株式会社グッドコムアセット

証券コード: 3475 / 対象年度: 2022 / 提出日: 2023-01-26
業種 不動産業

現在、過去年度の有価証券報告書に基づく分析を表示しています。

このページは、EDINETに提出された有価証券報告書をもとに、 企業のリスク認識・投資領域・経営方針を自動整理したものです。

AI・自動処理による整理を含むため、誤りや不完全な表現が含まれる場合があります。 重要な情報はEvidenceやEDINET等の一次資料をご確認ください。 投資判断ではなく、企業理解の入口としてご利用ください。

業種から企業を探す

同じ「不動産業」の企業

同じ業種の企業をすべて見る

3分で読める事業概要

有価証券報告書の記載内容をもとに、事業内容・主なサービス・確認ポイントを自動整理した参考情報です。

事業の概要

東京23区を中心とした投資用新築マンションの企画、開発、販売、および管理を行う不動産会社です。自社ブランド「GENOVIA」を展開し、法人・個人への販売(ホールセール・リテール)と、その後の賃貸管理や保証事業などを含む多角的なポートフォリオ経営を行っています。

主な事業領域

投資用新築マンションの企画・開発・販売および管理

主な製品・サービス

  • GENOVIAシリーズ(投資用新築マンション)
  • 賃貸管理業務
  • 家賃債務保証事業
  • 不動産小口販売事業
  • コンサルティング事業

ビジネスモデル

自社ブランドマンションの開発・販売による売上と、管理業務や保証事業などのストックビジネスを組み合わせたポートフォリオ経営。

セグメント・事業構成

ホールセール(法人向け)、リテールセールス(個人向け)、リアルエステートマネジメント(賃貸管理・保証)、その他(コンサルティング等)

戦略・方向性

ブランド力の強化、仕入ネットワークの活用による物件供給の安定化、REIT事業への参入準備、M&Aによる多角化、およびリテールセールスの収益力強化。

強みとして読み取れる点

  • 「GENOVIA」ブランドの確立
  • 強固な仕入ネットワークと高い財務能力・信用力
  • ホールセールとリテール、管理業務を組み合わせたリスク分散型のポートフォリオ経営

課題として読み取れる点

  • 地価上昇や建築資材の高騰による仕入物件の確保の困難さ
  • 新型コロナウイルスの影響への注視

確認ポイント

  • REIT事業の開始に向けた準備状況
  • M&Aによる事業の多角化の進捗
  • リテールセールスにおける収益力の向上

概要整理の信頼度: 4 / 5 ・提供された本文に事業内容、セグメント、経営戦略、課題が詳細に記載されており、概要把握には十分な情報が含まれているため。

有報ナビによる分析

有価証券報告書の記載内容をもとに、リスク、経営方針、 投資・研究開発に関する情報を整理したものです。

各スコアは、有価証券報告書の記載内容を整理するための参考指標です。 5段階表示で、スコアが高いほど各項目の性質が強く出ていることを表します。 ただし、投資判断、企業価値、将来業績を評価・予測するものではありません。

特に「リスク開示記載度」は、高いほど良いという意味ではありません。 有報上で注意して読むべきリスク記述が多い、具体的、または重い可能性があるという意味です。

スコアの詳しい見方
リスク開示記載度
スコアが高いほど、有価証券報告書に記載されたリスク開示について、 注意して読むべき記述の多さ・具体性・重さが強いことを表します。 企業そのものの危険度や倒産リスクを示すものではありません。
方針記載度
スコアが高いほど、経営方針、対処すべき課題、資本政策、 リスク対応などが具体的に記載されていることを表します。 方針の良し悪しや実現可能性を判定するものではありません。
投資・変化記載度
スコアが高いほど、設備投資、研究開発、新規事業、DX、海外展開、 事業構造の変化など、将来に向けた取り組みの記載が強いことを表します。 成長性や投資成果を予測するものではありません。

