事業の内容
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/ 原文長 約1369文字
３【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社、連結子会社20社、持分法適用非連結子会社１社、持分法適用関連会社４社及びその他の関係会社１社により構成されており、賃貸事業を主たる事業としております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 なお、次の３部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 また、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 賃貸事業……………………… …… 当社は自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による賃借物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス及びブロードバンドサービス、アパート等建築工事の請負等を主に行っております。 子会社の㈱レオパレス・リーシングは社宅代行・不動産仲介事業、プラザ賃貸管理保証㈱は賃料債務保証事業、㈱レオパレス・パワーは屋根借りによる太陽光発電事業、㈱レオパレス・エナジーは電力小売事業、あすか少額短期保険㈱は賃貸住宅入居者への家財保険等の販売、㈱もりぞうは戸建注文住宅建築工事の請負を行っております。 海外子会社のLeopalace21(Thailand) CO.,LTD.及びLeopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.はサービスアパートメント事業及び現地不動産仲介事業、LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.はサービスオフィス事業及び不動産紹介事業、PT.Leopalace Duasatu Realtyは不動産事業、レオパレス21ビジネスコンサルティング（上海）有限公司及びLeopalace21 Singapore Pte. Ltd.はコンサルティング事業等を行っております。 合弁会社Woori & Leo PMC Co.,Ltd. は、韓国にて住宅賃貸管理事業を行っております。 シルバー事業………………………当社及び子会社の㈱アズ・ライフケアは、関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行っております。 その他事業…………………………当社はファイナンス事業を行っております。 海外子会社のLeopalace Guam Corporationは、グアム島においてリゾート事業を行っております。 子会社の㈱レオパレス・スマイルはグループ各社の事務代行事業を行っております。 なお、その他の関係会社である千鳥合同会社は、当社の議決権の25.6％を所有しておりますが、当社グループが行う事業との直接的な関係はありません。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約496文字
(1) 経営方針 当社グループは、2018年４月に判明した施工不備問題に伴う入居率の悪化を主因に、２期連続で大幅な赤字を計上する結果となった状況を踏まえ、ステークホルダーの信頼回復を実現し、業績回復を確固としたものにすべく、「事業基盤の再構築（選択と集中）」「構造改革」「社会的信頼の回復」を柱とする事業計画（中長期戦略）を策定し、2020年６月に公表しております。 ■ 事業基盤の再構築（選択と集中） ・これまでの事業多角化を志向した戦略から、賃貸事業における収益力強化を志向する戦略へ方針転換 ■ 構造改革 ・賃貸事業をコア事業、シルバー事業を戦略的事業と位置づけ、ノンコア・不採算事業であるホテルリゾート事業及び国際事業は、譲渡・撤退を推進 ■ 社会的信頼の回復 ・構造改革及び賃貸事業の収益力強化による業績回復 ・施工不備問題解決の確実な実行 構造改革の概要 当該事業計画においては、2021年３月期・2022年３月期の課題を「構造改革」の断行、2023年３月期以降の課題を「賃貸事業における収益力強化、更なる挑戦」としております。 構造改革の施策及びその進捗状況は以下のとおりです。
対処すべき課題
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/ 原文長 約2293文字
