事業の内容
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/ 原文長 約1818文字
３ 【事業の内容】 当社は、ストレージ事業、土地権利整備事業、及びその他運用サービス事業から構成されております。ストレージ事業は、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有しレンタル収納スペースとして運用する事業であります。また、投資商品としてコンテナやストレージ専用建物を受注し販売する事業であります。土地権利整備事業は、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通じて、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業であります。その他運用サービス事業は、アセット事業、オフィス事業等からなる、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有し、当社の「ハローシリーズ」による付加価値を高め、運用・管理する事業等であります。 当社の主な事業とセグメントとの関連は、次のとおりであります。以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。 ＜ストレージ事業＞ ストレージ運用 ……………… 輸送用コンテナや建物に造作を加えて内部を細かく区切り、レンタル収納スペースとして利用者へ提供する事業。 ストレージ流動化 …………… コンテナの設置、トランクルームの内部造作、ストレージ専用建物を受注し販売する事業。 ＜土地権利整備事業＞ 土地権利整備事業……………… 権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通して、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業。 不動産売買事業………………… 当社が保有している中古の不動産について改修等を行うことで付加価値を加え、運用効率を上げた後に投資家等に販売する事業。 ＜その他運用サービス事業＞ アセット事業 ………………… 当社が所有している中古の不動産(事務所・店舗・住居・ホテル等)の賃貸、保守、管理する事業。 オフィス事業 ………………… 空きビルの効率利用として、フロアーを区切り、内装・設備を施し、小規模オフィスとして利用者に提供する事業。 パーキング事業 ……………… 当社が所有者より土地を借りて駐車場設備を設置しコインパーキングを営む事業。なお、パーキング事業は2021年３月をもって事業譲渡いたしました。 その他 ………………………… 各事業に付随した商標利用料収入を得るネットワーク事業等。 事業の系統図は、次のとおりであります。 ＜ストレージ事業＞ １．借上げ ① 当社は、不動産所有者から未活性の土地、建物等を借ります。 ② 当社は、未活性の不動産を商品化（※）し、エンドユーザーに貸し出します。商品としては、当社の「ハローストレージ」であります。 ※商品化とは、土地を借りてその上にコンテナを設置する、或いはオフィスビルにトランクルームの内部造作を施す等、当社が行う設備投資をいいます。 ③ 当社は、エンドユーザーから料金（賃料）を徴収します。 ④ 当社は、不動産所有者に賃借料を支払います。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3313文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」という経営理念を掲げ、ストレージ事業を通じて人々の生活を豊かな暮らしにしていくことに貢献してまいります。また、ストレージ事業をはじめとするストックビジネスの安定収益基盤を軸に、持続的な成長と企業価値の向上を目指してまいります。 （２）経営環境 ①ストレージ事業 当社の基幹事業であるストレージ事業を取り巻く市場環境につきましては、 既存の事業者・新規参入事業者・投資家層などによる積極的な事業展開に加えて、一般生活者の認知度の向上や利用需要の顕在化が進み、その市場規模は着実に拡大しております。一方で、 新型コロナウイルスの感染拡大の影響による経済活動の停滞は続くものと思われ、依然として先行きは不透明な状況であります。 そのような中、新型コロナウイルスの影響で社会全体の生活様式及び働き方が変化したことにより、住環境に注目が集まるようになりました。テレワークスペースの確保や、家にいる時間が増えたことで快適な住空間を求める世帯が増加し、ストレージが世の中に役に立つ商品であり、社会に必要とされるサービスであるということが認知されはじめてきております。引き続き、当社の展開する「ハローストレージ」のシェア拡大、顧客の獲得及び新商品・新サービスの開発等に注力しながら、ストレージ市場の拡大と企業価値の向上を推進してまいります。 ②土地権利整備事業 主に住宅用底地の売買を行う土地権利整備事業につきましては、日本には旧借地法に基づく底地が多く残っており、また景気変動の影響が比較的小さいビジネスモデルであることから、収益性の高い堅実な事業として展開を進めてまいります。 ③その他運用サービス事業 主に収益不動産の保有によるアセット事業、及び遊休不動産を借り上げて運用するレンタルオフィス事業等から構成されております。アセット事業につきましては、新型コロナウイルスの影響を受けた一部のテナントからの賃料減額要請が発生したものの、その影響は限定的であり、引き続き安定した収益基盤の維持を目指しております。