事業の内容
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/ 原文長 約2115文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社13社により構成されており、収益不動産等の企画開発・再生・販売、投資用マンションの企画開発・販売、不動産投資ファンドの運用・管理・投資を行う「不動産事業」、マンション・オフィスビル等の賃貸及び管理を行う「不動産賃貸事業」及びホテル運営等を行う「その他の事業」を行っております。なお、連結子会社のうち８社は、当社が不動産事業、不動産賃貸事業及びその他の事業を行うプロセスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立した特別目的会社、一般社団法人であります。 当社グループの事業の特徴としましては、当社の建築士による、デザイン・コスト管理・施工監理等の企画開発力と、保有不動産の賃貸によるプロパティマネジャーとしてのノウハウの蓄積にあります。これら企画開発力とプロパティマネジメント力を活用することにより、事業用地の取得から、マンション・商業施設等の企画開発、入居募集等を行い、賃料収入の獲得を目的とした収益不動産を開発しております。 また、設計業務、建築工事、分譲マンション販売については、それぞれ設計事務所、建設会社、販売会社に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。 当社グループは、マンションや商業施設等の開発及び不動産の賃貸等を通じて、不動産投資信託（J-REIT）、不動産投資ファンド、一般事業法人、個人投資家及びマンション購入者といった幅広い顧客・ニーズに対して商品・サービスの提供を行っております。 当社及び当社の関係会社の事業における当社及び関係会社の位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産事業 ① 投資分譲 当社グループが事業用地を取得し、賃料収入の獲得を目的とした投資用マンションの企画開発を行い、これらのマンションは投資用マンションとして、販売会社を通じて個人投資家等に分譲販売されます。当社は、事業エリアにおいて販売実績のある販売会社とのネットワークを構築し、企画開発の段階から販売会社と協議を行うことにより、販売会社、顧客のニーズにあった物件を供給しております。 ② ソリューション 当社グループが事業用地を取得し、自社ブランドである賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズの企画開発及び既存収益不動産を取得しております。当社が、開発及び取得した収益不動産について、入居者募集だけでなく、当社ノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ、稼働率の向上等を図り、不動産の保有期間中の収益の確保に努め、最終的には、投資物件として外部投資家等へ販売することによる売却益を目的としております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約568文字
３ 【対処すべき課題】 (1) 会社の経営の基本方針 当社は、不動産が生み出すリターンに着目した不動産業を行うことを目的として設立されました。設立以来の経営理念である「倫理」「情熱」「挑戦」そして「夢の実現」のもと、豊かな都市生活環境を提供し、社会に貢献することをグループの企業理念としております。 (2) 目標とする経営指標 当社グループは、平成28年７月８日に中長期経営計画「Challenge40」の見直しを公表いたしました。 当社グループは土地の仕入からマンションの企画開発、賃貸募集、物件管理、売却及び物件の保有をグループで完結することができる総合不動産業でありますが、さらに、平成27年６月に当社の100％子会社であるサムティアセットマネジメント株式会社が資産の運用を受託するサムティ・レジデンシャル投資法人(以下「SRR」という)が不動産投資信託証券市場に上場したことにより、SRRを中心としたビジネスモデルを構築し、さらなる発展を目指す計画であります。 この中長期経営計画において、平成32年11月期までに達成すべき経営指標として次のとおり設定しております。 売上高 1,000億円水準 経常利益 100億円水準 EPS 300円以上 ROE 15％以上 ROA ７％以上 自己資本比率 30％以上 配当性向 30％以上
対処すべき課題
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/ 原文長 約766文字
