事業の内容
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/ 原文長 約2340文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社２社より構成されており、「不動産開発」「不動産ソリューション」「その他」を主たる事業としております。設立以来、「空間は、もっと人の力になれる。」を信念に、デザイン性に特化した不動産事業を主に東京圏にて行ってまいりましたが、2018年10月に福岡を中心に分譲マンション及び戸建て開発事業を展開する株式会社シフトライフの株式100％を取得し、新たなる投資エリアの拡大を図っております。 当社グループの事業の位置付けと事業の種類別セグメントとの関連は次のとおりであります。なお、当連結会計年度より、経営管理区分の変更に伴い「不動産ソリューション事業」に含めていた収益不動産開発事業は「その他事業」へ組み替えを行いました。 また、当社の主要株主であり筆頭株主である森燁有限公司（SUN YE COMPANY LIMITED）は、2019年９月30日現在、当社株式に係る議決権割合 59.87％を有しており、中国平安グループは当社の親会社であります。 同様に、当社株式に係る議決権割合 12.95％ を有している平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合については、中国平安グループ傘下の日本法人である平安ジャパン・インベストメント株式会社が無限責任組合員であります。 （不動産開発事業） 当社グループの不動産開発事業は、分譲マンション開発及び賃貸マンション開発並びにオフィス開発に区分されております。 分譲マンション開発 東京都内を中心に、当社グループブランドであるデザイナーズマンション「ASCOTPARK」シリーズ*1 をはじめとする各ブランドマンションの企画、開発を行っております。多様なデザイナー及びインテリアショップとのコラボレーションによる個性的で高品質な生活空間を実現し、内装・設備を自由に選べる「セミオーダーポイントシステム」*2 により唯一無二の付加価値を供する、20年・30年を経過してもなお色褪せることのない分譲マンション開発を追求しております。また、提出会社においては販売部門を設置せず、販売委託会社を通した一般顧客への分譲販売を行い、物件の規模によっては当社単独での事業化リスクを勘案のうえ、共同事業方式を採用し、開発用地仕入等に係る資金負担を抑えつつ、当社グループの長所である企画、開発に特化いたしております。このほか、福岡を中心とした分譲マンション及び戸建ての企画、開発を行っております。 *1 「ASCOTPARK」シリーズ 東京駅より半径１km～５km圏内を中心とした、主に10階～15階建て（目安となる総戸数15戸～60戸）からなる、都会生活を楽しみ、交通の利便性を享受する中小規模分譲マンションシリーズであります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1194文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 （1）会社の経営の基本方針 当社グループは、「空間は、もっと人の力になれる。」をグループ共通の経営理念として掲げております。場所ごとに最高の空間を生み出すために極限まで企画を追求し、長年培ってきたプロジェクトマネジメント力と品質管理能力によって、住む・働く・遊ぶ、人々の日常のあらゆる場面が快適で豊かになるための空間を創造することを目指しております。 （2）目標とする経営指標 2020年９月期における売上高17,962百万円、営業利益858百万円を目標としております。 （3）中長期的な会社の経営戦略 当社グループを取り巻く環境は、2020年東京オリンピック・パラリンピック開催に向けたインフラ整備や消費税率の引き上げを始めとした税制改正等、経済環境の変化による景気の変動が予想されます。このような環境変化に備え着実な事業の成長を実現するために、景気変動に極力左右されないバランスのとれた事業ポートフォリオの構築を強化してまいります。具体的には、他社との差別化を図れる企画開発力・デザイン力を活かし、東京23区を中心とした開発エリアにおいて、分譲マンション、賃貸マンション、オフィスといった多様なメニューの開発物件を供給することに加え、収益不動産事業や子会社を通じた九州地域での不動産開発事業にも取り組むことで、グループ全体の継続的な収益向上と不動産投資のリスク分散を図ってまいります。 （4）会社の対処すべき課題 当社グループは、財務基盤を強化するとともに、当社の強みである企画開発力を活かすべく、既存事業の拡大をはじめ、自社開発物件や収益不動産の多様化を図り、日本の不動産市場に存在する投資機会を取り込み、成長スピードを上げ収益性を向上させることを、解決すべき必須の課題と考えております。 事業別の対処すべき課題は、次のとおりであります。 1）不動産開発事業 建築費及び用地費等の原価の低減、企画力を活かした物件の開発などにより、利益率の向上を図ってまいります。場所ごとに最高の空間を生み出すための企画を極限まで追求することで、用地情報を有効に活かし、東京23区を中心とした事業エリアでの開発物件の供給拡大を行うとともに、当社ブランドを浸透させてまいります。 また、子会社を通じて、福岡をはじめとした九州地域での不動産開発事業にも取り組んでまいります。 2）不動産ソリューション事業 他社との差別化を図れる企画開発力を活かし、バリューアップの対象物件や手法の幅を広げ、中長期的に安定した不動産のポートフォリオを構築してまいります。 3）その他事業 既存事業とシナジーのある事業の構築を進めてまります。 当社グループは、以上のような経営方針の下、当社の発想力を発揮した事業展開を推進することで、着実な企業価値の向上を実現してまいります 。