リスク開示の整理

リスク開示記載度: 2 / 5

有報ナビによる整理

仕入における地価高騰や競合による調達困難、建設工事の遅延。販売時期の集中による業績の偏り。金利動向や経済環境の変化に伴う投資意欲の減退および資金調達コストの上昇。空室発生時の保証費用増加や代位弁済の増大。新規事業(REIT等)やM&Aにおける不確実性、人材確保の困難さ。自然災害や感染症による販売・工事への影響。訴訟リスクに対する丁寧な説明、瑕疵担保責任保険への加入、プライバシーマーク取得による情報管理体制の強化等の対応策が講じられている。

経営方針・課題の整理

方針記載度: 4 / 5

有報ナビによる整理

投資用新築マンションの企画・開発から管理まで一貫した体制で、独自のブランド力を武器に成長。ホールセール中心の強固な収益基盤を持ちつつ、REITやM&Aを通じた多角化と地方展開によるさらなる拡大を目指す野心的な経営方針を持つ。

成長方針

1. 既存事業(ホールセール、リテールセールス)の底上げと、ストックビジネス(賃貸管理等)による安定収益。 2. 新規事業(REIT事業、M&Aを通じた多角化)の推進。 3. 販売チャネルの拡大(大阪支店を拠点とした地方展開)。 4. 年平均成長率30-40%を目指す野心的な目標設定。

資本政策

事業拡大に向けた資金調達手段の多様化(借入、社債、新株発行等)と財務体質の強化。特に、手付金のみで仕入可能な「専有物件」の推進による初期投資抑制と、成長に伴う有利子負債の適切な管理を重視。

リスク対応方針

仕入物件確保への地道な関係構築、販売チャネルの多角化によるリスク分散、コンプライアンス教育の徹底、個人情報保護の強化。また、賃貸保証や訴訟対応など顧客向け付加価値サービスの充実により、市場変動に対する耐性を高める。

関連する原文は、下部の「有報本文」に掲載しています。

投資・研究開発・成長施策の整理

投資・変化記載度: 2 / 5

有報ナビによる整理

不動産開発・販売を主軸とし、REIT事業やM&Aを通じた多角化を進める。ブランド力とストックビジネスの組み合わせで成長を目指すが、金利動向や仕入コストなど外部要因への感応度が高い。

設備投資の方向性

新規事業としてのREIT事業の準備、M&Aによる事業多角化への投資、および販売後のストックビジネス強化に向けた体制整備。

研究開発・商品開発

特筆すべき研究開発活動は記載されていないが、ブランド価値向上と物件選定ノウハウの蓄積に注理を置いている。

投資・変化テーマ

  • 不動産開発・販売
  • REIT事業への参入
  • ストックビジネスの拡大
  • M&Aによる多角化

関連キーワード

  • GENOVIAブランド
  • 壁面緑化(green veil)
  • 屋上緑化(skygarden)
  • 屋上ドッグラン(skyrun)
  • 賃貸管理システム

財務情報

提出書類の財務情報を、会計基準や表示範囲とあわせて整理しています。

表示基準

会計基準日本基準 連結区分連結 対象期間2021-11-01 〜 2022-10-31 表示状況表示可能

提出日: 2023-01-26

財務情報

業績

売上高

400.49億円
根拠・定義
正式ラベル
売上高
section key
performance
metric_key
revenue
meaning_id
revenue.net_sales
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#423
source concept
NetSales
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2021-11-01 〜 2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-8214179ed14c4781

営業利益

46.12億円
根拠・定義
正式ラベル
営業利益又は営業損失
section key
performance
metric_key
operating_profit
meaning_id
profit.operating
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#431
source concept
OperatingIncome
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2021-11-01 〜 2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-8214179ed14c4781

経常利益

43.42億円
根拠・定義
正式ラベル
経常利益又は経常損失
section key
performance
metric_key
ordinary_profit
meaning_id
profit.ordinary_jgaap
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#455
source concept
OrdinaryIncome
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2021-11-01 〜 2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-8214179ed14c4781

