事業の内容
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/ 原文長 約2907文字
３【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社、子会社21社（連結子会社19社、非連結子会社２社）及び関連会社12社（持分法適用関連会社６社、持分法非適用関連会社６社）より構成されており、「不動産事業」、「保険事業」、「人材関連事業」及び「その他」を営んでおります。 「不動産事業」では、安定的で効率的な収益構造を確立している不動産賃貸業務、保有物件の建替及び都心部の好立地において開発をおこなう不動産開発業務、賃貸ポートフォリオ拡大の為の不動産取得及び短期のウェアハウジングや不動産バリューアッドビジネス等の不動産の取得・販売をおこなう不動産投資業務、ＲＥＩＴ事業のアセットマネジメント業務等をおこなっております。当社グループにおいては連結営業収益の約８割が「不動産事業」です。また、「保険事業」では生損保の保険代理店業務、「人材関連事業」では、人材派遣、人材紹介業務、「その他」では建築工事請負業務、設計・工事監理業務、ホテルの運営業務などをおこなっております。 当社グループが営んでいる主な事業内容と、各関係会社等の当該事業に係る位置付け及びセグメントとの関係は以下の通りであり、次の４区分は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント情報等の区分と同一であります。 （1）不動産事業 ① 不動産賃貸業務 当社グループの中核事業は、東京23区の駅近を中心に保有・管理する約240件（販売用不動産除く）の賃貸物件を活用した不動産賃貸事業であり、賃貸可能面積は約119万㎡となっております。この賃貸資産ポートフォリオを有効に活用し収益力の一層の強化をはかるため、容積消化率の低い物件を建替えて賃貸面積の拡大と賃料収入の増強を実現し、効率的・安定的な賃貸収入を得るというのが当社のビジネスモデルの中核となっております。また、賃貸ポートフォリオを拡充させるため、当社のポートフォリオ概念に沿った好立地物件の不動産取得、不動産関連ＳＰＣへの出資にも取り組んでいます。不動産賃貸業務については、当社及び連結子会社の仙台一番町開発特定目的会社ほか３社の連結子会社特別目的会社にてこの業務をおこなっております。 ② 不動産開発業務 当社では物件立地特性に応じた不動産開発業務をおこなっております。特に従来から保有している賃貸物件の建替の着実な推進によるポートフォリオの質的改善をおこなっているほか、新規の物件取得・開発・売却を通じた付加価値の実現をめざし、好立地物件での高品質な開発業務を推進しております。 当連結会計年度におきましては、ヒューリックスクエア東京、ヒューリック築地三丁目ビル、ヒューリック目白、ヒューリック板橋、ヒューリック府中ビル、ふふ河口湖などが竣工しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3332文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 (1）経営方針 当社グループは、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼に満ちた社会』の実現に貢献する」ことを企業理念として掲げ、企業理念の実践による社会発展への貢献をめざしております。また、企業理念と表裏一体をなすＣＳＲ（企業の社会的責任）ビジョンのなかで地球環境の保護に努めることを宣言しております。 そのために、安定した事業基盤を活かしつつ成長を遂げる企業をめざし、新しい視点で業務に取り組み企業価値の一層の向上に努めております。そしてお客さまに最適な商品・サービスを提供することによりお客さまの満足を何より重視することを、基本姿勢としてまいります。 結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。 目標とする経営指標 当社グループは、不動産賃貸事業での安定収益を確保しつつ、開発事業・バリューアッド事業・アセットマネジメント事業の展開などにより、利益成長と収益の安定性の両面を具備した事業構造の強化を推進することとしております。 注視する指標としては経常利益等の段階利益だけでなく、ネットＤ/Ｅレシオや有利子負債対ＥＢＩＴＤＡ倍率等、種々の経営指標のバランスを取りながら、収益力の着実な増強を実現してまいります。 (2）経営環境 我が国経済は緩やかに回復しており、雇用環境などの改善や企業の投資意欲の高まりが見られています。一方で、米中間の貿易摩擦などの景気後退につながるリスク要因もあり、引き続き楽観視はできない状況となっております。 賃貸オフィス事業を取り巻く環境につきましては、底堅い需要を背景に、都心部を中心として空室率は改善傾向にあり、賃料水準も堅調に推移しております。 (3） 対処すべき課題 当社グループは、平成30年度を初年度とする中期経営計画に基づき、『変革とスピード』をキーワードとして不動産賃貸事業を核としたビジネスモデルを発展進化させ、永続的な企業価値の増大を遂げることに注力してまいりました。この戦略に沿った施策として、新規物件への投資や既存物件の建替・開発、不動産バリューアッド事業の軌道化による資産回転型ビジネスの確立などにより、規模と多様性を併せ持ったポートフォリオの充実をはかり、安定的な収益源を確保するとともに、企業価値の持続的向上に向けた体制の構築に取り組んでまいりました。 