事業の内容
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３ 【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社24社及び持分法適用関連会社１社により構成されており、主には以下の事業を行っております。 (1) 投資運用事業 投資運用事業は、主に機関投資家の資産運用を行う事業であり、比較的大規模(数百億円規模)な不動産を投資対象とし、インカムゲインとともにキャピタルゲインの獲得を目指す運用を行います。また、投資家が主体的に行う不動産投資活動において、期中運営のアセットマネジメント業務を受託することも行っています。 (2) 投資銀行事業 投資銀行事業は、当社グループが投資主体となって投資活動を行う事業であり、安定収益が見込める賃貸不動産への投資を主軸に、既存事業のプラットフォームや強みを活かしたプライベートエクイティ投資、再生可能エネルギーをはじめとする社会インフラへの投資の他、当社グループの組成する私募ファンドへの共同投資(セイムボート投資)を行っています。 ① 自己勘定投資(自己資金による投資) (ア)不動産投資 中長期的に安定した収益が見込める賃貸不動産を厳選して取得し、これらを積み上げることで数多くの賃貸不動産をポートフォリオとして保有運用しております。個々の賃貸不動産は、その潜在力が発揮できるよう様々な手法を駆使してバリューアップを行い、また、所在する地域の発展に資する場合等には新規の開発も行っております。賃貸不動産ポートフォリオは適宜入れ替えを実施し、バリューアップ等によって得られた含み益を顕在化させつつ、新たな賃貸不動産の取得原資に活用することでポートフォリオ全体を持続的に拡大・成長させております。 (イ)その他の投資 事業分野を多様化し収益機会を拡大することを目的として、当社グループの強みを活かすことのできる様々な分野において投資を行っております。具体的な分野としては、プライベートエクイティ投資、再生可能エネルギー等の社会インフラ投資等を行います。 ② 各種アドバイザリーサービス 当社グループがこれまでに実現してきた、資産のオフバランス化や不動産証券化スキームの構築、ファイナンスのアレンジメント等の経験に基づき、事業再生支援やＭ＆Ａに係る助言等、顧客のニーズに応じた様々なサービスを行っています。 (3) 施設運営事業 当社グループは、投資運用事業及び投資銀行事業の推進にとどまらず、さらなる企業成長を目指し、時代の変化に対応した事業内容へと大胆な転換を行うことも視野に入れて事業活動を展開していく方針です。当社グループは、宿泊施設等のオペレーショナルアセットへの投資を増加させているなか、上記方針のもと、これら宿泊施設等の賃貸運用にとどまらず、当社グループ自らがホスピタリティサービスを中長期的視点で提供することを目的として、宿泊施設等のオペレーション(施設運営)事業を行っています。 ［主なグループ会社関係図］
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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(3) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略 ① 投資運用事業について 投資運用事業は投資家から資金を預かり、主に都心・大型の不動産に投資・運用を行うファンドビジネス(アセットマネジメント事業)です。当社グループは、運用資産残高を経営上の目標指標とせず、利益の最大化といった顧客満足を第一に考える投資サービスを提供する方針です。 ② 投資銀行事業について 投資銀行事業は自己勘定で投資・運用するビジネスです。現在は中小型の賃貸不動産を投資対象としており、首都圏のみならず全国を投資対象とすることで良質な不動産を厳選・取得し、ポートフォリオの利回りを確保しています。期中運用においては物件が持つ個別性を踏まえた投資ストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。また、時機を逃さず物件価値が最大化されたタイミングで売却を行い、得られた売却益を新たな物件の取得原資として活用し、ポートフォリオの規模を持続的に拡大・成長させるとともに、新たな成長投資にも振り向けております。 ③ 施設運営事業について 当社グループ自らが宿泊施設等の運営を行う事業です。施設運営事業においても、顧客の価値観を尊重し、地域との共生を図るという、ファーストブラザーズらしいホスピタリティサービスの提供を行っていきたいと考えております。
対処すべき課題