税引前利益

42.48億円
根拠・定義
正式ラベル
税引前利益又は税引前損失
section key
performance
metric_key
profit_before_tax
meaning_id
profit.before_tax
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#461
source concept
IncomeBeforeIncomeTaxes
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2021-11-01 〜 2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-8214179ed14c4781

親会社帰属利益

28.58億円
根拠・定義
正式ラベル
親会社の所有者に帰属する当期利益(損失)
section key
performance
metric_key
net_income
meaning_id
profit.owners_parent
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#471
source concept
ProfitLossAttributableToOwnersOfParent
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2021-11-01 〜 2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-8214179ed14c4781

財政状態・流動性

総資産

244.52億円
根拠・定義
正式ラベル
資産合計
section key
balance_and_liquidity
metric_key
total_assets
meaning_id
assets.total
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#367
source concept
Assets
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-15c2380c8b0d7af9

純資産

114.72億円
根拠・定義
正式ラベル
純資産合計
section key
balance_and_liquidity
metric_key
net_assets
meaning_id
equity.net_assets_jgaap
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#419
source concept
NetAssets
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-15c2380c8b0d7af9

株主資本

114.67億円
根拠・定義
正式ラベル
株主資本
section key
balance_and_liquidity
metric_key
equity
meaning_id
equity.shareholders_equity
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#411
source concept
ShareholdersEquity
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-15c2380c8b0d7af9

現金及び現金同等物

116.57億円
根拠・定義
正式ラベル
現金及び現金同等物
section key
balance_and_liquidity
metric_key
cash
meaning_id
cash.cash_and_cash_equivalents
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#687
source concept
CashAndCashEquivalents
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-15c2380c8b0d7af9

キャッシュフロー

3区分

営業CF

+34.83億円
根拠・定義
正式ラベル
営業活動によるキャッシュ・フロー
section key
cash_flow
metric_key
operating_cf
meaning_id
cash_flow.operating
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#639
source concept
NetCashProvidedByUsedInOperatingActivities
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2021-11-01 〜 2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-8214179ed14c4781

投資CF

-2.56億円
根拠・定義
正式ラベル
投資活動によるキャッシュ・フロー
section key
cash_flow
metric_key
investing_cf
meaning_id
cash_flow.investing
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#657
source concept
NetCashProvidedByUsedInInvestmentActivities
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2021-11-01 〜 2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-8214179ed14c4781

財務CF

+4.56億円
根拠・定義
正式ラベル
財務活動によるキャッシュ・フロー
section key
cash_flow
metric_key
financing_cf
meaning_id
cash_flow.financing
label source
meaning_registry
label resolution
resolved
Registry status
stable
availability
主要値
visibility
表示対象
Fact ID
XBRL/PublicDoc/jpcrp030000-asr-001_E30726-000_2022-10-31_01_2023-01-26.xbrl#677
source concept
NetCashProvidedByUsedInFinancingActivities
framework
jgaap
scope
consolidated
period
2021-11-01 〜 2022-10-31
presentation role
primary_statement
reporting basis
reporting-basis-e92d747a99ccd236
reporting slice
reporting-slice-8214179ed14c4781

財務項目の関係

資本項目の関係

異なる値・別Fact
根拠・定義
relation state
different_value
source relation key
different_value

確認事項

開示上の確認事項

この表示に確認事項はありません。

文書情報を確認
doc_id
S100Q0LG
framework
日本基準 / jgaap
scope
連結 / consolidated
period
2021-11-01 〜 2022-10-31
表示状況
表示可能
選定状況
表示可能
raw presentation state
ready
raw selection status
ready