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約1194文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 （1）会社の経営の基本方針 当社グループは、「空間は、もっと人の力になれる。」をグループ共通の経営理念として掲げております。場所ごとに最高の空間を生み出すために極限まで企画を追求し、長年培ってきたプロジェクトマネジメント力と品質管理能力によって、住む・働く・遊ぶ、人々の日常のあらゆる場面が快適で豊かになるための空間を創造することを目指しております。 （2）目標とする経営指標 2020年９月期における売上高17,962百万円、営業利益858百万円を目標としております。 （3）中長期的な会社の経営戦略 当社グループを取り巻く環境は、2020年東京オリンピック・パラリンピック開催に向けたインフラ整備や消費税率の引き上げを始めとした税制改正等、経済環境の変化による景気の変動が予想されます。このような環境変化に備え着実な事業の成長を実現するために、景気変動に極力左右されないバランスのとれた事業ポートフォリオの構築を強化してまいります。具体的には、他社との差別化を図れる企画開発力・デザイン力を活かし、東京23区を中心とした開発エリアにおいて、分譲マンション、賃貸マンション、オフィスといった多様なメニューの開発物件を供給することに加え、収益不動産事業や子会社を通じた九州地域での不動産開発事業にも取り組むことで、グループ全体の継続的な収益向上と不動産投資のリスク分散を図ってまいります。 （4）会社の対処すべき課題 当社グループは、財務基盤を強化するとともに、当社の強みである企画開発力を活かすべく、既存事業の拡大をはじめ、自社開発物件や収益不動産の多様化を図り、日本の不動産市場に存在する投資機会を取り込み、成長スピードを上げ収益性を向上させることを、解決すべき必須の課題と考えております。 事業別の対処すべき課題は、次のとおりであります。 1）不動産開発事業 建築費及び用地費等の原価の低減、企画力を活かした物件の開発などにより、利益率の向上を図ってまいります。場所ごとに最高の空間を生み出すための企画を極限まで追求することで、用地情報を有効に活かし、東京23区を中心とした事業エリアでの開発物件の供給拡大を行うとともに、当社ブランドを浸透させてまいります。 また、子会社を通じて、福岡をはじめとした九州地域での不動産開発事業にも取り組んでまいります。 2）不動産ソリューション事業 他社との差別化を図れる企画開発力を活かし、バリューアップの対象物件や手法の幅を広げ、中長期的に安定した不動産のポートフォリオを構築してまいります。 3）その他事業 既存事業とシナジーのある事業の構築を進めてまります。 当社グループは、以上のような経営方針の下、当社の発想力を発揮した事業展開を推進することで、着実な企業価値の向上を実現してまいります 。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4130文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費が底堅く推移するなど緩やかな回復基調が続いております。一方、米中貿易摩擦の深刻化や中国経済の鈍化、英国のＥＵ離脱問題をはじめとした地政学的リスクの高まり等、企業を取り巻く環境は不透明な状況が続いております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、地価の上昇傾向を背景に、開発用地取得の競争激化や人件費の高騰による建築費用の高止まりは依然続いているものの、金融緩和政策による低金利を下支えとした国内投資意欲は継続しており、事業環境は堅調な企業収益による底堅い需要が続いております。 このような事業環境のなか、当社グループは不動産開発事業において、前期からの繰越物件である共同事業物件の一部を含む分譲マンション４物件及び戸建て４戸、土地での売却を含む賃貸マンション21プロジェクト及びオフィス事業１プロジェクトの売却を行い、不動産ソリューション事業においては、バリューアップ物件11棟を売却するとともに、分譲開発用地１プロジェクト、賃貸マンション・オフィス開発用地27プロジェクト、不動産ソリューション事業４プロジェクトの取得を進めてまいりました。 この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高 21,020百万円 （前連結会計年度比：10,568百万円増）、営業利益 1,000百万円 （前連結会計年度比：325百万円増）、経常利益 503百万円 （前連結会計年度比：46百万円減）、 親会社株主に帰属する 当期純利益 389百万円 （前連結会計年度比：46百万円減）となりました。 セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。 また、当連結会計年度より、経営管理区分の変更に伴い「不動産ソリューション事業」に含めていた収益不動産開発事業を「その他事業」に組み替えております。同様に、会計方針等についても変更を行っております。詳細は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表 注記事項（会計方針の変更）」に記載のとおりであります。前年比較については、前年の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値、及び会計方針の変更を遡及適用した数値で比較しております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約765文字
２．セグメント利益又は損失の調整額△517百万円は、セグメント間取引消去０百万円と全社費用△517百万円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額4,781百万円は、セグメント間取引消去△20百万円及び各報告セグメントに配分していない全社資産4,801百万円であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金、預金及び管理部門に係る資産であります。なお、減価償却費の調整額26百万円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額51百万円は、管理部門の資産に係るものであります。 ３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2018年10月１日 至 2019年９月30日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結 財務諸表 計上額 （注）３ 不動産 開発事業 不動産 ソリュー ション事業 売上高 外部顧客への売上高 11,108 9,826 20,935 84 21,020 21,020 セグメント間の内部売上高又は振替高 43 43 △ 43 11,108 9,826 20,935 127 21,063 △ 43 21,020 セグメント利益又は損失（△） 1,407 72 1,480 △ 5 1,474 △ 474 1,000 セグメント資産 17,479 3,750 21,229 1,678 22,907 4,972 27,879 その他の項目 減価償却費 73 81 87 28 115 のれんの償却額 16 16 16 16 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2036文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2017年10月１日 至 2018年９月30日） 当連結会計年度 （自 2018年10月１日 至 2019年９月30日） 金額（百万円） 割合（％） 金額（百万円） 割合（％） 芙蓉総合リース株式会社 2,150 20.6 ロードスターキャピタル株式会社 3,000 14.3 ３．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産及び負債の報告のうち、報告期間における収入、費用の報告数値に影響を与える見積りは、主にたな卸資産の評価、有形固定資産の評価、投資有価証券の評価、貸倒引当金、繰延税金資産の回収可能性及び法人税等であり、継続して評価を行っております。 なお、見積り及び判断、評価については、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。 ② 当連結会計年度の経営成績の分析 当社グループは、不動産開発事業において分譲マンション４物件及び戸建て４戸、賃貸マンション21プロジェクト及びオフィス事業１プロジェクトを、不動産ソリューション事業においてバリューアップ物件11棟の売却等を行いました。 この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高 21,020百万円 （前連結会計年度比：10,568百万円増）、営業利益 1,000百万円 （前連結会計年度比：325百万円増）、経常利益 503百万円 （前連結会計年度比：46百万円減）、 親会社株主に帰属する 当期純利益 389百万円 （前連結会計年度比：46百万円減）となりました。 1) 売上高 当連結会計年度における売上高は21,020百万円となりました。 なお、 詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」をご参照下さい。 2) 売上原価・売上総利益 当連結会計年度における売上原価は18,161百万円（前連結会計年度比：9,664百万円増）となり、売上総利益は2,858百万円（前連結会計年度比：903百万円増）となりました。…