事業の内容
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/ 原文長 約1330文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社６社、非連結子会社４社、関連会社１社で構成されており、東京23区を中心に不動産販売事業を主軸として事業展開しております。 当社グループの主な事業内容及び事業の位置付けは、次のとおりであります。 なお、次の３部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表「注記事項」（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 (1）不動産販売事業 当社は、東京23区を中心に主に資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の企画、開発を行っており、個人投資家及びリート、不動産ファンド、企業法人等に分譲しております。 「XEBEC（ジーベック）」は、不動産開発において長年の実績をもつ経験豊かなスタッフが、時代のニーズに合わせて開発した資産運用型マンションとなっております。また、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに開発を行っております。また、中古マンションの売却や不動産再生事業として中古オフィスビルの売却を行っております。 また、概ね専有面積30㎡未満の１Ｋタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。 なお、販売戸数の推移は以下のとおりとなります。 区分 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 国内顧客販売戸数 150 221 189 67 184 (2）不動産管理事業 当社が分譲した「XEBEC（ジーベック）」やその他資産運用型マンションの賃貸管理、仲介及び建物管理を行っております。 当社の当該事業部門において①自社販売物件を中心にマンションの所有者より賃借し、所有者に対して賃料収入を保証すると共に、賃貸（転貸）するサブリース業務、②家賃の集金代行業務、入居・退去に関する契約管理業務等の賃貸管理業務及び③当社所有不動産の賃貸事業を行っております。また、連結子会社である株式会社デュアルタップコミュニティにおいては、当社が分譲した物件の建物管理を行い、連結子会社である株式会社建物管理サービスにおいては、首都圏のコンパクト型マンションの建物管理を行っております。 なお、賃貸管理戸数の推移は以下のとおりとなります。 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 賃貸管理戸数 1,225 1,225 1,146 1,089 1,131 (3）海外不動産事業 当社グループの海外事業は、海外投資家が購入した当社開発・販売物件「XEBEC（ジーベック）」の海外窓口業務のアフターサービスを行っております。また、マレーシアを主軸として、ジョホール及びクアラルンプールに事務所を設置し、連結子会社であるDUALTAP BUILDING MANAGEMENT SDN.BHD.…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3484文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献する「笑顔創造企業」を企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。 現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。 事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。 (2）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高営業利益率３％～５％、自己資本比率20％を目標に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。 (3）経営戦略等 ① 不動産販売事業 資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。 販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットやSNSを利用した集客等により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。 個人投資家だけでなく、上場リート、私募リート、不動産ファンド、企業法人等、様々な顧客層への販売チャネルの拡大に努めてまいります。 ② 不動産管理事業 賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいります。 建物管理につきましては、株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3484文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献する「笑顔創造企業」を企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。 現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。 事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。 (2）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高営業利益率３％～５％、自己資本比率20％を目標に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。 (3）経営戦略等 ① 不動産販売事業 資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。 販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットやSNSを利用した集客等により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。 個人投資家だけでなく、上場リート、私募リート、不動産ファンド、企業法人等、様々な顧客層への販売チャネルの拡大に努めてまいります。 ② 不動産管理事業 賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいります。 