(2) 経営環境及び対処すべき課題 （経営環境） 経営環境のうち人口動向については、総世帯数は減少見込みとなっておりますが、当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳〜64歳）の世帯数は今後20年近く横ばいの見通しであり、三大都市圏全体では人口の転入超過が続いております。また、2025年までには、65歳以上が人口の約30%に達する超高齢化社会が到来することとなります。 2020年度の貸家の新設着工戸数は、金融機関による融資条件の厳格化等に伴い、４年連続の減少（前年度比9.4％減）となりました。わが国の賃貸住宅市場においては、空家数の増加が続いており、全国的な需要回復は難しい中で安定した入居率を確保するには、将来的にも高い入居率が見込める三大都市圏を中心とした物件供給、外国人労働者の増加・単身世帯の増加・高齢化といった社会の変化を捉えた商品の開発、当社独自の強みを活かした付加価値サービスの提供による差別化戦略が重要となります。単身者向けに家具家電を備えたワンルームを短期利用でも可能な形で大都市圏に集中して提供している当社は、賃貸住宅市場において競合他社とは異なる独自のポジションを確立していると認識しております。 なお、このような状況下において、新型コロナウイルス感染症が当社グループの事業へ与える影響については以下の事項を想定しており、今後の状況を注視しながら対応策を検討してまいります。 ①賃貸事業 当社の事業特性として、賃貸事業の売上高が90%以上を占めており、主要顧客は法人企業の単身者、学生及び外国籍の方であるため、出張や転勤の中止、オンライン授業の普及、入国制限措置等により経済活動が大幅に抑制された結果、入居率の下振れや家賃の滞納増加等により、賃貸事業の業績に影響を与える可能性があります。 ②シルバー事業 感染リスクを懸念した介護サービスの利用者の減少等により、シルバー事業の業績に影響を与える可能性があります。 ③その他事業 渡航制限の解除や旅行需要の回復時期が遅れること等により、リゾート事業の業績に影響を与える可能性があります。 ④補修工事 当社施工物件の界壁等の施工不備に係る補修工事の延期及び中断により、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。 （対処すべき課題） ・抜本的構造改革の継続 賃貸事業を主軸とした事業ポートフォリオに転換し、ノンコア・不採算事業であるリゾート事業及び国際事業については、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染状況及びその影響を見極めつつ、譲渡・撤退の方針としております。 また、賃貸事業における管理原価の抑制、一括借上家賃の適正化、店舗の統廃合による固定費の圧縮、人事制度改定による人件費構造の見直しのほか、全ての費用における聖域なきコストカットを実施することで、収益構造の改革を図ります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4363文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況及び分析の内容は次のとおりであります。 なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。 （1）経営成績の状況及び分析 （単位：百万円） 2020年３月期 2021年３月期 増減額 増減率 売上高 433,553 408,959 △24,594 △5.7％ 営業損失（△） △36,473 △29,182 7,290 －％ 経常損失（△） △36,341 △34,170 2,171 －％ 親会社株主に帰属する当期純損失（△） △80,224 △23,680 56,543 －％ 当連結会計年度における国内経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けた緊急事態宣言発令や外出自粛要請等の影響により個人消費が低迷し企業収益が急激に悪化する中、一部に持ち直しの動きがみられるものの、依然として厳しい状況で推移いたしました。 また、貸家の新設着工戸数は、金融機関による融資条件の厳格化等に伴い、４年連続の減少（前年度比9.4％減）となりました。また、賃貸住宅市場においては、空家数の増加が続いており、全国的な需要回復は難しい中で安定した入居率を確保するには、将来的にも高い入居率が見込める三大都市圏を中心とした物件供給、高付加価値サービスの提供による差別化戦略が重要と考えております。 このような状況の中、当社グループは、前連結会計年度において施工不備問題に伴う入居率の悪化を主因として２期連続の大幅な赤字決算となったことを受け、2020年6月5日に公表した「抜本的な事業戦略再構築の検討結果を踏まえた構造改革の実施について」で掲げた方針を継続し、選択と集中により中核事業である賃貸事業に経営資源を投入するとともに、抜本的な体質改善のための構造改革を継続し、事業面及び財務面での安定化、持続的な収支の改善に取り組んでまいりました。 補修工事並びに入居者の募集再開を進め、業績は回復基調に転じておりましたが、新型コロナウイルス感染症の影響が長期化したため、賃貸事業の主要顧客である法人企業の異動抑制や採用数の減少、大学におけるオンライン授業の普及や外国籍の方の入国制限等により新規入居需要が低迷したことにより、３期連続の赤字決算となりました。 ① 売上高 売上高は、前連結会計年度比24,594百万円（5.7％）減少の408,959百万円となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1251文字
