事業の内容
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/ 原文長 約1763文字
３【事業の内容】 当社グループは、９社で構成されており、東京23区を中心に不動産販売事業を主軸として事業展開しております。 当社グループの主な事業内容及び事業の位置付けは、次のとおりであります。 なお、次の３部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 また、当連結会計年度より報告セグメントの名称及び区分を変更しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 (1）不動産販売事業 当社は、東京23区を中心に主として資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の企画、開発を行っており、国内の個人投資家を主要顧客として分譲を行っております。また、「XEBEC（ジーベック）」に中古マンションの売却や不動産再生事業として中古オフィスビルの売却を行っております。 「XEBEC（ジーベック）」は、不動産開発において長年の実績をもつ経験豊かなスタッフが、時代のニーズに合わせて開発した資産運用型マンションとなっております。また,「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトとし、空室率の低減を意識した開発を行っております。 また、概ね専有面積30㎡未満の１Ｋタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。 なお、販売戸数の推移は以下のとおりとなります。 区分 第９期 第10期 第11期 第12期 第13期 国内顧客販売戸数 189 223 293 151 229 (2）不動産管理事業 当社が分譲した 資産運用型マンションやコンパクト型マンションの 賃貸管理、仲介及び建物管理を行っております。 当社の当該事業部門において①自社販売物件を中心にマンションの所有者より賃借し、所有者に対して賃料収入を保証すると共に、賃貸（転貸）するサブリース業務、②家賃の集金代行業務、入居・退去に関する契約管理業務等の賃貸管理業務及び③当社所有不動産の賃貸事業を行っております。また、当社子会社である 株式会社デュアルタップコミュニティにおいて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにおいて、首都圏のコンパクト型マンションの建物管理を行っております。 なお、賃貸管理戸数の推移は以下のとおりとなります。 第９期 第10期 第11期 第12期 第13期 賃貸管理戸数 990 1,246 1,560 1,626 1,534 (3）海外不動産事業 ビジネスのグローバリゼーションが進行する中、企業経営においては、海外諸国との取引拡大や現地での拠点設立が事業拡大をめざす上での重要な要素と位置づけられております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2777文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献することを企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。 現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。 事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。 (2）目標とする経営指標 当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高経常利益率５％、自己資本比率20％を基準に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。 (3）経営戦略等 当社グループが属する不動産業界は、開発用地の取得費や建築工事費が高止まりの状況が続いております。一方で、首都圏への人口流入、単身世帯増加や低金利の状況も継続すると予想され、首都圏における資産運用型マンションの購入需要は堅調に推移するものと考えております。 当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえまして、以下のとおり考えております。 ① 不動産販売事業 資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。 販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットを利用した集客や自社セミナーの開催により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。 ② 不動産管理事業 賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減を図ってまいります。 建物管理につきましては、 株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2777文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献することを企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。 現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。 事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。 (2）目標とする経営指標 当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高経常利益率５％、自己資本比率20％を基準に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。 (3）経営戦略等 当社グループが属する不動産業界は、開発用地の取得費や建築工事費が高止まりの状況が続いております。一方で、首都圏への人口流入、単身世帯増加や低金利の状況も継続すると予想され、首都圏における資産運用型マンションの購入需要は堅調に推移するものと考えております。 当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえまして、以下のとおり考えております。 ① 不動産販売事業 資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。 販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットを利用した集客や自社セミナーの開催により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。 ② 不動産管理事業 賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減を図ってまいります。 建物管理につきましては、 株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3451文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1） 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の各種政策を背景に企業収益の改善、雇用・所得環境の改善がみられ、緩やかな回復基調が続いております。一方で、海外経済においては、米中を中心とした貿易摩擦の慢性化懸念などから減速感を強めております。先行きの不確実性が高まっている中、当面は、消費税率引き上げの影響と世界経済の動向を慎重に見極めることが必要であります。 不動産マーケット全般を見ると、東京オリンピック後の国内景気を巡る不透明感や海外経済の減速に対する警戒感などを背景に、不動産市況のピークアウトを警戒する見方がありますが、大都市圏での再開発案件の継続や外資系ファンド・機関投資家の潜在需要の強さなどの好材料も引き続き存在することから、先行きに対する悲観的な見方が拡がる様子もこれまでのところ窺われません（日本銀行 金融システムレポート）。 東京23区のマンション市場は、地価及び建設コストの高騰により販売価格が上昇したことから、契約率が低迷しておりました。また、新築マンションの供給エリアは、用地取得が困難な東京都区部から近郊へ拡大の動きがみられております（株式会社不動産経済研究所調べ）。 このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の開発・分譲を行っております。分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定した収入が見込めるマンションとして、ブランドイメージの向上に努めてまいりました。また、販売チャネルの開拓を進め、国内外の個人、法人、富裕層、私募ＲＥＩＴ等へ販売してまいりました。 財務面では、たな卸資産の保有量を見直し、有利子負債の圧縮と自己資本比率の改善を図り、今後の不動産市況の変化に柔軟に対応すべく財務体質の改善を行いました。一方で、取引金融機関数は増えており、借入コストが低下傾向にあります。 以上の結果、当連結会計年度は、 売上高95億43百万円（前期比2.4％減）、営業利益４億31百万円（同23.9％減）、経常利益２億96百万円（同41.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益１億89百万円（同41.9％減）となりました。 セグメントの業績は次のとおりであります。 なお、当連結会計年度 より、報告セグメントの名称変更及び報告セグメントの区分変更を行っております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1537文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2017年７月１日 至 2018年６月30日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 連結財務諸表計上額 （注）２ 不動産販売 事業 不動産管理 事業 海外不動産 事業 売上高 外部顧客への売上高 5,260,685 1,358,030 3,159,494 9,778,210 9,778,210 セグメント間の内部売上高 5,260,685 1,358,030 3,159,494 9,778,210 9,778,210 セグメント利益 168,583 140,415 249,042 558,041 8,587 566,628 セグメント資産 5,166,430 940,142 181,053 6,287,626 △ 120,068 6,167,558 セグメント負債 3,318,597 1,075,016 227,957 4,621,571 △ 151,343 4,470,228 その他の項目 減価償却費 22,080 13,812 523 36,416 36,416 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 32,952 598 33,551 33,551 （注）１．調整額は以下のとおりであります。 （1)セグメント利益の調整額8,587千円は、セグメント間取引消去8,587千円であります。 （2)セグメント資産の調整額△120,068千円は、セグメント間取引消去△120,068千円であります。 （3)セグメント負債の調整額△151,343千円は、セグメント間取引消去△151,343千円であります。 ２．セグメント利益は連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2142文字
４．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2017年７月１日 至 2018年６月30日） 当連結会計年度 （自 2018年７月１日 至 2019年６月30日） 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） ブローディア・プライベート投資法人 2,822,000 29.6 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 ②当連結会計年度の経営成績等分析 経営環境は、金融機関の低金利、貸出競争や賃貸マンションの高い稼働率により、東京の地価は上昇し続け、慢性的な人手不足により建築費の高騰も続いております。従って、当社の開発コンセプトである「23区・駅近・高機能マンション」の価格も上昇し続けております。また、中古マンション価格も新築マンションに牽引され上昇しております。「23区・駅近」は地価上昇により、開発用地の仕入れ環境は激しくなっております。販売に関しては、投資用アパート業界の不祥事が発覚するなど、業界の不透明感が増した中において、投資用マンション業界では、提携金融機関のローン金利が低下傾向にあり、好条件の金融環境で販売ができております。 不祥事等の諸問題や米中貿易摩擦、日韓摩擦、香港問題、ブレグジット等から、景気の先行が不安視されている状況から、財務体質の改善に注力する必要性がある経営環境となりました。 このような経営環境のもと、資産運用型マンションの国内販売では、私募ＲＥＩＴへの売却等、販売チャネルを拡大したことに加え、一昨年より開始した不動産再生事業として中古オフィスビルをバリューアップして売却したことで、販売戸数及び売上高が増加いたしました。…