事業の内容
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/ 原文長 約2179文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社20社、持分法適用関連会社２社により構成されており、自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売を行う「不動産開発事業」、収益不動産等の取得・再生・販売を行う「不動産ソリューション事業」、海外における投資、住宅分譲事業を行う「海外事業」、マンション、オフィスビル、商業施設等の賃貸を行う「不動産賃貸事業」、ホテルの賃貸及び管理を行う「ホテル賃貸・運営事業」、マンション、オフィスビル、商業施設等の管理を行う「不動産管理事業」を行っております。なお、連結子会社のうち13社は、当社がこれらの事業を行うプロセスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立又は出資を行っている特別目的会社、一般社団法人であります。 当社及び当社の関係会社の事業における当社及び関係会社の位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であり、当連結会計年度より、従来の「不動産事業」を「不動産開発事業」、「不動産ソリューション事業」及び「海外事業」の３つへ、従来の「不動産賃貸事業」を「不動産賃貸事業」と「不動産管理事業」の２つへ分け、従来「その他の事業」に含めていた「ホテル賃貸・運営事業」以外の事業については、各セグメントに区分を変更しております。また、従来の「不動産事業」に含まれていたアセットマネジメントは「不動産管理事業」に区分を変更しております。 (1) 不動産開発事業 自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の賃貸マンションやオフィスビル、ホテル等の企画開発・販売をしております。当社の建築士によるデザイン・コスト管理・施工監理等の企画開発力と蓄積したノウハウを活用し、当社において保有する物件や外部投資家へ販売する物件を事業用地取得から企画開発まで行っております。 設計業務、建築工事、投資分譲マンション販売については、それぞれ設計事務所、建設会社、販売会社に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。 (主な関係会社) 当社 (2) 不動産ソリューション事業 当社グループが既存収益不動産を取得し、入居者募集だけでなく、当社ノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ、稼働率の向上等を図り、不動産の保有期間中の収益の確保に努め、最終的には、投資物件として外部投資家等へ販売しております。 (主な関係会社) 当社 (3) 海外事業 海外における投資、住宅分譲事業を行っております。本書提出日において、シンガポール、ベトナムにおいて当該事業を行っております。 (主な関係会社) SAMTY ASIA INVESTMENTS PTE.LTD.…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約1012文字
(3) 中期的な経営戦略及び目標とする経営指標 当社グループは、賃料収入等のインカムゲインを最大化し、安定した収益基盤の構築を推進しております。またインカムゲインの源泉となる資産を保有拡大するため、開発用地、収益用不動産の取得を強化しております。上記(2)の経営環境に記載のとおり賃貸マンションは景気変動やコロナ禍の影響を受けにくい安定的な資産で、賃料水準及びこれに基づく売買取引価格も上昇傾向で推移しております。J-REITや不動産ファンドといった不動産投資市場における中心的なプレイヤーの資金調達環境が世界的な低金利を背景に依然良好な中、投資対象として賃貸マンションが選好されており、価格の先高感からこれらの投資家の期待利回りはさらに低下（価格は上昇）する可能性があります。このことから、開発、取得した物件を早期に売却するのではなく、一定期間保有することで保有期間中の賃料収入を確保することに加え、より有利な価格で売却する機会を窺う事業戦略が合理的と判断しております。 また、オフィスビルにつきましては、新型コロナウイルス感染拡大防止のため出社制限を実施する企業や、テレワーク主体に移行する企業がある中ではありますが、特に地方主要都市における需要は底堅く、自社ブランド「S-BUILDING」シリーズのオフィスビルの開発を継続して展開してまいります。 ホテルにつきましては、新型コロナウイルス感染症再拡大による影響を受けておりますが、社会経済活動の正常化に伴い、徐々に宿泊観光消費が回復、増加すると予測しております。アフターコロナを見据え、外部環境を注視しながらホテル資産への投資や準備を継続してまいります。 海外事業においては、特にASEAN諸国の高い経済成長率とこれによる中間所得層の増加や都市部の人口増加を背景として住宅需要が旺盛であることから、不動産デベロッパーとして大きな開発利益を獲得する機会があると判断しております。今後も引き続き海外事業における収益の拡大を目指してまいります。 なお、以上の計画において、営業利益、ROE、ROA及び自己資本比率を重要な経営指標として設定しております。 2025年11月期における経営目標は次のとおりです。 営業利益 35,000百万円 以上 ROE 15.0％ 水準 ROA※ 7.0％ 水準 自己資本比率 30.0％ 以上 ※ROA：営業利益÷総資産（期首・期末平均）
