世界」の定着局面に移行しつつあります。これにより、資金調達コストの上昇や不動産投資家の投資判断基準の厳格化が予想されるなど、事業環境の先行きについては引き続き注視していく必要があります。 このような状況のもと、当社グループは「中期経営計画2026-2028」に基づき、投資用新築一棟賃貸マンションの用地仕入、販売、設計、建築、賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、エネルギー供給までをワンストップで担う「不動産ＳＰＡモデル」を一層強化して参ります。特に、最大の強みである建築（自社施工）を活かし、市場規模の大きい東京エリアへの本格進出を加速させるとともに、新たにホテル事業へ参入し収益構造の多層化を推進いたします。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 キャッシュ・フローの状況の分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの主な資金需要は、用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及び運転資金であります。それらの財源については、自己資金及び金融機関からの借入により調達しております。 このうち、金融機関からの借入に関して、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金については、短期借入金で調達し、賃貸用不動産の取得資金、収益用不動産を建売にて販売を行う場合の用地仕入資金及び賃貸マンション建設資金、エネルギー事業におけるガス供給設備取得のための設備投資資金及びＭ＆Ａに係る資金については、長期借入金での調達を行っております。…