事業の内容
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/ 原文長 約2001文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社26社、持分法適用関連会社１社により構成されており、自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売を行う「不動産開発事業」、収益不動産等の取得・再生・販売を行う「不動産ソリューション事業」、海外における投資、住宅分譲事業を行う「海外事業」、マンション、オフィスビル、商業施設等の賃貸を行う「不動産賃貸事業」、ホテルの賃貸及び管理を行う「ホテル賃貸・運営事業」、マンション、オフィスビル、商業施設等の管理を行う「不動産管理事業」を行っております。なお、連結子会社のうち16社は、当社がこれらの事業を行うプロセスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立又は出資を行っている特別目的会社、一般社団法人であります。 当社及び当社の関係会社の事業における当社及び関係会社の位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。 (1) 不動産開発事業 自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の賃貸マンションやオフィスビル、ホテル等の企画開発・販売をしております。当社の建築士によるデザイン・コスト管理・施工監理等の企画開発力と蓄積したノウハウを活用し、当社において保有する物件や外部投資家へ販売する物件を事業用地取得から企画開発まで行っております。 設計業務、建築工事、投資分譲マンション販売については、それぞれ設計事務所、建設会社、販売会社に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。 (主な関係会社) 当社 (2) 不動産ソリューション事業 当社グループが既存収益不動産を取得し、入居者募集だけでなく、当社ノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ、稼働率の向上等を図り、不動産の保有期間中の収益の確保に努め、最終的には、投資物件として外部投資家等へ販売しております。 (主な関係会社) 当社 (3) 海外事業 海外における投資、住宅分譲事業を行っております。本書提出日において、シンガポール、ベトナムにおいて当該事業を行っております。 (主な関係会社) SAMTY ASIA INVESTMENTS PTE.LTD. S-VIN VIETNAM REAL ESTATE TRADING JOINT STOCK COMPANY Samty Vietnam Co.,Ltd. (4) 不動産賃貸事業 当社グループは、マンション、オフィスビル、商業施設等を保有し、賃貸収入等の増加を目的として、個人及び法人テナントに賃貸しております。大型の収益不動産の取得・保有については、特別目的会社を活用したスキームにより行っております。また、収益不動産の所有者から当社がマンション等を賃借してエンドテナントへ転貸するサブリースも行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約1001文字
(3) 中期的な経営戦略及び目標とする経営指標 当社グループは、賃料収入等のインカムゲインを最大化し、安定した収益基盤の構築を目指しております。またインカムゲインの源泉となる資産を保有拡大するため、開発用地、収益用不動産の取得を強化しております。上記(2)の経営環境に記載のとおり賃貸マンションは景気変動やコロナ禍の影響を受けにくい安定的な資産で、賃料水準及びこれに基づく売買取引価格も上昇傾向で推移しております。J-REITや不動産ファンドといった不動産投資市場における中心的なプレイヤーの資金調達環境が世界的な低金利を背景に依然良好な中、投資対象として賃貸マンションが選好されており、価格の先高感からこれらの投資家の期待利回りはさらに低下（価格は上昇）する可能性があります。このことから、開発、取得した物件を早期に売却するのではなく、一定期間保有することで保有期間中の賃料収入を確保することに加え、より有利な価格で売却する機会を窺う事業戦略が合理的と判断しております。また、オフィスビルにつきましては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止のため出社制限を実施する企業や、テレワーク主体に移行する企業がある中ではありますが、特に地方主要都市における需要は底堅く、自社ブランド「S-BUILDING」シリーズのオフィスビルの開発を継続して展開してまいります。ホテルにつきましては、新型コロナウイルス感染症再拡大による影響を受けましたが、ウィズコロナへの移行に伴い、宿泊観光消費が回復傾向にあります。アフターコロナを見据え、外部環境を注視しながらホテル資産への投資や準備を継続してまいります。海外事業においては、特にASEAN諸国の高い経済成長率とこれによる中間所得層の増加や都市部の人口増加を背景として住宅需要が旺盛であることから、不動産デベロッパーとして大きな開発利益を獲得する機会があると判断しております。今後も引き続き海外事業における収益の拡大を目指してまいります。 なお、以上の計画において、営業利益、ROE、ROA及び自己資本比率を重要な経営指標として設定しております。 2025年11月期における経営目標は次のとおりです。 営業利益 35,000百万円 以上 ROE 15.0％ 水準 ROA※ 7.0％ 水準 自己資本比率 30.0％ 以上 ※ROA：営業利益÷総資産（期首・期末平均）
