事業の内容
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/ 原文長 約2954文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社６社、持分法適用会社３社及び非連結持分法非適用子会社３社の計13社より構成されております。 また、当社の主要株主であり筆頭株主である森燁有限公司（SUN YE COMPANY LIMITED）は、2023年９月30日現在、当社株式の47.20％を有しており、中国平安保険グループは当社の親会社であります。同様に、当社株式の5.93％を有している平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合については、中国平安保険グループ傘下の日本法人である平安ジャパン・インベストメント株式会社が無限責任組合員であります。 当社グループは東京都内における賃貸マンション開発、オフィス開発、分譲マンション開発や収益不動産投資を主軸に、郊外での物流施設開発や国内外投資家との共同投資ファンドの運営、九州一円での分譲開発等を展開しております。 当社グループの事業におけるセグメントとの関連は以下のとおりであり、以下に示す区分は報告セグメントの区分と同一であります。 なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （不動産開発事業、戦略開発事業、国際事業） 販売先であるメインターゲットは各事業において異なるものの、賃貸マンション、オフィス、分譲マンションの各種開発、収益不動産投資（リノベーション含む）等を行っております。 賃貸マンション開発 東京都内を中心に、通勤・通学に便利な駅近の立地で都会暮らしを楽しみたい20～30代をメインターゲットに賃貸マンションを開発しております。すべての物件に対して高いデザイン性を追求し、自分らしいライフスタイルが実現できるスタイリッシュな空間を提供しております。 開発規模に応じて、以下の賃貸マンションシリーズを展開しております。 ・「FARE」（ファーレ）シリーズ 『住まいに高揚感を』をコンセプトとした、一棟あたり15戸以下の小規模コンパクトレジデンスです。20㎡前後のワンルームを中心とした住戸に、ステータスと高揚感が得られるデザインや仕掛けを施し、生活空間にプラスアルファの魅力を付加しております。 ・「ASTILE」（アスティーレ）シリーズ 『アーバンライフは進化する』をコンセプトとした、一棟あたり20戸程度の小～中規模コンパクトレジデンスです。上質で機能的な設備仕様に加え、店舗、SOHO、メゾネットタイプなど、好立地に合わせた多彩な住戸プランが魅力です。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2751文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）会社の経営の基本方針 当社グループ共通の経営理念として、以下の Purpose ／ Vision ／ Credo を掲げております。 Purpose（存在意義） 「人と社会、環境との共生と調和を実現する」 ・私たちは、不動産価値の創造を通じて、人と社会に豊かさを育みます。 ・私たちが不動産の価値創造に取り組むとき、常に環境との共生を念頭において思考し、行動します。 ・持続可能な世界を目指して、「人・社会・環境」の調和の実現に取り組みます。 Vision（ありたい姿） 「不動産価値創造のプロフェッショナル集団」 ・不動産の隠れた価値を見抜き、社会の変化を捉えた独自の発想力で潜在的ニーズとつなぎ、新たな価値を創造します。 ・多彩な物件・サービスを最も適した手法で、幅広い顧客に届けるバリューチェーンを築きます。 ・個の力を集結し、「不動産の達人」としてのプロフェッショナル集団を目指します。 Credo（信念） 「空間は、もっと人の力になれる。」 （2）目標とする経営指標 当社グループは、これまで財務基盤の強化と収益性の向上を経営目標としておりました。しかしながら、最近の当社グループを取り巻く事業環境の変化が大きいことから、安定的な収益の確保にも注力し、経営成績の改善を進めてまいります。 （3）中長期的な会社の経営戦略 当社は、1999年の創業以来、四半世紀にわたり企画開発力を活かして、都心部にデザイン性の高いレジデンスを開発する不動産デベロッパーとしてのブランドと地位を確立してまいりました。 最近５年間においては、2017年と2020年の第三者割当増資によって財務力が大きく強化され、加えて、2022年のグループ会社戦略の見直しにより、自己資本比率と手元流動性が大きく向上いたしました。 2022年12月９日に公表いたしました中期経営計画は、従来からのコアコンピタンス(強み)である企画開発力を基盤とし、強化された財務力を活かして、いかにして不透明な事業環境への対応をしつつ成長スピードを加速するかという二つの経営課題に的確に対応すべく策定しております。 まずは2023年９月期～2025年９月期の３か年を第１フェーズとして、事業面では、物流開発事業の立ち上げ、ファンドマネジメント事業の拡大、自己保有収益物件のポートフォリオ構築を主たるテーマとし、これらの実現を図る計画です。