事業の内容
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/ 原文長 約1307文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社25社及び持分法適用関連会社１社により構成されており、主には以下の事業を行っております。 なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 （1）投資運用事業 投資運用事業は、主に機関投資家の資産運用を行う事業であり、比較的大規模（数百億円規模）な不動産を投資対象とし、インカムゲインとともにキャピタルゲインの獲得を目指す運用を行います。また、投資家が主体的に行う不動産投資活動において、期中運営のアセットマネジメント業務を受託することも行っています。 （2）投資銀行事業 投資銀行事業は、当社グループが投資主体となって投資活動を行う事業であり、安定収益が見込める賃貸不動産への投資を主軸に、既存事業のプラットフォームや強みを活かしたプライベートエクイティ投資、再生可能エネルギーをはじめとする社会インフラへの投資の他、当社グループの組成する私募ファンドへの共同投資（セイムボート投資）を行っています。 ① 自己勘定投資（自己資金による投資） (ア) 不動産投資 中長期的に安定した収益が見込める賃貸不動産を厳選して取得し、これらを積み上げることで数多くの賃貸不動産をポートフォリオとして保有運用しております。個々の賃貸不動産は、その潜在力が発揮できるよう様々な手法を駆使してバリューアップを行い、また、所在する地域の発展に資する場合等には新規の開発も行っております。賃貸不動産ポートフォリオは適宜入れ替えを実施し、バリューアップ等によって得られた含み益を顕在化させつつ、新たな賃貸不動産の取得原資に活用することでポートフォリオ全体を持続的に拡大・成長させております。 (イ) その他の投資 事業分野を多様化し収益機会を拡大することを目的として、当社グループの強みを活かすことのできる様々な分野において投資を行っております。具体的な分野としては、プライベートエクイティ投資、再生可能エネルギー等の社会インフラ投資等を行います。 ② 各種アドバイザリーサービス 当社グループがこれまでに実現してきた、資産のオフバランス化や不動産証券化スキームの構築、ファイナンスのアレンジメント等の経験に基づき、事業再生支援やＭ＆Ａに係る助言等、顧客のニーズに応じた様々なサービスを行っています。 （3）施設運営事業 当社グループは、投資運用事業及び投資銀行事業の推進にとどまらず、さらなる企業成長を目指し、時代の変化に対応した事業内容へと大胆な転換を行うことも視野に入れて事業活動を展開していく方針です。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3333文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。 (1）会社の経営の基本方針 当社グループは、急速に変化していく資産運用ビジネスの分野を中心に、「最高のプロフェッショナルであり続ける」という企業理念のもと、「クライアントファースト」、「パフォーマンスファースト」、「コンプライアンスファースト」を行動規範とし、豊富な知識と経験によって培われたノウハウを活かし、既存の考え方にとらわれない時代の流れに応じた柔軟な発想で業務に取り組み、顧客に満足度の高いサービスを提供することを目指しております。加えて、当社グループは、自らも投資家となって安定収益が見込める賃貸不動産や社会インフラ等への投資活動を行い、地域社会との共生を図りながら、長期的かつ持続的な企業成長を実現する方針であります。 (2）目標とする経営指標 当社グループは、売上総利益、経常利益及び株主資本を重要な経営指標と捉え、これらを中長期的に成長させていくことを基本的な考え方としております。 (3）経営環境及び中長期的な会社の経営戦略 ①投資運用事業について 当社グループは、投資運用事業において、顧客である機関投資家に対し、私募ファンドの形式で主として不動産又は不動産信託受益権に対する投資機会を提供する資産運用（アセットマネジメント）事業を行っております。一般的に、資産運用会社の規模は、その運用資産の残高で評価されるものであり、また、資産運用の対価として定期的に得られる管理報酬は、通常は運用資産の額によってその金額が決まるものであるため、資産運用会社は、運用資産残高を積み上げる方向にインセンティブが働く可能性があります。しかしながら、当社グループでは、上記の企業理念と行動規範のもと、顧客の満足を第一に考える投資サービスの提供を最重要視しており、最も利益の出るタイミングにおいて投資案件の売買を行うことこそが資産運用会社の使命であり、自らの運用資産残高にこだわるあまり、顧客の投資案件の売却機会を逃すようなことは決してあってはならないと考え行動しております。このため、不動産売買市況の変動等にあわせ、当社グループの運用資産残高も大きく変動し、運用資産残高が減少している時期においては、資産運用の対価として得られる各種フィーが減少し、投資運用事業の業績が縮小いたします。 このように、当社グループは、中長期的に見れば、顧客にとって望ましい行動を繰り返すことにより、顧客からの信頼が増大し、当社グループのブランド力が高まり、ひいては当社グループの成長にもつながるものと考えております。したがって、今後も、当社グループは、運用資産残高を経営上の目標指標とせず、顧客の満足を第一に考える投資サービスを提供する方針を維持いたします。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3333文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。 (1）会社の経営の基本方針 当社グループは、急速に変化していく資産運用ビジネスの分野を中心に、「最高のプロフェッショナルであり続ける」という企業理念のもと、「クライアントファースト」、「パフォーマンスファースト」、「コンプライアンスファースト」を行動規範とし、豊富な知識と経験によって培われたノウハウを活かし、既存の考え方にとらわれない時代の流れに応じた柔軟な発想で業務に取り組み、顧客に満足度の高いサービスを提供することを目指しております。加えて、当社グループは、自らも投資家となって安定収益が見込める賃貸不動産や社会インフラ等への投資活動を行い、地域社会との共生を図りながら、長期的かつ持続的な企業成長を実現する方針であります。 (2）目標とする経営指標 当社グループは、売上総利益、経常利益及び株主資本を重要な経営指標と捉え、これらを中長期的に成長させていくことを基本的な考え方としております。 (3）経営環境及び中長期的な会社の経営戦略 ①投資運用事業について 当社グループは、投資運用事業において、顧客である機関投資家に対し、私募ファンドの形式で主として不動産又は不動産信託受益権に対する投資機会を提供する資産運用（アセットマネジメント）事業を行っております。一般的に、資産運用会社の規模は、その運用資産の残高で評価されるものであり、また、資産運用の対価として定期的に得られる管理報酬は、通常は運用資産の額によってその金額が決まるものであるため、資産運用会社は、運用資産残高を積み上げる方向にインセンティブが働く可能性があります。しかしながら、当社グループでは、上記の企業理念と行動規範のもと、顧客の満足を第一に考える投資サービスの提供を最重要視しており、最も利益の出るタイミングにおいて投資案件の売買を行うことこそが資産運用会社の使命であり、自らの運用資産残高にこだわるあまり、顧客の投資案件の売却機会を逃すようなことは決してあってはならないと考え行動しております。このため、不動産売買市況の変動等にあわせ、当社グループの運用資産残高も大きく変動し、運用資産残高が減少している時期においては、資産運用の対価として得られる各種フィーが減少し、投資運用事業の業績が縮小いたします。 このように、当社グループは、中長期的に見れば、顧客にとって望ましい行動を繰り返すことにより、顧客からの信頼が増大し、当社グループのブランド力が高まり、ひいては当社グループの成長にもつながるものと考えております。したがって、今後も、当社グループは、運用資産残高を経営上の目標指標とせず、顧客の満足を第一に考える投資サービスを提供する方針を維持いたします。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約2013文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度現在において判断したものであります。 (1）経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、行動制限の解除等により経済社会活動の正常化が進み、緩やかな景気の持ち直しが見られました。一方、世界的な金融引き締め等を背景とした海外景気の下振れ懸念、物価上昇や金利動向による家計や企業への影響など、依然として先行きは不透明な状況にあります。 不動産売買市場におきましては、引き続き低水準にある資金調達コストを背景に、国内外の投資家の投資意欲は旺盛であり、不動産の取得競争は激しく流動性の高い状態が継続しております。また、当社グループが投資対象とする賃貸不動産の賃貸市場におきましても、需要は概ね堅調に推移しております。 このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動の結果、賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで65,141百万円（前期比5.2％増）となり、これに応じて賃貸収益も増加しました。一方、当社グループは、ポートフォリオ入れ替えの観点から、複数の賃貸不動産を売却し相応の売却利益を獲得しておりますが、当連結会計年度は前連結会計年度に比べ売却物件が少なかったこと等から売却売上及び売却利益ともに減少しました。 また、当社グループは宿泊施設等のオペレーショナルアセットへの投資を増加させているなか、これら宿泊施設等の賃貸運用にとどまらず、当社グループ自らがホスピタリティサービスを中長期的視点で提供することを目的として、宿泊施設等のオペレーション（施設運営）事業を本格的に開始しました。 以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高14,284百万円（前期比46.5％減）、営業利益1,816百万円（前期比63.2％減）、経常利益1,356百万円（前期比69.0％減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,180百万円（前期比57.8％減）となりました。 セグメントの業績は、次のとおりであります。 （投資運用事業） 投資運用事業につきましては、不動産管理・運営に係る報酬が減少したものの、不動産管理・運営に係る費用についても減少したこと等から、売上高は1,070百万円（前期比3.0％減）、営業利益は252百万円（前期比28.1％増）となりました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約1136文字