平成31年度におきましても、引き続き『変革とスピード』を徹底し、不動産賃貸事業の更なる増強をはかるとともに、開発事業及び新たな事業への取り組みを強化し、中期経営計画の達成に向けた事業基盤の維持・発展を進めてまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3332文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 (1）経営方針 当社グループは、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼に満ちた社会』の実現に貢献する」ことを企業理念として掲げ、企業理念の実践による社会発展への貢献をめざしております。また、企業理念と表裏一体をなすＣＳＲ（企業の社会的責任）ビジョンのなかで地球環境の保護に努めることを宣言しております。 そのために、安定した事業基盤を活かしつつ成長を遂げる企業をめざし、新しい視点で業務に取り組み企業価値の一層の向上に努めております。そしてお客さまに最適な商品・サービスを提供することによりお客さまの満足を何より重視することを、基本姿勢としてまいります。 結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。 目標とする経営指標 当社グループは、不動産賃貸事業での安定収益を確保しつつ、開発事業・バリューアッド事業・アセットマネジメント事業の展開などにより、利益成長と収益の安定性の両面を具備した事業構造の強化を推進することとしております。 注視する指標としては経常利益等の段階利益だけでなく、ネットＤ/Ｅレシオや有利子負債対ＥＢＩＴＤＡ倍率等、種々の経営指標のバランスを取りながら、収益力の着実な増強を実現してまいります。 (2）経営環境 我が国経済は緩やかに回復しており、雇用環境などの改善や企業の投資意欲の高まりが見られています。一方で、米中間の貿易摩擦などの景気後退につながるリスク要因もあり、引き続き楽観視はできない状況となっております。 賃貸オフィス事業を取り巻く環境につきましては、底堅い需要を背景に、都心部を中心として空室率は改善傾向にあり、賃料水準も堅調に推移しております。 (3） 対処すべき課題 当社グループは、平成30年度を初年度とする中期経営計画に基づき、『変革とスピード』をキーワードとして不動産賃貸事業を核としたビジネスモデルを発展進化させ、永続的な企業価値の増大を遂げることに注力してまいりました。この戦略に沿った施策として、新規物件への投資や既存物件の建替・開発、不動産バリューアッド事業の軌道化による資産回転型ビジネスの確立などにより、規模と多様性を併せ持ったポートフォリオの充実をはかり、安定的な収益源を確保するとともに、企業価値の持続的向上に向けた体制の構築に取り組んでまいりました。 平成31年度におきましても、引き続き『変革とスピード』を徹底し、不動産賃貸事業の更なる増強をはかるとともに、開発事業及び新たな事業への取り組みを強化し、中期経営計画の達成に向けた事業基盤の維持・発展を進めてまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4436文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次の通りであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 我が国経済は緩やかに回復しており、雇用環境などの改善や企業の投資意欲の高まりが見られています。一方で、米中間の貿易摩擦 などの 景気後退につながるリスク要因もあり、引き続き楽観視はできない状況となっております。 賃貸オフィス事業を取り巻く環境につきましては、底堅い需要を背景に、都心部を中心として空室率は改善傾向にあり、賃料水準も堅調に推移しております。 こうした環境のもと、当社グループは、平成30年度を初年度とする中期経営計画に基づき、『変革とスピード』をキーワードとして不動産賃貸事業を核としたビジネスモデルを発展進化させ、永続的な企業価値の増大を遂げることに注力してまいりました。 その結果、当連結会計年度の業績は、営業収益は 287,513百万円(前期比△2,105百万円、0.7％減)、営業利益75,564百万円(前期比11,314百万円、17.6％増)、経常利益72,530百万円(前期比10,660百万円、17.2％増)、親会社株主に帰属する当期純利益49,515百万円(前期比7,113百万円、16.7％増)となりました。 財政状態については、当連結会計年度末の資産合計は、1,526,423百万円（前期末比174,285百万円、12.8％増）、負債合計は、1,122,287百万円（前期末比149,005百万円、15.3％増）、純資産合計は、404,135百万円（前期末比25,279百万円、6.6％増）となりました。 各セグメントの業績は、次の通りであります。 （各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。） （不動産事業） 当社グループの中核事業は、東京23区を中心に、約240件（販売用不動産除く）の賃貸物件・賃貸可能面積約119万㎡を活用した不動産賃貸事業であります。賃貸ポートフォリオの増強及び質的向上の観点から、立地を厳選した新規物件取得や建替の推進、開発物件の組み入れを継続すると共に、アセットマネジメントの強化により、更なる不動産価値の向上に取り組んでおります。また、高付加価値を創出して収益化する不動産バリュー アッド事業の軌道化へ向けての取り組みも強化しております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1994文字
