事業の内容
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/ 原文長 約3509文字
３【事業の内容】 創業来地盤としてきた静岡県を中心とする東海エリア及び関東エリアにおいて戸建分譲事業を展開する当社は、これまで『「家がほしい」すべての人のために。』という企業理念の下、その土地に合わせたデザイン・設計・間取りの家づくりで、周辺相場等を意識したお求めになりやすい価格でありながら、品質・性能・居住性を追求した住み心地の良い一戸建て住宅の提供を行ってまいりました。2020年より、デザイン力の更なる向上を目的として社内勉強会を開始するとともに、2021年にはデザイン戦略室を新設するなどの取り組みにより、立地や間取りといったセールスポイントに加えて、コストを抑えることで周辺相場等を意識したお求めになりやすい価格帯を維持しつつ、デザイン性の高い分譲戸建住宅の提供を強化することで差別化を図る戦略を展開しております。 このような差別化戦略のもと、当社の販売件数（建売・ 土地販売・注文住宅） は堅調に増加しており、2023年８月期の販売棟数は過去最高の612件となりました。 なお、直近５年間の販売件数推移は以下のとおりであります。 （売上高：百万円） 2019/８期 2020/８期 2021/８期 2022/８期 2023/８期 売上高 11,660 9,985 13,425 18,441 19,849 販売件数 472 397 486 572 612 (うち東海エリア) 420 319 398 442 448 (うち関東エリア) 52 78 88 130 164 当社の事業エリアは、創業来の地盤とする静岡県を中心に、大きく東海エリア（静岡県、愛知県、岐阜県）と関東エリア（神奈川県、埼玉県、東京都、千葉県）で事業を展開し、営業拠点は全９拠点となります。東海エリアには、静岡県に静岡本社、静岡支店、浜松支店、愛知県に名古屋支店を配し、関東エリアは、神奈川県に横浜支店、神奈川支店、相模原支店、埼玉県に大宮支店、東京都には城東支店、町田支店と管理部門を集約した東京本部を配しております。 現状では東海エリアの販売件数が多い状況にはありますが、関東６拠点による販売件数拡大、デザイン性による差別化により、関東エリアのシェア拡大に努めております。 なお、当社の事業セグメントは戸建分譲事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。 （１）事業の特徴 当社の属する分譲戸建住宅業においては、建築コストの低減、並びに土地の仕入れから販売までの期間の短縮を図る目的から、画一的なデザイン・設計による住宅を提供するケースが多くあります。その結果、物件ごとの差別化が難しく、価格競争に陥りがちな側面もあります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1075文字
(2) 経営戦略等 当社は、上記の企業理念を念頭にデザイン性の高い良質で周辺相場等を意識したお求めになりやすい価格で住宅の提供を全国に供給することを目指すなかで、今後の事業規模の飛躍的な拡大を目指しております。 一方で、当社の属する不動産業界におきましては、首都圏の戸建住宅に対する需要は底堅い面があるものの、住宅価格の上昇とコロナウイルスの感染拡大が一定の落ち着きを見せたことによる戸建住宅需要の一服もあり、地方エリアを中心に完成在庫が増加傾向となるなど、受注環境の悪化が懸念される厳しい事業環境が続いております。 このような状況を踏まえ、当社は中長期的に更なる収益力向上を図る観点から、以下の戦略を着実に取り組んでまいります。 ①売上成長 （関東エリア）東京都・神奈川県・埼玉県に所在する既存６支店による販売棟数の拡大、及びデザイン性による差別化 （東海エリア）静岡県内において一定のシェア維持、及び静岡県内において当社が開拓していないエリアへの進出 ②収益改善 ・在庫回転率の改善による値引きリスクの軽減 ・戸建分譲住宅の販売を主としつつ、収益性の高い土地開発分譲も推進 ・収益基盤の多様化を図るべく、安定的な収入を目的とした不動産関連の新規事業を検討 ・基幹システムと施工管理システムの連携による生産性の向上 ・資金調達コストの削減 ・当社の成長を牽引する人財の確保および育成の推進による企業価値の向上 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社の行う戸建分譲事業では、今後の事業の拡大のために積極的なシェア及びエリアの拡大と人員の確保が必要であり、その手段として着実な利益計上による財務基盤の強化が必要であることから、当社は収益性指標として売上高営業利益率を重視してまいります。 (4) 経営環境 新型コロナウイルス感染症との共存とともに社会経済活動の正常化が進んだ一方、大幅な物価上昇や為替相場の急変動などの不安要素もあり、実体経済の先行きには不透明さが見られております。 当社の属する不動産業界におきましては、住宅価格の上昇とコロナウイルスの感染拡大が一定の落ち着きを見せたことによる戸建住宅需要の一服もあり、地方エリアを中心に完成在庫が増加傾向となるなど、受注環境の悪化が懸念される厳しい事業環境が続いております。 一方では、首都圏の戸建住宅に対する需要は底堅い面があり、大手競合企業との競争環境にはあるものの、当社の分譲戸建住宅はデザイン重視の商品戦略との相乗効果もあって、着実に販売棟数は増加しております。