有報本文

有報ナビによる整理の根拠となる原文を、項目ごとに確認できます。

事業・経営に関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業・経営に関する有報本文を表示

事業の内容

抜粋表示 / 原文長 約2000文字

3【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社4社(株式会社グッドコム、株式会社ルームバンクインシュア、株式会社キャピタルサポートコンサルティング、臺灣家得可睦股份有限公司)及び非連結子会社(孫会社含む)2社(株式会社グッドコムアセット投資顧問、株式会社グッドコムナビ)の7社で構成されております。「Purpose=不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、「Vision=21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げ、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA(ジェノヴィア)」(※1)シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでおります。当社グループが取扱う物件には、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件(開発物件)と、マンション建設事業主から一棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件(専有物件)があります。 (※1)「GENOVIA」とは、「GENE(遺伝子)」と「VIA(Very Important Apartment)」の2語を掛け合わせた造語であります。「GENE」は、私たちが受け継いでいきたい想いを表しております。ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされております。私たちが目指すのは、このような「長い間愛され続けるマンション」を提供することであります。 「GENOVIA」シリーズの主な特徴 ・「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしており、原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した1階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil(グリーンヴェール)」を採用しております。なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden(スカイガーデン)」又は屋上ドッグラン「skyrun(スカイラン)」を採用しております。 ・設立以来、建築地域は東京23区中心であります。 ・間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの1Kが中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやディンクス(※2)向けの1LDK、2LDK等が併設されております。 ・主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台を取り揃えており、顧客の所得や趣向に応じて販売しております。 ・投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしており、入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠(※3)を設置する等、防犯面にも配慮しております。…

経営方針・経営戦略・対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約4508文字

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。 (1)経営方針 当社は、Purpose=「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision=「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げております。当社グループは、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に1都3県にて、投資用新築マンションを企画・開発し、法人等や個人投資家への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後も、立地や仕様、アフターサポートなどにこだわり、投資用不動産としての価値を高め、それらをグローバルに提供することで、社会貢献していきたいと考えております。また、21世紀を代表する不動産会社になり、顧客や取引先、株主、従業員など全てのステークホルダーへの責任を果たすため、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本方針としております。 (2)経営戦略等 当社グループは、主力事業である投資用新築マンションの販売セグメントと販売後の管理セグメントで構成されております。販売セグメントについては、複数の販売チャネルの中で、経営環境に応じて、注力する販売事業を変化させ、管理セグメントについては、安定的に収益を得ることができるストックビジネスとして、販売増に伴った収益拡大が見込めます。このように、様々なチャネルによりシナジー効果を発揮し、またリスク分散することで、どのような経営環境でも安定的に業容の拡大を図るポートフォリオ経営を実施しております。 さらなる発展のためには、全セグメントの底上げに加え(特にリテールセールスの収益力強化)、新規事業の推進が必要であると考えております。特に2022年5月に、株式会社グッドコムアセット投資顧問を設立し、新規事業として、REIT事業の開始に向けた準備を進めております。同事業では、当社が物件のスポンサーとなることで、当社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズの販売を通して培った物件の仕入ネットワークを生かすと共に、仕入エリアを1都3県に拡大し、中古物件も対象とすることで、安定的な物件供給をいたします。今後は、多くの物件ポートフォリオから安定的な分配金の確保をしてまいります。また、更なる業績拡大に向け、M&Aによる事業の多角化などを積極的に推進してまいります。 さらに、サステナビリティが経営の重要課題の一つであると認識しており、幅広い事業活動を通じて様々な社会課題の解決に貢献することで、当社グループの持続的成長を図ってまいります。…