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約956文字
(4) 優先的に対処すべき課題 上記(3)の経営戦略および目標とする経営指標を達成するための、現状の課題は以下のとおりであります。 ① 優秀な人材の確保、育成 当社グループは、在宅勤務、時差出勤等、新しい働き方への環境整備、通信教育を活用した自己啓発支援制度を導入いたしました。これらの取組みにより、優秀な人材の確保並びに育成をしてまいります。また当社グループは、本社である大阪、東京に加え、札幌、名古屋、広島、福岡に支店を設立し、全国で事業展開しております。各拠点において当該エリアに精通した優秀な人材を採用し、雇用を通じて地域社会の持続的な発展（サステナビリティ）に貢献してまいります。 ② 資金調達方法の多様化と財務基盤の強化 当社グループの安定的・持続的な成長のため、財務基盤を充実させるべく、資金調達方法の多様化を図ります。 ③ ホテル開発、ホテルREIT設立 当社グループでは、ホテル業界についてアフターコロナ時代においても、大きな成長が見込まれる分野であると考えております。サムティ・ジャパンホテル投資法人の東京証券取引所上場含め、外部環境を注視しながら新型コロナウイルス感染収束後に向け準備を進めてまいります。 ④ 海外への事業展開 当連結会計年度において、ベトナム国最大手の不動産デベロッパーであるVINHOMES JOINT STOCK COMPANYと同国ハノイ市において共同で行うスマートシティ開発プロジェクトにおいて、分譲住宅の販売を開始いたしました。今後も引き続き海外事業における収益の拡大を目指してまいります。 ⑤ サステナビリティへの取組み 当社グループでは、サステナビリティ推進委員会を設置いたしました。本委員会を通じて、「サステナビリティ基本方針」を策定し、ESG指標と開示事項を合わせた、４つの重要課題（環境への配慮、地域との共存、人を大切にする企業の実現、企業倫理の徹底）を定めております。 当社グループは、企業理念である「倫理、情熱、挑戦 そして夢の実現」の実践に向けて、社会を構成する一員として地域に根差した活動を行い、ステークホルダーの皆様の期待と信頼に応え、中長期の視点から、持続可能な社会の実現と企業価値の向上に努め、誰もが夢をもって成長できる未来を目指します。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4641文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大や変異株の発生、エネルギー資源価格の高騰により不透明な状況が続きました。2021年９月末には、2021年１月から発出、適用された緊急事態宣言及びまん延防止等重点措置が解除されました。またワクチン接種率は約80％となり、３回目の接種も開始されたことにより、社会経済活動の正常化への期待感が高まりました。しかし、感染力が強いとされるオミクロン株により感染が再拡大し、依然として新型コロナウイルス感染症の収束時期は不透明な状況であります。 当社グループの属する不動産業界においては、賃貸マンションについては、景気動向やコロナ禍の影響を受けにくいことから、稼働率、賃料水準及び物件売買価格のいずれも堅調に推移しております。またホテル業界においては、緊急事態宣言解除に伴い停滞していた人の流れが緩やかに戻り回復傾向にあります。 このような事業環境のもと、当社グループは、41棟約2,600戸の賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズを竣工させ、安定した収益基盤の構築を進めました。またホテル業界については、今後も大きな成長が見込まれる分野であると考え、徐々に宿泊観光消費が増加すると予測しており、アフターコロナを見据えた取組みを実施いたしました。当連結会計年度におけるホテル投資への取組みとして、2021年５月に東京証券取引所市場第二部上場のウェルス・マネジメント株式会社とホテルREITやホテル開発ファンドにおける共同投資等の資本業務提携契約を締結し、当連結会計年度より持分法適用関連会社としております。10月にはホテル特化型のサムティ・ジャパンホテル投資法人に対してスポンサーとしてセイムボート出資を行うことを決定し、現在、東京証券取引所上場に向け準備を進めております。また、11月にはホテル開発プロジェクト「（仮称）シャングリ・ラ京都二条城」における特定目的会社を持分法適用関連会社といたしました。 