事業の内容
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/ 原文長 約1738文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社２社（㈱アーバネットリビング及び他１社）の計３社で構成されております。 当社は設立以来、東京23区、駅徒歩10分以内の開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売（卸売）を基軸事業として、分譲用マンション及び戸建住宅の開発・分譲、アパートの開発・１棟販売、事業用地の仕入販売、不動産売買の仲介並びに不動産賃貸業等の不動産事業を行ってまいりました。 当社グループは、設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、実際に居住する方々のニーズに応えるだけでなく、効率性と芸術性の融合を目指して、外観や共有スペースにデザイン性やアートを加える等、「ものづくり」にこだわり、独自性を追求した自社ブランドの確立を進めてまいりました。 当社グループは、変動の激しい不動産業界の環境に対応するため、役職員数を最小限とする少人数体制のもと、アウトソーシングを最大限に活用した効率的かつリスクの少ないビジネスモデルを構築する一方で、金融機関の不動産融資の厳格化や不動産価格の大幅な変動に対処できる強い財務体質の構築と、固定収入となる賃貸用不動産の自己保有を進めてまいりました。 当社は、エンドユーザー向けの分譲・賃貸・マンション管理（小売・サービス）等の事業のために、2015年３月に100％子会社である㈱アーバネットリビングを設立し、グループとしての業績の拡大を図っております。 また、当社はホテル開発という新たな事業領域参入に当たり、研究目的で2020年10月、東京・蒲田駅前で自社保有ホテル「ホテルアジール東京蒲田」を開業し、㈱アーバネットリビングを通じて運営いたしております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは、以下のとおりです。 （不動産事業） (1）不動産開発販売 当社グループは、開発エリアを不動産価格が比較的安定している東京23区、駅徒歩10分以内に原則特化するとともに、多数の土地情報及び市場の賃貸情報を収集し、設計事務所からスタートした当社のノウハウであるプラン設計と収益シミュレーションにより、一定利益が確保できる可能性の高い物件を厳選し、事業用地として取得しております。 事業用地取得後は、さらに詳細な調査・設計プランの検討を重ね、本来その土地の持つ収益性を最大限に発揮する事業プランを作成するとともに、当社グループが基調としておりますモノトーンの外観デザインや、オリジナルのアート作品を展示するエントランス、及び入居者の方々に対して定期的に実施しているアンケート調査に基づくユーザーニーズの実現（収納スペースの拡大等）により、他社物件との差別化を図っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2602文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念としております。 この企業理念の下、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売を中心とした事業活動を行い、事業を通して社会の発展とサステナビリティを巡る課題解決に寄与するとともに、持続的な成長と企業価値の向上を図ることにより、ステークホルダーに貢献することを経営の基本方針としております。 (2）経営戦略 当社グループは、今後も東京23区をメインの開発エリアとした投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売を 基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。当社グループは物件ごとに地域性 を重視した外観やエントランス、機能性を重視した居住空間をデザインし、購入する方と居住する方双方の満足を 追求してまいります。 さらに、販売先の多様化を目的としたホテル開発・販売等の新規事業にも市場動向を見極めながら取り組むとと もに、戸数100戸以上の大型プロジェクトの推進、他社との共同事業、及び東京都心以外での開発も視野に入れ、 持続的な成長を図ってまいります。なお、ホテル事業につきましては、アフターコロナにおける国内旅行需要やイ ンバウンドの拡大により、現保有・運営中のホテル客室稼働率と客室単価のバランスを見極めつつ、事業収益の最 大化に努めてまいります。 (3）経営環境 当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの市場は、賃貸については、未婚化の進行や高齢化 による単身世帯の増加、各世代における単身者の都心再流入等により堅調に推移しており、都心の好立地で居住空 間の充実した物件に関しては、今後さらに人気が高まるものと考えております。 また、実需については、企業による人員確保のための社宅需要や、若年層による将来の資産形成、富裕層の相続 税対策に対応できる堅実な運用商品として、購入者層の拡大を見込んでおります。さらに、東京23区においては国 内のファンドやリートに加え、円安を背景とした海外投資家の購入意欲は強まるものと思われます。 このような要因により、低金利政策が継続するなかにおいては、販売面での底堅さは維持されるものの、仕入面においては、都心好立地の用地購入で競合が続き、価格も高止まりするため、困難な状況が続くと思われます。また、建設資材の価格や人件費の高騰により、今後工事原価が上昇するものと考えております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2602文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念としております。 この企業理念の下、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売を中心とした事業活動を行い、事業を通して社会の発展とサステナビリティを巡る課題解決に寄与するとともに、持続的な成長と企業価値の向上を図ることにより、ステークホルダーに貢献することを経営の基本方針としております。 (2）経営戦略 当社グループは、今後も東京23区をメインの開発エリアとした投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売を 基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。当社グループは物件ごとに地域性 を重視した外観やエントランス、機能性を重視した居住空間をデザインし、購入する方と居住する方双方の満足を 追求してまいります。 さらに、販売先の多様化を目的としたホテル開発・販売等の新規事業にも市場動向を見極めながら取り組むとと もに、戸数100戸以上の大型プロジェクトの推進、他社との共同事業、及び東京都心以外での開発も視野に入れ、 持続的な成長を図ってまいります。