対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約4508文字

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。 (1)経営方針 当社は、Purpose=「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision=「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げております。当社グループは、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に1都3県にて、投資用新築マンションを企画・開発し、法人等や個人投資家への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後も、立地や仕様、アフターサポートなどにこだわり、投資用不動産としての価値を高め、それらをグローバルに提供することで、社会貢献していきたいと考えております。また、21世紀を代表する不動産会社になり、顧客や取引先、株主、従業員など全てのステークホルダーへの責任を果たすため、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本方針としております。 (2)経営戦略等 当社グループは、主力事業である投資用新築マンションの販売セグメントと販売後の管理セグメントで構成されております。販売セグメントについては、複数の販売チャネルの中で、経営環境に応じて、注力する販売事業を変化させ、管理セグメントについては、安定的に収益を得ることができるストックビジネスとして、販売増に伴った収益拡大が見込めます。このように、様々なチャネルによりシナジー効果を発揮し、またリスク分散することで、どのような経営環境でも安定的に業容の拡大を図るポートフォリオ経営を実施しております。 さらなる発展のためには、全セグメントの底上げに加え(特にリテールセールスの収益力強化)、新規事業の推進が必要であると考えております。特に2022年5月に、株式会社グッドコムアセット投資顧問を設立し、新規事業として、REIT事業の開始に向けた準備を進めております。同事業では、当社が物件のスポンサーとなることで、当社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズの販売を通して培った物件の仕入ネットワークを生かすと共に、仕入エリアを1都3県に拡大し、中古物件も対象とすることで、安定的な物件供給をいたします。今後は、多くの物件ポートフォリオから安定的な分配金の確保をしてまいります。また、更なる業績拡大に向け、M&Aによる事業の多角化などを積極的に推進してまいります。 さらに、サステナビリティが経営の重要課題の一つであると認識しており、幅広い事業活動を通じて様々な社会課題の解決に貢献することで、当社グループの持続的成長を図ってまいります。…

経営成績・財政状態の概況

抜粋表示 / 原文長 約3288文字

3【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1)経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は以下のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が続く中、ワクチン接種の進展や感染対策の定着により、経済活動は徐々に正常化に向かう動きが見られました。先行きについては、ウクライナ情勢をめぐる資源価格の高騰や、世界的な金融政策の引き締め等の影響により、物価の上昇、急激な円安の進行等を背景として、インフレ懸念が高まるなど、依然として不透明な状況が続いております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、都心部の土地及び建築費が高騰しているものの、国内の金融緩和政策等により、安定した収益が見込める日本の不動産に対する海外機関投資家の投資意欲は旺盛な状況が継続いたしました。 当社グループにおきましては、このような経営環境のもと、東京23区を中心に「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズの新築マンションとして、「GENOVIA green veil(ジェノヴィア グリーンヴェール)」、「GENOVIA skygarden(ジェノヴィア スカイガーデン)」及び「GENOVIA skyrun(ジェノヴィア スカイラン)」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、ブランド力の強化等に取り組んでまいりました。新型コロナウイルス感染症の拡大によりホテルやオフィスの稼働率が低下している中、投資用マンションについては、特にホールセールにおいて、安定的な投資商品として評価され、1棟単位での販売が大きく増加している状況を背景に、売上高及び利益は過去最高を更新いたしました。また、2022年5月より、新規事業として、株式会社グッドコムアセット投資顧問を設立し、REIT事業の開始に向け準備を進めております。同事業の開始に向け、当社グループは、創業以来、東京23区を中心に新築マンションを取扱っておりましたが、仕入エリアを1都3県に拡大し、中古物件も対象とすることで、更なる業績拡大を目指し、今後は、多くの物件ポートフォリオから利益の最大化ならびに安定的な分配金の確保を目指してまいります。 これらにより、当連結会計年度においては41棟、全1,369戸を販売し、仕入につきましても、22棟、全1,304戸の仕入を行いました。 以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は40,048百万円(前期は34,216百万円の売上高)、営業利益は4,612百万円(前期比34.2%増)、経常利益は4,342百万円(同37.…

