事業の内容
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/ 原文長 約2102文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社13社により構成されており、収益不動産等の企画開発・再生・販売、不動産投資ファンドの運用・管理・投資を行う「不動産事業」、マンション・オフィスビル等の賃貸及び管理を行う「不動産賃貸事業」及びホテル運営等を行う「その他の事業」を行っております。なお、連結子会社のうち８社は、当社が不動産事業、不動産賃貸事業及びその他の事業を行うプロセスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立した特別目的会社、一般社団法人であります。 当社グループの事業の特徴としましては、当社の建築士による、デザイン・コスト管理・施工監理等の企画開発力と、保有不動産の賃貸によるプロパティマネジャーとしてのノウハウの蓄積にあります。これら企画開発力とプロパティマネジメント力を活用することにより、事業用地の取得から、マンション・オフィスビル等の企画開発、入居募集等を行い、賃料収入の獲得を目的とした収益不動産を開発しております。 また、設計業務、建築工事、分譲マンション販売については、それぞれ設計事務所、建設会社、販売会社に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。 当社グループは、マンションやオフィスビル等の開発及び賃貸等を通じて、不動産投資信託（J-REIT）、不動産投資ファンド、一般事業法人、個人投資家及びマンション購入者といった幅広い顧客・ニーズに対して商品・サービスの提供を行っております。 当社及び当社の関係会社の事業における当社及び関係会社の位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産事業 ① ソリューション 当社グループが事業用地を取得し、自社ブランドである賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズの企画開発及び既存収益不動産を取得しております。当社が、開発及び取得した収益不動産について、入居者募集だけでなく、当社ノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ、稼働率の向上等を図り、不動産の保有期間中の収益の確保に努め、最終的には、投資物件として外部投資家等へ販売することによる売却益を目的としております。 ② アセットマネジメント 当社グループがアセットマネジャーとして不動産投資ファンドから不動産の運用・管理業務等を受託することによる手数料収入の他、自ら不動産投資ファンドへの出資による配当の獲得を目的としております。 (主な関係会社)当社、サムティアセットマネジメント株式会社、SAMTY ASIA INVESTMENTS PTE.LTD.…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1514文字
(3) 中期的な経営戦略及び目標とする経営指標 当社グループは、2021年１月27日に、2018年９月公表の中期経営計画「サムティ強靭化計画」を見直し、新型コロナウイルス感染症の影響を勘案した「サムティ強靭化計画（アフターコロナ版）」を公表いたしました。見直し前の計画における最大のテーマ「フロー重視の経営からバランスシートを重視した経営への転換」につきましては、「開発して保有するビジネスへの転換」と再定義し、グループ全体の安定収益の獲得に向けた収益構造改革を実施してまいります。具体的には、これまでの完成物件を早期に売却することで投下資本を早期に回収するキャピタルゲイン（開発利益等）中心であった収益構造から転換を図り、「資産保有型デベロッパー」として開発し保有することにより持続可能で安定的なインカムゲイン（賃料収入等）の割合を拡大してまいります。 コロナ禍の発生から約１年が経過し、当社グループの強みや課題、機会やリスク等の現状分析から、保有する賃貸不動産が生み出すキャッシュ・フローの安定性について強く再認識するところとなりました。上記(2)の経営環境に記載のとおり賃貸マンション（レジデンス）は景気変動やコロナ禍の影響を受けにくい安定的な資産で、賃料水準及びこれに基づく売買取引価格も上昇傾向で推移しております。J-REITや不動産ファンドといった不動産投資市場における中心的なプレイヤーの資金調達環境が世界的な低金利を背景に依然良好な中、投資対象として賃貸マンションが選好されており、価格の先高感からこれらの投資家の期待利回りはさらに低下（価格は上昇）する可能性があります。このことから、開発した物件をその完成後早期に売却するのではなく、 一定期間（約３年間）保有することで保有期間中の賃料収入を確保することに加え、高い価格で売却する機会を窺う事業戦略が合理的と判断したものであります。 また、オフィスビルにつきましては、新型コロナウイルス感染拡大防止のため一時的に出社制限を実施する企業や、これを契機としてテレワーク主体に移行する企業がある中ではありますが、特に地方主要都市における需要は底堅く、自社ブランド「S-BUILDING」シリーズのオフィスビルの開発を継続して展開してまいります。ホテルにつきましては、新型コロナウイルス感染症拡大による影響から稼働状況が大きく落ち込むこととなりましたが、その収束後には、政府の観光立国政策に基づく邦人の国内旅行需要や外国人の訪日需要から回復に転じると予想しており、需要回復後の市場を見据え、 外部環境を慎重に注視しながらホテル資産への投資を継続してまいります。…
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約676文字
(4) 優先的に対処すべき課題 上記(3)の経営戦略および目標とする経営指標を達成するための、現状の課題は以下のとおりであります。 ① 資金調達方法の多様化と財務基盤の強化 当社グループの安定的・持続的な成長のため、財務基盤を充実させるべく、資金調達方法の多様化を図ります。 ② 海外への事業展開 2020年11月にベトナム現地法人SAMTY VIETNAM CO., LTD.を設立いたしました。コロナ禍においても高い経済 成長率を維持するベトナムにおいて同国最大手の不動産デベロッパーであるVINHOMES JOINT STOCK COMPANYと共同して分譲住宅事業に参画し、海外事業を展開いたします。 ③ ホテル開発、ホテルREIT設立 2020年11月期においてホテルREIT設立を企図しておりましたが、新型コロナウイルス感染症の拡大による影響を鑑み、延期いたしました。外部環境を慎重に注視しながらも、感染収束後に向けた準備を引続き実施いたします。 ④ 優秀な人材の確保、育成 当社グループは、在宅勤務、時差出勤等、新しい働き方への環境整備、社内公募制度や通信教育を活用した自己啓発支援制度を導入いたしました。これらの取組みにより、優秀な人材の確保並びに育成をしてまいります。 ⑤ CSRへの取組 当社グループは、本社である大阪、東京に加え、札幌、名古屋、広島、福岡に支店を設立し、全国で事業展開しております。各拠点において当該エリアに精通した優秀な人材を採用し、雇用を通じて地域社会の持続的な発展（サスティナビリティ）に貢献してまいります。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4865文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、年初から新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大により、先行き不透明な状況となりました。