レンタルオフィス事業につきましては、新型コロナウイルスの影響による生活様式の変化により、サテライトオフィスのニーズが高まっております。一方で、大手不動産会社をはじめサテライトオフィス需要を取り込む事業参入・商品開発も相次いでおります。そのため、当社は引き続き堅実な運営を目指してまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3313文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」という経営理念を掲げ、ストレージ事業を通じて人々の生活を豊かな暮らしにしていくことに貢献してまいります。また、ストレージ事業をはじめとするストックビジネスの安定収益基盤を軸に、持続的な成長と企業価値の向上を目指してまいります。 （２）経営環境 ①ストレージ事業 当社の基幹事業であるストレージ事業を取り巻く市場環境につきましては、 既存の事業者・新規参入事業者・投資家層などによる積極的な事業展開に加えて、一般生活者の認知度の向上や利用需要の顕在化が進み、その市場規模は着実に拡大しております。一方で、 新型コロナウイルスの感染拡大の影響による経済活動の停滞は続くものと思われ、依然として先行きは不透明な状況であります。 そのような中、新型コロナウイルスの影響で社会全体の生活様式及び働き方が変化したことにより、住環境に注目が集まるようになりました。テレワークスペースの確保や、家にいる時間が増えたことで快適な住空間を求める世帯が増加し、ストレージが世の中に役に立つ商品であり、社会に必要とされるサービスであるということが認知されはじめてきております。引き続き、当社の展開する「ハローストレージ」のシェア拡大、顧客の獲得及び新商品・新サービスの開発等に注力しながら、ストレージ市場の拡大と企業価値の向上を推進してまいります。 ②土地権利整備事業 主に住宅用底地の売買を行う土地権利整備事業につきましては、日本には旧借地法に基づく底地が多く残っており、また景気変動の影響が比較的小さいビジネスモデルであることから、収益性の高い堅実な事業として展開を進めてまいります。 ③その他運用サービス事業 主に収益不動産の保有によるアセット事業、及び遊休不動産を借り上げて運用するレンタルオフィス事業等から構成されております。アセット事業につきましては、新型コロナウイルスの影響を受けた一部のテナントからの賃料減額要請が発生したものの、その影響は限定的であり、引き続き安定した収益基盤の維持を目指しております。レンタルオフィス事業につきましては、新型コロナウイルスの影響による生活様式の変化により、サテライトオフィスのニーズが高まっております。一方で、大手不動産会社をはじめサテライトオフィス需要を取り込む事業参入・商品開発も相次いでおります。そのため、当社は引き続き堅実な運営を目指してまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3108文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (業績等の概要) (1) 経営成績等の状況の概要 当事業年度の売上高は 20,572 百万円（ 前期比8.5％減 ）、営業利益は 3,044 百万円（ 前期比33.8％増 ）、経常利益は 3,009 百万円（ 前期比39.2％増 ）となりました。また、2021年12月16日に公表いたしましたとおり、2019年12月期に計上した買戻損失引当金のうち、買い戻しが実現しなかったコンテナに対する引当金を取り崩すことによる買戻損失引当金戻入益を 1,610 百万円計上したこと等により、特別利益が 1,833 百万円となった結果、当期純利益は 3,171 百万円（ 前期比42.5％増 ）と大幅な増益となりました。 各セグメントの業績は以下の通りであります。 ＜ストレージ事業＞ 当社の基幹事業であるストレージ事業は、「ストレージ運用」と「ストレージ流動化」の２つのサブセグメントで構成されております。 ストレージ運用は、当社が展開するトランクルームのブランド「ハローストレージ」の稼働率が、前期末比5.20ポイント増の85.86%と上場来最高値を記録し、収益性が高まりました。稼働率の上昇要因は主に、申込数を堅調に獲得できたこと、総室数が減少したことの２点であります。 申込については、新型コロナウイルスはストレージの需要に対して若干のプラスに働きました。経済状況の悪化による解約等が一部発生いたしましたが、一方でリモートワークや巣ごもり生活を起因とする自宅整理需要を取り込むなど、堅調に稼働室数を伸ばしました。また、2016年から2018年にかけて出店した大型物件の稼働率が時間をかけて上昇したことに加え、2019年以降の出店精度向上により新規物件の稼働率が高まったことが、全体の稼働率上昇に大きく寄与いたしました。一方で、2020年に出店活動を一時停止した影響で2021年の出店室数が通年比で減少したことに加え、毎年定期的に発生する閉店等により、総室数は前期末比101室減の97,784室となり、稼働率の上昇に寄与いたしました。さらに、2020年から約２年にわたり進めてきたコンテナの買戻しによる利益率改善効果に加え、2018年12月期決算に計上した転貸損失引当金について稼働率の上昇及び自社出店への方針転換に伴う戻入れが発生したことから、ストレージ運用は大幅増益の結果となりました。 ストレージ流動化は、アセット屋内型ストレージの「土地付きストレージ」の受注２件と販売１件等を計上いたしました。 この結果、ストレージ事業の売上高は 15,469百万円 （前期比 4.7％増 ）、営業利益は 3,415百万円 （前期比 56.3％増 ）と増収増益となりました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約1001文字