セグメント関連

抜粋表示 / 原文長 約4124文字

2.当連結会計年度より、報告セグメントを変更しており、前年同期比は前連結会計年度の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で算出しております。 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮した上で行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、結果としてこれらの見積りと実績が異なる場合があります。また、特に以下の重要な会計方針及び見積りの適用が、その作成において用いられる見積り及び予測により、当社グループの連結財務諸表に大きな影響を及ぼすと考えております。 (販売用不動産の評価) 当社グループが保有する棚卸資産のうち、主なものは販売用不動産であり、販売用不動産の評価は、個別法による原価法を採用しており、事業計画上の販売見込額から販売経費見込額を控除した正味売却価額が取得原価を下回るものについては、その差額を費用処理しております。なお、当連結会計年度において、簿価の切り下げは行っておりません。 当該販売見込額の見積りにおいて、過去の販売実績や、市場動向を反映した賃料収益を割引計算する収益還元法を基礎に算定した価格を参考にしているため、想定賃料、還元利回りを主要な仮定としております。 なお、将来の市況悪化や大規模な自然災害による販売用不動産の被災等により、市場価格の著しい下落が発生し、事業計画が修正される等、主要な仮定に変動が生じた場合、翌連結会計年度の連結財務諸表に影響を与える可能性があります。 販売用不動産の評価の詳細については、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項」の「重要な会計上の見積り」に記載のとおりであります。 (のれんの評価) 当社グループは、のれんにつき減損の兆候があると認められる場合には、のれんが帰属する事業から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額を比較することにより、減損損失の認識の要否を判定しております。…

リスクに関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業等のリスクの原文を表示

事業等のリスク

抜粋表示 / 原文長 約6579文字

2【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1)仕入に関するリスク ① 仕入物件の立地及び価格について 当社グループでは、創業以来東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内を中心に新築マンションの用地又は建物の仕入れに努めており、新規事業推進や事業規模拡大のため、1都3県に仕入エリアを拡大しております。 しかしながら、他社との競合や地価上昇により計画どおりの仕入が行えない場合又は仕入を行ったとしても仕入価格に見合った価格で販売できない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ② マンション建築事業主からの仕入リスク 一般的な新築マンションの仕入は、用地を取得し、マンションを建築しますが、当社グループではマンション建築事業主(以下「事業主」といいます。)からマンションを1棟単位で仕入れることを主としております。具体的には、自社仕様のブランドマンションとするため、当社グループとしては、初期段階で手付金等の自己負担のみで、先行的な用地取得資金やその後の建築資金を負担せずに、仕入物件の確保ができることになります。 しかしながら、事業主の都合等で当該物件の建築中の事故等予期せぬ事態が発生し、建築工期が遅延した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (2)不動産引渡時期等による業績の変動及び偏重リスク 当社グループのホールセール及びリテールセールスの売上計上基準は、顧客へ物件を引渡した(所有権の移転)時点で売上高を計上する引渡基準としております。 したがって、外注先との調整不足や近隣住民の反対運動や天災等の不測の事態により物件の竣工・引渡しが遅延した場合や法人等による複数棟の一括引渡の際には、特定の通期及び四半期に売上高及び利益が大きく偏重する可能性があり、当社グループの業績を判断する際には留意する必要があります。 (3)販売に関するリスク ① ホールセールに関するリスク 当社グループのホールセールにおいては、法人等に1部屋から1棟まで幅広い単位で販売しております。 しかしながら、経済環境や金利動向、法人等の投資方針等が著しく変化した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ② リテールセールスに関するリスク 当社グループのリテールセールスにおいては、将来の年金対策や生命保険の代替商品、相続税対策として、個人投資家の方々に物件を購入いただいております。…

投資・研究開発に関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

研究開発・設備投資などの有報本文を表示

研究開発活動

抽出本文 / 原文長 約50文字

5【研究開発活動】 該当事項はありません。 有価証券報告書(通常方式)_20230125110306

設備投資等の概要

抽出本文 / 原文長 約594文字

2【主要な設備の状況】 (1)提出会社 2022年10月31日現在 事業所名 (所在地) 設備の内容 帳簿価額(千円) 従業員数 (名) 建物及び構築物 その他 合計 本社 (東京都新宿区他1支店) 事務所設備等 52,719 14,461 67,181 111 (注)1.現在休止中の主要な設備はありません。 2.帳簿価額のうち、「その他」は工具、器具及び備品、リース資産であり、「その他」には大阪支店の工具、器具及び備品が324千円含まれております。 3.提出会社はホールセール、リテールセールス及びその他のセグメント事業を営んでおりますが、ほとんどの設備が共有的に使用されておりますので、セグメント別に分類せず一括して記載しております。そのため「セグメントの名称」も記載しておりません。 4.本社は全て賃借物件であり、年間賃借料は154,824千円であり、連結子会社である株式会社グッドコム、株式会社キャピタルサポートコンサルティング及び非連結子会社である株式会社グッドコムアセット投資顧問に一部を貸与しております。また、大阪支店も全て賃借物件であり、年間賃借料は2,239千円であり、連結子会社である株式会社ルームバンクインシュアに一部を貸与しております。 (2)国内子会社 重要性がないため、記載を省略しております。 (3)在外子会社 重要性がないため、記載を省略しております。