対処すべき課題
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/ 原文長 約1007文字
(5) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ①関東エリアのシェア拡大 当社は東海エリア（静岡県２、愛知県１）に３拠点、関東エリア（東京都２、神奈川県３、埼玉県１）に６拠点を構えております。当社が今後、事業規模を拡大させるには、需要が底堅く、かつデザインによる差別化が図られている関東エリアでのシェアを拡大させる必要があると考えております。そのためには、関東エリアの既存店による販売棟数を拡大することで全社の売上成長を牽引し、シェア拡大に取り組んでまいります。また、中期的には新たな拠点を開設し、関東エリアにおける事業エリアの拡大も推し進めていく予定です。 ②プロジェクト用地取得の強化 当社の行う戸建分譲事業において、プロジェクト用地の仕入は最も重要な施策であると認識しております。プロジェ クト用地の仕入には仲介業者を通じた仕入を多く行っておりますが、常に新規の仲介業者の開拓を行い、既存の仲介業 者との密接な関係を継続的に構築しながら、不動産情報についてもより多方面から取得していく仕組みを築き上げ、プ ロジェクト用地取得の強化に向けて取り組んでまいります。 ③収益力の改善 収益力の改善においては、販売在庫の管理を徹底してまいります。これまでも一定の基準による管理を行っておりましたが、今後は販売ルールをより厳格にしてまいります。これにより在庫回転率が向上し、ひいては値引きリスクの軽減及び利益率の改善に繋がるものと考えております。加えて、戸建分譲住宅以外に土地の開発分譲も積極的に行うことで、利益拡大を図ってまいります。 ④人財の確保・育成 当社では、従業員を重要な経営資源（人財）として認識しております。当社が引き続き持続的な成長をしていくために、不動産・住宅事業に関連する知見及び経験が豊かな人財の確保と当社事業を牽引する人財の育成に取り組むことで、企業価値の向上に取り組んでまいります。 ⑤資金調達 当社のプロジェクト遂行には資金力が不可欠であり、現在は各金融機関よりプロジェクト毎に規模、期間を考慮しながら機動的な資金調達を行っております。今後の当社の規模拡大に伴い、新規金融機関の開拓及び既存取引金融機関との取引枠拡大を行ってまいります。加えて、資金効率の最適化を図り、金融費用の低減を図っていくことは今後さらに重要となっていくことから、より一層在庫管理及び財務管理に取り組んでまいります。
経営成績・財政状態の概況
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４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。 ①経営成績の分析 当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症との共存とともに社会経済活動の正常化が進んだ一方、大幅な物価上昇や為替相場の急変動などの不安要素もあり、実体経済の先行きには不透明さが見られております。 当社の属する不動産業界におきましては、数年来の原材料価格、物流価格、外注人件費等の高止まりによる建築コストの高騰に加え、住宅ローン金利の先高観などもあり、先々の住宅需要が見通しにくい事業環境となっております。 このような状況のもと、当社は『「家がほしい」すべての人のために。』を企業理念とし、品質・性能・居住性・デザイン性に優れた住宅をお求めになりやすい価格で提供し、シェア拡大に努めてまいりました。 事業エリア別の販売件数（建売・ 土地販売・注文住宅） 事業エリア 支店 前事業年度 当事業年度 販売件数（棟） 販売件数（棟） 東海エリア 静岡、浜松、名古屋 442 448 関東エリア 横浜、神奈川、 大宮、城東、相模原、町田 130 164 全社計 572 612 当事業年度における業績は、売上高19,849,019千円（前期比7.6％増）、営業利益377,407千円（前期比57.3％減）、経常利益172,019千円（前期比75.8％減）、当期純利益120,969千円（前期比74.6％減）となりました。 