事業の内容
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/ 原文長 約1339文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社７社、非連結子会社４社、関連会社１社で構成されており、東京23区を中心に不動産販売事業を主軸として事業展開しております。 当社グループの主な事業内容及び事業の位置付けは、次のとおりであります。 なお、次の３部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表「注記事項」（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 (1）不動産販売事業 当社は、東京23区を中心に主に資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の企画、開発を行っており、個人投資家及びリート、不動産ファンド、企業法人等に分譲しております。 「XEBEC（ジーベック）」は、不動産開発において長年の実績をもつ経験豊かなスタッフが、時代のニーズに合わせて開発した資産運用型マンションとなっております。また、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに開発を行っております。また、中古マンションの売却や不動産再生事業として中古オフィスビルの売却を行っております。 また、概ね専有面積30㎡未満の１Ｋタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。 なお、販売戸数の推移は以下のとおりとなります。 区分 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 国内顧客販売戸数 221 189 67 184 102 (2）不動産管理事業 当社が分譲した「XEBEC（ジーベック）」やその他資産運用型マンションの賃貸管理、仲介及び建物管理を行っております。 当社の当該事業部門において①自社販売物件を中心にマンションの所有者より賃借し、所有者に対して賃料収入を保証すると共に、賃貸（転貸）するサブリース業務、②家賃の集金代行業務、入居・退去に関する契約管理業務等の賃貸管理業務及び③当社所有不動産の賃貸事業を行っております。また、連結子会社である株式会社デュアルタップコミュニティにおいては、当社が分譲した物件の建物管理を行い、連結子会社である株式会社建物管理サービス、朝日管理株式会社においては、首都圏のコンパクト型マンションの建物管理を行っております。 なお、賃貸管理戸数の推移は以下のとおりとなります。 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 賃貸管理戸数 1,225 1,146 1,089 1,131 1,036 (3）海外不動産事業 当社グループの海外事業は、海外投資家が購入した当社開発・販売物件「XEBEC（ジーベック）」の海外窓口業務のアフターサービスを行っております。また、マレーシアを主軸として、ジョホール及びクアラルンプールに事務所を設置し、連結子会社であるDUALTAP BUILDING MANAGEMENT SDN.BHD.…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3497文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献する「笑顔創造企業」を企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。 現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。 事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。 (2）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高営業利益率３％～５％、自己資本比率20％を目標に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。 (3）経営戦略等 ① 不動産販売事業 資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。 販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットやSNSを利用した集客等により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。 個人投資家だけでなく、上場リート、私募リート、不動産ファンド、企業法人等、様々な顧客層への販売チャネルの拡大に努めてまいります。 ② 不動産管理事業 賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいります。 建物管理につきましては、株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3497文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献する「笑顔創造企業」を企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。 現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。 事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。 (2）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高営業利益率３％～５％、自己資本比率20％を目標に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。 (3）経営戦略等 ① 不動産販売事業 資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。 販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットやSNSを利用した集客等により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。 個人投資家だけでなく、上場リート、私募リート、不動産ファンド、企業法人等、様々な顧客層への販売チャネルの拡大に努めてまいります。 ② 不動産管理事業 賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいります。 建物管理につきましては、株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4304文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度（2025年７月１日～2026年６月30日）における我が国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費に持ち直しの動きが見られるほか、インバウンド需要も引き続き堅調に推移し、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、物価上昇の長期化や円安基調の継続、エネルギー・資源価格の高止まりに加え、ウクライナ情勢及び中東情勢などの地政学的リスクの継続により、経済の先行きは依然として不透明な状況が続いております。