その他の有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

補足セクションの有報本文を表示

配当政策

抽出本文 / 原文長 約548文字

3【配当政策】 当社は、経営基盤の強化を図るとともに、将来の事業展開に備えた内部留保を確保しつつ、配当につきましては、経営成績と財務能力を総合的に勘案し決定いたしますが、配当性向30%を基準に毎期配当していくことを基本方針としております。 なお、内部留保資金につきましては、経営基盤の強化及び事業拡大を目的とした中長期的な事業原資として利用していく予定であります。 また、株主に対する利益還元の重要性を踏まえた上で、基本方針を継続し、業績向上に伴って株主への利益配当の内容を充実していくことを利益配当政策の基本といたします。 当社は、中間配当を行うことができる旨を定款に定めており、配当に関しては年1回の期末配当ならびに業績に応じて中間配当を行うことを基本方針としております。これらの剰余金の配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。 なお、当事業年度に係る剰余金の配当は、以下のとおりであります。 決議年月日 配当金の総額 (百万円) 1株当たり配当額 (円) 2023年1月26日 862 60.00 定時株主総会決議 (注)当社は、2022年11月1日付で普通株式1株につき2株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割前の金額で記載しております。

従業員の状況

抽出本文 / 原文長 約830文字

5【従業員の状況】 (1)連結会社の状況 2022年10月31日現在 セグメントの名称 従業員数(名) ホールセール 21 リテールセールス 62 リアルエステートマネジメント 52 その他 全社(共通) 28 合計 167 (注)1.従業員数は、就業人員数であり、臨時雇用者数は含んでおりません。 2.全社(共通)は、特定のセグメントに区分できない総務及び経理等の管理部門の従業員であります。 3.当連結会計年度の期首より、従来の報告セグメントの「Good Com Fund」は、新規上場及び上場後IR・資本政策のコンサルティングを行う株式会社キャピタルサポートコンサルティングを連結子会社化したことにより、同社事業を当該報告セグメントに含めるとともに、名称を「その他」に変更しております。 (2)提出会社の状況 2022年10月31日現在 従業員数(名) 平均年齢(歳) 平均勤続年数(年) 平均年間給与(千円) 111 30.2 3.6 5,352 セグメントの名称 従業員数(名) ホールセール 21 リテールセールス 62 その他 全社(共通) 26 合計 111 (注)1.従業員数は、就業人員数であり、臨時雇用者数は含んでおりません。 2.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 3.全社(共通)は、特定のセグメントに区分できない総務及び経理等の管理部門の従業員であります。 4.当事業年度の期首より、従来の報告セグメントの「Good Com Fund」は、新規上場及び上場後IR・資本政策のコンサルティングを行う株式会社キャピタルサポートコンサルティングを連結子会社化したことにより、同社事業を当該報告セグメントに含めるとともに、名称を「その他」に変更しております。 (3)労働組合の状況 当社グループの労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 有価証券報告書(通常方式)_20230125110306