なお、当社は戸建分譲事業のみの単一セグメントであるため、セグメント情報の記載を省略しております。 ②財政状態の分析 （資産） 流動資産は14,744,813千円となり、前事業年度末に比べ1,795,407千円増加いたしました。これは主に仕入増加に伴う仕掛販売用不動産の増加1,200,371千円及び販売用不動産の増加441,674千円によるものであります。固定資産は330,006千円となり、前事業年度末に比べ1,109千円増加しました。 この結果、総資産は、15,074,820千円となり、前事業年度末に比べ1,796,516千円増加いたしました。 （負債） 当事業年度末における流動負債は8,789,567千円となり、前事業年度末に比べ1,325,309千円増加いたしました。これは主に仕入増加に伴い短期借入金が1,012,341千円増加したほか、施工棟数の増加に伴い工事未払金が295,512千円増加したことによるものであります。固定負債は2,134,470千円となり、前事業年度末に比べ499,987千円増加いたしました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約187文字
【セグメント情報】 Ⅰ 前事業年度（自 2021年９月１日 至 2022年８月31日） 当社の事業セグメントは、戸建分譲事業のみの単一セグメントであるため、セグメント情報の記載を省略しております。 Ⅱ 当事業年度（自 2022年９月１日 至 2023年８月31日） 当社の事業セグメントは、戸建分譲事業のみの単一セグメントであるため、セグメント情報の記載を省略しております。
主要な顧客・販売先
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３．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当該割合が100分の10以上の主要な相手先がいないため記載しておりません。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 ①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。その作成において必要となる見積り及び判断については、過去の実績等を勘案した合理的な判断によっておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれら見積りとは異なる場合があります。 当社の財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １財務諸表等（１）財務諸表 注記事項（重要な会計方針）」に記載のとおりですが、特に以下の会計方針が当社の財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。 （棚卸資産の評価） 当社は、販売用不動産及び仕掛販売用不動産のうち期末時点の正味売却価額が帳簿価額を下回る場合、帳簿価額の切下げによる評価損を計上しております。正味売却価額の見積り及び判断にあたっては、入手可能な情報に基づき合理的に判断しておりますが、事業計画や市場環境の変化により、評価損の追加計上が必要となる可能性があります。 詳細は「第５ 経理の状況 １財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」 に記載のとおりであります。 ②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ．経営成績 （売上高） 当事業年度の売上高は、19,849,019千円（前期比7.6％増）となりました。これは関東エリアにおいて事業所数や事業規模を伸ばしたことで、販売棟数が増加したことによるものです。 （売上原価、売上総利益） 当事業年度の売上総利益は、2,309,784千円（前期比10.0％減）となりました。これは主に土地建物関連コストの高騰を背景に、原価率が上昇したことによるものです。 （販売費及び一般管理費、営業利益） 当事業年度の販売費及び一般管理費は、1,932,376千円（前期比15.0％増）となりました。これは主に、販売経路の変更に伴う不動産販売仲介会社への支払手数料の増加などによるものです。この結果、営業利益が377,407千円（前期比57.3％減）となり、売上高営業利益率は1.9％となりました。 （営業外収益、営業外費用、経常利益） 当事業年度の営業外収益は、35,839千円（前期比31.2％増）となりました。…