一部の国においては、ワクチンの接種が開始され、収束に向けその効果が期待されております。 当社グループの属する不動産業界におきましては、賃貸マンションについては、景気動向及び新型コロナウイルス感染症の影響を受けにくく、稼働率や賃料水準ともに堅調であり、物件売買価格、賃貸状況ともに、順調に推移しました。オフィスビルについても、現時点において急速な悪化の傾向はみられません。また当社グループの主な取引形態であるＢtoＢ（企業間取引）の物件売買については、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的であり、金融システムの安定に加え、世界的な低金利を背景に堅調に推移しております。開発用地の仕入価格についても、価格調整の兆候は見受けられません。 このような状況のもと当社グループは、当初は、ホテルREITの設立を前提とした計画としておりましたが、外部環境を鑑み、REIT設立及びホテルの売却時期を翌期以降へ見直し、賃貸マンション及びオフィスビルを中心に売却予定物件の入替を行いました。入替による業績予想の修正に関しましては、2020年７月に公表しましたが、新型コロナウイルス感染症の影響を精緻に予測することは困難であったことから、複数のシナリオを想定し、レンジ形式による開示としておりました。 この結果、当連結会計年度の業績は、売上高 101,120百万円 （前連結会計年度比 18.2％増 ）、 営業利益17,355百万円 （前連結会計年度比 12.6％増 ）、 経常利益15,247百万円 （前連結会計年度比 15.6％増 ）、 親会社株主に帰属する当期純利益10,615百万円 （前連結会計年度比 9.0％増 ）となり、当初想定計画を上回る売上高、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 （不動産事業） 不動産事業は、自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売及び収益不動産等の企画開発、再生・販売を行っております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1474文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 （注）1,2,3 連結財務諸表計上額 不動産事業 不動産 賃貸事業 その他の事業 売上高 外部顧客への売上高 74,793 6,666 4,092 85,552 85,552 セグメント間の内部 売上高又は振替高 13 32 341 387 △ 387 74,806 6,698 4,434 85,939 △ 387 85,552 セグメント利益 17,294 2,462 75 19,831 △ 4,414 15,417 セグメント資産 56,933 76,023 39,371 172,328 46,474 218,803 その他の項目 減価償却費 13 1,036 73 1,122 86 1,208 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 43 47,095 4,026 51,165 245 51,411 (注) １．セグメント利益の調整額 △4,414百万円 は、セグメント間取引消去 56百万円 、各報告セグメントに配賦されない全社費用 △4,470百万円 が主であります。全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ２．セグメント資産の調整額 46,474百万円 は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものとしましては、提出会社の余資運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。 ３．セグメント利益及びセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益及び資産合計と調整しております。 当連結会計年度(自 2019年12月１日 至 2020年11月30日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 （注）1,2,3 連結財務諸表計上額 不動産事業 不動産 賃貸事業 その他の事業 売上高 外部顧客への売上高 90,026 8,243 2,850 101,120 101,120 セグメント間の内部 売上高又は振替高 28 391 428 △ 428 90,035 8,272 3,241 101,549 △ 428 101,120 セグメント利益 又は損失(△) 18,938 3,780 △ 460 22,257 △ 4,901 17,355 セグメント資産 93,958 72,242 41,149 207,350 43,513 250,864 その他の項目 減価償却費 19 881 28 929 97 1,027 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 13 35,777 52 35,843 82 35,925 (注) １．…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約5045文字
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 (自 2018年12月１日 至 2019年11月30日 ) 当連結会計年度 (自 2019年12月１日 至 2020年11月30日 ) 金額(百万円) 割合(％) 金額(百万円) 割合(％) ＭＦＪＰＮ特定目的会社 21,181 20.9 サムティ・レジデンシャル投資法人 24,382 28.5 13,943 13.8 合同会社京都堀川ホテルマネジメント 13,000 15.2 ＨＳＪＰＮ特定目的会社 10,530 12.3 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針及び新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りの仮定は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 注記事項」の（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）及び（追加情報）に記載のとおりです。 この連結財務諸表の作成にあたり、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、過去の実績や取引の状況に照らし合理的と考えられる見積り及び判断を行っております。当該見積り及び判断について当社グループは継続的に評価を行っておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。 ａ．販売用不動産の評価 当社グループは、「棚卸資産の評価に関する会計基準」に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。 会計処理の適用に当たっては、個別物件ごとに販売価格、建築工事原価追加発生額及び販売経費等を見積もって正味売却価額を算定しており、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで切り下げる評価減を行っております。 経済情勢の悪化や不動産市況の悪化等により評価損の認識が必要となった場合、また、見積りの前提条件の変更等により正味売却価額が減少することとなった場合には、追加の評価減の処理が必要となる可能性があります。 ｂ．…