対処すべき課題
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/ 原文長 約1210文字
(4) 優先的に対処すべき課題 上記(3)の経営戦略及び目標とする経営指標を達成するための、現状の課題は以下のとおりであります。 ① コーポレート・ガバナンス、内部管理体制の強化 当社は、特定の取引先との取引に関連し、過年度決算における会計上の連結対象範囲の判断等についての疑義が判明したため、2023年１月16日に特別調査委員会を設置し調査を実施いたしました。特別調査委員会の調査結果については、2023年３月７日付「特別調査委員会の調査報告書公表に関するお知らせ」にて開示した通りであります。当調査結果を踏まえ、社会的責任を果たし、ステークホルダーの皆様に信頼いただくために、強固なコーポレート・ガバナンス及び、内部管理体制の構築等の再発防止策を策定し、再発防止に努めてまいります。また当社は、社外取締役を含む監査等委員会設置会社へ移行いたしました。取締役会の議決権を持つ監査等委員である取締役と内部監査室が密に連携し、更なるコーポレート・ガバナンスの充実を通じて経営の透明性の向上に取り組んでまいります。 ② 優秀な人材の確保・育成 会社の持続的な成長のためには、優秀な人材の確保・育成が必要不可欠であると考えております。各拠点において当該エリアに精通した優秀な人材を確保・育成するために、各々の従業員がやりがいを持って活躍できる職場環境の下、各自の成長ステージに応じた能力開発を支援してまいります。 ③ 財務基盤の強化と資金調達方法の多様化 安定的・持続的な成長のために、また外部環境の変化に対応するためには、強靭な財務基盤と機動的な資金調達が重要であると考えております。収益獲得やステークホルダーとの協働により財務基盤の構築、資金調達方法の多様化を図ります。 ④ ホテル開発、ホテルREIT上場 当社グループでは、アフターコロナ時代のホテル業界について、観光立国を目指す日本政府の施策のもとで、今後も大きな成長が見込まれる分野であると考えております。サムティ・ジャパンホテル投資法人の東京証券取引所上場含め、外部環境を注視しながら事業推進いたします。 ⑤ 海外への事業展開 当連結会計年度において、ベトナム国最大手の不動産デベロッパーであるVINHOMES JOINT STOCK COMPANYと同国ハノイ市において共同で行うスマートシティ分譲住宅事業プロジェクトの４棟のうち１棟が竣工し、顧客への引渡を開始いたしました。今後も引き続き海外事業における収益の拡大を目指してまいります。 ⑥ サステナビリティへの取組み 当社グループでは、「環境への配慮」「地域の共存」「人を大切にする企業の実現」「企業理念の徹 底」の４つを「サステナビリティ基本方針」と定めております。当連結会計年度におきましては、当社WEBサイト内に、サステナビリティサイトを公開いたしました。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4547文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、秋頃より新型コロナウイルス感染症が再拡大しましたが、社会経済活動の正常化に向けウィズコロナへ移行しつつあります。世界経済においては、資源価格の高騰やインフレ率の高止まり、長引くウクライナ情勢の緊迫、欧米における金利上昇等、先行きは不透明な状況が続いております。 当社グループの属する不動産業界においては、賃貸マンションについては、景気動向やコロナ禍の影響を受けにくいことから、稼働率、賃料水準及び物件売買価格のいずれも堅調に推移しております。ホテル業界においては、全国旅行支援の実施や、観光目的の訪日外国人の回復により、今後、宿泊観光消費が増加すると想定しております。 このような事業環境のもと、当連結会計年度においては、52物件（自社ブランドの賃貸マンション「S-RESIDENCEシリーズ」51物件（約3,600戸）、投資分譲１物件）の開発物件を竣工させました。当社グループ保有・運営のホテルについては、まん延防止等重点措置等の影響により稼働率は低下しておりましたが、足元では回復傾向にあります。また第３四半期連結会計期間より、ホテルを備えた大自然の冒険テーマパークを運営する株式会社ネスタリゾート神戸を連結子会社化し、テーマパーク運営のノウハウを有する株式会社刀を事業パートナーとして、ともに経営に参画しております。当社グループでは、アフターコロナにおいて人々の行動は、「コト・体験」にシフトし、「観光・レジャー関連」は成長が見込める有力なアセットであると認識しております。賃貸マンション、ホテルに加え、国内第３の柱としてテーマパーク事業を追加し、収益拡大の機会を得るとともに、本取組を契機に持続可能な事業に発展させて、地方創生を推進し地域経済の発展に貢献してまいります。また当連結会計年度における円安進行により連結子会社において為替差益が57億円発生しております。 この結果、当連結会計年度の業績は、売上高 1,284億円 （前連結会計年度比 42.0％増 ）、 営業利益140億円 （前連結会計年度比 48.8％増 ）、 経常利益144億円 （前連結会計年度比 78.2％増 ）、 親会社株主に帰属する当期純利益108億円 （前連結会計年度比 8.5％増 ）となりました。 なお、収益認識会計基準等の適用により、従来の方法に比べて、当連結会計年度の売上高は８億円減少しております。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。…