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(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社グループでは、特に下記を重点課題として取り組んでいます。 ①資本市場との対話と信頼構築 当社グループの事業の根幹は、独自の視点と付加価値創出力による「投資リターンの獲得」にあります。不動産投資においては、市場平均的な利回りで満足することなく、個々の不動産が持つ潜在価値を最大限に引き出すことを最優先事項としております。そのため、会計期間ごとの短期的な利益平準化を目的とした安易な早期売却は行わず、最適な買主属性とタイミングを見極め、当社が見込む最大価値での売却を徹底して追求してまいります。この「リターンへのこだわり」こそが、中長期的な株主資本の成長をもたらし、株主の皆様への最大の利益還元につながるものと確信しております。しかしながら、こうした戦略について、資本市場からの正確な理解を得ることは、リスクプレミアム（株価割引）の解消において不可欠です。そのため、財務情報のみならず、投資判断の規律や成長戦略の合理性について積極的な情報開示と対話を行い、市場との信頼関係を構築することで、適正な株価評価の獲得に努めてまいります。 ② 不動産投資における収益獲得機会の深化 当社グループは、創業時においては投資運用事業(アセットマネジメント業務)を中心に投資家から資金を預かり、投資・運用を行ってきました。株式上場以降はファンドが投資対象とする大型物件の取得競争の激化を踏まえ、自己勘定投資に主軸を移し市場に流通量の多い中小型物件のうち、中長期的に安定収益が見込める賃貸不動産を厳選して取得し、運用中は様々な手法を駆使して物件価値の向上を図り、売却益と賃貸収益を獲得してきました。。このように当社グループは市場の変化に対応しながら、収益機会を探索・企画・実行してきました。今後も既存の収益機会のみに留まることなく、直近のコロナ禍での逆張り投資とその後の出口戦略の成功に象徴されるように、今後も市場の歪みや変化を敏速に捉え、収益性の高い投資機会を追求してまいります。 ③ 投資能力を活かした事業領域の拡大について 当社グループは創業当初、不良債権処理という社会的課題に対し、不動産流動化という手法を用いて社会課題の解決を図りつつ収益を獲得してきました。また、現在の主要事業である自己勘定投資においては、透明性や流動性が低い不動産の価値を顕在化させることで収益を獲得しております。 このように当社グループは既存の業界慣習を見直し、従来のやり方に捉われないアプローチで課題に取り組むことで成果を上げてきました。…
経営成績・財政状態の概況
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４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績の状況 当社グループでは、現在、投資運用事業、投資銀行事業及び施設運営事業を収益の柱としています。これらの事業を推進し、当連結会計年度の業績は、 売上高19,063百万円 (前期比 13.0％増 )、 営業利益5,295百万円 (前期比 86.6％増 )、 経常利益4,433百万円 (前期比 102.1％増 )、 親会社株主に帰属する当期純利益1,749百万円 (前期比 23.5％増 )となりました。 セグメントの業績は、次のとおりであります。 (投資運用事業) 投資運用事業は投資家から資金を預かり、主に都心・大型の不動産に投資・運用を行うファンドビジネスです。当連結会計年度における主にファンドの投資対象となる都心・大型の不動産売買市場は、引き続き投資家の投資意欲は高いものの国外不動産市場の動向や長期金利上昇傾向等から慎重を要する取引環境でした。そのため、当社が主体的に組成するファンドでも新規取得は行いませんでした。一方、投資家からの要請に応じて受託している、期中管理業務については、質の高いサービスを提供することで、アセットマネジメントフィーを受領しております。 当連結会計年度 はアセットマネジメント業務報酬を受領しましたが、前年に比べグループ内で組成するSPCからの業務受託報酬がなかったこと等から、 売上高は144百万円 (前期比 25.8％減 )、 営業利益は96百万円 (前期比 15.7％減 )となりました。 (投資銀行事業) 投資銀行事業は自己勘定で投資・運用するビジネスです。現在は主に中小型の賃貸不動産を投資対象としており、首都圏のみならず全国を投資対象とすることで良質な不動産を厳選・取得し、ポートフォリオの利回りを確保しています。期中運用においては物件が持つ個別性からストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。また、時機を逃さず物件価値が最大化されたタイミングで売却を行い、得られた売却益を新たな物件の取得原資として活用し、ポートフォリオの規模を持続的に拡大・成長させるとともに、新たな成長投資にも振り向けております。 当連結会計年度においては、国内外の金利動向をはじめとする経済情勢が大きく変化する中で、慎重な投資判断を行いました。一方で期末にかけてはエリアによっては不動産取得需要非常に旺盛であり、当社グループも積極的な売却を進めました。…
セグメント関連
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２．セグメント利益又は損失の調整額 △924,062千円 は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費等であります。 セグメント資産の調整額 2,937,432千円 は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。 全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金(現金及び預金)等であります。 その他の項目の減価償却費の調整額 13,083千円 は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額 3,458千円 は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ３．