なお、ホテル事業につきましては、アフターコロナにおける国内旅行需要やイ ンバウンドの拡大により、現保有・運営中のホテル客室稼働率と客室単価のバランスを見極めつつ、事業収益の最 大化に努めてまいります。 (3）経営環境 当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの市場は、賃貸については、未婚化の進行や高齢化 による単身世帯の増加、各世代における単身者の都心再流入等により堅調に推移しており、都心の好立地で居住空 間の充実した物件に関しては、今後さらに人気が高まるものと考えております。 また、実需については、企業による人員確保のための社宅需要や、若年層による将来の資産形成、富裕層の相続 税対策に対応できる堅実な運用商品として、購入者層の拡大を見込んでおります。さらに、東京23区においては国 内のファンドやリートに加え、円安を背景とした海外投資家の購入意欲は強まるものと思われます。 このような要因により、低金利政策が継続するなかにおいては、販売面での底堅さは維持されるものの、仕入面においては、都心好立地の用地購入で競合が続き、価格も高止まりするため、困難な状況が続くと思われます。また、建設資材の価格や人件費の高騰により、今後工事原価が上昇するものと考えております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約7101文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高202億64百万円（前連結会計年度比3.4％増）、営業利益24億29百万円（同9.3％増）、経常利益21億39百万円（同7.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益14億47百万円（同10.1％増）となり、いずれの数値も、期初の業績予想数値を上回ることができました。 これは、当社グループが主に不動産事業において、「ものづくり」にこだわり、東京23区、駅徒歩10分圏内での投資用ワンルームマンション開発・１棟販売という独自のビジネスモデルを主軸としていることに加え、建築コストの上昇や、繰り返されるコロナ禍の波の中においても、将来不安を抱えた若年層の不動産投資意欲、相続税対策を目的とした富裕層による需要、企業による社宅需要、及びファンド・リートを含めた国内外投資家による収益物件への需要に応えることができたことによるものであります。 セグメントごとの経営成績は、以下のとおりであります。 （不動産事業） 不動産事業につきましては、売上高は201億12百万円（前連結会計年度比2.9％増）、セグメント利益は35億22百万円（同8.3％増）となりました。 このうち、不動産開発販売につきましては、投資用ワンルームマンション等11棟584戸及び用地１件の売却により、売上高は195億78百万円（同4.2％増）となりました。棟数・戸数ともに概ね期初予定どおりの売上を計上することができました。また、不動産仕入販売につきましては、中古分譲マンションの買取再販（１戸）により、売上高は37百万円（同82.8％減）となりました。その他不動産事業につきましては、不動産仲介及び不動産賃貸業等により、売上高は４億96百万円（同6.8％減）となりました。 （ホテル事業） ホテル事業につきましては、「ホテルアジール東京蒲田」の宿泊料等により、売上高は１億52百万円（前連結会計年度比124.0％増）、セグメント損失は22百万円（前連結会計年度はセグメント損失60百万円）となりました。 当該ホテルは新型コロナ感染症禍中の2020年10月の開業以来、コロナ禍の長期化を主な要因として損失が続きましたが、感染症分類の５類への移行に伴い収支は大きく改善しております。今後は国内旅行客やインバウンドの増加も期待できることから、客室単価と客室稼働率の向上が見込まれ、通期黒字化を予想しております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1367文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2021年７月１日 至 2022年６月30日） (単位：千円) 報告セグメント 合計 調整額 （注）１ 連結財務諸表 計上額 （注）２ 不動産事業 ホテル事業 売上高 外部顧客への売上高 19,538,656 68,069 19,606,726 19,606,726 セグメント間の内部 売上高又は振替高 19,538,656 68,069 19,606,726 19,606,726 セグメント利益 又は損失（△） 3,252,644 △ 60,909 3,191,735 △ 969,149 2,222,586 セグメント資産 27,730,969 1,399,563 29,130,533 8,960,101 38,090,634 その他の項目 減価償却費 90,432 37,727 128,159 17,299 145,459 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 388,707 500 389,207 4,954 394,161 （注）１．調整額は、以下のとおりであります。 （１）セグメント利益又は損失（△）の調整額△969,149千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用等であり、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 （２）セグメント資産の調整額8,960,101千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セグメントに帰属しない提出会社が保有する現金及び預金等であります。 ２．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と一致しております。 当連結会計年度（自 2022年７月１日 至 2023年６月30日） (単位：千円) 報告セグメント 合計 調整額 （注）１ 連結財務諸表 計上額 （注）２ 不動産事業 ホテル事業 売上高 外部顧客への売上高 20,112,382 152,463 20,264,845 20,264,845 セグメント間の内部 売上高又は振替高 20,112,382 152,463 20,264,845 20,264,845 セグメント利益 又は損失（△） 3,522,148 △ 22,562 3,499,586 △ 1,069,677 2,429,909 セグメント資産 33,085,471 1,371,053 34,456,524 9,781,122 44,237,646 その他の項目 減価償却費 88,632 37,233 125,865 19,932 145,797 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 45,903 45,903 （注）１．調整額は、以下のとおりであります。…