セグメント関連
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/ 原文長 約2034文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2020年12月１日 至 2021年11月30日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 不動産開発 事業 不動産 ソリュー ション事業 海外事業 不動産 賃貸事業 ホテル賃貸 ・運営事業 不動産管理 事業 売上高 外部顧客への売上高 38,863 37,128 595 7,949 2,689 3,233 90,460 セグメント間の 内部売上高又は 振替高 95 611 707 38,863 37,128 595 7,949 2,784 3,845 91,167 セグメント利益 又は損失(△) 9,863 3,042 298 3,779 △ 2,596 550 14,937 セグメント資産 74,410 83,693 26,528 100,307 23,351 3,666 311,957 その他の項目 減価償却費 33 677 81 38 830 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 32,553 1,386 82 34,022 合計 調整額 (注) 1,2,3 連結財務諸表 計上額 売上高 外部顧客への売上高 90,460 90,460 セグメント間の 内部売上高又は 振替高 707 △ 707 91,167 △ 707 90,460 セグメント利益 又は損失(△) 14,937 △ 5,475 9,461 セグメント資産 311,957 37,236 349,194 その他の項目 減価償却費 830 187 1,018 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 34,022 300 34,322 (注) １．セグメント利益又は損失(△)の調整額 △5,475百万円 は、セグメント間取引消去 △223百万円 、各報告セグメントに配賦されない全社費用 △5,252百万円 が主であります。全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ２．セグメント資産の調整額 37,236百万円 は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものとしましては、提出会社の余資運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。 ３．セグメント利益又は損失(△)及びセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益及び資産合計と調整しております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約5303文字
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 (自 2020年12月１日 至 2021年11月30日 ) 当連結会計年度 (自 2021年12月１日 至 2022年11月30日 ) 金額(百万円) 割合(％) 金額(百万円) 割合(％) ＭＦＴＪＰＮ３特定目的会社 17,777 13.8 サムティ・レジデンシャル投資法人 29,349 32.4 17,672 13.7 ＭＦＴＪＰＮ２特定目的会社 15,799 12.3 ＨＳＪＰＮ３特定目的会社 14,400 15.9 合同会社京都四条ホテルマネジメント 13,300 14.7 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針及び新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りの仮定は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項」の（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）及び（追加情報）に記載のとおりです。 この連結財務諸表の作成にあたり、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、過去の実績や取引の状況に照らし合理的と考えられる見積り及び判断を行っております。当該見積り及び判断について当社グループは継続的に評価を行っておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。 ａ．販売用不動産の評価 当社グループは、「棚卸資産の評価に関する会計基準」に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。 会計処理の適用に当たっては、個別物件ごとに販売価格、建築工事原価追加発生額及び販売経費等を見積もって正味売却価額を算定しており、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで切り下げる評価減を行っております。…