この結果、 当連結会計年度 の業績は、売上高 904億円 （前連結会計年度比 10.5％減 ）、 営業利益94億円 （前連結会計年度比 45.5％減 ）、 経常利益81億円 （前連結会計年度比 46.8％減 ）、 親会社株主に帰属する当期純利益100億円 （前連結会計年度比 5.7％減 ）となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1999文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2019年12月１日 至 2020年11月30日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 不動産開発 事業 不動産 ソリュー ション事業 海外事業 不動産 賃貸事業 ホテル賃貸 ・運営事業 不動産管理 事業 売上高 外部顧客への売上高 58,269 30,247 499 7,787 2,029 2,286 101,120 セグメント間の 内部売上高又は 振替高 114 59 576 750 58,269 30,361 499 7,787 2,089 2,863 101,871 セグメント利益 又は損失(△) 14,790 3,682 385 4,109 △ 641 308 22,634 セグメント資産 56,300 44,516 16,058 78,903 8,572 3,058 207,410 その他の項目 減価償却費 824 78 26 929 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 35,741 74 27 35,843 合計 調整額 (注) 1,2,3 連結財務諸表 計上額 売上高 外部顧客への売上高 101,120 101,120 セグメント間の 内部売上高又は 振替高 750 △ 750 101,871 △ 750 101,120 セグメント利益 又は損失(△) 22,634 △ 5,279 17,355 セグメント資産 207,410 43,454 250,864 その他の項目 減価償却費 929 97 1,027 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 35,843 82 35,925 (注) １．セグメント利益又は損失(△)の調整額 △5,279百万円 は、セグメント間取引消去 △101百万円 、各報告セグメントに配賦されない全社費用 △5,178百万円 が主であります。全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ２．セグメント資産の調整額 43,454百万円 は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものとしましては、提出会社の余資運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。 ３．セグメント利益又は損失(△)及びセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益及び資産合計と調整しております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約5044文字
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 (自 2019年12月１日 至 2020年11月30日 ) 当連結会計年度 (自 2020年12月１日 至 2021年11月30日 ) 金額(百万円) 割合(％) 金額(百万円) 割合(％) サムティ・レジデンシャル投資法人 13,943 13.8 29,349 32.4 ＨＳＪＰＮ３特定目的会社 14,400 15.9 合同会社京都四条ホテルマネジメント 13,300 14.7 ＭＦＪＰＮ特定目的会社 21,181 20.9 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針及び新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りの仮定は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 注記事項」の（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）及び（追加情報）に記載のとおりです。 この連結財務諸表の作成にあたり、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、過去の実績や取引の状況に照らし合理的と考えられる見積り及び判断を行っております。当該見積り及び判断について当社グループは継続的に評価を行っておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。 ａ．販売用不動産の評価 当社グループは、「棚卸資産の評価に関する会計基準」に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。 会計処理の適用に当たっては、個別物件ごとに販売価格、建築工事原価追加発生額及び販売経費等を見積もって正味売却価額を算定しており、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで切り下げる評価減を行っております。 経済情勢の悪化や不動産市況の悪化等により評価損の認識が必要となった場合、また、見積りの前提条件の変更等により正味売却価額が減少することとなった場合には、追加の評価減の処理が必要となる可能性があります。 ｂ．…