(4) 会社の対処すべき課題 中長期的な会社の経営戦略を達成するための、現状の課題は以下のとおりであります。 ① コーポレートガバナンスの強化 株主の皆様をはじめ顧客、従業員、地域社会等の立場を踏まえた上で、透明・公正かつ迅速・果断な意思決定を行い、持続的な成長と中長期的な企業価値の向上を達成するため、コーポレートガバナンスを強化する。 ② グループ間のシナジー拡大 グループの保有するアセットマネジメント機能・プロパティマネジメント機能を強化し、SRRへ活用することにより、当社グループのマネジメント事業を進め、SRRを中心としたビジネスモデル構築をサポートする。また、ホテルの運営を行っている当社子会社である株式会社サン・トーアを活用し、活況を呈するホテル事業への進出強化を行う。 ③ 資金調達方法の多様化と財務基盤の強化 当社グループの安定的・持続的な成長のため、財務基盤を充実させるべく、資金調達方法を多様化させる。さらに保有する不動産の回転を強化し、キャッシュフローを確保する。 ④ ホテル開発事業の展開 「S-PERIAホテル」を新たなブランド名としたホテルブランドの展開を推進し、ビジネス・インバウンド両方の需要を取り込む。 ⑤ IR・PR活動の強化 知名度の向上を目指すべくIR・PR活動を強化する。 ⑥ 海外への事業展開 平成28年９月に行ったファンドを通じたベトナムの不動産会社への出資を起点とし、発展著しい東南アジアでの事業展開を図り、その成長力を取り込むべく海外への事業展開を継続する。 ⑦ CSRへの取組 企業の社会的責任として、地域社会の持続的な発展（サステナビリティ）に貢献する。 全国の政令指定都市及び地方の中核都市において、「地方創生」の趣旨に則って、「総合不動産業」ならではのアプローチを行う。
セグメント関連
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/ 原文長 約1436文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 平成26年12月１日 至 平成27年11月30日) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 （注）1,2,3 連結財務諸表計上額 不動産事業 不動産 賃貸事業 その他の事業 売上高 外部顧客への売上高 28,647 8,974 836 38,458 38,458 セグメント間の内部 売上高又は振替高 36 51 189 278 △ 278 28,684 9,026 1,026 38,736 △ 278 38,458 セグメント利益 3,706 4,419 202 8,328 △ 2,396 5,932 セグメント資産 54,268 47,576 3,353 105,199 16,529 121,728 その他の項目 減価償却費 140 827 55 1,022 33 1,056 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 116 14,557 18 14,691 51 14,742 (注) １．セグメント利益の調整額 △2,396百万円 は、セグメント間取引消去 △110百万円 、各報告セグメントに配賦されない全社費用 △2,285百万円 が主であります。全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ２．セグメント資産の調整額 16,529百万円 は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものとしましては、提出会社の余資運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。 ３．セグメント利益及びセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益及び資産合計と調整しております。 当連結会計年度(自 平成27年12月１日 至 平成28年11月30日) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 （注）1,2,3 連結財務諸表計上額 不動産事業 不動産 賃貸事業 その他の事業 売上高 外部顧客への売上高 43,773 7,016 1,619 52,409 52,409 セグメント間の内部 売上高又は振替高 272 234 515 △ 515 43,783 7,288 1,853 52,925 △ 515 52,409 セグメント利益 8,071 2,550 123 10,745 △ 2,159 8,586 セグメント資産 57,016 50,952 14,040 122,009 19,161 141,170 その他の項目 減価償却費 1,009 39 1,054 42 1,097 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 19,428 78 19,510 87 19,597 (注) １．…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約449文字
(3) 販売実績 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 区分 当連結会計年度 (自 平成27年12月１日 至 平成28年11月30日) 前年同期比(％) 金額(百万円) 不動産事業 開発流動化 (「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売) 9,280 再生流動化 (既存収益不動産等の再生・販売) 23,515 ＋27.0 アセットマネジメント 872 △30.5 投資分譲 (投資用マンションの企画開発・販売) 10,014 ＋15.8 住宅分譲 90 △58.2 小計 43,773 ＋52.8 不動産賃貸事業 住居 (マンション) 3,291 ＋19.3 オフィスビル 782 △24.3 その他 (商業施設、ホテル、駐車場、物流施設等) 2,942 △43.2 小計 7,016 △21.8 その他の事業 1,619 ＋93.6 合計 52,409 ＋36.3 (注) １．セグメント間取引については、相殺消去しております。