３．セグメント資産の調整額14,088,767千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、その主な内容は管理部門に係る資産であります。 ４．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用と同費用に係る償却額が含まれます。 ５．有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、保有目的の変更により販売用不動産から有形固定資産に振替した210,721千円を含んでおります。 ６．有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、コンテナの買戻しに伴い計上した割賦取引に係る資産及び債務の額1,623,463千円を含んでおります。 当事業年度(自 2021年１月１日 至 2021年12月31日 ) （単位：千円） 報告セグメント 調整額 財務諸表 計上額 ストレージ事業 土地権利整備事業 その他運用 サービス事業 ストレージ 運用 ストレージ 流動化 小計 売上高 外部顧客への売上高 14,941,872 528,077 15,469,949 3,716,569 1,385,636 20,572,156 20,572,156 セグメント間の内部 売上高又は振替高 14,941,872 528,077 15,469,949 3,716,569 1,385,636 20,572,156 20,572,156 セグメント利益又はセグメント損失（△） 3,568,046 △ 152,258 3,415,787 442,197 382,398 4,240,383 △ 1,195,725 3,044,657 セグメント資産 17,965,622 579,596 18,545,219 2,565,609 4,929,975 26,040,804 16,161,592 42,202,397 その他の項目 減価償却費 684,160 684,160 147,504 831,664 47,361 879,026 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 2,352,317 2,352,317 126,686 2,479,003 22,058 2,501,061 (注) １．セグメント利益の調整額 △1,195,725 千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であり、その主な内容は管理部門に係る費用であります。 ２．セグメント利益は、損益計算書の営業利益と調整を行っております。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2646文字
(3) 販売実績 当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 販売高(千円) 前年同期比(％) ストレージ事業 15,469,949 4.7 土地権利整備事業 3,716,569 △38.7 その他運用サービス事業 1,385,636 △15.5 合計 20,572,156 △8.5 (注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (経営者の視点による経営成績等に関する分析・検討内容) 文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1) 重要な会計方針及び見積り 当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたり、決算期間における収益及び費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に貸倒引当金、転貸損失引当金、たな卸資産の評価額、減価償却資産の耐用年数、固定資産の評価、及び繰延税金資産の回収可能性等であり、継続して評価を行っております。なお、評価につきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき実施しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。特に以下の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が重要であると考えております。 ①たな卸資産の評価 たな卸資産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損の計上が必要となる可能性があります。 ②固定資産の減損処理 固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りにおける重要な仮定は、不動産鑑定士による鑑定評価等及び将来キャッシュ・フローの見積りであります。当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。 ③繰延税金資産の回収可能性の評価 繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を十分に検討し、回収可能見込額を計上しています。しかし、繰延税金資産の回収可能見込額に変動が生じた場合には、繰延税金資産の取崩しまたは追加計上により利益が変動する可能性があります。…