建物管理につきましては、株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4184文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度（2024年７月１日～2025年６月30日）における我が国の経済は、雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しや、インバウンドの回復等により、経済活動も活発化し始めました。今後更なる景気回復が期待されますが、世界的な物価上昇、金融引締政策、円安等、更に、米国における通商政策等により、わが国の経済環境は不透明な状況様々な動向に注視していく必要があると考えております。 首都圏の新築分譲マンション市場は、2025年7月17日に発表された「首都圏新築マンション市場動向2025年上半期（１～６月）」（株式会社不動産経済研究所）によると、2025年上半期（１～６月）の供給戸数は8,053戸で、前期比11.2％減と上期では2022年以降４年連続の減少となりましたが、平均販売価格が平米単価135.0万円と高値を維持しております。また、2025年７月18日に発表された「2025年4-6月の首都圏不動産流通市場動向」（東日本不動産流通機構）によると、首都圏における中古マンションの成約件数は前期比29.2％増加し、平米当たりの成約単価も82.9万円と60ヶ月連続で上昇しています。 当社グループの属する資産運用型マンション市場の動向としては、東京都の人口は、2025年4月24日に公表された「住民基本台帳人口移動報告2024年（令和６年）結果(移動率)」（総務省統計局）によると、東京都の人口は、2025年３月の転入者数は前期比0.6%増で東京都への移動の動きが活発になり、特に年代別では、20代の転入超過数が最も多くなっております。人口流入が回復し始めており、都内の賃貸物件の需要が上がってきており、賃料も上昇し始めております。今後も、賃貸マンションの需給バランスは急激に変化することは想定されず、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。 このような事業環境の中、当社グループは「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の開発・分譲を行ってまいりました。(※ 当社では「駅近」とは駅徒歩10分以内の距離としております。) 新たに価値のある商品を提供するとともに、資産運用中のバリューアップに貢献する様々なオペレーションを展開してまいりました。その結果、「XEBEC(ジーベック)」シリーズは、投資商品としての資産価値を向上させ、安定収入が見込めるマンションブランドとして、投資家より高い評価をいただいております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1387文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前連結会計年度（自 2023年７月１日 至 2024年６月30日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 連結財務諸表計上額 （注）２ 不動産販売 事業 不動産管理 事業 海外不動産 事業 営業支援事業 売上高 顧客との契約から生じる収益 3,731,891 324,610 319,351 9,998 4,385,851 4,385,851 その他の収益（注）３ 787,059 787,059 787,059 外部顧客への売上高 3,731,891 1,111,670 319,351 9,998 5,172,911 5,172,911 セグメント間の内部売上高 3,731,891 1,111,670 319,351 9,998 5,172,911 5,172,911 セグメント利益又は損失(△) △ 290,479 41,022 △ 9,174 △ 5,058 △ 263,690 7,749 △ 255,940 その他の項目 減価償却費 79,164 34,860 3,844 79 117,948 117,948 のれん償却額 12,985 5,536 18,521 18,521 （注）１．セグメント利益又は損失の調整額7,749千円は、セグメント間取引消去7,749千円であります。 ２．セグメント利益は連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 ３．その他の収益の主なものは、不動産賃貸収入であります。 ４．セグメント資産及び負債の金額は経営資源の配分の決定及び業績を評価するための定期的な検討の対象となっていないため、記載しておりません。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1624文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2023年７月１日 至 2024年６月30日） 当連結会計年度 （自 2024年７月１日 至 2025年６月30日） 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） 東洋不動産株式会社 1,372,700 26.5 東日本都市開発株式会社 1,150,000 22.2 いちごオーナーズ株式会社 3,144,100 37.6 株式会社サンウッド 1,292,281 15.4 リバブルアセットマネジメント株式会社 950,000 11.4 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 ②当連結会計年度の経営成績等分析 セグメント別の売上高及び営業利益につきましては、「第２ 事業の状況 ４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 財政状態及びキャッシュ・フローの状況につきましては、１棟販売及び土地の売却が進んだため、棚卸資産が８億41百万円増加し、営業活動によるキャッシュ・フローが10億27百万円の収入（前期は８億25百万円の支出）となりました。また、販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済により11億41百万円を支出する一方で、長期借入による収入87百万円及び2024年12月23日に発行した第４回新株予約権（行使価額修正条項付）の行使により３億53百万円の収入となった結果、財務活動によるキャッシュ・フローは７億17百万円の支出（前期は10億83百万円の収入）となりました。期末時点の自己資本比率は42.7％となり前期比13.0pt増加し、当社が財務健全性の基準としている自己資本比率20％を上回っております。…