３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 平成29年１月１日 至 平成29年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結財務諸表計上額 （注）３ 不動産事業 保険事業 人材関連事業 営業収益 外部顧客への営業収益 258,597 3,479 18,620 280,697 8,921 289,618 289,618 セグメント間の内部営業収益又は振替高 577 103 681 2,570 3,252 △ 3,252 259,175 3,479 18,724 281,378 11,492 292,871 △ 3,252 289,618 セグメント利益 69,208 1,077 335 70,621 790 71,411 △ 7,162 64,249 セグメント資産 1,205,526 5,031 5,247 1,215,806 13,868 1,229,674 122,463 1,352,137 その他の項目 減価償却費 11,305 28 56 11,390 19 11,410 326 11,736 持分法適用会社への投資額 6,198 6,198 10,881 17,079 17,079 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 197,017 41 167 197,226 197,227 1,033 198,260 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、建築工事請負業務、設計・工事監理業務等を含んでおります。 ２．調整額の内容は以下の通りであります。 （1）セグメント利益の調整額△7,162百万円には、セグメント間取引消去△221百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△6,940百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理部門に係る費用であります。 （2）セグメント資産の調整額122,463百万円には、セグメント間取引消去△2,499百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産124,962百万円が含まれております。その主なものは、当社の余資運用資産（現金及び預金）、投資有価証券及び一般管理部門に係る資産であります。 ３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整をおこなっております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2870文字
４．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 （１） 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項 ４.会計方針に関する事項」に記載の通りであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断をおこなっておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。 ②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ． 経営成績の分析 （営業収益） 当連結会計年度の営業収益は、287,513百万円となり、対前期比で2,105百万円減少いたしました。これは、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件による不動産賃貸収入の増加があった一方で、前連結会計年度において、大型の販売用不動産の売却があったことによるものであります。 （営業利益） 当連結会計年度の営業利益は、75,564百万円となり、対前期比で11,314百万円増加いたしました。これは、物件の竣工、取得による不動産賃貸収入の増加及び販売用不動産の売上総利益が増加したことによるものであります。 （経常利益） 当連結会計年度の経常利益は、72,530百万円となり、対前期比で10,660百万円増加いたしました。これは、上記営業利益の増加があった一方で、支払利息の増加等により営業外費用が増加したことによるものであります。 （親会社株主に帰属する当期純利益） 当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、49,515百万円となり、対前期比で7,113百万円増加いたしました。 これは、上記経常利益の増加 があった一方で、 税金費用が増加したことによるものであります。 ｂ． 財政状態の分析 （資産） 当連結会計年度末の資産合計は、1,526,423百万円となり、対前期末比174,285百万円増加いたしました。当社グループにおきましては、賃貸ポートフォリオの増強及び質的向上の観点から、新規物件取得及び開発・建替の推進に取り組んでおります。…