事業の内容
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/ 原文長 約2305文字
３【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社、子会社13社（連結子会社11社、非連結子会社２社）及び関連会社13社（持分法適用関連会社６社、持分法非適用関連会社７社）より構成されており、「不動産事業」、「保険事業」、「人材関連事業」及び「その他」を営んでおります。 「不動産事業」では、安定的で効率的な収益構造を確立している不動産賃貸業務、保有物件の建替及び都心部の好立地において開発をおこなう不動産開発業務、賃貸ポートフォリオ拡大の為の不動産取得及び短期のウェアハウジングや不動産バリューアッドビジネス等の不動産の取得・転売をおこなう不動産投資業務、Ｊ－ＲＥＩＴ事業のアセットマネジメント業務等をおこなっております。当社グループにおいては連結営業収益の約８割が「不動産事業」です。また、「保険事業」では生損保の保険代理店業務、「人材関連事業」では、人材派遣、人材紹介業務、「その他」では建築工事請負業務、設計・工事監理業務、ホテルの運営業務などをおこなっております。 当社グループが営んでいる主な事業内容と、各関係会社等の当該事業に係る位置付け及びセグメントとの関係は以下の通りであり、次の４区分は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント情報等の区分と同一であります。 （1）不動産事業 ① 不動産賃貸業務 当社グループの中核事業は、東京23区の駅近を中心に保有・管理する約210件（販売用不動産除く）の賃貸物件を活用した不動産賃貸事業であり、賃貸可能面積は約103万㎡となっております。この賃貸資産ポートフォリオを有効に活用し収益力の一層の強化をはかるため、容積消化率の低い物件を建替えて賃貸面積の拡大と賃料収入の増強を実現し、効率的・安定的な賃貸収入を得るというのが当社のビジネスモデルの中核となっております。また、賃貸ポートフォリオを拡充させるため、当社のポートフォリオ概念に沿った好立地物件の不動産取得、不動産関連ＳＰＣへの出資にも取り組んでいます。不動産賃貸業務については、当社及び連結子会社の仙台一番町開発特定目的会社ほか１社の連結子会社特別目的会社にてこの業務をおこなっております。 ② 不動産開発業務 当社では物件立地特性に応じた不動産開発業務をおこなっております。特に従来から保有している賃貸物件の建替の着実な推進によるポートフォリオの質的改善をおこなっているほか、新規の物件取得・開発・売却を通じた付加価値の実現をめざし、好立地物件での高品質な開発業務を推進しております。 当連結会計年度におきましては、トラストガーデン常磐松などが竣工しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3452文字
３【対処すべき課題】 (1）経営方針 当社グループは、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼に満ちた社会』の実現に貢献する」ことを企業理念として掲げ、企業理念の実践による社会発展への貢献をめざしております。また、企業理念と表裏一体をなすＣＳＲ（企業の社会的責任）ビジョンのなかで地球環境の保護に努めることを宣言しております。 そのために、安定した事業基盤を活かしつつ成長を遂げる企業をめざし、新しい視点で業務に取り組み企業価値の一層の向上に努めております。そしてお客さまに最適な商品・サービスを提供することによりお客さまの満足を何より重視することを、基本姿勢としてまいります。 結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。 (2）対処すべき課題と中長期的な経営戦略 我が国経済は、政府の経済政策や日本銀行の金融緩和政策により、景気の下支えはおこなわれていますが、個人消費や設備投資といった民需に力強さを欠き、かつ中国をはじめとするアジア新興国経済の減速や英国のＥＵ離脱問題による欧州経済の動揺、米国の新政権が掲げる政策の動向など複合的なリスク要因を背景に、底固いものの先行不透明感もある状況となっております。 賃貸オフィス事業を取り巻く環境につきましては、都心部を中心として空室率は改善傾向にあり、賃料水準も堅調に推移しております。 こうした環境のもと、当社グループは、平成28年度を初年度として新たに策定した中期経営計画に基づき、『変革とスピード』をキーワードとして不動産賃貸事業を核としたビジネスモデルを発展進化させ、永続的な企業価値の増大を遂げることに注力してまいりました。この戦略に沿った施策として、新規物件への投資や既存物件の建替、不動産バリューアッドビジネスの推進や高齢者・観光・環境の各分野におけるビジネス領域の拡大と深化などにより、規模と多様性を併せ持ったポートフォリオの充実をはかり、安定的な収益源を確保するとともに、企業価値の持続的向上をはかることができる体制の構築に取り組んでまいりました。 平成29年度におきましても、更なる飛躍に向けて策定した新たな中期経営計画に基づき、変革とスピードを徹底し、不動産賃貸事業の更なる増強をはかるとともに、新たな事業への取り組みを強化し、新中期経営計画の達成に向けた事業基盤の維持・発展を進めてまいります。 当社グループは、容積消化率の低い物件を建替えるという施策と優良な新規物件の購入を推進してきたことから、比較的負債依存度が高く平成28年12月期末時点での総借入は6,273億円となっております（うち44億円はノンリコースローン）。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3452文字