３．セグメント利益又は損失の調整額△998,291千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費等であります。 セグメント資産の調整額5,360,976千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。 全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）等であります。 その他の項目の減価償却費の調整額21,037千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額3,297千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ４．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2021年12月１日 至 2022年11月30日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）３ 連結 財務諸表 計上額 （注）４ 投資運用 事業 投資銀行 事業 施設運営 事業 売上高 外部顧客への売上高 929,506 12,112,896 974,391 14,016,794 267,700 14,284,494 14,284,494 セグメント間の内部売上高又は振替高 141,172 800 141,972 141,972 △ 141,972 1,070,679 12,113,696 974,391 14,158,766 267,700 14,426,467 △ 141,972 14,284,494 セグメント利益又は損失（△） 252,622 2,846,993 △ 417,953 2,681,662 136,028 2,817,690 △ 1,001,551 1,816,138 セグメント資産 164,441 77,005,580 5,814,928 82,984,949 90,375 83,075,325 4,568,204 87,643,529 その他の項目 減価償却費 866 883,998 81,713 966,579 2,484 969,063 16,082 985,145 持分法適用会社への投資額 34,416 34,416 34,416 34,416 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 2,176,235 2,643,211 4,819,446 4,819,446 17,355 4,836,802 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主に事務受託業務であります。 ２．減価償却費には、販売用不動産にかかる減価償却費が含まれております。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約3185文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2020年12月１日 至 2021年11月30日） 当連結会計年度 （自 2021年12月１日 至 2022年11月30日） 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） エムエル・エステート株式会社 4,455,000 16.7 Ａ社 3,844,233 14.4 学校法人Ａｄａｃｈｉ学園 3,706,467 13.9 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 2,777,000 10.4 ニッコンホールディングス株式会社 2,700,000 18.9 ３．Ａ社との間で守秘義務契約を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。 (2）財政状態の状況 （流動資産） 当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ988百万円減少し、61,666百万円となりました。 これは主に、販売用不動産が2,047百万円増加したこと、現金及び預金が3,459百万円減少したこと等によるものであります。 （固定資産） 当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ6,080百万円増加し、25,977百万円となりました。 これは主に、建物及び構築物（純額）が2,815百万円、土地が1,830百万円増加したこと等によるものであります。 （流動負債） 当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ3,285百万円減少し、5,585百万円となりました。 これは主に、短期借入金が2,297百万円、流動負債その他が860百万円減少したこと等によるものであります。 （固定負債） 当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ7,540百万円増加し、60,411百万円となりました。 これは主に、長期借入金が6,293百万円、ノンリコース長期借入金が1,520百万円増加したこと等によるものであります。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ836百万円増加し、21,646百万円となりました。 これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が800百万円増加したこと等によるものであります。 (3）キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ3,485百万円減少し、7,282百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動の結果減少した資金は、4,573百万円となりました。…