更に「金融」「国際」「DX」という３つのキーワードを掲げ、新たな資金調達手法の実現、アジア圏を中心とする海外顧客基盤の拡大、DXによる経営可視化などを促進してまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2751文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）会社の経営の基本方針 当社グループ共通の経営理念として、以下の Purpose ／ Vision ／ Credo を掲げております。 Purpose（存在意義） 「人と社会、環境との共生と調和を実現する」 ・私たちは、不動産価値の創造を通じて、人と社会に豊かさを育みます。 ・私たちが不動産の価値創造に取り組むとき、常に環境との共生を念頭において思考し、行動します。 ・持続可能な世界を目指して、「人・社会・環境」の調和の実現に取り組みます。 Vision（ありたい姿） 「不動産価値創造のプロフェッショナル集団」 ・不動産の隠れた価値を見抜き、社会の変化を捉えた独自の発想力で潜在的ニーズとつなぎ、新たな価値を創造します。 ・多彩な物件・サービスを最も適した手法で、幅広い顧客に届けるバリューチェーンを築きます。 ・個の力を集結し、「不動産の達人」としてのプロフェッショナル集団を目指します。 Credo（信念） 「空間は、もっと人の力になれる。」 （2）目標とする経営指標 当社グループは、これまで財務基盤の強化と収益性の向上を経営目標としておりました。しかしながら、最近の当社グループを取り巻く事業環境の変化が大きいことから、安定的な収益の確保にも注力し、経営成績の改善を進めてまいります。 （3）中長期的な会社の経営戦略 当社は、1999年の創業以来、四半世紀にわたり企画開発力を活かして、都心部にデザイン性の高いレジデンスを開発する不動産デベロッパーとしてのブランドと地位を確立してまいりました。 最近５年間においては、2017年と2020年の第三者割当増資によって財務力が大きく強化され、加えて、2022年のグループ会社戦略の見直しにより、自己資本比率と手元流動性が大きく向上いたしました。 2022年12月９日に公表いたしました中期経営計画は、従来からのコアコンピタンス(強み)である企画開発力を基盤とし、強化された財務力を活かして、いかにして不透明な事業環境への対応をしつつ成長スピードを加速するかという二つの経営課題に的確に対応すべく策定しております。 まずは2023年９月期～2025年９月期の３か年を第１フェーズとして、事業面では、物流開発事業の立ち上げ、ファンドマネジメント事業の拡大、自己保有収益物件のポートフォリオ構築を主たるテーマとし、これらの実現を図る計画です。更に「金融」「国際」「DX」という３つのキーワードを掲げ、新たな資金調達手法の実現、アジア圏を中心とする海外顧客基盤の拡大、DXによる経営可視化などを促進してまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4548文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 （単位：百万円、％） 前連結会計年度 当連結会計年度 増減額 増減率 売上高 45,920 19,273 △26,646 △58.0 営業利益 2,397 2,004 △393 △16.4 経常利益 1,498 1,009 △489 △32.6 親会社株主に帰属する当期純利益 2,064 898 △1,166 △56.5 営業利益率 5.2 10.4 5.2ポイント 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の５類移行に伴い、社会経済活動の正常化が進み、緩やかな景気の回復が見られました。しかしながら、ウクライナ情勢の長期化等による原材料・原油価格の高騰や為替相場の変動等に起因した物価高に加え、今後の金利動向や建設業界における人手不足など、先行きに対する不透明な状況が続いております。 このような環境のもと、当社グループは、2022年12月に開示いたしました「中期経営計画策定のお知らせ」に記載のとおり、当連結会計年度を第１フェーズの初年度と位置付け、開発用地や収益不動産の取得を推進すると同時に新設部門の足固めに注力した一方、不動産開発事業や九州開発事業等が物件の販売を牽引し、当連結会計年度においては25物件の売却が完了しました。このうち２物件については取引先からの強い要望に伴い、土地での売却となったことが要因となり、当初予定していた売上高に対しては85%の進捗に留まったものの、高い利幅を確保したことで営業利益は開示予算対比106%の増加となりました。 一方、前連結会計年度に含まれていた株式会社THEグローバル社の業績については、当連結会計年度において、2022年９月に行った株式売却により連結除外となっていることから、前期対比においては減収減益となっております。この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高19,273百万円（前期比58.0%減）、営業利益2,004百万円（前期比16.4%減）、経常利益1,009百万円（前期比32.6%減）、親会社株主に帰属する当期純利益898百万円（前期比56.5%減）となりました。 セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。 なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較・分析は変更後の区分に基づいております。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約1189文字