３【対処すべき課題】 (1）経営方針 当社グループは、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼に満ちた社会』の実現に貢献する」ことを企業理念として掲げ、企業理念の実践による社会発展への貢献をめざしております。また、企業理念と表裏一体をなすＣＳＲ（企業の社会的責任）ビジョンのなかで地球環境の保護に努めることを宣言しております。 そのために、安定した事業基盤を活かしつつ成長を遂げる企業をめざし、新しい視点で業務に取り組み企業価値の一層の向上に努めております。そしてお客さまに最適な商品・サービスを提供することによりお客さまの満足を何より重視することを、基本姿勢としてまいります。 結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。 (2）対処すべき課題と中長期的な経営戦略 我が国経済は、政府の経済政策や日本銀行の金融緩和政策により、景気の下支えはおこなわれていますが、個人消費や設備投資といった民需に力強さを欠き、かつ中国をはじめとするアジア新興国経済の減速や英国のＥＵ離脱問題による欧州経済の動揺、米国の新政権が掲げる政策の動向など複合的なリスク要因を背景に、底固いものの先行不透明感もある状況となっております。 賃貸オフィス事業を取り巻く環境につきましては、都心部を中心として空室率は改善傾向にあり、賃料水準も堅調に推移しております。 こうした環境のもと、当社グループは、平成28年度を初年度として新たに策定した中期経営計画に基づき、『変革とスピード』をキーワードとして不動産賃貸事業を核としたビジネスモデルを発展進化させ、永続的な企業価値の増大を遂げることに注力してまいりました。この戦略に沿った施策として、新規物件への投資や既存物件の建替、不動産バリューアッドビジネスの推進や高齢者・観光・環境の各分野におけるビジネス領域の拡大と深化などにより、規模と多様性を併せ持ったポートフォリオの充実をはかり、安定的な収益源を確保するとともに、企業価値の持続的向上をはかることができる体制の構築に取り組んでまいりました。 平成29年度におきましても、更なる飛躍に向けて策定した新たな中期経営計画に基づき、変革とスピードを徹底し、不動産賃貸事業の更なる増強をはかるとともに、新たな事業への取り組みを強化し、新中期経営計画の達成に向けた事業基盤の維持・発展を進めてまいります。 当社グループは、容積消化率の低い物件を建替えるという施策と優良な新規物件の購入を推進してきたことから、比較的負債依存度が高く平成28年12月期末時点での総借入は6,273億円となっております（うち44億円はノンリコースローン）。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1960文字
３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結財務諸表計上額 （注）３ 不動産事業 保険事業 人材関連事業 営業収益 外部顧客への営業収益 137,544 3,260 19,094 159,898 10,057 169,956 169,956 セグメント間の内部営業収益又は振替高 520 85 605 2,028 2,633 △ 2,633 138,064 3,260 19,179 160,504 12,085 172,590 △ 2,633 169,956 セグメント利益 44,185 987 515 45,687 822 46,510 △ 4,507 42,002 セグメント資産 946,396 4,184 4,515 955,096 12,950 968,046 123,219 1,091,266 その他の項目 減価償却費 8,611 11 49 8,672 26 8,698 230 8,929 持分法適用会社への投資額 5,305 5,305 10,393 15,699 15,699 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 287,592 113 287,711 287,714 1,006 288,720 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、建築工事請負、設計・工事監理業務等を含んでおります。 ２．調整額の内容は以下の通りであります。 （1）セグメント利益の調整額△4,507百万円には、セグメント間取引消去△104百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△4,403百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理部門に係る費用であります。 （2）セグメント資産の調整額123,219百万円には、セグメント間取引消去△16,473百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産139,692百万円が含まれております。その主なものは、当社の余資運用資産（現金及び預金）、投資有価証券及び一般管理部門に係る資産であります。 ３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整をおこなっております。…
主要な顧客・販売先
抽出本文
/ 原文長 約296文字
(3) 販売実績 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次の通りであります。 セグメントの名称 当連結会計年度 （自 平成28年１月１日 至 平成28年12月31日） 前期比（％） 不動産事業 （百万円） 183,439 32.8 保険事業 （百万円） 3,191 △2.1 人材関連事業 （百万円） 19,114 △0.3 その他 （百万円） 12,558 3.9 調整額 （百万円） △2,524 合計 （百万円） 215,780 26.9 （注）１．各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。 ２．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。