事業の内容
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/ 原文長 約1829文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社１社（㈱アーバネットリビング）の計２社で構成されております。 当社は設立以来、東京23区、駅徒歩10分以内の開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売（卸売）を基軸事業として、分譲用マンション及び戸建住宅の開発・分譲、アパートの開発・１棟販売、事業用地の仕入販売、不動産売買の仲介並びに不動産賃貸業等の不動産事業を行ってまいりました。 当社グループは、設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、実際に居住する方々のニーズに応えるだけでなく、効率性と芸術性の融合を目指して、外観や共有スペースにデザイン性やアートを加えるなど、「ものづくり」にこだわり、独自性を追求した自社ブランドの確立を進めてまいりました。 当社グループは、変動の激しい不動産業界の環境に対応するため、役職員数を最小限とする少人数体制のもと、アウトソーシングを最大限に活用した効率的かつリスクの少ないビジネスモデルを構築する一方で、金融機関の不動産融資の厳格化や不動産価格の大幅な変動に対処できる信用力のある財務体質の構築・強化と、固定収入となる賃貸用不動産の自己保有を進めてまいりました。 当社は、エンドユーザー向けの分譲・賃貸・マンション管理（小売・サービス）等の事業のために、2015年３月に100％子会社である㈱アーバネットリビングを設立し、グループとしての業績の拡大を図っております。 当社はホテル開発という新たな事業領域参入にあたり、研究目的で2020年10月、東京・蒲田駅前で自社保有ホテル「ホテルアジール東京蒲田」を開業し、㈱アーバネットリビングを通じて運営いたしております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは、以下のとおりです。なお、当社グループの報告セグメントは、従来は「不動産事業」の単一セグメントでありましたが、当連結会計年度よりホテル事業の運営を開始したことに伴い、「ホテル事業」を新たに報告セグメントとして追加しております。 （不動産事業） (1）不動産開発販売 当社グループは、開発エリアを不動産価格が比較的安定している東京23区、駅徒歩10分以内に原則特化するとともに、多数の土地情報及び市場の賃貸情報を収集し、設計事務所からスタートした当社のノウハウであるプラン設計と収益シミュレーションにより、一定利益が確保できる可能性の高い物件を厳選し、事業用地として取得しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2443文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念としております。 この企業理念の下、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売を中心とした事業活動を行い、事業を通して社会の発展とサステナビリティを巡る課題解決に寄与するとともに、持続的な成長と企業価値の向上を図ることにより、ステークホルダーに貢献することを経営の基本方針としております。 (2）経営戦略 当社グループは、今後も東京23区をメインの開発エリアとした投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売を基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。当社グループは物件ごとに地域性を重視した外観やエントランス、機能性を重視した居住空間をデザインし、購入する方と居住する方双方の満足を追求してまいります。 さらに、販売先の多様化を目的としたホテル開発・販売等の新規事業にも市場動向を見極めながら取り組むとともに、戸数100戸以上の大型プロジェクトの推進、他社との共同事業、及び東京都心以外での開発も視野に入れ、持続的な成長を図ってまいります。なお、ホテル事業につきましては、アフターコロナにおける需要回復までの間は、現保有・運営中のホテル客室稼働率と客室単価のバランスを見極めつつ、事業収益の最大化に努めてまいります。 (3）経営環境 当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの市場は、賃貸については、未婚化の進行や高齢化による単身世帯の増加、各世代における単身者の流入等により堅調に推移しており、コロナ禍においてもこの傾向に変わりはありません。都心の好立地で居住空間の充実した物件に関してはさらに人気が高まるものと考えております。 また実需については、企業による人員確保のための社宅需要や、若年層による将来の資産形成、富裕層の相続税対策に対応できる堅実な運用商品として、購入者層の拡大を見込んでおり、さらにコロナ禍を背景とした世界的な資金余剰もあり、ファンドやリートによる購入意欲が依然として強く、東京23区においては海外からの資金流入も続くものと思われます。なお、販売面では底堅さは維持されるものの、仕入面においては、都心好立地の用地購入で競合が続くものと考えております。 (4）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図り、株主への利益還元を安定的に行うことを基本方針に、売上総利益率を重視しております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2443文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念としております。 この企業理念の下、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売を中心とした事業活動を行い、事業を通して社会の発展とサステナビリティを巡る課題解決に寄与するとともに、持続的な成長と企業価値の向上を図ることにより、ステークホルダーに貢献することを経営の基本方針としております。 (2）経営戦略 当社グループは、今後も東京23区をメインの開発エリアとした投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売を基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。当社グループは物件ごとに地域性を重視した外観やエントランス、機能性を重視した居住空間をデザインし、購入する方と居住する方双方の満足を追求してまいります。 さらに、販売先の多様化を目的としたホテル開発・販売等の新規事業にも市場動向を見極めながら取り組むとともに、戸数100戸以上の大型プロジェクトの推進、他社との共同事業、及び東京都心以外での開発も視野に入れ、持続的な成長を図ってまいります。なお、ホテル事業につきましては、アフターコロナにおける需要回復までの間は、現保有・運営中のホテル客室稼働率と客室単価のバランスを見極めつつ、事業収益の最大化に努めてまいります。 (3）経営環境 当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの市場は、賃貸については、未婚化の進行や高齢化による単身世帯の増加、各世代における単身者の流入等により堅調に推移しており、コロナ禍においてもこの傾向に変わりはありません。都心の好立地で居住空間の充実した物件に関してはさらに人気が高まるものと考えております。 また実需については、企業による人員確保のための社宅需要や、若年層による将来の資産形成、富裕層の相続税対策に対応できる堅実な運用商品として、購入者層の拡大を見込んでおり、さらにコロナ禍を背景とした世界的な資金余剰もあり、ファンドやリートによる購入意欲が依然として強く、東京23区においては海外からの資金流入も続くものと思われます。