また、各国の金融政策や米国の通商政策の動向、国内における金利環境の変化などが金融市場や企業活動に影響を及ぼすことが懸念されており、今後も国内外の経済・金融情勢を注視していく必要があると考えております。 首都圏の新築分譲マンション市場は、2026年７月21日に発表された「首都圏新築マンション市場動向2026年上半期(１～６月)」（株式会社不動産経済研究所）によると、2026年上半期（１～６月）の供給戸数が7,989戸で、前年同期比0.8％減と上期で2022年以降５年連続の減少となりましたが、平均販売価格が平米単価151.4万円と高値を維持しております。また、2026年７月17日に発表された「首都圏不動産流通市場動向（2026年４～６月）」（東日本不動産流通機構）によると、首都圏における中古マンションの成約件数は2.0％減少しましたが、平米当たりの成約単価は83.13万円と24四半期連続で上昇しています。 当社グループの属する資産運用型マンション市場の動向としては、東京都の人口は、2026年２月３日に公表された「住民基本台帳人口移動報告2025年（令和７年）結果(移動率)」（総務省統計局）によると、東京都の転入超過数は６万5,219人となっており、年代別では、20代の転入超過が最も多くなっております。東京都への人口流入は引き続き堅調であり、都内の賃貸物件に対する需要は安定的に推移するとともに、賃料も上昇基調にあります。今後も賃貸マンションの需給バランスが大きく崩れる可能性は低く、マンションの資産性は引き続き維持されると考えております。 このような事業環境の中、当社グループは「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の企画・開発を行ってまいりました。(※ 当社では「駅近」とは駅徒歩10分以内の距離としております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1345文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前連結会計年度（自 2024年７月１日 至 2025年６月30日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 連結財務諸表計上額 （注）２ 不動産販売 事業 不動産管理 事業 海外不動産 事業 売上高 顧客との契約から生じる収益 6,901,122 337,342 342,491 7,580,956 7,580,956 その他の収益（注）３ 786,993 786,993 786,993 外部顧客への売上高 6,901,122 1,124,335 342,491 8,367,950 8,367,950 セグメント間の内部売上高 6,901,122 1,124,335 342,491 8,367,950 8,367,950 セグメント利益又は損失(△) 103,332 65,797 △ 12,837 156,292 9,728 166,021 その他の項目 減価償却費 22,302 18,878 712 41,893 41,893 のれん償却額 12,985 5,918 18,903 18,903 （注）１．セグメント利益又は損失の調整額9,728千円は、セグメント間取引消去9,728千円であります。 ２．セグメント利益は連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 ３．その他の収益の主なものは、不動産賃貸収入であります。 ４．セグメント資産及び負債の金額は経営資源の配分の決定及び業績を評価するための定期的な検討の対象となっていないため、記載しておりません。 当連結会計年度（自 2025年７月１日 至 2026年６月30日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 連結財務諸表計上額 （注）２ 不動産販売 事業 不動産管理 事業 海外不動産 事業 売上高 顧客との契約から生じる収益 3,929,544 449,261 404,489 4,783,295 4,783,295 その他の収益（注）３ 739,056 739,056 739,056 外部顧客への売上高 3,929,544 1,188,317 404,489 5,522,351 5,522,351 セグメント間の内部売上高 3,929,544 1,188,317 404,489 5,522,351 5,522,351 セグメント利益又は損失(△) 172,598 41,102 △ 16,248 197,452 △ 7,114 190,337 その他の項目 減価償却費 22,933 9,633 455 33,021 33,021 のれん償却額 17,944 6,576 24,520 24,520 （注）１．…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1620文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2024年７月１日 至 2025年６月30日） 当連結会計年度 （自 2025年７月１日 至 2026年６月30日） 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） いちごオーナーズ株式会社 3,144,100 37.6 1,977,529 35.8 株式会社エストゥルース 1,215,640 22.0 株式会社サンウッド 1,292,281 15.4 リバブルアセットマネジメント株式会社 950,000 11.4 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 ②当連結会計年度の経営成績等分析 セグメント別の売上高及び営業利益につきましては、「第２ 事業の状況 ４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 財政状態及びキャッシュ・フローの状況につきましては、１棟販売及び土地の売却が進んだため、棚卸資産が４億85百万円減少し、営業活動によるキャッシュ・フローが１億68百万円の支出（前期は10億27百万円の収入）となりました。また、販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済により５億27百万円を支出する一方で、短期借入金の純増減額13億27百万円及び2024年12月23日に発行した第４回新株予約権（行使価額修正条項付）の行使により１億53百万円の収入となった結果、財務活動によるキャッシュ・フローは10億59百万円の収入（前期は７億17百万円の支出）となりました。期末時点の自己資本比率は39.4％となり前期比3.3pt減少しましたが、当社が財務健全性の基準としている自己資本比率20％を上回っております。…