事業の内容
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/ 原文長 約2370文字
３【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社、子会社24社（連結子会社20社、非連結子会社４社）及び関連会社18社（持分法適用関連会社12社、持分法非適用関連会社６社）より構成されており、「不動産事業」、「保険事業」、「ホテル・旅館事業」及び「その他」を営んでおります。 「不動産事業」では、安定的で効率的な収益構造を確立している不動産賃貸業務、保有物件の建替及び都心部の好立地において開発をおこなう不動産開発業務、賃貸ポートフォリオ拡大の為の不動産取得及び短期のウェアハウジングや不動産バリューアッドビジネス等の不動産の取得・販売をおこなう不動産投資業務、投資法人等のアセットマネジメント業務等をおこなっております。当社グループにおいては連結営業収益の約９割が「不動産事業」です。また、「保険事業」では生損保の保険代理店業務、「ホテル・旅館事業」ではホテル及び旅館の運営業務、「その他」では建築工事請負業務、設計・工事監理業務などをおこなっております。 当社グループが営んでいる主な事業内容と、各関係会社等の当該事業に係る位置付け及びセグメントとの関係は以下の通りであり、次の３区分は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (１)連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント情報等の区分と同一であります。 （1）不動産事業 ① 不動産賃貸業務 当社グループの中核事業は、東京23区の駅近を中心に保有・管理する約260件（販売用不動産除く）の賃貸物件を活用した不動産賃貸事業であり、賃貸可能面積は約136万㎡となっております。この賃貸資産ポートフォリオを有効に活用し収益力の一層の強化をはかるため、建替による賃料収入の増強を実現し、安定的な賃貸収入を得るというのが当社のビジネスモデルの中核となっております。また、賃貸ポートフォリオを拡充させるため、当社のポートフォリオ概念に沿った好立地物件の不動産取得、不動産関連ＳＰＣへの出資にも取り組んでいます。不動産賃貸業務については、当社、連結子会社及び持分法適用関連会社にてこの業務をおこなっております。 また、企業の保有する不動産の有効活用を提案・実行するＣＲＥ事業や、マーケットの拡大が予想される高齢者・観光・環境ビジネスにおいても、不動産賃貸事業の強化及び組織の強化に取り組んでおります。 ② 不動産開発・建替業務 当社では物件立地特性に応じた不動産開発業務をおこなっております。特に従来から保有している賃貸物件の建替の着実な推進によるポートフォリオの質的改善をおこなっているほか、新規の物件取得・開発・売却を通じた付加価値創出の実現を目指し、好立地物件での高品質な開発業務を推進しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3930文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 (1）経営方針 当社グループは、以下の企業理念及びサステナビリティビジョンのもと、持続可能な社会の実現と企業としての継続的な成長を目指し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。 (2）経営環境及び優先的に対処すべき課題 今後の経済環境の見通しにつきましては、新型コロナウイルスと共存する「ウィズコロナ」の浸透により、経済活動の持ち直しがみられる一方で、世界的なエネルギー・食糧価格の高騰や世界経済減速の影響などにより、依然として先行きが不透明な状況が続くものと想定しております。 また、不動産事業環境におきましては、金利変動を背景とした不動産市況の先行きに注意をする必要がありますが、不動産投資家の投資マインドは底堅く、収益不動産の投資市場は引き続き概ね堅調に推移すると考えております。 こうした環境のもと、当社グループは、2023年度から中長期経営計画（2020-2029）のフェーズⅡに位置する新中期経営計画（2023-2025）をスタートさせ、①高品質の賃貸ポートフォリオ構築と柔軟な収益構造を維持・強化、②開発・建替、バリューアッド物件のパイプライン充実。出口を多様化して確実に収益化、③新規事業領域の取組み強化による収益源の多様化、④格付水準の維持を目線とした財務健全性の確保とリスク管理、⑤環境対応、人的資本育成対応などサステナブル経営の一層の深化、の5点を「対処すべき課題」と捉え、更なるレベルアップをはかってまいります。 そのために、それぞれの課題に対して、主に以下の戦略に取り組んでまいります。 ①高品質の賃貸ポートフォリオ構築と柔軟な収益構造を維持・強化 当社グループの中核事業は、東京23区の駅近を中心に保有する不動産の不動産賃貸事業であり、本事業をベースとした「安定性」と「効率性」を両立したビジネスモデルの進化をはかりながら、環境変化に柔軟に対応した収益構造を維持・強化してまいります。 当社グループの所有物件は、駅近の好立地のビルが大宗を占めており、マーケットより常に低い空室率を維持し、安定的な収益を確保しております。更に、CRE等戦略的ソーシングによる着実なポートフォリオの拡充に加え、多様な投資スキームを駆使した物件取得により、不動産賃貸事業の拡大をはかってまいります。 また、本格的な人口減少等環境変化に対応した競争優位性のある高品質の賃貸ポートフォリオ構築のため、今後も継続的に物件の入れ替えを実施することで、2029年に高耐震建物比率100%、オフィス比率50%、重点エリア比率50%、2030年に再エネビル比率100%を目指し、引き続き空室率1%未満を堅持してまいります。 ②開発・建替、バリューアッド物件のパイプライン充実。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3930文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 (1）経営方針 当社グループは、以下の企業理念及びサステナビリティビジョンのもと、持続可能な社会の実現と企業としての継続的な成長を目指し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。 (2）経営環境及び優先的に対処すべき課題 今後の経済環境の見通しにつきましては、新型コロナウイルスと共存する「ウィズコロナ」の浸透により、経済活動の持ち直しがみられる一方で、世界的なエネルギー・食糧価格の高騰や世界経済減速の影響などにより、依然として先行きが不透明な状況が続くものと想定しております。 また、不動産事業環境におきましては、金利変動を背景とした不動産市況の先行きに注意をする必要がありますが、不動産投資家の投資マインドは底堅く、収益不動産の投資市場は引き続き概ね堅調に推移すると考えております。 こうした環境のもと、当社グループは、2023年度から中長期経営計画（2020-2029）のフェーズⅡに位置する新中期経営計画（2023-2025）をスタートさせ、①高品質の賃貸ポートフォリオ構築と柔軟な収益構造を維持・強化、②開発・建替、バリューアッド物件のパイプライン充実。出口を多様化して確実に収益化、③新規事業領域の取組み強化による収益源の多様化、④格付水準の維持を目線とした財務健全性の確保とリスク管理、⑤環境対応、人的資本育成対応などサステナブル経営の一層の深化、の5点を「対処すべき課題」と捉え、更なるレベルアップをはかってまいります。 そのために、それぞれの課題に対して、主に以下の戦略に取り組んでまいります。 ①高品質の賃貸ポートフォリオ構築と柔軟な収益構造を維持・強化 当社グループの中核事業は、東京23区の駅近を中心に保有する不動産の不動産賃貸事業であり、本事業をベースとした「安定性」と「効率性」を両立したビジネスモデルの進化をはかりながら、環境変化に柔軟に対応した収益構造を維持・強化してまいります。 当社グループの所有物件は、駅近の好立地のビルが大宗を占めており、マーケットより常に低い空室率を維持し、安定的な収益を確保しております。更に、CRE等戦略的ソーシングによる着実なポートフォリオの拡充に加え、多様な投資スキームを駆使した物件取得により、不動産賃貸事業の拡大をはかってまいります。 また、本格的な人口減少等環境変化に対応した競争優位性のある高品質の賃貸ポートフォリオ構築のため、今後も継続的に物件の入れ替えを実施することで、2029年に高耐震建物比率100%、オフィス比率50%、重点エリア比率50%、2030年に再エネビル比率100%を目指し、引き続き空室率1%未満を堅持してまいります。 ②開発・建替、バリューアッド物件のパイプライン充実。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3837文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を適用しております。財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローに関する説明における前期及び前連結会計年度末との比較は、当該会計基準等を適用する前の前連結会計年度の数値を用いて算定しております。 詳細については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 （会計方針の変更）」をご参照ください。 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次の通りであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、営業収益は523,424百万円(前期比76,346百万円、17.0％増)、営業利益126,147百万円(前期比11,640百万円、10.1％増)、経常利益123,222百万円(前期比13,640百万円、12.4％増)、親会社株主に帰属する当期純利益79,150百万円(前期比9,586百万円、13.7％増)となりました。 財政状態については、当連結会計年度末の資産合計は、2,320,337百万円（前期末比113,011百万円、5.1％増）、負債合計は、1,633,183百万円（前期末比64,190百万円、4.0％増）、純資産合計は、687,153百万円（前期末比48,820百万円、7.6％増）となりました。 各セグメントの業績は、次の通りであります。 （各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。） （不動産事業） 当社グループの中核事業は、東京23区を中心に、約260件（販売用不動産除く）の賃貸物件・賃貸可能面積約136万㎡を活用した不動産賃貸事業であります。マーケットニーズに即した用途バランスと競争優位性を有する賃貸ポートフォリオを再構築する観点から、ポートフォリオの組替をおこなうとともに、耐震・省エネに優れた開発・建替の加速による優良アセットの積み上げに取り組んでおります。また、高付加価値を創出して収益化するバリューアッド事業の強化にも取り組んでおります。 当連結会計年度の新規物件（固定資産）の取得につきましては、ヒューリック渋谷宇田川町ビル（東京都渋谷区）（追加取得）、日立ソリューションズタワー（東京都品川区）、ヒューリックみなとみらい（横浜市中区）、鈴乃屋本店ビル（東京都台東区）、ワンズモール（千葉県千葉市）及びＬＦ板橋（底地）（東京都板橋区）などを取得いたしました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約2073文字