なお、販売面では底堅さは維持されるものの、仕入面においては、都心好立地の用地購入で競合が続くものと考えております。 (4）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図り、株主への利益還元を安定的に行うことを基本方針に、売上総利益率を重視しております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3234文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高209億55百万円（前連結会計年度比4.8％減）、営業利益23億21百万円（同6.6％減）、経常利益20億80百万円（同5.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益12億81百万円（同14.9％減）となり、いずれの数値も期初の業績予想数値を上回ることができました。 これは、当社グループの中核事業である東京都心の投資用ワンルームマンション市場において、用地仕入価格の高騰及び建築コスト上昇等により利益率が低下する傾向の中、東京23区、駅徒歩10分以内という厳しい開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売という当社基本ビジネスモデルが、コロナ禍の現状においても、将来不安を抱えた若年層の不動産投資意欲、相続税対策を目的とした富裕層による需要、企業による社宅需要、潤沢な資金を蓄えたファンド・リートによる収益物件への需要に応え続けていることによるものであります。 セグメントごとの経営成績は、以下のとおりであります。 なお、当社グループは従来、投資用・分譲用マンションの開発・仕入及び販売を主体とする「不動産事業」の単一セグメントとしておりましたが、ホテル事業の運営を2020年10月14日より開始したことに伴い、当連結会計年度より「不動産事業」及び「ホテル事業」の２区分に変更しております。そのため、不動産事業における事業内容別の売上高を除き、前連結会計年度との比較・分析を行っておりません。 （不動産事業） 不動産事業につきましては、売上高は209億30百万円、セグメント利益は34億９百万円となりました。 このうち、不動産開発販売につきましては、投資用ワンルームマンション等15棟683戸及び用地１件の売却により、売上高は202億57百万円（前連結会計年度比4.2％減）となりました。なお、期初では14棟674戸の売上計上を予定していましたが、2022年６月期竣工予定物件の一部９戸が当連結会計年度の売上計上となりました。また、不動産仕入販売につきましては、中古分譲マンションの買取再販（５戸）により、売上高は１億99百万円（同50.7％減）となりました。その他不動産事業につきましては、不動産仲介及び不動産賃貸業等により、売上高は４億73百万円（同2.7％増）となりました。 （ホテル事業） ホテル事業につきましては、「ホテルアジール東京蒲田」の宿泊料等により、売上高は24百万円、セグメント損失は１億13百万円となりました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約818文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2019年７月１日 至 2020年６月30日） 当社グループは、投資用・分譲用マンションの開発・仕入及び販売を主体とする不動産事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。 当連結会計年度（自 2020年７月１日 至 2021年６月30日） (単位：千円) 報告セグメント 合計 調整額 （注）１ 連結財務諸表 計上額 （注）２ 不動産事業 ホテル事業 売上高 外部顧客への売上高 20,930,875 24,528 20,955,404 20,955,404 セグメント間の内部 売上高又は振替高 20,930,875 24,528 20,955,404 20,955,404 セグメント利益 又は損失（△） 3,409,708 △ 113,126 3,296,582 △ 974,834 2,321,748 セグメント資産 25,719,757 1,433,591 27,153,348 8,021,909 35,175,257 その他の項目 減価償却費 87,358 34,304 121,663 17,958 139,622 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 371,120 1,994 373,115 19,169 392,284 （注）１．調整額は、以下のとおりであります。 （１）セグメント利益又は損失（△）の調整額△974,834千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用等であり、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 （２）セグメント資産の調整額8,021,909千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セグメントに帰属しない提出会社が保有する現金及び預金等であります。 ２．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と一致しております。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約3815文字
３．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の販売高合計に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 自 2019年７月１日 至 2020年６月30日 当連結会計年度 自 2020年７月１日 至 2021年６月30日 販売高（千円） 割合（％） 販売高（千円） 割合（％） Ａ社 4,175,000 19.9 Ｂ社 2,338,810 11.2 株式会社アセットリード 1,169,857 5.3 2,249,535 10.7 Ｃ社 9,026,255 41.0 株式会社明和 4,828,822 21.9 （注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 ２．Ａ社、Ｂ社及びＣ社と当社の間に守秘義務契約があるため、社名の公表は控えさせていただきます。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ．売上高 当連結会計年度における売上高は、2020年８月６日に開示しました決算短信における業績予想を超える209億55百万円（前連結会計年度比4.8％減）となりました。 これは、主に、新型コロナウイルス感染症の蔓延により、仕入や営業活動が制約され、社員の出社制限も続く中、これまで進めてきた販売先の多角化により、契約済みの全物件を予定どおり売却できたことに加え、木目細かい工程管理により順調に工事竣工となった2022年６月期販売予定物件の一部９戸が、旺盛な投資用ワンルームマンション需要を背景に、当連結会計年度に計上されたことによるものと認識いたしております。 ｂ．営業利益 当連結会計年度における営業利益は、23億21百万円（前連結会計年度比6.6％減）と、売上高と同じく予想数値を上回りました。 これは、主に、長年にわたる徹底したモノづくりにこだわる当社グループの姿勢が販売先から高く評価され、適時かつ最適な販売活動の結果、数物件について当初想定以上の価格で売却できたことによるものであり、当社グループが重要指標とする売上総利益率は、前連結会計年度を0.7ポイント上回り18.1％となりました。…