コーポレート・ガバナンス

抜粋表示 / 原文長 約5853文字

(1)【コーポレート・ガバナンスの概要】 ① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方 当社グループのコーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方は 、 経営の効率性と適法性を同時に確保しつつ 、 健全に発展するために必要な企業統治体制の整備や施策を実施することであり 、 Purposeである 「 不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し 、 社会に貢献する 」 を実現するためにも 、 株主や顧客をはじめとする利害関係者に対して公正かつ中立的な姿勢を保持・充実していくことが経営上の重要な課題であると認識しております 。 このためにも 、 コンプライアンスを重視した経営及びこれを実践するためのコーポレート・ガバナンス体制の確立が必要であり 、 今後も経営の透明性 、 迅速性 、 公正性及び健全性の向上を図っていく所存であります 。 ② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由 当社は機関設計として、監査役会設置会社制度を採用しております。 当社が監査役会設置会社制度を採用する理由としては、社外取締役を含む取締役会による監督機能に加え、監査役会が独立の機関として取締役の職務の執行に対する監査が機能する体制とすることで、経営の改善及び刷新を必要に応じて機動的に行えると判断しているためであります。 A.取締役会 当社の取締役会は、本書提出日現在、6名(うち社外取締役3名)で構成されております。取締役会は原則として毎月1回開催し、当社グループにおける経営上重要な事項の審議及び決定や、取締役の職務執行状況を監督しており、必要に応じて臨時取締役会を開催しております。また、代表取締役社長をはじめとする取締役のほか、執行役員を選任しており、実効性の高い業務執行体制の構築に努めております。 B.監査役会 当社の監査役会は、本書提出日現在、常勤監査役1名を含む監査役3名(いずれも社外監査役)で構成されております。監査役会は原則として毎月1回開催されております。全監査役が取締役会に出席しており、取締役の業務執行状況等について必要に応じて意見を述べる等、実効性ある監査に努めております。また、全監査役は指名・報酬委員会、リスク・コンプライアンス委員会及び独立社外取締役会にも出席しており、意思決定プロセスの妥当性の検証を行っております。なお、常勤監査役については、前述の機関への参加に加え、経営会議にも出席しております。 また、監査役会は、会計監査人と四半期ごと及び必要に応じて個別にミーティングを実施し、監査役は内部監査担当である経営管理部と必要に応じてミーティングを行い、経営管理部は会計監査人と内部統制の意見交換を行う等、監査結果の報告、情報の共有化、意見交換等を行い、三者連携の強化に努めております。 C.…

重要な契約等

抽出本文 / 原文長 約25文字

4【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。

大株主の状況

抽出本文 / 原文長 約707文字

(6)【大株主の状況】 2022年10月31日現在 氏名又は名称 住所 所有株式数 (株) 発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(%) 長嶋 義和 東京都新宿区 4,783,624 33.29 長嶋 弘子 東京都新宿区 1,696,000 11.80 日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口) 東京都港区浜松町2-11-3 797,200 5.55 BNPパリバ証券株式会社 東京都千代田区丸の内1-9-1 152,500 1.06 株式会社日本カストディ銀行(信託口) 東京都中央区晴海1-8-12 146,700 1.02 増田 明彦 大阪府枚方市 134,800 0.94 川満 隆詞 東京都中野区 121,100 0.84 むさし証券株式会社 埼玉県さいたま市大宮区桜木町4-333-13 117,600 0.82 GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL (常任代理人 ゴールドマン・サックス証券株式会社) PLUMTREE COURT, 25 SHOE LANE, LONDON EC4A 4AU, U. K. (東京都港区六本木6-10-1) 111,914 0.78 大和証券株式会社 東京都千代田区丸の内1-9-1 108,900 0.76 8,170,338 56.85 (注)1.長嶋義和氏の所有株式数は、資産管理会社である株式会社long-islandの株式数を合算して記載しております。 2.2022年11月1日付で普通株式1株につき2株の割合で株式分割を行っておりますが、上記所有株式については、当該株式分割前の所有株式数を記載しております。

出典

データ元
EDINET 有価証券報告書
docID
S100Q0LG 外部サイト(EDINET公式サイト)を開きます

技術情報

分析バージョン
2023
使用モデル
gemma4:12b

このページについて

本ページは、有価証券報告書の内容をもとに自動生成した企業理解用のページです。 内容の正確性・完全性を保証するものではありません。

投資判断を行う場合は、必ずEDINETの原文、有価証券報告書、決算短信、 会社公表資料などをご確認ください。

ランダム