３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2021年１月１日 至 2021年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結財務諸表計上額 （注）３ 不動産事業 保険事業 ホテル・ 旅館事業 営業収益 外部顧客への営業収益 422,340 3,159 16,349 441,848 5,229 447,077 447,077 セグメント間の内部営業収益又は振替高 4,371 315 4,687 3,266 7,954 △ 7,954 426,711 3,159 16,665 446,536 8,496 455,032 △ 7,954 447,077 セグメント利益又は損失（△） 131,245 792 △ 7,995 124,042 809 124,851 △ 10,344 114,507 セグメント資産 1,858,681 5,948 32,088 1,896,717 21,172 1,917,890 289,435 2,207,325 その他の項目 減価償却費 13,845 52 1,627 15,524 15,524 414 15,939 持分法適用会社への投資額 85,511 85,511 18,436 103,947 103,947 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 228,822 636 1,111 230,570 230,570 △ 17,653 212,917 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、建築工事請負業務、設計・工事監理業務等を含んでおります。 ２．調整額の内容は以下の通りであります。 （1）セグメント利益又は損失（△）の調整額△10,344百万円には、セグメント間取引消去△518百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△9,826百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理部門に係る費用であります。 （2）セグメント資産の調整額289,435百万円には、セグメント間取引消去△12,879百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産302,314百万円が含まれております。その主なものは、当社の余資運用資産（現金及び預金）、投資有価証券及び一般管理部門に係る資産であります。 ３．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と調整をおこなっております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約3063文字
３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。 ４．同社との間で守秘義務を負っているため、金額の公表は控えさせていただきます。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルスワクチンの普及により、行動制限が緩和され経済活動の持ち直しがみられたものの、ウクライナ問題を一因とするエネルギー価格の高騰やインフレの兆しなど、依然として先行きが不透明な状況が続いております。 不動産業界におきましては、一部の商業施設や宿泊施設においては引き続き収益が低迷し、オフィスの空室率も高い水準で推移したものの、不動産投資マーケットは、低金利等を背景に、不動産投資家の旺盛な投資マインドが継続したため、安定的に推移いたしました。 こうした環境のもと、当社グループは、2020年度を初年度とする中長期経営計画に基づき、「変革」と「スピード」をベースに、環境変化に柔軟に対応した進化を通じて、持続的な企業価値向上の実現に注力してまいりました。 当連結会計年度の達成状況は以下の通りであります。 経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２ 事業の状況 １．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （３）目標とする経営指標」に記載しております。 当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次の通りであります。 ａ．経営成績の分析 （営業収益） 当連結会計年度の営業収益は、523,424百万円となり、対前期比で76,346百万円増加いたしました。これは、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件によりオフィス等の不動産賃貸収入が安定的に推移したことに加え、販売用不動産の売上が増加したことによるものであります。 （営業利益） 当連結会計年度の営業利益は、126,147百万円となり、対前期比で11,640百万円増加いたしました。これは、物件の竣工、取得によりオフィス等の不動産賃貸収入が安定的に推移したことに加え、販売用不動産の売上総利益が増加したことによるものであります。 （経常利益） 当連結会計年度の経常利益は、123,222百万円となり、対前期比で13,640百万円増加いたしました。これは、上記営業利益の増加に加え、賃貸解約関係収入の増加等により営業外収益が増加したことによるものであります。…