２．セグメント利益又は損失の調整額△1,224百万円は、セグメント間取引消去△255百万円と全社費用△969百万円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額9,225百万円は、セグメント間取引消去△1,605百万円及び各報告セグメントに配分していない全社資産10,831百万円であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金、預金及び管理部門に係る資産であります。なお、減価償却費の調整額23百万円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額39百万円は、管理部門の資産に係るものであります。 ３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」及び「金融商品に関する会計基準」に基づく収益が含まれております。 当連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結 財務諸表 計上額 （注）３ 不動産 開発事業 戦略 開発事業 不動産 投資事業 不動産 ファンド 事業 国際 事業 九州 開発事業 売上高 一時点で移転される財及びサービス 9,140 1,455 926 4,464 15,987 15,989 15,989 一定期間にわたり移転される財及びサービス 46 47 57 105 105 顧客との契約から生じる収益 9,140 1,455 46 926 4,464 16,035 59 16,095 16,095 その他の収益（注）４ 501 20 2,310 201 68 10 3,113 64 3,177 3,177 外部顧客への売上高 9,642 1,476 2,311 248 995 4,475 19,149 123 19,273 19,273 セグメント間の内部売上高又は振替高 306 38 344 348 △ 348 9,642 1,476 2,617 286 995 4,475 19,494 127 19,621 △ 348 19,273 セグメント利益又は損失（△） 2,058 161 381 △ 443 13 750 2,922 △ 368 2,553 △ 549 2,004 セグメント資産 37,263 2,028 2,857 6,968 4,719 5,514 59,352 4,834 64,186 3,631 67,818 その他の項目 減価償却費 113 204 19 349 355 21 377 のれんの償却額 16 16 16 16 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 10 11 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2380文字
３．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2021年10月１日 至 2022年９月30日） 当連結会計年度 （自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） 金額（百万円） 割合（％） 金額（百万円） 割合（％） Ａ社 8,530 18.6 Ｂ社 2,310 12.0 ※Ａ社及びＢ社との間で守秘義務を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産及び負債の報告のうち、報告期間における収入、費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に棚卸資産の評価、有形固定資産の評価、投資有価証券の評価、貸倒引当金、繰延税金資産の回収可能性及び法人税等であり、継続して評価を行っております。 なお、見積り及び判断、評価については、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。 ② 当連結会計年度の経営成績の分析 当社グループは、不動産開発事業において14物件、戦略開発事業において３物件、国際事業において２物件の売却等を行い、不動産投資事業において第１号案件となる物流開発施設を竣工１ヶ月での早期売却を実現いたしました。 また、九州開発事業においては分譲マンション５棟193戸の売却を行い、当社グループの収益に大きく貢献いたしました。 この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高19,273百万円（前期比58.0%減）、営業利益2,004百万円（前期比16.4%減）、経常利益1,009百万円（前期比32.6%減）、親会社株主に帰属する当期純利益898百万円（前期比56.5%減）となりました。 1) 売上高 前期に含まれていた株式会社THEグローバル社の業績について、当連結会計年度においては2022年９月に行った株式売却により連結除外となったこと等により、当連結会計年度における売上高は19,273百万円となり、前期と比較して26,646百万円の減少となりました。 なお、セグメント別の詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」をご参照下さい。…