４．報告セグメントごとの売上高、損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2019年４月１日 至 2020年３月31日） （単位：百万円） 報告セグメント 調整額 （注1） 連結 財務諸表 計上額 （注2） 賃貸事業 シルバー 事業 その他事業 売上高 外部顧客への売上高 412,746 14,620 6,186 433,553 433,553 セグメント間の内部売上高又は振替高 209 2,410 2,620 △ 2,620 412,956 14,620 8,596 436,174 △ 2,620 433,553 セグメント損失(△) △ 25,966 △ 541 △ 994 △ 27,502 △ 8,971 △ 36,473 セグメント資産 86,250 3,470 27,452 117,173 79,779 196,953 その他の項目 減価償却費 8,464 100 1,441 10,005 2,151 12,157 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 3,353 480 3,833 45 3,879 当連結会計年度（自 2020年４月１日 至 2021年３月31日） （単位：百万円） 報告セグメント 調整額 （注1） 連結 財務諸表 計上額 （注2） 賃貸事業 シルバー 事業 その他事業 売上高 外部顧客への売上高 391,964 14,524 2,469 408,959 408,959 セグメント間の内部売上高又は振替高 143 603 747 △ 747 392,108 14,524 3,073 409,706 △ 747 408,959 セグメント損失(△) △ 19,385 △ 720 △ 1,551 △ 21,658 △ 7,524 △ 29,182 セグメント資産 71,800 3,557 20,881 96,239 65,469 161,708 その他の項目 減価償却費 7,456 47 1,097 8,601 1,815 10,416 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 2,204 26 154 2,386 608 2,994 （注）1．調整額の内容は以下のとおりであります。 セグメント損失 (△) （単位：百万円） 前連結会計年度 当連結会計年度 セグメント間取引消去 △85 169 全社費用※ △8,885 △7,693 合計 △8,971 △7,524 ※全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約3255文字
2．当社グループの相手先は不特定の法人・個人であるため、主要な販売先の記載は省略しております。 3．セグメント間の取引については相殺消去しております。 4．その他事業の販売実績の著しい変動は、新型コロナウイルス感染症拡大によるグアムリゾート施設の稼働率大幅低下や国内ホテルの売却等による事業縮小に加え、連結子会社であった株式会社ウイングメイトを清算して連結の範囲から除外したことによるものであります。 （2）財政状態の状況及び分析 （単位：百万円） 2020年3月期 2021年3月期 増減額 増減率 資産 196,953 161,708 △35,244 △17.9％ 負債 195,363 158,431 △36,932 △18.9％ 純資産 1,589 3,277 1,687 106.2％ 当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末比35,244百万円減少の161,708百万円となりました。これは主に、業績の悪化や補修工事関連費用の支払等により現金及び預金が5,638百万円、仕掛販売用不動産が2,447百万円、事業資金の安定的な確保を目的とした保有株式の売却等により有価証券及び投資有価証券が8,583百万円、前払費用及び長期前払費用が2,105百万円、賃貸用不動産の売却や減損損失の計上等により、土地が5,774百万円、建物及び構築物(純額)が4,306百万円、リース資産(純額)が3,691百万円、それぞれ減少したことによるものであります。 当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末比36,932百万円減少の158,431百万円となりました。これは主に、アパートのマンスリー契約の減少により前受金及び長期前受金が5,340百万円、コスト削減により未払金が5,341百万円、一括発注や工法変更で工事単価が減少したこと等により補修工事関連損失引当金が22,738百万円、賃貸原価の圧縮による物件収支の改善を見込んでいることにより空室損失引当金が3,644百万円それぞれ減少したことによるものであります。 当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末比1,687百万円増加の3,277百万円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純損失23,680百万円を計上したものの、第三者割当による新株式の発行並びに連結子会社における優先株式の発行を実施したこと等により、資本金が5,999百万円、資本剰余金が10,026百万円、非支配株主持分が11,366百万円増加したことによるものであります。なお、自己資本比率は前連結会計年度末比6.0ポイント下落し△5.3％となりました。…