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度(自 2024年12月１日 至 2025年11月30日 ) (単位：千円) 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 (注)３ 連結 財務諸表 計上額 (注)４ 投資運用 事業 投資銀行 事業 施設運営 事業 売上高 外部顧客への売上高 39,372 17,193,388 1,794,015 19,026,776 36,925 19,063,701 19,063,701 セグメント間の内部売上高又は振替高 105,170 5,508 110,678 110,678 △ 110,678 144,542 17,193,388 1,799,523 19,137,454 36,925 19,174,379 △ 110,678 19,063,701 セグメント利益又は損失(△) 96,107 6,289,688 △ 65,649 6,320,146 △37,358 6,282,787 △ 987,649 5,295,138 セグメント資産 40,608 82,382,629 4,693,691 87,116,929 165,220 87,282,150 2,550,768 89,832,918 その他の項目 減価償却費 1,070,670 145,130 1,215,800 817 1,216,618 14,091 1,230,710 持分法適用会社への投資額 45,036 45,036 45,036 45,036 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 3,494,430 46,478 3,540,908 126,863 3,667,771 97,442 3,765,214 (注) １．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、 地域活性化の観点から不動産とともに事業承継した、醸造飲料等の製造事業であります。 ２．減価償却費には、販売用不動産にかかる減価償却費が含まれております。
主要な顧客・販売先
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２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 (自 2023年12月１日 至 2024年11月30日 ) 当連結会計年度 (自 2024年12月１日 至 2025年11月30日 ) 金額(千円) 割合(％) 金額(千円) 割合(％) エムエル・エステート株式会社 3,870,000 20.3 いちごホテルリート投資法人 2,294,794 12.0 京阪ホールディングス株式会社 3,049,700 18.1 (2) 財政状態の状況 (流動資産) 当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ 677百万円増加 し、 59,329百万円 となりました。 これは主に、現金及び預金が2,013百万円増加したこと、販売用不動産が1,061百万円、その他流動資産が478百万円減少したことによるものであります 。 (固定資産) 当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ 13百万円増加 し、 30,503百万円 となりました。 これは主に、 建設仮勘定が1,866百万円増加したこと、建物及び構築物が1,279百万円、のれんが637百万円減少したことによるものであります 。 (流動負債) 当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ 441百万円増加 し、 6,188百万円 となりました。 これは主に、 未払法人税等が712百万円、その他流動負債が379百万円、短期借入金が272百万円増加したこと、１年内返済予定の長期借入金が926百万円減少したことによるものであります 。 (固定負債) 当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ 1,095百万円減少 し、 57,391百万円 となりました。 これは主に、 長期借入金が449百万円増加したこと、ノンリコース長期借入金が1,486百万円減少したことによるものであります 。 (純資産) 当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ 1,345百万円増加 し、 26,252百万円 となりました。 これは主に、 親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が1,272百万円増加したことによるものであります 。 (3) キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ 2,011百万円増加 し、 6,804百万円 となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 (営業活動によるキャッシュ・フロー) 営業活動の結果 増加した資金は、7,420百万円 となりました。…